今回ご紹介するのはアトラス(仮称)渋谷二丁目プロジェクトです!

[物件概要]

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:アーキサイトメビウス
施工:福田組
価格:未定
専有面積:34.48㎡~75.28㎡
総戸数:47戸(事業協力者取得住戸27戸含む)・他店舗2区画
規模:地上14階地下1階建て

交通:
東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩7分(B1出入口6:00~22:00)
東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩8分(B3出入口)
東急東横線・東急田園都市線・東急メトロ半蔵門線・副都心線「渋谷」駅 徒歩8分(B4出入口)
JR各線・銀座線「渋谷」駅宮益坂口より徒歩10分
京王井の頭線「渋谷」駅出口(渋谷マークシティイーストモール1階)徒歩12分

所在地:東京都渋谷区渋谷2丁目
竣工:2021年6月中旬

駐車場:10台(機械式9台、車いす利用者用1台)
自転車置場:81台(2段式/上段21台・下段スライド式56台、上部ラック式2台、下部平置き2台)他、住宅来客用2台・店舗来客用5台
バイク置場:5台(バイク置場<小>3台・バイク置場<大>2台)

地図はこちらです↓

画像出典:(仮称)渋谷二丁目プロジェクト公式HP

マンションマニア初の渋谷二丁目物件の調査です!というのも渋谷二丁目アドレスの分譲マンションは18年ぶりなのです。マンションマニアが16歳の頃が最後(笑)

しかも、今回は渋谷駅も表参道駅も徒歩10分圏内ということでかなり希少性があります。どちらも徒歩10分圏内だと有名な青山パークタワーくらいですよね。

販売が近づいているのですが物件名が仮称のままです。これだけ地権者さんが多いとなれば物件名を決める権利は地権者さんにあると思われますのでコロナの影響で総会が遅れているとかでしょうか。さすがにいくつかの候補は出ているはずで、そこで揉めているとは思えないですから。さすがにアトラスは付けてね!という話でしょうから「アトラス渋谷二丁目」「アトラス渋谷表参道」「アトラス表参道」のどれかではないでしょうか。

今回は三信マンションの建て替え事業となります。(旭化成物件のほとんどが建て替え事業)

三信マンションは1968年竣工、7階建ての総戸数29戸・店舗2戸でしたがざっくり倍の規模感となります。

青山通りから70m以内のため本来11階建てが限界の敷地ですが14階建てまで背を高くできています。(そもそもこの特例がなければ建て替えが難しかったかも)

青山通りから一歩中へ入っており古めの建物が多いエリアではありますが静けさと利便性のバランスが取れた立地です。囲まれ感はエリア的に仕方ありませんがそれでも角地というのは強みです。角住戸が多くなりますからカーテンを閉めた生活でも苦しさを感じにくいでしょう。(窓が多いだけでもだいぶ違う・窓面が少ない住戸もあり)

店舗に関しては1件が絨毯屋さん、もう1件は未定ですが飲食は不可とのことです。

外観デザインはアーキサイトメビウスが担当、重たみある高級マンション感をしっかりと出しています。アトラス×アーキサイトメビウスだと絶頂レベルでおすすめしてサクサクっと完売したアトラス日暮里マスターコートが記憶に新しいところです。色味は異なりますがどちらもぱっと見で惚れてしまうデザインはさすがです。(アトラス自体が外観デザインにこだわる会社)

今回大きく評価したいのがエントランスアプローチです。ただでさえ広くはない土地で1階に店舗を抱えるためエントランスホールが広く取れないのはわかりきったことなのですがそのデメリットをできる限り失くすように良い意味で無駄な導線となる植栽豊かなエントランスアプローチを設けているのです。この辺りもそんじょそこらの賃貸マンションとの差別化がしっかりとできています。

エントランスホールもこじんまりとはしているもののインターホン付近の壁面を斜めにしたりと細かいこだわりが見受けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Cタイプ 1LDK 45.48㎡ 管理費(月額)15650円 修繕積立金(月額)6130円
5階 7800万円台 坪単価567万円
8階 8200万円台 坪単価596万円

Aタイプ 1K 34.48㎡ 管理費(月額)11870円 修繕積立金(月額)4650円
3階 6400万円台 坪単価613万円

Bタイプ 1LDK 39.2㎡ 管理費(月額)13490円 修繕積立金(月額)5290円
8階 7200万円台 坪単価607万円

Dタイプ 2LDK 54.01㎡ 管理費(月額)18590円 修繕積立金(月額)7290円
9階 10000万円台 坪単価612万円
12階 10500万円台 坪単価642万円

Eタイプ 2LDK 56.59㎡ 管理費(月額)19480円 修繕積立金(月額)7630円

画像出典:(仮称)渋谷二丁目プロジェクト公式HP

6階 9700万円台 坪単価566万円
12階 10800万円台 坪単価630万円

Fタイプ 3LDK 69.79㎡ 管理費(月額)24020円 修繕積立金(月額)9420円
10階 13400万円台 坪単価634万円
13階 14000万円台 坪単価663万円

Hタイプ 3LDK 73.27㎡ 管理費(月額)25220円 修繕積立金(月額)9890円

画像出典:(仮称)渋谷二丁目プロジェクト公式HP

10階 14100万円台 坪単価636万円
13階 14700万円台 坪単価663万円

Gタイプ 3LDK 70.37㎡ 管理費(月額)24220円 修繕積立金(月額)9490円
2階 10900万円台 坪単価512万円
10階 13400万円台 坪単価629万円
13階 14000万円台 坪単価657万円

Iタイプ 3LDK 75.28㎡ 管理費(月額)25910円 修繕積立金(月額)10160円
14階 15500万円台 坪単価680万円

平均坪単価は約620万円です。

周辺相場からすると建て替え事業らしくおとなしいですね。コロナ問題がなければ全戸即日完売もいけたような。。。高価格帯が動かない時期ですからね~。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、リビング天カセ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室天然石カウンター(A・Bタイプ除く)など単価なりとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm、天カセ部分の下がり部分は2350mmと全体的に下がり天井は多めです。

内廊下となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ミュゼ表参道 2001年築 渋谷2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約325万円

・青山パークタワー 2003年築 渋谷1 新築時の坪単価約480万円 現在の坪単価約755万円

・テラス渋谷美竹 2012年築 渋谷1 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約700万円

・ザ・パークハウス渋谷美竹(60年間の定期地上権) 2014年築 渋谷1 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約495万円

・プレミスト渋谷宮益坂 2014年築 渋谷1 新築時の坪単価約480万円 現在の坪単価約565万円

上記相場からアトラス(仮称)渋谷二丁目プロジェクトの将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 54.01㎡ 9階 10000万円台(新築時) → 9300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場としてはプレミスト渋谷宮益坂の36㎡台で月額20万円ほど、テラス渋谷美竹の62㎡台で月額35万円ほどですからおおよそ㎡単価5500円で貸せる(借りるとしたら)ことになります。

となれば利回りは3.5%ほど。そのため数年、10年というスパンではなくもっと長いスパンで見たほうがいいでしょう。開発が進むエリアですから街力が高まることはたしかですから長期保有のほうが美味しいでしょう。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から渋谷駅まで)
建設地周辺動画(表参道駅から建設地まで)

管理費は㎡単価約344円。地下の自転車置場用EV、内廊下などを考えるとこのくらいに収まるのであれば良いほうではないでしょうか。

駐車場は地下格納の機械式で10台ですからバッティング少なく使いやすいでしょう。導線も悪くありません。月額43000円を予定、10台中5台が事業協力者用になりそう(調整中)とのことで実質25%の設置率です。

【住むレーション】

[銀座線]

表参道 8:01発
外苑前 8:03着
青山一丁目 8:04着
赤坂見附 8:07着
溜池山王 8:09着
虎ノ門 8:11着
新橋 8:13着
銀座 8:15着
京橋 8:17着
日本橋 8:19着

[千代田線]

表参道 8:01発
明治神宮前 8:02着
代々木公園 8:04着
代々木上原 8:07着

表参道 8:02発
乃木坂 8:05着
赤坂 8:07着
国会議事堂前 8:09着
霞ヶ関 8:11着
日比谷 8:13着
二重橋前  8:15着
大手町 8:17着

[田園都市線・半蔵門線]

渋谷 8:05発
池尻大橋 8:08着
三軒茶屋 8:10着
駒沢大学 8:12着
桜新町 8:14着
用賀 8:17着
二子玉川 8:20着

表参道 8:00発
青山一丁目 8:02着
永田町 8:05着
半蔵門 8:07着
九段下 8:10着
神保町 8:11着
大手町 8:15着

[山手線]

渋谷 8:00発
恵比寿 8:03着
目黒 8:05着
五反田 8:08着
大崎 8:09着
品川 8:14着
高輪ゲートウェイ 8:15着
田町 8:18着

[埼京線・りんかい線直通]

渋谷 8:02発
恵比寿 8:05着
大崎 8:08着
大井町 8:12着
品川シーサイド 8:15着
天王洲アイル 8:17着
東京テレポート 8:21着

渋谷 8:04発
新宿 8:10着
池袋 8:16着

[湘南新宿ライン]

渋谷 8:00発
恵比寿 8:02着
大崎 8:06着
武蔵小杉 8:17着
横浜 8:29着

[東横線・副都心線]

渋谷 7:56発
中目黒 7:59着
自由が丘 8:06着
武蔵小杉 8:11着
日吉 8:14着
菊名 8:20着
横浜 8:27着

渋谷 8:00発
明治神宮前 8:02着
北参道 8:04着
新宿三丁目 8:07着
東新宿 8:09着
西早稲田 8:13着
雑司が谷 8:15着
池袋 8:18着

[井の頭線]

渋谷 8:00発
下北沢 8:06着
吉祥寺 8:28着

この立地で通学校を気にする方はほとんどいないと思いますが常磐松小学校からの鉢山中学校(広尾中への変更可能)です。

【総評】

今までの渋谷駅周辺の弱みはオフィスの床が少なかったことですね。渋谷発祥の大きくなった会社も渋谷で広いオフィスに越したいけども床がない。。。そのため他エリアへ。という現象が多々見られました。

そんな中、東急が本腰を入れて渋谷の開発を進めておりオフィスの床も増えてきます。となれば新規の移転はもちろん出戻り組にも期待ができます。

先は長いですが渋谷駅のビル群がスカイデッキで繋がる計画です。

鉄道を見ても銀座線のホーム移転(2020年1月3日済)、埼京線・湘南新宿ライン等のホーム移転(2020年6月予定)と利便性が高まっていきます。

短期的目線だと利回りも低くパッとしませんが中長期的に見ると強い物件と評価します。エリア柄土地が出ても(そもそも滅多に出ない)商業ビルになることが多く、今後新規に分譲マンションができるとしても建て替えメインとなるでしょう。あとは渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業(現在の埼京線ホーム付近)の住宅部分ですけど分譲されるとしたらいくらになるのでしょうか・・・。恐ろしい単価になりそうですが。坪単価800万円で収まる?1000万円超えるかな?もうわけわからないくらい喉から手が出るほど欲しい立地ですね。

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