今回ご紹介するのはパークホームズ千葉です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 京成電鉄 
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:1900万円台~5900万円台
専有面積:31.50㎡~74.69㎡
総戸数:253戸
規模:15階建て
交通:各線「千葉」駅徒歩11分 京成電鉄千葉線「千葉中央」駅徒歩2分
所在地:千葉県千葉市中央区本千葉町
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:機械式48台 平面3台(管理用駐車場1台、店舗用駐車場2台含む)
駐輪場:330台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ千葉公式HP

三井不動産レジデンシャルの千葉支店が千葉駅近くにありながらも千葉駅周辺では供給が少ないという悲しみの中でようやく三井の千葉分譲マンションが供給されます!千葉駅徒歩圏内のパークホームズとしては2003年築のパークホームズ千葉汐見丘以来でしょうか。ザ・千葉駅立地としては今作が初となります。

物件名は「パークホームズ千葉」とこれまで供給が少なかったからこそのシンプルでわかりやすいものとなっています。

モデルルームは三井ガーデンホテルの17階、眺望を望めるコーナーがあり千葉セントラルタワーが欲しくなること間違いなしです。(笑)

パークホームズ千葉は千葉中央駅徒歩2分、千葉駅徒歩11分ということでもう1分づつ短ければ良かったのですが駅前物件と言って違和感ない立地です。千葉駅までも高架下の商業施設を経由できる楽しい道のりですし、駅ビルの完成などでどんどん綺麗に、そして便利になっていきます。

パークホームズ千葉の立地詳細は前回の記事をご覧ください → パークホームズ千葉中央ほげほげ(予想) 価格は?! 千葉中央駅前でマンション建設

三越千葉店の跡地も東京建物とファーストコーポレーションが取得(9:1)したとのことですからブリリアタワー千葉となるのでしょうか。

千葉駅周辺でメジャー7が供給してくれるということはそれだけ街力が高まっているということでしょう。

私は2016年1月の記事で

『今後どのような街が値上がるでしょうか?』『買ってもいい街はどこですか?』

というような質問に対して

ズバリ『千葉駅徒歩10分圏内』です。

と回答しています。

当時は駅ビルの完成前で印象悪く、不動産価格も低調でした。ただ、将来の開発を見れば街力高まることはたしかでしたからおすすめの街としてご紹介しました。

当時の記事→2016年は『千葉駅徒歩10分圏内』のマンションがお買い得です!(過去に運営していたブログに飛びます)

千葉駅周辺で代表的なマンションである千葉セントラルタワーの中古相場を見てみると

2015年:平均坪単価約152万円
2020年:平均坪単価約175万円

と5年ほど経過したにもかかわらず15%ほど上昇しています。70㎡換算で500万円弱です。

都心部の値上がりに比べれば小さな数字ではありますが5年住んで500万円値上がっているのであれば近郊・郊外としては十分でしょう。

千葉セントラルタワーの詳細記事

この先の5年を見ても東口駅前ビル(ビックカメラなどを予定)、三越跡地、パルコ跡地、千葉中央駅ビルの開発など進化していくわけですから不動産としてプラスであることはたしかでしょう。パルコ跡地は坪単価250万円前後にはなるでしょうし、三越跡地がマンションなら坪単価280万円くらいにはなることでしょう。千葉の相場が大きく下がる要素がないのです。

三井の千葉物件だと幕張ベイパークも同じような流れですね。3年前の1棟目販売時に強くおすすめしたわけですが当時は「こんなところにタワマン建てて大丈夫?」というような意見が多かったわけですが今となっては新築時よりも10%ほど値上がりして動いている部屋も多くあります。

それだけ人は街の開発がその目で確認できないと「買いたい!!」とはならないのです。

千葉駅もまだまだ伸びます。もちろん私がおすすめした約5年前よりかは街が評価されており、ここからさらに上がるかというのは難しいかもしれませんが少なくとも手堅いことはたしかでしょう。

パークホームズ千葉ですが外観デザインに関しては格子とガラス手摺を使い分ける程度で大きなこだわりは見受けられませんでした。ただ、エントランスホールは二層吹き抜けとしており、ここ最近の三井物件で多い「せめてエントランスホールは分譲マンションらしく!!」が採用されています。

レールを意識したデザイン どうせなら本物のレールを!!(笑) 画像出典:パークホームズ千葉公式HP

先にお伝えすると設備仕様はコストカットのオンパレードです。

ディスポーザなし、食洗機なし、床暖房なし、浴室タオルバーなし、浴室ブラケットライト、ソフトクローズなし、トイレは古めかしいタンク式、洗面一面鏡、可動式ルーバー面格子なし、扉下レールなどなど。構造も直床・二重天井で基本天井高は2500mm、とにかくオプションを入れないと賃貸マンションレベルなのです。(モデルルームはソフトクローズなどオプション導入済み)

その代わり価格を安くしましたよ~ということでパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアの売り方に似ています。

千葉中央・南船橋=コストカットのオンパレード、でも駅近の割に安い!

海浜幕張=設備仕様は千葉では考えられないレベルまでグレードup、でも駅遠の割に安くはない!

という感じです。

エリアごとに検討者の価値観が異なりますから千葉中央では今回の売り方が正解かと思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.54㎡

画像出典:パークホームズ千葉公式HP

3階 4200万円 坪単価194万円
6階 4550万円 坪単価210万円
9階 4660万円 坪単価215万円
12階 4740万円 坪単価219万円
15階 4950万円 坪単価228万円

Bタイプ 3LDK 62.20㎡
3階 3530万円 坪単価187万円
6階 3810万円 坪単価202万円
9階 3900万円 坪単価207万円
12階 3980万円 坪単価211万円
15階 4160万円 坪単価221万円

Cタイプ 2LDK 54.37㎡
3階 3050万円 坪単価185万円
6階 3310万円 坪単価201万円
9階 3390万円 坪単価206万円
12階 3460万円 坪単価210万円
15階 3620万円 坪単価220万円

Eタイプ 1DK 37.43㎡

画像出典:パークホームズ千葉公式HP

3階 2310万円 坪単価204万円
6階 2480万円 坪単価219万円
9階 2540万円 坪単価224万円
12階 2590万円 坪単価228万円
15階 2710万円 坪単価239万円

Gタイプ 1DK 31.50㎡
3階 1970万円 坪単価206万円
6階 2110万円 坪単価221万円
9階 2160万円 坪単価226万円

Iタイプ 1DK 35.70㎡
3階 2210万円 坪単価204万円
6階 2390万円 坪単価221万円
9階 2440万円 坪単価225万円

Kタイプ 2LDK 57.34㎡

画像出典:パークホームズ千葉公式HP

3階 3200万円 坪単価184万円
6階 3490万円 坪単価201万円
9階 3540万円 坪単価204万円
12階 3630万円 坪単価209万円
15階 3800万円 坪単価219万円

Nタイプ 3LDK 64.44㎡
3階 3580万円 坪単価183万円
6階 3830万円 坪単価196万円
9階 3970万円 坪単価203万円
12階 4020万円 坪単価206万円
15階 4230万円 坪単価217万円

Oタイプ 4LDK 74.69㎡

画像出典:パークホームズ千葉公式HP

3階 4860万円 坪単価215万円
6階 5250万円 坪単価232万円
9階 5380万円 坪単価238万円
12階 5500万円 坪単価243万円
15階 5870万円 坪単価259万円

平均坪単価は約215万円です。

今の時代の三井ブランドとしては考えられないくらい単価抑えめです。

背中に線路を抱えますし、バルコニー側も離隔は取れているものの上階までいかないと空も近くないですからこの価格差なら低層階から売れていきそうですね。音対策としては共用廊下側を二重窓にしています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ千葉グレイスタワー 2001年築 新宿2 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約110万円

・リーデンススクエア千葉 2002年築 新宿2 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約125万円

・DC FORT千葉中央 2005年築 新宿2 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約115万円

・タイムズアリーナ千葉中央 2007年築 新宿2 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円

・マックスタワー千葉中央 2007年築 新宿2 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円

・エクセレントシティ千葉グランクラス 2017年築 新宿2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からパークホームズ千葉の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 54.37㎡ 3階 3050万円(新築時) → 2800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外のタワーパーキングで設置率約19%とエリア的には少なく、しかも全高1550mmまでしか対応していません。月額2万円弱を予定しています。

管理費は㎡単価月額約203円を予定、第三者管理となります。

【住むレーション】

[総武快速線]

千葉 8:09発
船橋 8:22着
錦糸町 8:39着
馬喰町 8:43着
新日本橋 8:45着
東京 8:48着
新橋 8:53着
品川 8:59着

[しおさい]

千葉 7:20発
錦糸町 7:50着
東京 8:00着

[成田エクスプレス]

千葉 8:23発
東京 9:03着
品川 9:12着

[京成千葉線]

千葉中央 7:58発(始発)
京成千葉 8:00着
新千葉 8:01着
西登戸 8:02着
みどり台 8:04着
京成稲毛 8:06着
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

[千葉都市モノレール]

千葉 8:05発
市役所前 8:07着
千葉みなと 8:09着

通学校は本町小学校で徒歩13分、葛城中学校で徒歩22分です。アドレスが本千葉町のためすぐ近くにある新宿小学校ではありません。

スーパーマーケットはアコレ、グルメシティ、業務スーパーなどがありますし、駅ビルでも生鮮食品を取り扱っていますから現状でも便利ではあるのですが千葉中央に新しくできる駅ビルに入ってくれるとより便利になることでしょう。

【総評】

設備仕様はコストカットのオンパレードですが三井×京成(6:4)という千葉エリアでは安心中の安心と言える売主ですし、なにより駅前立地でこの単価なら大きくコケることは考えにくいでしょう。

立地からわかるようにザ・ファミリーにとっては厳しい条件も多く、将来中古という土俵になった際も4000万円出せる方だと選択肢豊富なエリアですから三井×京成とはいえ動きは鈍そうですよね。一方で2LDKは利回りも良く、シングル・ディンクス層からすれば住んで便利&楽しい立地で単価盛られていないとなれば買いですね。出口も見えやすいでしょう。1DKは賃貸風間取りですが37㎡台なら買ったなりの広さになりますからお若い方の1戸目にも良いのではないでしょうか。

おすすめとしては

1DK=Eタイプ、Fタイプの低層階
2LDK=Cタイプ、Dタイプの低層階
3LDK=Oタイプの全階

となります!

賃貸風設備仕様が気にならないことが条件とはなりますが初期費用は抑えられる割に価格維持率には期待ができますからお若い方の1戸目に良いのではないでしょうか。とくに2LDKの低層階は完全投資でさえ美味しい利回りです。

スペック低めとはいえそこは価格に反映されていますから気にしない方も多いでしょう。それよりも気にする方が多いのは新宿小学校学区でないことでしょう。別に本町小学校がどうという話ではないです。ただ、地元の方であれば言わずもがなですが新宿小学校学区にこだわりたいという方が多いのは事実です。

エクセレントシティ千葉グランクラスなどが中古でしっかり動くのはマンションスペックだけでなく学区も大きな理由になっていますからね。そこがパークホームズ千葉中央の最大のデメリットと感じます。(だからこそシングル・ディンクス向けの部屋が多いのではないでしょうか)

子育てファミリーからすれば学区を気にするのは当然のことで、千葉中央に限らずファミリー向けマンションでファミリー向けの住戸を狙うならそのエリアで「人気学区」であったり「人気アドレス」にしておくと出口が見えやすくはなります。中古になるとマーケットが大きく縮まるため地元層にウケるポイントがあったほうが良いのです。

動画もご覧ください!

■デュオヒルズ千葉中央 建設地周辺レポート(パークホームズ千葉が映るのは14:40~ですが全部見たほうが立地特性がわかりやすいです)

■パークホームズ千葉 モデルルーム見学後のレポート 三越千葉店跡地はブリリアタワー千葉?!

■パークホームズ千葉 若年層の1件目におすすめ住戸あり!!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → パークホームズ千葉中央ほげほげ(予想) 価格は?! 千葉中央駅前でマンション建設

更新記事 → パークホームズ千葉 価格と間取り 質より価格を優先する三井レジ

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