今回ご紹介するのはピアース阿佐ヶ谷です!

[物件概要]

売主:モリモト
デザイン監修:南條設計室
設計:ケプラー都市建築設計
施工:大京穴吹建設
価格:未定
専有面積:34.77㎡~72.44㎡
総戸数:37戸
規模:7階建て(建築基準法上地下1階地上6階建て)
交通:JR中央線・総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩8分
所在地:東京都杉並区阿佐谷北4丁目
竣工:2020年8月中旬

駐車場:平置駐車場2台、身障者用平置駐車場1台(屋内)、外来者用平置駐車場2台(屋外)
自転車置場:48台(2段式、一部下段スライド式)

地図はこちらです↓

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

阿佐ヶ谷駅最寄りの新築マンションとしては阿佐ヶ谷駅の南側、南阿佐ヶ谷駅前のプラウド南阿佐ヶ谷が早期に完売。現在は阿佐ヶ谷駅北側にてピアース阿佐ヶ谷とサンウッド阿佐ヶ谷が競合しています。

ピアース阿佐ヶ谷に関しては駅から徒歩8分と今の時代としては駅近に入らないであろう距離感ではありますが中杉通りではなく松山通り経由で駅まで信号なしということで楽しい徒歩8分となります。楽しいと言ってもパールセンターみたいな賑わいはないのですがどちらかというと庶民的よりかは感度の高いシャレオツなお店が建ち並んでいますからその価値観に合う方であれば楽しいであろうと。単純に日常の買い物を楽しむならやはりパールセンターですし、そちらのほうが万人受けはしますからプラウド南阿佐ヶ谷がサクッと売れたの頷けます。

プラウド南阿佐ヶ谷みたく阿佐ヶ谷や杉並推しでない方にもおすすめしやすいかというと正直難しく、阿佐ヶ谷好きのためのマンションと言っても違和感はないでしょう。

ピアース阿佐ヶ谷は松山通り、中杉通りからも一歩中へ入っており南側が接道しているため静かな環境かつ南向きであれば日当たりも得ることができます。一方眺望の抜け感には期待ができないですからその点では目の前が一種低層のサンウッド阿佐ヶ谷が勝ります。サンウッド阿佐ヶ谷も中杉通りにはぎり面していないため騒がしいということもなく、眺望面含めるとぱっと見はサンウッド優勢なのですがそれに負けないようモリモトらしい努力が見られます。

まずモリモト物件と言えば外観のかっこよさですよね。

南側を逆梁(北側は順張り)としてタイルはホワイトとグレーを主に採用、タイル以外の部分は杉板型枠の打放しコンクリートにて水平ラインを強調させています。バルコニー上部は木目調シート、基壇部が大判の大理石などなど一目で高級マンションとわかるレベルとしています。

北側は私道ですし駅と逆方面ですから住まう方が目にすることはそこまでないと思われますが南側ほどではないものの気を抜かずにタイルやバルコニーガラス手摺などを組み合わせてしっかりとデザイン性を出せています。見えないからと気を抜いて吹き付けにしてないところがさすがです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

Pgタイプ 2LDK 55.65㎡
1階 5990万円 坪単価355万円

Eタイプ 1LDK 38.27㎡
2階 4440万円 坪単価383万円
3階 4540万円 坪単価392万円

Iタイプ 2LDK 64.01㎡
4階 7490万円 坪単価386万円

Kタイプ 1LDK 37.67㎡
4階 4890万円 坪単価429万円

東向きの平均坪単価は約380万円です。

[北向き]

Fタイプ 1LDK 34.77㎡
1階 3790万円 坪単価360万円(Fgタイプ)
2階 4090万円 坪単価388万円
3階 4190万円 坪単価398万円

Gタイプ 1LDK 37.88㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

1階 3990万円 坪単価348万円(Ggタイプ)
2階 4290万円 坪単価374万円
3階 4390万円 坪単価383万円
4階 4440万円 坪単価387万円
5階 4490万円 坪単価391万円
6階 4590万円 坪単価400万円
7階 4590万円 坪単価403万円

Hタイプ 1LDK 38.87㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

1階 3990万円 坪単価339万円(Hgタイプ)
2階 4340万円 坪単価369万円
3階 4440万円 坪単価377万円
4階 4490万円 坪単価381万円
5階 4540万円 坪単価386万円
6階 4590万円 坪単価390万円
7階 4640万円 坪単価394万円

北向きの平均坪単価は約380万円です。

[南向き]

Aタイプ 2LDK 62.06㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

3階 7590万円 坪単価404万円
4階 7690万円 坪単価409万円
5階 7990万円 坪単価425万円
6階 8090万円 坪単価430万円

Mタイプ 1LDK 37.56㎡
7階 5490万円 坪単価483万円

Bタイプ 2LDK 54.07㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

3階 6990万円 坪単価427万円
4階 7190万円 坪単価439万円
5階 7290万円 坪単価445万円

Nタイプ 2LDK 47.30㎡
7階 6190万円 坪単価432万円

Cタイプ 1LDK 39.79㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

3階 5190万円 坪単価431万円
4階 5390万円 坪単価447万円

Dタイプ 3LDK 66.23㎡
3階 8390万円 坪単価418万円
4階 8490万円 坪単価423万円

Jタイプ 3LDK 70.32㎡

画像出典:ピアース阿佐ヶ谷公式HP

5階 9390万円 坪単価441万円

Lタイプ 3LDK 72.44㎡
6階 9490万円 坪単価433万円

南向きの平均坪単価は約430万円です。

地下住戸を含む北向き住戸がありますから当然ながら南向きに単価を盛っています。南向きは逆張りのため柱の食い込みも気にならないなど採光面以外でも魅力が多いですから当然っちゃ当然なのですがプラウド南阿佐ヶ谷の平均坪単価に迫る単価ですからね。。。プラウド南阿佐ヶ谷は南阿佐ヶ谷駅徒歩1分、阿佐ヶ谷駅徒歩9分という立地でしたからそちらと同じというのはなかなかな水準であることはたしかです。

北向き住戸も目の前の建物まで18mほどありますから自然光は取り込めます。ザ・地下住戸(表記上は1階が地下住戸、エントランスは2階)は価格を抑えていますが半地下ではなくザ・地下ですから好き嫌いは大きく分かれるでしょう。

Aタイプ・Bタイプ・Dタイプのリビング窓(ダイレクト)は角部分が出入りできる窓となっていますからリビングとバルコニーを行き来できます。

設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが食洗機、玄関・廊下・水回り床タイル、廊下片側木目調パネル、タンクレストイレなどなど単価なりのものとなっています。コンパクトメインのマンションでありながらも食洗機が全住戸に付いていますし、一部住戸を除けば三ツ口コンロであるなどシングル層に目をむいてもらえるものとしています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は低めの2400mmです。

住戸階はカーペット敷きの内廊下を採用、ごみ置き場は地下1階(表記上は1階)にあり前室ありです。最上階は4戸ですが共用廊下が2戸ずつとなっておりエレベーターも最上階のみ両側対応(最上階北側2戸からするとウォークスルー)となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ阿佐ヶ谷ロイヤルフォルム 2000年築 阿佐ヶ谷北2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円

・サーパス阿佐ヶ谷中杉通り 2003年築 阿佐ヶ谷北4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約245万円

・レクセル阿佐ヶ谷 2007年築 阿佐ヶ谷北1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約280万円

・パークホームズ阿佐ヶ谷 2014年築 阿佐ヶ谷北4 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約345万円

・サンウッド阿佐ヶ谷 2019年12月竣工予定 阿佐ヶ谷北1 新築時の坪単価約430万円 新築販売中

上記相場からピアース阿佐ヶ谷の将来価値を予想すると

Aタイプ 2LDK 62.06㎡ 4階 7690万円(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡あたり月額320円くらいになりそうとのことでした。

自転車置場、駐車場共に屋内で外側に出ることなくエレベーターホール側から出入りできます。駐車場はすべて平置きで3台、その他来客用が2台設けられます。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から阿佐ヶ谷駅まで 松山通り経由)
建設地周辺動画③(阿佐ヶ谷北一丁目停留所から建設地まで)

阿佐ヶ谷駅から徒歩8分表記は松山通りから一旦中杉通りに出る経由のものですが24時間通行可能な北口アーケードを通れば数十秒短縮できます。

【住むレーション】

[中央快速線]※土休日通過

阿佐ヶ谷 8:00発
高円寺 8:02着
中野 8:06着
新宿 8:11着
四ツ谷 8:16着
御茶ノ水 8:21着
神田 8:23着
東京 8:25着

[総武緩行線]

阿佐ヶ谷 8:01発
高円寺 8:03着
中野 8:06着
東中野 8:08着
大久保 8:10着
新宿 8:13着
代々木 8:14着
千駄ヶ谷 8:16着
信濃町 8:18着
四ツ谷 8:20着
市ヶ谷 8:22着
飯田橋 8:25着
水道橋 8:26着
御茶ノ水 8:29着
秋葉原 8:31着

[総武緩行線(東西線直通)]

阿佐ヶ谷 8:06発
高円寺 8:08着
中野 8:11着
落合 8:14着
高田馬場 8:19着
早稲田 8:22着
神楽坂 8:25着
飯田橋 8:28着
九段下 8:30着
竹橋 8:32着
大手町 8:35着
日本橋 8:37着

阿佐ヶ谷駅前から数分おきに発車する路線バスを利用すれば建設地のすぐ近くにある阿佐ヶ谷北一丁目停留所まで2つめ、乗車時間は2分ほどです。強い雨の日などには重宝することでしょう。阿佐ヶ谷駅前まで向かうバスへ乗るには中杉通りを超えなければなりませんから駅まで歩いてしまったほうが現実的ではあります。

通り道にはイトーヨーカドー食品館がありますし、少し寄り道すれば西友、ビーンズ、パールセンターなどがありますから日常の買い物利便性は高くなっています。

【総評】

プラウド南阿佐ヶ谷が条件良すぎましたからそちらと比べてしまうと妥協点も多いことはたしか。

ただ、シングル女性を主なターゲットとしているため外観、エントランスホール、室内仕様などなど全体的におしゃれなものとなっていますから阿佐ヶ谷で賃貸暮らししている層の引き合いは多いことでしょう。

モリモト物件ですからモノはいいですから価格面をどう感じるかですね。

阿佐ヶ谷にこだわるかこだわらないかにもよりますし、仮に阿佐ヶ谷にこだわらず中央線にこだわるというのであればザ・パークハウス三鷹レジデンスと比較しても面白いでしょう。ザ・パークハウス三鷹レジデンスの東向き1LDKは坪単価380万円前後ですからピアース阿佐ヶ谷の北向き1LDKと同じくらいです。ザ・パークハウス三鷹レジデンスの1LDKのほうがちょいと広いですから表面上の価格は上がりますがピアース阿佐ヶ谷の南向き1LDKよりかはグッと抑えられていますから予算感としては近しいものがあります。

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