今回ご紹介するのはリビオ本八幡です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:設計工房デザインシステム
施工:新日本建設
価格:2898~5688万円
専有面積:35.02~68.04㎡
総戸数:53戸
規模:6階建て
交通:JR総武緩行線「本八幡駅」徒歩12分 都営新宿線「本八幡」駅徒歩11分
所在地:千葉県市川市大和田1丁目
竣工予定:2022年2月下旬

管理費:8500円~16530円(月額)
修繕積立金:4020円~7820円(月額)

駐車場:27台(機械式駐車場26台、内身障者用1台)月額12000円~21000円
自転車置場:106台(上段ラック式:44台、下段ラック式62台)月額100円~600円
バイク置き場:2台(平置)月額:2000円
ミニバイク置き場:2台(平置)月額1000円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ本八幡公式HP

本八幡駅から表記上徒歩10分を超えてしまうのは惜しいですが住宅街となりますから本八幡駅前の利便性を得つつ静かな住環境に住みたいという方には魅力が大きいでしょう。

ただ、言うまでもないですが本八幡駅前には駅直結含めて数多くの分譲マンションがあるわけで本八幡×住宅街にこだわらず、かつ中古で良ければ駅近を購入したほうが出口も見えやすくはあるでしょう。

それでも新築マンションの供給が多いエリアではないですし、サングランデ本八幡を買い逃した方もいるでしょうから売れる売れないで言えば売れる新築マンションです。リビオ所沢みたく他にも選択肢があるとなかなか動かないだろうなぁ~となってしまうものの需要のある本八幡で希少な新築マンションとなれば少しのデメリット(駅距離等)があっても良くも悪くも買うしかないわけで、気に入ったら買うべきとなります。

駅徒歩11分ではあるのですが駅からの通り道、物件寄りにイオンフードスタイル(2016年11月26日オープン、核テナントはダイエー)があるため駅前で買い物をしなくても物件近くで済ますことができるのは良いですね。本八幡は駅前に商業施設が集中しているためそこから重たい荷物で歩いて帰ってくるしか選択肢がないときついのですが徒歩3~4分のところに中規模のスーパーマーケットがあるのは助かるでしょう。

土地形状としては西・南・東の三面接道で南側の接道面がしっかりと取れており多くの住戸が南西向きとなります。

南側は1ブロック挟んで外環道ですが防音壁がしっかりとしていますし、有料区間は地下を通っていますから音等はそこまで気にならないでしょう。外環道の千葉区間が開通したことで車移動が劇的に改善しましたからマイカーで遠出することが多い方にも合ってきます。

外観デザインとしては隔て板も低いですしこれといった特徴はないのですが共用部はリビオらしく素敵な空間となっています。風除室を抜けた先に円形のテーブルがありちょっとした軽作業をすることができます。(個室ではないため本格的なテレワークは難しいかと思います)

テラスにも席が設けられており、無人コンビニ(Store600)も設置されますからカフェ気分で利用することができます。総戸数53戸にしては共用部のつくりは充実したものとなっており、使わなくとも素敵な空間が通り道となりますから気持ちよさとしても一般的な賃貸マンションとは比べ物にならないレベルでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Agタイプ 3LDK 68.04㎡
1階 4998万円 坪単価242万円

Aタイプ 3LDK 68.04㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

2階 5148万円 坪単価250万円

Bgタイプ 3LDK 64.00㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

1階 4598万円 坪単価237万円

Eタイプ 1LDK 35.02㎡
3階 2948万円 坪単価278万円

Fタイプ 1LDK 35.02㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

2階 2898万円 坪単価273万円

Gタイプ 3LDK 64.39㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

2階 4648万円 坪単価238万円

Kタイプ 3LDK 68.01㎡
2階 4998万円 坪単価242万円
3階 5098万円 坪単価247万円

Nrタイプ 3LDK 64.31㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

5階 5388万円 坪単価277万円

Qrタイプ 3LDK 64.51㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

6階 5198万円 坪単価266万円

Rrタイプ 3LDK 66.49㎡

画像出典:リビオ本八幡公式HP

6階 5688万円 坪単価282万円

平均坪単価は約255万円です。

買いやすい価格に抑えるために専有面積を絞っています。駅徒歩10分超えるわけですしゆとりを見せてほしかったところですが今の建築費では手の届きにくい価格になってしまいますからね…

1LDKもありますが間取りが賃貸の延長線上というのが残念。床暖房もありません。(2LDK以上は床暖房あり)ただ、表面上の価格としては手が届きやすいでしょう。

専有面積抑えめとはいえルーフバルコニー付の3LDKが5000万円台前半からというのはおうち時間楽しみたい方には魅力かと。ルーバル付住戸は5階と6階になるため眺望も抜けてきます。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが1LDKを除いて食洗機は付いています。トイレ手洗いカウンターがない(古めかしくないタンク式ではあります)などコストコントロールは多めです。

扉と枠の部分の色を変えたり、壁紙が標準でグレー(白も選べます)とするなどおしゃれな感じはいつものリビオらしくて素敵です。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mm(1階は2500mm)です。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ南八幡 2000年築 南八幡5 本八幡駅徒歩10分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約160万円

・エクセレントシティ本八幡 2017年築 東大和田1 本八幡駅徒歩10分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からリビオ本八幡の将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 64.39㎡ 2階 4648万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用1台を除いて屋外機械式で設置率約50%、駐輪場も屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約242円、総戸数が半分以下のサングランデ本八幡と大きく変わらないためちょいと重たいですね。

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

本八幡 8:03発
下総中山 8:05着
西船橋 8:08着
船橋 8:11着
東船橋 8:13着
津田沼 8:16着
幕張本郷 8:19着
幕張 8:21着
新検見川 8:24着
稲毛 8:27着
西千葉 8:29着
千葉 8:31着

本八幡 8:01発
市川 8:04着
小岩 8:08着
新小岩 8:11着
平井 8:14着
亀戸 8:17着
錦糸町 8:20着
両国 8:23着
浅草橋 8:25着
秋葉原 8:28着
御茶ノ水 8:30着
水道橋 8:33着
飯田橋 8:35着
市ヶ谷 8:37着
四ツ谷 8:39着
信濃町 8:41着
千駄ヶ谷 8:42着
代々木 8:45着
新宿 8:47着

[都営新宿線]

本八幡 8:03発(始発)
篠崎 8:06着
瑞江 8:08着
一之江 8:11着
船堀 8:13着
東大島 8:16着
大島 8:18着
西大島 8:20着
住吉 8:22着
菊川 8:24着
森下 8:26着
浜町 8:28着
馬喰横山 8:30着
岩本町 8:32着
小川町 8:34着
神保町 8:36着
九段下 8:37着
市ヶ谷 8:40着
曙橋 8:42着
新宿三丁目 8:45着
新宿 8:47着

[京成線]

京成八幡 7:52発
京成船橋 7:58着
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:34着
京成成田 8:37着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

京成八幡 8:09発
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:39着

都営新宿線の始発が利用できるのは本八幡の大きな強みとなります。

バス停も近く、サクッと本八幡駅へ出ることもできます。バスを使うほどの距離ではないのですが運行本数も充実していますからバス利用もとても便利です。

通学校はすぐ近くの大和田小学校ではなく外環道を超えた先の稲荷木小学校で徒歩10分ほどです。(越境はできますが抽選になる可能性もあります)中学校は第八中で徒歩9分です。

【総評】

おすすめとかおすすめでないとかはさておき売れる物件です。

本八幡で新築マンションを買いたいという方にとっては選択肢がないですからね…もちろん駅近くに分譲マンションは多くあるものの数年で大きく値上がりしています。

・ブランズ本八幡 2012年築 駅徒歩3分 2018年:坪単価約245万円 2020年:坪単価約285万円

・ライオンズ本八幡レジデンス 2013年築 駅徒歩3分 2018年:坪単価約245万円 2020年:坪単価約275万円

一例ですがこんな感じです。グッと値上がっています。

昨年の秋に販売されたサングランデ本八幡を買っておけば…という話ではありますが過去には戻れないですし、今作は駅から離れた住宅街ということで性格も異なります。

本八幡で今、新築マンションを買いたい方にジャストフィットする出物でしょう。

私自身も本八幡に住んでいました(ガレリアサーラ)がとても住み心地良かったです。そこは個人の感想でしかないのですが駅前に日常使いできる商業施設が多いだけでなく少し足を延ばせばニッケコルトンプラザもあります。当時は外環の千葉区間開通前でしたから車移動がやや不便でしたが今は利便性向上しましたし、電車移動も新宿線が座れるのが楽でした。帰宅ラッシュ時もそこまで混む路線ではありません。

今作は駅近物件ではないですし、大規模マンションでもないため地元の賃貸にお住いの一次取得者向けではありますが目が肥えた方やどうしても駅近という方であれば駅直結のガレリアサーラとグランドターミルタワーという選択肢もあります。本八幡あまり知らないなぁ~という方であれば駅直結or駅前中古マンションを検討候補にしてみるのも面白いでしょう。

動画もご覧ください!

■リビオ本八幡 建設地周辺レポート

■リビオ本八幡 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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