シエリアシティ横浜東戸塚　価格と間取り　駅徒歩13分ながらもヤオコー隣接

今回ご紹介するのはシエリアシティ横浜東戸塚です！

［物件概要］第2期10次

売主：関電不動産　JR東日本不動産　パナソニックホームズ　神奈川中央交通
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：5400万円台～9500万円台
専有面積：60.50㎡～88.60㎡
総戸数：482戸
規模：7階建て
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅徒歩13分
所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町字阿らす100番2他（地番）
竣工予定：2027年2月下旬
引き渡し予定：2027年4月中旬

駐車場：平面式67台（来客用駐車場：2台、福祉対応駐車場：1台を含む）機械式152台　※月額利用料：15000円～24000円
自転車置場：820台 ( 2段ラック式上段：297台・2段ラック式下段：418台・平置き105台)※月額利用料：100円～500円
バイク置場：14台　※月額使用料:5000円
ミニバイク置場：13台　※月額使用料:3000円

管理費：14400円～21100円
修繕積立金：6050円～8860円

地図はこちらです↓

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

東戸塚駅から南方向へ徒歩13分、物件のグラウンドレベルとしては低地となるためハザードマップで色がつきますし、なにより駅との行き来において険しいアップダウンを伴うため徒歩分数表記以上に労力を伴うものとなります。

これで一般的なマンションであれば魅力がかなりのかなり薄くなるわけですが総戸数482戸という規模感に加えてヤオコー(2026年3月31日オープン済み)との一体開発という魅力がありますし、徒歩3～5分前後のバス停遺留所から路線バスにて東戸塚駅、戸塚駅、上大岡駅等へアクセスできるなど道のりネックのカバー材料としては十分ですね。

路線バスに関しては運行本数も充実しており時刻表いらずです。

［路線バス］

品濃口　7:13発
坂下　7:14着
品濃町　7:15着
東戸塚駅東口　7:17着

日常の買い物は直結ではないものの隣接地にてオープンしたヤオコー、桜木東戸塚線沿いのオリンピックが徒歩9分、東戸塚駅に出れば東急ストア、オーケー、イオンスタイルなどもありますから選択肢が充実しています。

エリア柄かつ駅徒歩13分の物件ですからほとんどがマイカー派となるであろう中で1号線至近というメリットは大きいでしょう。

まだ時間はかかりますが桜木東戸塚線が山谷まで繋がると井土ヶ谷方面へのアクセスも大変便利になりますね。予定では2032年完了予定となっています。(今作にお住いの方はトンネル開通による1号線の交通量減の恩恵が大きい)

通学校は品濃小学校で徒歩8分、平戸中学校で徒歩17分です。

建設地はコイト電工横浜工場跡地で18600㎡超(提供公園含む)の広大な敷地、JRの線路沿いとなります。

主開口部は南東、南西、北西で5棟構成です。

南東向きの最前列となるA棟は向かいがヤオコーでその先も背の低い建物が多いため視界抜けもしてきます。B棟はA棟の背中、C棟はB棟の背中を望むことになりますが離隔はとれているため日当たりは良好です。

南西向きのE棟とF棟は列によっては同程度の背の高さのマンションと被りますが水路を挟むためこちらも離隔はとれています。

北西向きは線路向きのため音ネックはかなりのものですが電車好きにはたまらんでしょう。その先は高台のグランドメゾン東戸塚ビューとなります。(新築縛りがないならそのグランドメゾン東戸塚も検討すべきでしょう)

住宅自体は詰め込んだ感があるのですが7階建てですから致し方ないでしょう。

とはいえ7階建てにしては空地率は高く、豪華な車寄せを配したエントランスアプローチはかなり心躍るものとなっています。今作くらいの単価帯でこれだけ豪華な車寄せ＆エントランスアプローチはなかなか珍しいですね。隣接した提供公園も相まって緑も豊です。

接道が斜めに面していることを活かせておりお見事という印象です。

グランドエントランス(ホール)も二層吹き抜けで壁面ウッド調＆緑化として豪華な空間となっていますし、その先には共用施設を集めたワークライフハブがあるなど総戸数482戸というスケールメリットを活かしたランドスケープとなっています。

ワークライフハブには植栽を望みながら休憩できるチルラウンジ＆チルコートとロビーラウンジ、読書に集中できるライブラリーラウンジ、大人と子供が一緒に勉強するなど気軽に使えるクリエイティブラウンジ、がっつりとしたテレワークもできる個室完備のワーキングブースがあります。

その他にもキッチン完備のパーティースタジオ、大きな鏡があるためヨガも楽しめるフィットネススタジオ、キッズスタジオ、2つのゲストルームがあるなど共用施設の充実もさすがですね。

外観デザインも基壇部を赤レンガ調タイル、リズミカルなマリオンに角住戸のダイレクトウィンドウなどこだわりを感じることができます。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※一部過去販売済み住戸含む

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

［Airy棟］

A1　4LDK　83.58㎡

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

A4　3LDK　74.4㎡
4階　8098万円　坪単価359万円
5階　8298万円　坪単価368万円
6階　8398万円　坪単価373万円
7階　8598万円　坪単価382万円

［Breeze棟］

B1　4LDK　78.46㎡
2階　8298万円　坪単価349万円
3階　8498万円　坪単価358万円
5階　8898万円　坪単価374万円

B2　3LDK　71.54㎡
4階　7698万円　坪単価355万円

B2r　4LDK　86.54㎡

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

B3r　4LDK　86.3㎡
7階　9398万円　坪単価360万円

［Calm棟］

C1　4LDK　78.46㎡
2階　7598万円　坪単価320万円
4階　7998万円　坪単価337万円

C2　3LDK　71.3㎡
1階　6598万円　坪単価305万円（C2g）
3階　6698万円　坪単価310万円

C2r　4LDK　86.3㎡
5階　8798万円　坪単価337万円

C2w　4LDK　86.3㎡
6階　8998万円　坪単価344万円

C3　3LDK　71.3㎡
5階　6998万円　坪単価324万円

C4　3LDK　69㎡
1階　6398万円　坪単価306万円（C4g）
2階　6398万円　坪単価306万円
3階　6498万円　坪単価311万円

C7　3LDK　69㎡
6階　6798万円　坪単価325万円
7階　6998万円　坪単価335万円

C10　3LDK　66.7㎡

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

［Earth棟］

E1　4LDK　80.41㎡

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

E2　2LDK　60.5㎡

画像出典：シエリアシティ横浜東戸塚公式HP

E5　3LDK　67.2㎡
2階　6498万円　坪単価319万円
3階　6598万円　坪単価324万円
6階　6898万円　坪単価339万円
7階　7098万円　坪単価349万円

E6　3LDK　72㎡
2階　6898万円　坪単価316万円
3階　6998万円　坪単価321万円
5階　7198万円　坪単価330万円
6階　7298万円　坪単価335万円

平均坪単価は約325万円です。

間取りに関しては良くも悪くもシンプルですね。せめて連窓サッシにしてくれると嬉しかったですがこの単価帯には求めすぎとなってしまう時代でしょうか。

平均専有面積も約70㎡と今の時代らしく控えめですね。

グランドメゾン東戸塚は平均専有面積約90㎡、サンクタス東戸塚オーセントヒルズは平均専有面積約80㎡、駅前のベリスタタワー東戸塚でさえも平均専有面積85㎡くらいはありましたから周辺物件と比べてしまうとだいぶ狭いです。

ただ、今の時代の単価帯で平均専有面積を周辺の既存マンションに合わせてしまうと買えない価格になってしまいますから致し方ないことではありますね。

設備仕様に関してもディスポーザーはありますが食洗機なし、関電物件のためオール電化で床暖房なし、古めかしいタンク式トイレ、構造も直床であるなど物足りないですね…ゼッチ基準なのは今どきで良いですけども。

周辺相場を確認しましょう！

■グランドメゾン東戸塚

2008年築　東戸塚駅徒歩10分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約210万円

動き一例

約82㎡
新築時4800万円台
中古時5300万円台

■パークホームズ東戸塚プレシャスアベニュー

2012年築　東戸塚駅徒歩8分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約270万円

動き一例

約72㎡
新築時4200万円台
中古時5900万円台

■ヴェレーナ東戸塚Ⅱ

2013年築　東戸塚駅徒歩15分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約160万円

動き一例

約85㎡
約3400万円台
中古時3500万円台

■サンリヤン東戸塚

2021年築　東戸塚駅徒歩10分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約68㎡
新築時4900万円台
中古時6400万円台

～東戸塚駅の非駅近分譲マンション相場～

新築　駅徒歩13分　坪単価約325万円
築5年　駅徒歩10分　坪単価約310万円
築14年　駅徒歩8分　坪単価約270万円
築18年　駅徒歩10分　坪単価約210万円

上記相場からシエリアシティ横浜東戸塚が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

E5　3LDK　67.2㎡　3階　6598万円　→　5100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置きと機械式が混在、設置率は約45％です。

ちょっと足りない印象を受けますし機械式駐車場のサイズが厳しいですね…

～パレットサイズ～

全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm/1800mm/2100mm×重量2000kg

ちなみにグランドメゾン東戸塚は駐車場設置率100％で稼働率は約75％です。(いずれバリューアップ工事で駐車場を減らすかもしれないですね)

駐輪場も屋外で設置率約170％です。

管理費は㎡単価月額約238円、グランドメゾン東戸塚と比べるとコスパ劣りますが今の時代の新築マンションとしては頑張っているほうでしょう。共用施設も充実していますから納得度も高いはずです。

板状大規模マンションあるあるでごみ置場やメールコーナーがとんでもなく遠い住戸もある点は注意が必要です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■グランドメゾン東戸塚　総戸数743戸　管理費㎡単価月額約171円

■パークホームズ東戸塚プレシャスアベニュー　総戸数46戸　管理費㎡単価月額約208円

■ヴェレーナ東戸塚Ⅱ　総戸数148戸　管理費㎡単価月額約187円

■サンリヤン東戸塚　総戸数147戸　管理費㎡単価月額約174円

【住むレーション】

［横須賀線］

東戸塚　7:28発
保土ヶ谷　7:32着
横浜　7:36着
新川崎　7:46着
武蔵小杉　7:49着
西大井　7:55着
品川　7:59着
新橋　8:04着
東京　8:07着

東戸塚　8:04発
戸塚　8:08着
大船　8:13着
北鎌倉　8:17着
鎌倉　8:21着
逗子　8:27着

［湘南新宿ライン］

東戸塚　7:32発
保土ヶ谷　7:37着
横浜　7:40着
新川崎　7:50着
武蔵小杉　7:54着
西大井　8:00着
大崎　8:04着
恵比寿　8:09着
渋谷　8:11着
新宿　8:16着

言わずもがなですが鉄道利便性優先なら戸塚駅に住んだほうが良いですね。

ただ、横浜新道の川上ICへ約1.6キロとかなり近いため車での移動は大変便利ですね！

【総評】

駅からは離れますが新設スーパーマーケット隣接というのはとても魅力が大きいですし、マンション自体がワクワクさせてくれますよね！

駅徒歩13分かつ険しいアップダウンがあるという弱点を隣にスーパーがあるという圧倒的な日常利便性で相殺しています。わざわざ駅前まで買い物に行かなくて済むのは生活満足度に大きく直結しますからね。

『規模こそ正義』を体現する共用空間…とくにカッコいい車寄せ完備のエントランスアプローチ…とにかくテンション爆上がりでした！！

ただ、東戸塚駅と戸塚駅を比べた際に『東戸塚は駅周りが高台』ということが強みなわけで『東戸塚なら駅近マンションを選んだほうが良い』というのは今も昔も変わらない中で『東戸塚駅が最寄りなのに駅から遠い低地エリア』というのはウケは良くないでしょうね…線路横ですから尚更…

戸塚駅の東口側のように『高台に住むために駅から離れる』必要がないことが東戸塚駅のストロングポイントの一つなわけですから…

※戸塚駅前物件は一部を除いてハザードマップで色がつきますが東戸塚駅前物件はハザードマップで色がつきません。そのため東戸塚駅なら駅前に住んだほうが優位性を享受することができます。

グランドメゾン東戸塚のようにさらに高台になるわけでもないですからね…戸塚駅なら駅遠の高台物件を選ぶメリットもありますが東戸塚駅で駅遠の低地物件を選ぶメリットがあまり思いつきません。

とはいえ価格に関しては新築マンションとしては違和感はありません。(あくまで新築という世界で～という話です)

中古マンションでもOKという方には厳しいでしょうけども新築マンションオンリー検討であればリセールバリューに関しての優先順位も低いでしょうからね。（リセールバリューの優先順位が高い方はそもそも検討しない物件）

近年供給数も多いエリアで検討者が刈り取られつくした感がある中で『この単価帯で482戸を捌くのは大変だろうなぁ…』と勝手ながら心配になってしまいます…

良い物件ではありますけどもすごく勇気ある価格設定ですよね…（竣工後数年かけて販売していくのでしょうか）

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