バウス西船橋　価格と間取り　駅徒歩11分らしい落ち着いた住環境

今回ご紹介するのはバウス西船橋です！

［物件概要］

売主：中央日本土地建物
設計：IAO竹田設計
施工：大京穴吹建設
専有面積：42.65㎡～90.96㎡
総戸数：57戸
規模：6階建て

交通：
JR総武緩行線線・JR武蔵野線・東京メトロ東西線・東葉高速鉄道東葉高速線「西船橋」駅徒歩11分
京成本線「東中山」駅徒歩11分

所在地：千葉県船橋市本郷町551番2
竣工：2025年6月27日
引き渡し予定：2026年8月下旬

駐車場：36台（機械式：34台、平置き（身障者用1台・EV充電対応1台）：2台）9000円～11000円（月額）
駐輪場：120台（スライドラック式：93台、上段ラック式：23台、平置き：4台）200円～1000円（月額）
バイク置場：3台　4000円（月額）

管理費： 17700円（月額）(67.49㎡の場合)
修繕積立金：11480円（月額）(67.49㎡の場合)

地図はこちらです↓

画像出典：バウス西船橋公式HP

各線西船橋駅から南西方向へ徒歩11分、キャラクターとしては2019年築のローレルコート西船橋と似ており大通りや線路から程よく離れた第一種住居地域内の落ち着いた住環境に位置しています。

そのローレルコート西船橋の真横ではあるのですがローレルコート西船橋が徒歩9分(現行ルールで徒歩10分)であったのに対して徒歩10分を超えてしまうのは惜しいところではありますが…(徒歩6分とか徒歩11分表記ってなんだか惜しく感じてしまいがちですよね。笑)

日常の買い物は生鮮市場てらおが徒歩3分、ワイズマートとマルエツが徒歩5分、ドン･キホーテが徒歩6分など徒歩圏内だけでも選択肢がありますし、自転車であれば市川市側のスーパーベルクス、コープみらい、ヤオコー、オーケーも近いですね。

お刺身おじさん御用達、ステーキのあさくまも近くにありますし、ブロンコビリーも近くにあるなど郊外らしくロードサイドの飲食店を楽しむこともできます。ニッケコルトンプラザも自転車で7分の距離ですから休日の楽しみも大きいでしょう。

ただ、ローレルコート西船橋もそうでしたが学校は遠いです…

葛飾小学校で徒歩17分、葛飾中学校で徒歩19分…すでにご地元にお住まいであれば呑めるかもですが、中広域検討者からするとこの点は大きなネックとなることでしょう。(数ある物件の中から地縁がないエリアで学校が遠い物件を選ぶ方は稀)

現状お子様がいらっしゃらなかったりまだまだ小さいとなれば気にしないかもですが、小学校入学が近づくにつれて気になり始めるという方も少なくありません。(購入時は気にならなかった学校の遠さを解消する目的での売却相談も多いです)

現地は接道しているのは西側のみですが正方形の整った土地形状です。

従前は今作の売主である中央日本土地建物運営のシェアハウス「シェアリーフ西船橋グレイスノート」があった場所です。

主開口部は南をボリュームゾーンに東と西の設定もあります。

南側は児童ホーム(その先のフコク生命社宅は入居者が抜けて何かになりそう？)、東側はローレルコート西船橋と事業所、西側は接道挟んで青空駐車場ということで条件は南と西が優れていますね。

特に西側は斜めにマンションはあれどちょうどズレて青空駐車場で視界抜けも良好ですから西日がお嫌いでなければ魅力が大きいでしょう。

総戸数は57戸と少なめですが敷地面積は2000㎡弱と広めです。

1階住戸の専用テラスを広く確保しているため大きな中庭があるというわけではないのですが共用廊下周りに植栽スペースを設けることで心地よいインナーコリドーとできていますし、アプローチも植栽豊かなゲートデザインとするなど総戸数以上のゆとりと癒しを得ることができます。

さらに外観デザインに関しても日本家屋をイメージした軒を設えて軒裏木調×金属を使用した庇で水平ラインを強調、黒光りするガラス手摺が目を引くバルコニーをせり出させることで正面だけでなく横から見てもインパクトがありますね。そこにコーナーサッシを採用することで近代的な印象も与えてくれます。

風除室とインナーコリドーの間にあるラウンジも総戸数以上の広さで大きな窓から外周部の植栽を望めるなどこちらも雰囲気が良いですね。

竣工販売のためそのカッコいい姿を見ることができます。

私自身も物件に近づくにつれて「うわぁ～かっちょえ～」となりました。(背中側もカッコいいです…)

ただ、たまたまかもですが西向き住戸に洗濯物を干されている方が多く(規約違反という意味ではないですよ)、カッコ良すぎるデザインと黒系のガラス手摺ゆえに一般的なマンションと比較して生活感が目立ってしまってはいました。(カッコ良すぎるゆえのデメリットでしょうか、笑)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A 4LDK 79.31㎡

画像出典：バウス西船橋公式HP

2階　8698万円　坪単価363万円

D1　3LDK　67.49㎡

画像出典：バウス西船橋公式HP

6階　7598万円　坪単価372万円

H2 3LDK 59.87㎡

画像出典：バウス西船橋公式HP

3階　6398万円　坪単価353万円

平均坪単価は約345万円です。

Aタイプは80㎡弱の4LDKですから各居室にゆとりはないですし、リビングも狭め、水回りサイズも一般的、「全体の広さよりも何より部屋数重視」という方に合ってきますね。コーナーサッシから望める北方面も現状抜けてきますし、帰宅時に我が部屋を見ながら帰宅できるのもオーナー満足度としてはたまらんでしょう。

H2タイプの3LDKはいくらなんでも狭すぎますが部屋数重視かつグロスを抑えたい方には合ってきますね。

D1タイプのようにアイランドキッチンプランもあるなど総戸数以上に選ぶ楽しみがあります。(総戸数57戸に対して23タイプ)

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子、J,Mタイプのみガス式衣類乾燥機、テラス＆ルーバル住戸にスロップシンク、二重床・二重天井など悪くありませんが浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしなど少々気になる部分もありますね。

とはいえ単価からすれば十分とも言えますし、ゼッチ基準も満たしているなど今どき感もありますから相当目が肥えている方でなければ満足できるレベルでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■ローレルコート西船橋

2019年築　西船橋駅徒歩9分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約260万円

動き一例

約66㎡
新築時4400万円台
中古時4700万円台

上記相場からバウス西船橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

H2 3LDK 59.87㎡　3階 6398万円　→　4880万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が中心ですが全区画ハイルーフ対応なのは嬉しいですね。(全長5200mm×全幅1950mm×全高2100mm)

設置率も約63％と今の時代の新築マンションとしてはしっかりとしています。

駐輪場は屋内中心で屋外も混在、1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約262円、ディスポーザーなしの外廊下ですが今の時代にしては抑えられているほうでしょう。

ただ、周辺の既存マンションと比べると重たいですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ローレルコート西船橋　総戸数63戸　管理費㎡単価月額約188円

【住むレーション】

［総武緩行線］

西船橋　7:20発(始発)
下総中山　7:23着
本八幡　7:25着
市川　7:28着
小岩　7:32着
新小岩　7:35着
平井　7:38着
亀戸　7:41着
錦糸町　7:44着
両国　7:47着
浅草橋　7:49着
秋葉原　7:52着
御茶ノ水　7:55着
水道橋　7:57着
飯田橋　8:00着
市ヶ谷　8:02着
四ツ谷　8:04着
信濃町　8:06着
千駄ヶ谷　8:08着
代々木　8:10着
新宿　8:13着

西船橋　7:28発
船橋　7:31着
東船橋　7:33着
津田沼　7:38着
幕張本郷　7:41着
幕張　7:44着
新検見川　7:46着
稲毛　7:49着
西千葉　7:52着
千葉　7:54着

［武蔵野線］

西船橋　7:31発
船橋法典　7:34着
市川大野7　:37着
東松戸　7:39着
新八柱　7:42着
新松戸　7:46着
南流山　7:49着
三郷　7:52着
新三郷　7:54着
吉川美南　7:56着
吉川　7:59着
越谷レイクタウン　8:01着

西船橋　7:48発
南船橋　7:53着
新習志野　7:56着
幕張豊砂　7:59着
海浜幕張　8:02着

西船橋　7:21発(始発)
市川塩浜　7:27着
新浦安　7:30着
舞浜　7:33着
葛西臨海公園　7:36着
新木場　7:40着
潮見　7:43着
越中島　7:46着
八丁堀　7:48着
東京　7:50着

［東西線］

西船橋　7:32発
浦安　7:42着
葛西　7:45着
西葛西　7:47着
南砂町　7:52着
東陽町　7:55着
木場　7:58着
門前仲町　8:00着
茅場町　8:04着
日本橋　8:06着
大手町　8:08着
竹橋　8:11着
九段下　8:13着
飯田橋　8:15着

［東葉高速線］

西船橋　7:43発
東海神　7:45着
飯山満　7:49着
北習志野　7:52着
船橋日大前　7:54着
八千代緑が丘　7:56着
八千代中央　7:59着
村上　8:01着
東葉勝田台　8:04着

［京成本線］

東中山　6:03発
京成八幡　6:06着
京成小岩　6:11着
京成高砂　6:13着
青砥　6:16着
押上　6:23着
浅草　6:26着
東日本橋　6:30着
日本橋　6:33着
新橋　6:37着
大門　6:39着
三田　6:42着
泉岳寺　6:44着
品川　6:47着
京急蒲田　6:55着
羽田空港第3ターミナル　7:03着
羽田空港第1・第2ターミナル　7:07着

東中山　6:37発
京成船橋　6:41着
船橋競馬場　6:44着
京成津田沼　6:47着
京成大久保　6:51着
実籾　6:53着
八千代台　6:55着
京成大和田　6:59着
勝田台　7:01着
志津　7:03着
ユーカリが丘　7:04着
京成臼井7　:07着
京成佐倉　7:12着
大佐倉　7:15着
京成酒々井7　:17着
宗吾参道　7:19着
公津の杜　7:21着
京成成田　7:25着
空港第2ビル　7:32着
成田空港　7:34着