パークタワー勝どき　三井の賃貸限定住戸の賃料　カオスな戸数がゆえに現実路線の単価設定へ

パークタワー勝どきのミッド/サウスの総戸数は2786戸、その内販売対象は1715戸で販売終盤戦となっています。事業協力者の戸数は1071戸、そのすべてというわけではないですが多くが賃貸として出てきます。

販売当初からアナウンスがあったことではありますが地権者住戸の引渡しは2023年9月頃、分譲住戸の引き渡しは2024年4月頃を予定しているため地権者住戸の売却活動や賃貸募集はすでにスタートしており、その内の大口地権者さんのミッド57戸、サウス453戸の合計510戸はまるっと三井の賃貸経由で募集しています。

今後その他の地権者住戸も賃貸もしくは売却として出てきますし、近隣の晴海フラッグでは1487戸(シニア向けとシェアハウス含む)の賃貸棟と分譲棟の投資購入による賃貸も出てくるなど勝どき・晴海エリアはしばらくの間カオスな状態となることは間違いありません。とくに1Rなど狭い部屋の賃貸戸数はとんでもない数となるわけですからしばらくは借りて有利の市場となります。

パークタワー勝どきの三井の賃貸限定大口地権者住戸に関しては㎡単価月額約5000円前後となります。

これは駅直結や駅前ではない勝どきザタワーと同じくらいか少し安いくらいの単価となります。つまりは相場よりお安い水準となります。オーナーからすれば空室ほどもったいないものはないですから少々相場より抑え目の賃料でも早めに決めたいとなることは当然のことですし、分譲住戸を投資で購入している人が引き渡しを受けるまでのボーナスタイムで多くの成約を取りたいはずです。

スペック面は分譲住戸より劣るため同じ賃料なら分譲住戸が選ばれるでしょうけども大きな差を付けるのは難しく、しばらくは今回の三井の賃貸限定住戸の成約単価で相場が形成されていくことでしょう。ただ、数年かけてマーケットが正常化していき将来的には今の賃料で借りれるかはわかりません。分譲マンションであれば白金ザスカイなども似たような状態です。

場所は大きく変わりますが三井の賃貸ですとパークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーウエストが記憶に新しいところです。

※カオス＝(大量募集)
※階数により数千円の差はあり

約26㎡　カオス＝96000円　現在＝110000円
約34㎡　カオス＝130000円　現在＝147000円
約56㎡　カオス＝182000円　現在＝215000円

3LDKは出物も少なくなってしまい賃料が大幅に上昇しています。

約82㎡　東・北角　カオス＝210000円
約82㎡　西・北角　現在＝295000円

向きは異なりますがどちらも高層階です。

※賃借人がいる部屋の賃料をいっきに大幅に上げるというのは基本的に容易なことではありません(正当な事由ではありますが双方の合意)

大量募集時代の賃料とマーケットが正常化された後の賃料とでは後者の方が高くなるケースが多いです。

基本的には買うほうがおすすすめではあるのですが何かしらの事情で今は買わないほうがよい状況なのであれば大量募集のカオスなマーケットは借り手にとっては有利ですから狙い目でしょう。

プラザエントランス完成予想CG
画像出典：三井の賃貸公式HP

三井の賃貸限定住戸の賃料ですが公式HPに公開されるのは2023年6月以降を予定しているとのことですがすでに先行受付は開始しており問い合わせ者(前向き検討の方？)には全戸の賃料が公開されています。

ざっくりではありますが

※管理費など込みの総額

1K　約33㎡　月額153000円前後

1LDK　約44㎡　月額200000円前後
1LDK　約50㎡　月額220000円前後

2LDK　約55㎡　月額270000円前後
2LDK　約68㎡　月額320000円前後

3LDK　約70㎡　月額345000円前後
3LDK　約93㎡　月額500000円前後
3LDK　約105㎡　月額600000円前後

㎡単価5000円前後　

～公式アナウンスがありましたので下記追記いたします～(2023年5月31日追記)

1K（31.29㎡～）：142000円～
1LDK（36.57㎡～）：168000円～
2LDK（55.1㎡～）：267000円～
3LDK（68.56㎡～）：329000円～
※管理費込み

～以上追記～

類似住戸の分譲価格に照らし合わせると利回り4.5%ほど(値上げ後の部屋は利回りが低くなります)

となります。

向きや階数(40階など高層階もありますが中層階以下がボリュームゾーン)により賃料は異なるため平均値としての参考にしていただければと思います。ミッドとサウスで賃料に大きな差はないものの選べるなら駅と商業施設直結のミッドという方も多いようでミッドから埋まりそうではありました。

ただ、礼金2、敷金1です。賃料はお安いものの礼金で利益を取りに来ている印象を受けました。将来的には交渉できるようになるかもですが借り手市場とはいえ当初は条件良い部屋から希望が入るのが自然の流れですから交渉は難しいでしょう。前家賃合わせて賃料×6くらいの自己資金が必要になりそうです。(賃料その他含めて確実な情報は三井の賃貸へ問い合わせお願いいたします)

今回、飴ちゃんがめちゃくちゃ甘くて美味しいのです。

・駐車場付き住戸あり(ハイルーフやEV区画もあります！！)

・分譲住戸より約半年早い2023年9月入居可

駐車場に関しては分譲住戸側は大激戦となる設置率なのに購入した後でないと当落がわからない(エグゼクティブとプレミアム住戸除く)中で賃貸住戸であれば駐車場が付いているか付いていないかわかった上で契約できます。

2024年4月以降は地権者住戸も分譲住戸も同じ管理規約の中で管理組合が運営されていくため地権者住戸専用の駐車場的なものではないのですが地権者さんが駐車場の権利を持っている限りは賃借人も借り続けることができる(絶対とは言えませんが大口地権者さんであれば売却リスクも低い)ため分譲住戸にはないとても甘い飴ちゃんであることは確かでしょう。駐車場付きだから借りるという方も少なくないはずです。

駐車場台数はざっくりではありますが募集510戸中120台ほどを予定しているため数は多くありません。駐車場が確実に借りれる部屋の最低賃料は30万円弱となっており広い部屋ほど借りやすくなっています。

ミッドは駐車場サイズがしっかりとしているのですがサウスの場合全幅が1850mmの区画も多くミッドに比べて駐車場事情が弱くなるため駐車場事情も加味されてミッドの動きが早くなりそうです。(逆にサウスなら駐車場確保しやすい？！)

※パークタワー勝どきの管理規約は賃貸へ出す際に駐車場を手放す必要がなく、賃借人へ駐車場もセットで貸すことができます

その他ペット可の部屋もあります。(分譲賃貸だとNG設定も少なくない)

ただ…苦い飴ちゃんもセットになっています。

これはほとんどの分譲マンション地権者住戸でそうなのですが分譲住戸に比べてとてもとてもスペックが低いのです。

部屋にもよりますが床暖房なし、食洗機なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などなど。自分で住むための地権者住戸であればお金を支払いグレードアップするパターンも多いのでしょうが、貸す前提の場合はグレードアップをしないほうが投資として合理的になりやすいためとにかくスペックが低めです。(床暖房があることで賃料1000円upできたとしても回収まで時間がかかるのと故障時などの費用を考慮するとお金を払ってまで付けたいとはなりにくい)

この『スペックが低い』というのはそんじょそこらの賃貸マンションと比べればけしてスペックが低いわけではなく、分譲住戸と比べると～という意味のため一般的な賃貸マンションからの住み替えであればあまり気にならないと思います。

分譲住戸も特別スペシャルなスペックの高さというわけではないものの比べてみると違いがハッキリわかることでしょう。

ここは『パークタワー勝どきの立地、そして多彩な共用施設という面に惚れたわけで室内スペックはあまり気にしない』と割り切れるかどうかですね。

今時点で自信をもってお伝えできることとしては飴ちゃんに魅力を感じるならとにかく早く動くべきです。パークタワー勝どきで駐車場を確実に取れるということはこの先しばらくないかもしれません。

また、90㎡超などスペシャルな部屋は賃貸も分譲も数が少ないですからこちらも早く動いたほうがいいでしょう。

一方で駐車場や2023年9月入居という飴ちゃんに旨味を感じず、スペシャルな部屋ではなくありふれた面積帯でOKですよ～という方はあまり焦らなくてもいいでしょう。三井の賃貸限定住戸であろうと500戸超を決めるのは容易ではなく、いずれは礼金の交渉も可能になる可能性が高いですし、似たような賃料で分譲住戸(狭い部屋はあまり変わらないのですが広い部屋は室内スペックの差が大きい)が出てきてから比較しても良いでしょう。2023年9月になれば棟内で実際の部屋を見てから決められる(先行募集は内見しないで契約)という安心感もありますから焦る必要はないでしょう。

～まとめ～

・駐車場付きという飴ちゃんに魅力を感じる　＝　とにかく早く動きましょう！！急げ！！(30万円超の部屋になると優先設定が多くなります)

・90㎡超や東京タワービューなどスペシャルな部屋(面積)でないと嫌だ　＝　できるだけ早く動きましょう！！広い部屋は出物が少ないです！！

・入居時期にこだわりなく駐車場も興味なし、検討面積もありふれたサイズ　＝　焦らずで大丈夫だと思います。礼金が交渉できるようになってからや分譲住戸やその他一般地権者の賃貸が出てきてから実際の部屋を見て比較しつつ決めても遅くはないでしょう。

動画もご覧ください！

■パークタワー勝どき　三井の賃貸限定住戸の賃料　カオスな戸数がゆえに現実路線の単価設定へ