今回ご紹介するのは幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 野村不動産 三菱地所レジデンス 伊藤忠都市開発 東方地所 富士見地所 袖ヶ浦興業
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:66.76㎡~113.75㎡
総戸数:749戸
規模:43階建て
交通:京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定:2023年10月下旬

駐車場:598台(平面33台、自走式立体565台)
駐輪場:1498台
バイク置場:36台

トランクルーム:263区画

地図はこちらです↓

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

待ってましたー!

幕張ベイパークの3棟目、公式HPがオープンしました!

ミッドスクエアタワーでしたかぁー!

中間(3棟横並びの真ん中)ということでミッド、外観デザインからスクエアでしょうか。となるとマンションミュージアム跡地は円状にしてミッドオーバルタワー?でしょうか(笑)

一部がスライムのような色になっておりかわいい!!(海を意識したものでしょうけども物件名的に、笑)

外廊下であることや中間免震、駐車場が平面と自走式立体駐車場であることなど1棟目と2棟目と変わらない部分もありますが外観デザインは統一性ありながらもすべての棟が異なるものとなっているのが良いですね。

とくに今作に関しては以前から幕張ベイパークの街づくり全体を監修しているZGFアーキテクツがタワー外観と外構デザインにも関わったということで完成してみるとデザイン性で目立つ存在となりそうで楽しみです。全体のデザイン監修としては光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所となります。

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

幕張ベイパークの住居棟は7つの街区があります。その内2つの街区が竣工済み、そして2の街区が建設中です。建設中なのは今回ご紹介しているミッドスクエアタワーとシニア向けレジデンス(おそらくパークウェルステイト)となります。残り3つの街区が残っていますし、幕張ベイパークの隣接地では小学校の新設と大型病院(千葉市立海浜病院)の移転計画、海浜幕張駅の幕張ベイタウン・幕張ベイパーク側に新改札口計画などまだまだ進化していくわけですが開発も中盤戦に入ることとなります。

駅からは離れますが駅との間に大きな公園、さらに幕張ベイパークの中心に公園があり少し歩けば海という湾岸らしさに千葉ならではの販売価格と専有面積のゆとりとなればミッドスクエアタワーも人気でそうですね。

今回の記事ではこれまでのアドバイスの振り返りとミッドスクエアタワーの第一期で狙うべきところを共有いたします。

資産性という面でのアドバイスを振り返ってみると

・1棟目=これから開発されていく街の1棟目となれば残債割れの心配が限りなく低い。中古では2棟目のほうが評価される可能性大だが2棟目の完成までの2年間で減らせるローン残債は大きいため今買うべき!(街が開発されている間にローン残債を減らせる期間が長いということはとても大きな魅力なわけです)

・2棟目=今後開発されていく街の中の№1マンションとなれば残債割れの心配が限りなく低く、中古でも評価されるため今買うべき!

何度もお伝えしてきましたが1棟目と2棟目は資産性も手堅く、強く強くおすすめしてきました。

では3棟目はどうか。

・3棟目=1棟目と2棟目が完売。街の開発も中盤戦に差し掛かってきたため安心して買いやすいですね!

というアドバイスになります。

そりゃ1棟目と2棟目のほうが街の開発中にローン残債を減らせる期間が長いわけでそりゃ資産性(ローン残債割れしないという意味も含む)も安心でしたよね。でも買いやすさとしてはどうでしょうか。1棟目のときは街になにもない状態だったわけで資産性は手堅くとも買うには勇気がいったでしょう。当時の記事で1棟目を購入する方は勇者だと書きました。そして勇者になるべきと。

2棟目に関しても商業施設はオープン済みとはいえ1棟目がぽつんとある状態ではまだまだ買いにくかったでしょう。

でも3棟目は1棟目も2棟目も入居が開始されて街で暮らす人々が増え、その様子を見れば安心して買いやすいでしょう。でも資産性という面ではそりゃ1棟目と2棟目のほうが有利でしたよね~という話です。とはいえあと10年ちょっとは街の開発が続きますから残債割れはないとは思いますが中古で戦う相手のほうが強いわけで1棟目と2棟目ほど自信をもって大丈夫とは言えないですね。

住宅購入はタイミングですから3棟目が購入の時期と被ったのであればそれがご縁なのでしょう。ただ、1棟目と2棟目を見送った方はちょいと買いにくいでしょうけども…

売買相場を確認しましょう!

・幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 2018年築 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー 2020年築 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円

賃貸相場を確認しましょう!

・幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 84.88㎡ 36階 295000円 ㎡単価約3475円 新築価格からの利回り約6.3%

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー 76.52㎡ 2階 235000円 ㎡単価月額約3070円 新築価格からの利回り約%6.9%

上記相場から幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの販売価格を予想すると

坪単価210万円 75㎡ 4500万円前後

となります。

あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

中古相場より安い新築マンションなんてあるわけないだろー!と言われそうですが都心からの距離がある中で749戸を販売、しかも後発もあるとなれば強気にはこないと思うのですよね。

強きにこれない千葉だからこその現象ではあるのですがもともとの価格が抑えられているので条件良い部屋から売れていってしまいがちです。都心などでは条件良い部屋ってめちゃ価格盛るのでそうでない平均的な部屋のほうが売れたりすることも多いのですが千葉だと条件良い部屋も安いので偏りがでちゃうのですよね。

幕張ベイパーククロスタワーも幕張ベイパークスカイグランドタワーも柏の葉キャンパスのタワマンも条件良い部屋からどんどん売れていってしまいます。

まぁでも東京のマンション高いからなぁ~。値上げなしは夢を見すぎでしょうか…

ちなみにスカイグランドタワーの最終期3部屋は最高倍率45倍、平均倍率24倍でした…まぁ値上げしても売れますよね…

新築マンションとしては異常とも言える利回りの高さからして1棟目と2棟目は安かったことはたしかなわけで…

皆様は

・値上げなしで大抽選会(条件良い部屋)

・値上げありで買える可能性大(条件良い部屋)

どちらがよろしいですか??

今回値上げなしの場合には条件良い部屋は大乱闘祭りとなります。お祭り好きの三井が主幹事ですから期待したいところですが。平均坪単価はそこまで値上げしないけども条件良い部屋とそうでない部屋の価格差を大きくしてくるなど対策してくるかもですね。予定価格発表が楽しみです!

平均坪単価210万円は夢を見すぎなのは理解しており、おすすめラインとしては平均坪単価235万円前後です!

これまでの価格は下記記事を見ていただくとわかりやすいです!

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 第一期販売開始

幕張ベイパーク スカイグランドタワー 価格と間取り 第一期の狙い目住戸

狙い目住戸という面でのアドバイスを振り返ってみると

・1棟目=西向きと東向きの高層階がおすすめ

・2棟目=西向きと南向き、北向きの高層階がおすすめ

でした。

3棟目に関しては

・3棟目=西向きと南向きの高層階がおすすめ

となるでしょう。(価格設定次第ではありますが)

もちろんそれらが売れていってしまった後は残りの中から条件良い部屋を選ぶ必要があり、けしてそれらがダメという話ではまったくもってないのですがあくまで狙い目という話になればそりゃそうですよね~という部屋をおすすめするほかありません。

繰り返しになりますが狙い目住戸以外を購入した方だって十分に満足しているでしょう。ただ、第一期に参戦できるなら条件良い部屋買えたらさらに満足度高まりますよね~という話です。

【住むレーション】

[京葉線]

海浜幕張 8:00発
新習志野 8:04着
南船橋 8:07着
二俣新町 8:10着
市川塩浜 8:14着
新浦安 8:17着
舞浜 8:24着
葛西臨海公園 8:27着
新木場 8:31着
潮見 8:33着
越中島 8:36着
八丁堀 8:39着
東京 8:41着

平日の朝ラッシュ時間帯は快速がないので遅いのです。それ以外の時間帯は快速に乗れば東京まで30分です。

「総武快速線とどちらが便利ですか?」と問われれば私は「総武快速線のほうが便利です」と答えます。あちらはグリーン車もあります。ただ、京葉線が風に弱いのは昔の話ですので「京葉線って風に弱いから」と話している人がいたら軽く流してあげましょう。今が強いというよりかは昔が弱すぎただけですが。苦笑

[武蔵野線]

海浜幕張 7:57発(始発)
新習志野 8:01着
南船橋 8:04着
西船橋 8:10着
船橋法典 8:14着
市川大野 8:17着
東松戸 8:19着
新八柱 8:22着
新松戸 8:26着
南流山 8:29着
三郷 8:31着
新三郷 8:34着
吉川美南 8:36着
吉川 8:39着
越谷レイクタウン 8:41着

幕張ベイパーク循環の路線バスはコロナ禍の影響を受けて運休中となります。1棟目、2棟目にお住まいの方が路線バスを使わずに歩いたり自転車を使ったりしての運休という結果ですから路線バスがなくとも生活できるという証ではあるのですが将来的には復活してほしいですね。病院が移転してくるとドル箱路線となるためその際にうまくベイパーク側を経由したりする可能性もあります。

日常の買い物に関してはイオン系列がメインの街です。もちろん非イオン系列のお店もありますがイオンだらけのためイオンに置いてある商品がお口に合わない方には辛いでしょう。私みたく体の半分がイオン系列でできている方にはたまらないはずです。

車がなくても十分生活できますがあれば生活が充実するエリアであることはたしかです。それもあってか駐車場設置率は約80%と今の時代にしては高めです。1棟目と2棟目が設置率約70%で若干足りなかったようですから設置率を上げてきてくれたのは嬉しいですね。2台目需要もあるでしょうしどうせなら100%にしても良いと思うのですけども。

これまで同様に追っていき記事化していきます!!

動画もご覧ください!

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 公式HPオープン当日に現地へ急行

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