シティタワー東京田町・CITY TOWER THE RAINBOW(シティタワーザ・レインボー)の販売開始前に周辺相場を確認

シティタワー東京田町とCITY TOWER THE RAINBOW(シティタワーザ・レインボー)、どちらも販売スタートが近づいてきましたね！

同社による近隣2物件を同時に検討されている方も多いかと思いますが、皆様はどちらがお好みでしょうか？？

私もどちらとも案内を受け、1000万円単位の予定価格と間取りを確認しましたが個人的には

・シティタワー東京田町の第一期は見送り予定

・CITY TOWER THE RAINBOWの第一期は他物件と比較検討しつつも前向きに検討中

という状況です。

一般的にはシティタワー東京田町のほうがウケ良いことは明らかですが

・シティタワー東京田町も良いマンションだけど周辺中古マンションで替えが効いてしまう部分も少なくない

・CITY TOWER THE RAINBOWはクセつよつよだけど替えが効きにくい

という印象を受けました。

CITY TOWER THE RAINBOWのレインボーブリッジを縦に望む眺望(横から眺めるのとは異なる味がある)はもちろんのこと、地下駐車場で立派なコーチエントランスもあるなど駅距離呑める方にはたまらん条件が整っています。

駐車場(オールハイルーフ！！)の割り当て方式が決まっておらず、なんなら管理費等もまだ決まっていないためそれらを見てからの最終ジャッジにはなりますが住みたいなぁ～となっています。

確定ではないですが住友不動産が管理しているヨコソーレインボータワーのシャトルバスが使えるかもしれないのも面白いところですね。

もちろん上記は個人的な趣味嗜好であり、どちらが気に入っているかは人それぞれなわけですが客観的評価としてはシティタワー東京田町が上ですし、そんなことは売り手側が一番理解しているため価格もシティタワー東京田町のほうが上です。

1000万円単位のざっくり予定価格ですが

［シティタワー東京田町］

西向き　中住戸　約55㎡
高層階　16000万円台　坪単価約950万円～

南・西　角住戸　約72㎡
高層階　24000万円台　坪単価約1100万円～

［CITY TOWER THE RAINBOW］

西向き　中住戸　約56㎡
高層階　14000万円台　坪単価約820万円～

東向き　中住戸　約68㎡
高層階　20000万円台　坪単価約971万円～

南・西　角住戸　約75㎡
高層階　24000万円台　坪単価約1050万円～

上記のように条件の違いはあれど第一期に関してはCITY TOWER THE RAINBOWのほうがお安くなりそうです。

上記に対して周辺相場はどのような動きをしているのか確認してみましょう！

■グローバルフロントタワー

2015年築　田町駅徒歩10分

新築時の坪単価約335万円
2023年末時点の坪単価約600万円
現在の坪単価約860万円

動き一例

約60㎡
新築時6500万円台
中古時16800万円台

約82㎡
新築時8200万円台
中古時23500万円台

■ブランズタワー芝浦

2021年築　田町駅徒歩8分

新築時の坪単価約525万円
2023年末時点の坪単価約730万円
現在の坪単価約860万円

約55㎡
新築時8400万円台
中古時15000万円台

約61㎡
新築時9400万円台
中古時17000万円台

約80㎡
新築時11100万円台
中古時22000万円台

出物に関してはさらにお高い価格の出物ばかりではあります…

個別相談会においては『シティタワー東京田町とCITY TOWER THE RAINBOWの詳細が出る前に周辺相場でポジションセットするべき！』とアドバイス、複数組のご相談者様にご購入いただきましたが良い判断をしていただけたなぁ～と実感しています。

とはいえシティタワー東京田町もCITY TOWER THE RAINBOWも住友不動産らしく『できる限り高倍率にならない価格設定＆販売方法(申し込み制限も厳しめ)』であるためリビオタワー品川の第一期みたいな高倍率になる可能性は低いことでしょう。ある意味では『実需に寄り添ってくれている』とも言えますね。

気になる方はどちらも案内会を予約してみることおすすめいたします！

［シティタワー東京田町物件概要］

売主：住友不動産
設計：前田建設工業一級建築士事務所
施工：前田建設工業
専有面積：43.30㎡～111.97m㎡
総戸数：180戸
規模：地上34階建地下2階階建て
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩10分
所在地：東京都港区芝浦2丁目
竣工予定：2026年12月下旬
引き渡し予定：2027年7月下旬

駐車場：55台（水平循環方式55台）　
自転車置場：207台（平置15台、スライド式27台（3人乗り）、2段式165台（上段68台・下段97台））　
バイク置場：10台　

地図はこちらです↓

画像出典：シティタワー東京田町公式HP

［CITY TOWER THE RAINBOW物件概要］

売主：住友不動産
設計：西松建設関東建築支社一級建築士事務所
施工：西松建設
専有面積：42.77㎡～140.00㎡※他に一部住戸には専有トランクルーム/3.07㎡～3.59㎡（合計専有面積42.77㎡～143.59㎡）
総戸数：264戸
規模：地上34階建地下1階階建て
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分　ゆりかもめ「芝浦ふ頭」駅徒歩5分
所在地：東京都港区海岸三丁目
竣工予定：2027年8月中旬
引き渡し予定：2028年4月下旬

駐車場：タワーパーキング90台、他に来客用兼電気自動車充電スペース2台　
自転車置場：315台（平置10台、スライド式19台（3人乗り）、2段式286台（上段112台、下段174台））　
バイク置場：4台　

地図はこちらです↓

画像出典：CITY TOWER THE RAINBOW公式HP

販売はCITY TOWER THE RAINBOWのほうが早いですが引き渡しはシティタワー東京田町のほうが早い予定です。

住友不動産のためいつものことではありますが条件良い高層階から販売してくれます。(最上階やその少し下までは出さないですが全体で見て条件良い部屋)

そのため第一期購入者が泣くことになることは基本的に考えられないという愛のある？販売方式です。

例えばですが第一期でXタイプ(架空タイプ)の29階を28000万円で購入したとします。

その後市況変化により同タイプの25階が30000万円で販売されれば『実質2000万円強お得に買えた』となりますし、もしも25階が26000万円で販売されれば『自分が買った部屋の方が上階だしまぁ～そんなものだよね』と思えるわけですから相場が悪化しようと大泣きすることにはなりにくいということです。

過去動画もご覧ください！

■港区芝浦のタワマン相場とシティタワー東京田町の建設地