今回ご紹介するのはザ・グランクロス多摩センターです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 長谷工不動産 積水ハウス TC神鋼不動産 大林新星和不動産 京阪電鉄不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3900万円台~6300万円台(100万円単位)
最多販売価格帯:5100万円台(100万円単位)
専有面積:55.57㎡~72.04㎡
総戸数:289戸
規模:21階建て(建築基準法は地上20階地下1階建て)
交通:多摩モノレール線「多摩センター」駅徒歩6分 京王相模原線「京王多摩センター」駅・小田急多摩線「小田急多摩センター」駅徒歩9分
所在地:東京都多摩市鶴牧三丁目
竣工予定:2024年11月上旬

駐車場:81台(平面2台、機械式78台、身障者用平面1台)
自転車置場:262台(二段ラック平置き上部57台、二段ラック3台、二段ラック下部スライド202台)
自転車・ミニバイク置場:75台
バイク置場:5台
レンタルサイクル置場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

多摩都市モノレールの多摩センター駅から徒歩6分、京王線と小田急線の同駅からは徒歩9分、ペデストリアンデッキ経由で駅直結のマンションが多い中で今作はペデストリアンデッキから一旦降りる必要があるのは惜しいですね。ベビーカーで~重い荷物持って~だとペデストリアンデッキ経由で直結していると便利ですからね…(下道へはスロープもあるためバリアフリーでないということではありません。そのために回り道したりする必要あるのがめんどいということです。)

それでも多摩センターらしい整った道が続く側ですから多摩センター駅物件比較としては残念に思えたとしても他エリアとの比較であれば魅力に感じやすい道のりでしょう。

多摩センター駅徒歩圏内物件ですから丘の上プラザ(イトーヨーカドー)、ココリア多摩センター(北野エース等)、クロスガーデン多摩(ダイエー)、マグレブ(千歳屋)、成城石井などなど日常の買い物+αを身近で楽しむことができます。多摩センターにもイオンシネマはありますが南大沢との使い分けもできますしまだ時間はかかりますがリニアの駅ができる橋本も近いですから名古屋エリアが地元という方にもとっつきやすくなってくる街の一つでしょう。

駅から遠くないとはいえ多摩センターとなれば車を持つ方が多数派ですから走っているだけで気持ちの良い南多摩尾根幹線道路を経由してぐりーんうぉーく多摩(ホームセンターコーナンが入っています!)や多摩境通りのコストコなどへ出向いても良いですね。郊外型の生活がお好きな方にはたまらない環境が整っています。

通学校は南鶴牧小学校で徒歩13分、鶴牧中学校で徒歩15分と距離はありますがデッキが整備された街の中にあるため距離は気になるけど道は安心だから~と許容できる方も多いのではないでしょうか。徒歩5分だけど交通量多い道を通るのと徒歩10分超えるけど安心の道のりなら後者を好む子育てファミリー層も多いことでしょう。公園関係は街全体が緑豊かな多摩ニュータウンですから言わずもがなですがリニューアルが進んでいく多摩中央公園など困ることはない(悩んでしまうくらい)です。中央図書館(多摩中央公園のクロスガーデン多摩寄り)も楽しみですね~!!

建設地は北側が多摩中央公園通りに接道している角地(TIS所有)で駐車場がありました。角地ではあるのですが南側にKDDI、西側に東京海上日動、東側にTISのビルがあるため多摩ニュータウン物件としては囲まれ感がかなりのかなり強いものとなっています。

そのためV字型という板状マンションではあまり見かけない配棟にしています。主な主開口部は南南西向きと西向きでどちらもビルが視界には入ってくるのですがまる被りにならないようにビルの公開空地と接道に寄せる形となっています。うまく逃がした配棟ではあるのですがそれゆえv字の中心部のお部屋は斜め方向に別のお部屋が被ってきてはしまいます。正面が別のマンションと被るわけではないですし離隔はとれていますから苦しいというほどではないのですがこれまでの多摩ニュータウン物件と比べると苦しいと言っても違和感はないでしょう。

グラウンドレベルが高くなる南側のKDDI自由通路は7時~19時まで通行可能です。

外観デザインは接道から見える共用廊下側もガラス手摺(TIS側はガラス手摺ではないです)とすることで背中側もかっこいいですしリズミカルなルーバーが空に伸びていくスタイリッシュさだけでなく基壇部のプランターや建物周りの豊かな植栽計画など癒しも与えてくれるものになっています。風除室はせり出させて左右の石積みと植栽だけでなく上部のプランターと一体的に、奥行きあるエントランスホールの先に植栽豊かな窓先空地がありさらに奥行きを感じることができます。

車寄せ側にもサブエントランスを設けておりそちら側にメールコーナーとエレベーターホールがあります。

竣工してみると間違いなく目立ってくることでしょう。全体的に見た目は既存マンションに負けておらずオーナーの満足度も高いものになるでしょう。バルコニー隣戸境の隔て板をスラブtoスラブとしてくれているのも良いですね。

共用施設はエントランスホール横にソファスペース、テーブルスペース、ミニキッチン&バースペース(有料で貸切可・その際は仕切れます)が一体的になっているラウンジ(クロスコモン)があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.04㎡ 南南西

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

5階 5598万円 坪単価256万円
10階 5698万円 坪単価261万円
15階 6048万円 坪単価277万円
19階 6248万円 坪単価286万円

Bタイプ 3LDK 70.05㎡ 南南西
5階 5198万円 坪単価245万円
10階 5298万円 坪単価250万円
15階 5648万円 坪単価266万円
19階 5848万円 坪単価276万円

Cタイプ 3LDK 70.05㎡ 南南西
予定価格表記載なし

D1タイプ 3LDK 70.11㎡ 南南西
予定価格表記載なし

D2タイプ 3LDK 70.11㎡ 南南西
予定価格表記載なし

E1タイプ 3LDK 69.85㎡ 南南西
予定価格表記載なし

E2タイプ 3LDK 69.85㎡ 南南西
予定価格表記載なし

Fタイプ 2LDK 55.57㎡ 東南東

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

2階 3900万円 坪単価232万円
5階 4098万円 坪単価243万円
10階 4198万円 坪単価249万円
15階 4548万円 坪単価270万円
19階 4748万円 坪単価282万円

Gタイプ 3LDK 70.17㎡ 東南東

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

5階 5298万円 坪単価249万円
10階 5398万円 坪単価254万円
15階 5748万円 坪単価270万円
19階 5948万円 坪単価280万円

Hタイプ 3LDK 67.92㎡ 西
予定価格表記載なし

Iタイプ 3LDK 68.18㎡ 西
予定価格表記載なし

Jタイプ 3LDK 70.22㎡ 西
5階 4898万円 坪単価230万円
10階 4998万円 坪単価235万円
15階 5248万円 坪単価247万円
20階 5398万円 坪単価254万円

Kタイプ 3LDK 68.06㎡ 西
予定価格表記載なし

Lタイプ 3LDK 65.71㎡ 西
予定価格表記載なし

Mタイプ 3LDK 65.80㎡ 西 3階~16階は2LDK+S
予定価格表記載なし

Nタイプ 3LDK 65.12㎡ 西 3階~17階は2LDK+S

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

5階 4698万円 坪単価238万円
10階 4798万円 坪単価243万円
15階 5048万円 坪単価256万円
20階 5198万円 坪単価263万円

Oタイプ 3LDK 69.19㎡ 西

画像出典:ザ・グランクロス多摩センター公式HP

5階 4998万円 坪単価238万円
10階 5098万円 坪単価243万円
15階 5348万円 坪単価255万円
20階 5498万円 坪単価262万円

平均坪単価は約255万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいますがリビング側が連窓サッシになっていたりリビング横の洋室に大きな収納があるのは良いですね。リビング横の洋室ウォールドアが完全ハイタイプで格納できるため違和感なくリビングを広く使うことができます。(広げて使うことが多いのであれば床暖房拡張がおすすめ)

間取りとしては東南東向きのGタイプが条件良いですね。間取り形状も整っていますし共用廊下に面する部屋もなく窓面も豊かです。階数にもよりますが窓の先はどの方向も抜けて(12階以上、できるだけ上がおすすめ)きて気持ちよい眺めでしょう。広めのバルコニーに出て眺望を見つつテレワーク中の軽めの運動~なんてのもいいですね~。他の間取りと差がありすぎます。

眺望面としては接道に寄るAタイプが一番条件良いですね。KDDIのビルがセットバックしているのに対して今作はほとんどセットバックしないためAタイプは眺望が抜けてきます。日当たりもGタイプより期待できるでしょう。

おすすめとしては第一期で買うならAタイプの中層階以上を最優先、どうしても間取りにこだわりたいならGタイプの高層階、そしてAタイプとGタイプが予算厳しいときはBタイプ。この三択でいいかなぁ~と思えるくらい他のタイプより条件良いです。当然ですが隣地の建物が建て替わると今の眺望と採光が変わる可能性はあります。とくに東側の建物はいつか分譲マンションになる可能性もそれなりには高いかもしれないですね。それを考えるとしばらく変わらなそうなKDDI側のAタイプのほうがおすすめしやすいです。

専用庭を希望されるならKDDI自由通路側の3階だけども1階住戸の3タイプがおすすめです。こちらは実質の3階のため空を近く感じることができます。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機は付いていますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、給湯器リース、可動式ルーバー面格子なしなど多摩センターでは高単価なわけでもう少し頑張ってくれると嬉しかったです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。下がり天井が出にくい構造のため広く感じやすいですがサッシ高は2000mmほどのためハイサッシと呼べるものではありません。

長谷工が土地を仕入れた(仕入れは2020年)長谷工案件のため三菱地所レジデンスのザ・パークハウスだと期待して見学してしまうと少々苦しいものはあります。今作はあくまで長谷工案件のため三菱地所レジデンスのザ・パークハウスブランド~という目線では見ないほうが良いです。(チャンピオンが三菱地所レジデンスのため念のため)

周辺相場を確認しましょう!

※駅徒歩分数は一番近い路線まで

・D’グラフォート多摩センター煉瓦坂 2005年築 落合2 多摩センター駅徒歩9分 平均専有面積約90㎡ 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・D’グラフォート多摩センターガーデンサンクタム 2006年築 鶴牧3 多摩センター駅徒歩13分 平均専有面積約95㎡ 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約160万円

・ライオンズプラザ多摩センター 2006年築 落合1 多摩センター駅徒歩3分 平均専有面積約95㎡ 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約220万円

・クロスウィル多摩センター 2007年築 落合1 多摩センター駅徒歩8分 平均専有面積約80㎡ 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・ブリリア多摩センター 2007年築 鶴牧3 多摩センター駅徒歩7分 平均専有面積約85㎡ 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約190万円

・多摩センターザ・パークウイング 2008年築 鶴牧2 多摩センター駅徒歩13分 平均専有面積約90㎡ 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

・オーベルグランディオ多摩中央公園 2013年築 落合2 多摩センター駅徒歩9分 平均専有面積約75㎡ 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約230万円

・ヴィークステージ多摩センター 2015年築 鶴牧1 多摩センター駅徒歩5分 平均専有面積約75㎡ 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円

・ザ・パークハウス多摩センター 2015年築 落合1 多摩センター駅徒歩4分 平均専有面積約75㎡ 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・ガーデンコート多摩センター 2017年築 落合1 多摩センター駅徒歩6分 平均専有面積約75㎡ 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約270万円

・ジオ多摩センター 2017年築 鶴牧3 多摩センター駅徒歩10分 平均専有面積約80㎡ 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からザ・グランクロス多摩センターの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.05㎡ 10階 5298万円(新築時) → 4560万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

え~…なんと~…マジですかぁ…駐車場が…設置率約28%です。しかも…平面2台を除いて屋外機械式…サイズも…全幅1850mm、ノーマルルーフも多めです。

車庫証明を取得できる月極駐車場だってめちゃ多いというわけではない立地でこりゃ…どうなっているの??車なくても十分快適ですが多摩ニュータウンを選ぶ大きな理由ってゆとりだったのですけどね。部屋の広さ、支払い額、駐車場事情などなど。

今作は無理してでも多摩ニュータウンに住みたい方向けということでしょうか。これまでの多摩ニュータウン物件と180度世界が違うので驚きです。設置率が高くて自走式立体駐車場が多い街ですからね…部屋の広さだけでなく駐車場も削ってきました。

駐輪場も屋外で設置率約116%と少なめです。レンタサイクルが7台導入されます。

管理費は㎡単価月額約238円、こちらも周辺分譲マンションと比べるとコストパフォーマンスが悪いです。エレベーターは1ヵ所に3基(分速105m)で可もなく不可もなしです。

ただ、第三者管理なのはとても良いですね!!

Aタイプ 72.04㎡の場合(月額)

管理費 17100円
修繕積立金 7930円
給湯器リース 2750円
インターネット 1870円
合計 29650円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・D’グラフォート多摩センター煉瓦坂 総戸数132戸 管理費㎡単価月額約222円

・D’グラフォート多摩センターガーデンサンクタム 総戸数129戸 管理費㎡単価月額約168円

・ライオンズプラザ多摩センター 総戸数158戸 管理費㎡単価月額約224円

・クロスウィル多摩センター 総戸数163戸 管理費㎡単価月額約169円

・ブリリア多摩センター 総戸数530戸 管理費㎡単価月額約162円

・多摩センターザ・パークウィング 総戸数131戸 管理費㎡単価月額約215円

・オーベルグランディオ多摩中央公園 総戸数358戸 管理費㎡単価月額約129円

・ヴィークステージ多摩センター 総戸数165戸 管理費㎡単価月額約179円

・ザ・パークハウス多摩センター 総戸数175戸 管理費㎡単価月額約186円

・ガーデンコート多摩センター 総戸数93戸 管理費㎡単価月額約169円

・ジオ多摩センター 総戸数300戸 管理費㎡単価月額約148円

クロスガーデン多摩にマンションギャラリーが入っています!

【住むレーション】

[小田急線]

小田急多摩センター 7:57発(始発)
小田急永山 7:59着
栗平 8:03着
新百合ヶ丘 8:07着
向ヶ丘遊園 8:16着
成城学園前 8:21着
下北沢 8:27着
代々木上原 8:31着
新宿 8:38着

[京王線]

京王多摩センター 8:08発(始発)
京王永山 8:10着
京王稲田堤 8:18着
調布 8:22着
千歳烏山 8:30着
明大前 8:39着
笹塚 8:44着
新宿 8:50着

京王多摩センター 8:03発
京王堀之内 8:05着
南大沢 8:07着
多摩境 8:09着
橋本 8:13着

[京王ライナー(着席料金410円)]

京王多摩センター 8:35発
京王永山 8:37着
明大前 9:00着
新宿 9:09着

新宿 19:20発(始発)
明大前 19:26着
京王永山 19:48着
京王多摩センター 19:51着

[多摩都市モノレール]

多摩センター 8:00発(始発)
松が谷 8:02着
大塚・帝京大学 8:03着
中央大学・明星大学 8:05着
多摩動物公園 8:08着
程久保 8:11着
高幡不動 8:12着
万願寺 8:15着
甲州街道 8:17着
柴崎体育館 8:20着
立川南 8:22着
立川北 8:24着
高松 8:27着
立飛 8:28着
泉体育館 8:30着
砂川七番 8:31着
玉川上水 8:33着
桜街道 8:35着
上北台 8:37着

【総評】

これまでの多摩ニュータウン物件と比べると…うぐぐ…苦しい…でも今の時代の新築マンションとして考えれば致し方ないのですよね…。

坪単価に驚きはありません。割高感はないです。なんなら適正価格だと思います。建物もかっこいいです。設備仕様も気になる部分はありますが周辺と比べても特別劣るわけでもありません。シンプルに多摩センター(多摩ニュータウン)にしてはゆとりがないと感じた次第です。

多摩ニュータウンだからこその豊かな生活を今の時代で提供しようとなれば買えない価格になってしまいます。買える価格に抑えるために専有面積を調整してランドスケープも多摩ニュータウンらしいゆとりなし。

外観デザインはかなりかっこいいですので見た目で文句言う人はほとんどいないでしょうし囲まれ感あるとはいえ立地は悪くないですから立地で文句言う人も少ないでしょう。だけども「多摩ニュータウンでこの広さなの?」「多摩ニュータウンでこれしか駐車場ないの?」となる方は多いかと。

多摩センターでゆとりある暮らしがしたい!!という方は中古へシフトしたほうがハッピーになりやすいのではないでしょうか。駐車場事情も周辺中古マンションのほうがしっかりとしています。車を持たないから関係ないかと言えばそうではありません。管理費にも直結してきますし売却する際に多摩センターでは滅多にない駐車場空きなしであったならば買い手も限られてしまいます。

・D’グラフォート多摩センター煉瓦坂 2005年築 駅徒歩9分 約90㎡ 約4500万円

・D’グラフォート多摩センターガーデンサンクタム 2006年築 駅徒歩13分 約95㎡ 約4600万円

・ライオンズプラザ多摩センター 2006年築 駅徒歩3分 約95㎡ 約6320万円

・クロスウィル多摩センター 2007年築 駅徒歩8分 約80㎡ 約4720万円

・ブリリア多摩センター 2007年築 駅徒歩7分 約85㎡ 約4880万円

・多摩センターザ・パークウイング 2008年築 駅徒歩13分 約90㎡ 約4220万円

・オーベルグランディオ多摩中央公園 2013年築 駅徒歩9分 約75㎡ 約5220万円

・ヴィークステージ多摩センター 2015年築 駅徒歩5分 約75㎡ 約4770万円

・ザ・パークハウス多摩センター 2015年築 駅徒歩4分 約75㎡ 約5450万円

・ガーデンコート多摩センター 2017年築 駅徒歩6分 約75㎡ 約6130万円

・ジオ多摩センター 2017年築 駅徒歩10分 約80㎡ 約4960万円

・ザ・グランクロス多摩センター 新築 駅徒歩6分 約70㎡ 約5000万円

同じ価格で同じ広さのもっと良い立地、同じ価格でもっと広い部屋も余裕で買えてしまいます。もちろんザ・グランクロス多摩センターの販売価格が浸透することで中古市場が上がる可能性はあるためあくまで記事作成時点でのお話しではあります。

今後パンパン新築マンションが建設されるわけでもないため新築という価値は他の街以上に大きいでしょう。

いや~しかし多摩センターいいですね~!!多摩センターのペデストリアンデッキが整備された側ではお久しぶりの新築マンションであったためテンションMAXでした!

多摩ニュータウンと聞くと良いイメージが浮かばない方も多いかもですが駅周りは若い方も多いですし今でもしっかりとニュータウンとして輝き続けています。もちろん駅からものすごく離れてきたりすれば話は変わってきますが多摩センター駅徒歩圏内は住み心地はもちろん資産性という面でも大きな心配はないでしょう。地盤も良くて水害にも強くて街並みが整っている。鉄道会社が減便をしていく時代ではありますが京王と小田急が競ってはくれていますし橋本のリニア開通の恩恵も期待できます。

過去の物件を知っている私からすれば厳しい出物に見えてはしまいますが検討初期の方であれば基本的には賃貸からのステップアップですから十分だと感じるかもしれません。ザ・グランクロス多摩センターをきっかけに多摩ニュータウンを訪れてみてはいかがでしょうか。そこでもっと多摩ニュータウンらしいゆとりを求めたいと感じたら中古へシフトすれば良いわけで入口は新築からがわかりやすいかと思います。

(開発が進んだ今となっては希少な多摩センター×大規模新築マンションだからこそ多摩ニュータウンらしい物件が見たかったのにー!!)

動画もご覧ください!

■ザ・グランクロス多摩センター 建設地周辺レポート

■ザ・グランクロス多摩センター モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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