プラウド四谷　価格と間取り　都心駅近ながら開放感ある眺望×2600mmの超ハイサッシ

今回ご紹介するのはプラウド四谷です！

［物件概要］第1期販売戸数15戸

売主：野村不動産
施工：野村建設工業
価格：23200万円～38800万円
専有面積：70.07㎡～84.42㎡
総戸数：38戸
規模：14階建て

交通：
JR中央快速線「四ツ谷」駅徒歩3分
JR総武緩行線「四ツ谷」駅徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅徒歩3分
東京メトロ南北線「四ツ谷」駅徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩9分

所在地：東京都新宿区四谷一丁目
竣工予定：2027年2月下旬
引き渡し予定：2027年3月下旬

管理費：月額40088円～47848円（※管理運営に関わる費用を含む）
修繕積立金：月額14430円～17390円
スマートマンションサービス利用料金：月額1991円

駐車場：9台　昇降横行式機械式駐車場8台、身障者優先駐車場1台　月額52000円～60000円
駐輪場：38台　平置式5台、傾斜ラック式上段16台、傾斜ラック式下段17台　月額600円～1000円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド四谷公式HP

各線四ツ谷駅から徒歩3分、新宿通り沿いに位置しています。

四ツ谷駅近くは分譲マンションが少ないため駅徒歩3分圏内というのはかなりのかなり希少性があります。

同じく駅徒歩3分であったザ・レジデンス四谷でさえも総戸数は60戸(内地権者住戸34戸、事業協力者住戸2戸)だったように棟だけでなく戸数としても少なく四ツ谷駅徒歩3分圏内に住まうこと自体の難易度が高い状況です。

そもそも大きな土地が少なく今作に関しても敷地面積は約437㎡ですから「土地を仕入れて分譲マンションにしよう！」とはなりにくいお土地柄です。(住まいに向いていないという意味ではなく他の物をつくったほうが儲かる)

そんな中で分譲マンションが誕生する理由の一つは南面の落ち着きでしょう。

全戸南向き設定、北側(背中側)は新宿通りですからめちゃくちゃ賑やか(もちろん内廊下にしている)なのですが南面のくすのき通りから先は高さ制限20m(マンションでいうと6～7階建て相当)ありの第一種住居地域と第一種中高層住居専用地域となるため上層階であれば半永久的に視界抜け、低層階でも壁ドンにはなりません。

ただ、低層階は電線が近く気になりやすいためその点は部屋選び(階数選び)の際に注意されたほうが良いでしょう。

今作自体は従前がパチンコ屋さんであったように商業地域ですから背が高い建物を建設でき、それに対して主開口部となる南側は比較的落ち着いた住環境で高さ制限もあるため利便性と住環境どちらも得ることができるというわけです。(もちのろん価格は高いですけども)

日常の買い物は新宿通り沿いのマルエツプチが徒歩2分、四ツ谷駅直結のアトレ四谷(成城石井)が徒歩3分、近年再開発により誕生したコモレ(ライフ)が徒歩4分、建て替えで生まれ変わった丸正が徒歩9分と都心駅近でありながらも大変便利です。

通学校は四谷小学校で徒歩5分、四谷中学校で徒歩4分と公立校も近いですし、エリア柄私立校の選択肢も多いですね。

建設地は北と南が接道したほぼ正方形の整った土地形状です。

木調の斜め天井と間接照明が美しすぎる内廊下を見せつけるべく内廊下ながらも窓面豊か(ガラスウール)な設計、さらにせり出した非常階段部分にランダムなルーバーを配すなど目立つ新宿通り側のデザインをかなり凝ったものとしてくれています。これはオーナーも心躍るでしょうね…とくに夜は…カッコいいでしょう

エレベーターは食い込み型ではあるものの居住階の降りた正面に植栽スペースを設けており自然と緑を感じることができる動線も良いですね。(プライバシーに配慮した目隠し要素もあり)

一方で規模感ないため致し方ないですがエントランスホール・ラウンジは単価帯からすればこじんまりとしている印象を受けます。雰囲気は良いですけどね。

それでもホールには時間に合わせた香りを楽しめるアットアロマ、壁そのものが音響空間となるKIONを導入するなど「小規模だけど高級感あるホテル」を演出してくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A1　3LDK+S　80.13㎡

画像出典：プラウド四谷公式HP

B1　2LDK　70.07㎡

画像出典：プラウド四谷公式HP

C1　3LDK　84.42㎡

画像出典：プラウド四谷公式HP

平均坪単価は約1260万円です。

間取り形状に関しては単価帯からすると物足りない印象を受けますね。

角住戸の角窓が今一つなのは隣接建物との距離が近いため致し方ないのですが全体的にスパンが短めです。

もちろん一般的なマンションとして見ればごくごく普通なのですが坪単価1000万円超クラスとして見ると「1フロア1部屋減らしてワイドスパン」にしてほしかったところではあります。(もちろんそうすると価格も跳ねてしまうわけですが…)

70㎡台のBタイプに関しては初期設定で2LDKとなっており洗面向かいの大型ウォークインクローゼットが使い勝手良さそうですね。寝室想定の中部屋にはFIX窓を設けることで行燈部屋にならないようにしてくれています。3LDKは必要ないけどもゆとりある部屋に住みたいという方にはマッチしてくるでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン(トイレも！！)、バスルームタイル貼り、ミストサウナ、手洗いボウル付カウンター＆全自動おそうじトイレ、リビング天カセ、洋室壁掛けエアコン標準(一部除く)、玄関・廊下・洗面化粧室・トイレ床タイル貼り、玄関電気錠、ウルトラファインバブル給湯器、リビング＆隣接洋室床暖房などプラウドらしく充実しています。

構造は二重床・二重天井(床スラブ厚250mm～300mm・ミライフル)、基本天井高とサッシ高は10階までは2600mm×2100mmとそれでも十分なレベルですが11階以上は2700mmのフラット天井に2600mmのスペシャルハイサッシとなります(爆笑)

そのスペシャルハイサッシは網戸一体型(超高級マンションでしか採用されないようなもの)となっているなどスペシャルすぎて思わず声が出ました。(ギャラリーで再現されています)

ただ、目が肥えている方からすると給気方式が気になるでしょうか。いわゆる壁ポコちゃんあり(しかも給気シャッターもあり)のチープなものとなっていました。一般的な価格帯ではなく坪単価1000万円超のマンションとしては残念ですね。

周辺相場を確認しましょう！

■グランスイート六番町

2008年築　四ツ谷駅徒歩4分

新築時の坪単価約610万円
現在の坪単価約1150万円

■アトラス四谷

2019年築　四ツ谷駅徒歩5分

新築時の坪単価約460万円
現在の坪単価約780万円

■ザ・レジデンス四谷

2020年築　四ツ谷駅徒歩3分

新築時の坪単価約670万円
直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド四谷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B1　2LDK　70.07㎡　5階　23900万円　→　21430万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はターンテーブル利用の屋内昇降横行機械式が8台、屋内平置き身障者優先が1台です。

出入りは南側の接道からでシャッターゲートを完備しています。

作業中は雨に濡れないですがサブエントランスとの行き来はほんの一瞬屋根がなくなってしまいます。　　　

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高1550mm/1800mm/2100mm×最低地上高120mm×重量2300kg

駐輪場はウォークスルーの専用エレベーター1基(分速45m)ありで地下1階、1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価570円前後、ディスポーザーありで内廊下ですから総戸数からすれば悪くありません。

ただ、物件価格帯からすると「もう少し管理費が高くなってもいいから各階ごみ置場がほしかった」と思われる検討者も少なくないかと思います。

エレベーターは着床制限ありで1基(分速105m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■グランスイート六番町　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約456円

■アトラス四谷　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約250円

■ザ・レジデンス四谷　総戸数60戸　管理費㎡単価月額約456円

【住むレーション】

［中央快速線］

四ツ谷　8:04発
新宿　8:08着

四ツ谷　8:05発
御茶ノ水　8:09着
神田　8:12着
東京　8:14着

［総武緩行線］

四ツ谷　8:01発
信濃町　8:03着
千駄ヶ谷　8:05着
代々木　8:07着
新宿　8:10着

四ツ谷　8:04発
市ヶ谷　8:06着
飯田橋　8:08着
水道橋　8:10着
御茶ノ水　8:13着
秋葉原　8:15着

［丸ノ内線］

四ツ谷　8:01発
四谷三丁目　8:02着
新宿御苑前　8:04着
新宿三丁目　8:06着
新宿　8:08着

四ツ谷　8:00発
赤坂見附　8:03着
国会議事堂前　8:05着
霞ヶ関　8:07着
銀座　8:09着
東京　8:12着
大手町　8:14着

［南北線］

四ツ谷　8:04発
市ヶ谷　8:06着
飯田橋　8:08着
後楽園　8:10着
東大前　8:13着

四ツ谷　8:02発
永田町　8:04着
溜池山王　8:06着
六本木一丁目　8:08着
麻布十番　8:11着

鉄道利便性の高さはもちろんのこと新宿通り沿いのためタクシー利用も大変便利ですね。

首都高へのアクセスも良いため遠出も捗ります。

これは南北線沿線全体の話ですが品川延伸の影響を受けることができるのも楽しみが大きいですね。

南北線単駅だと少々弱いですが複数路線利用できる中に南北線が入ってくるエリアはとてもおすすめがしやすいです！！(南北線の品川延伸は不動産へ与える影響も大きいことが容易に想像できる)

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【総評】

好きですね～。私好みです…(価格は高くともロケーション良し、外観良し、スペック良しのマンションが大好きです)

四ツ谷駅徒歩3分という利便性が高い立地ながらも南面は日当たりと視界抜けにも期待しやすく落ち着いた住環境も得られてしまう。

とにかくとにかくとにかくロケーションが良いです。めちゃくちゃ便利です。

そこにスペシャルな外観デザイン、スペシャルな共用空間(主に内廊下)のマンションとなればオーナー満足度の高さに期待ができることは言わずもがな。

こういった小規模マンションであれば大規模マンション派の心さえ揺さぶるパワーがあることでしょう。

ただ、当然ながら価格に関しては高いですね(笑)

もうこれは「好立地にスペシャルなマンション建てるから高いお金払ってよね」という売主の考えに共感できるかどうかでしょう。

もちろん新築比較(キャラクターは異なりますが近隣のディアナコート四谷やその他都心立地のマンション)としてはさほど違和感ないものの、やはり新宿区アドレスとしては重たいですよね。

新宿区アドレスの中古マンションの動きで坪単価1500万円を超えているのはクラッシィタワー新宿御苑の高層階(御苑ビューの角住戸)くらいしかないのが現状です。

それでも上層階は基本天井高とサッシ高をかなり頑張ってくれているなど、そのクラッシィタワー新宿御苑に負けない三次元構造、さらに足回りとしては四ツ谷駅を日常使いできる今作のほうが上ですから求めるもの次第ではあるでしょう。

一般的には同じ四谷エリアでも千代田区のほうがアドレスとしてはウケが良いですからアドレス拘りがある方には刺さらないでしょうけども、アドレスどうこうよりもとにかく便利なところに住みたいという方にとってはかなりのかなり合ってくることでしょう。(新宿区でこの価格？となってしまうような都心アドレスに拘りある方には合わないが利便性にお金を支払う価値観の方にはビシッとハマる)

第一期に関しては「むしろ新宿区が好き！」という方でサクッと売れてしまうことでしょう。

ギャラリー訪問の際は高さ2600mmのスペシャルハイサッシで感動されてください！！マジですごいです！！

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