今回ご紹介するのはクレヴィア錦糸町ガーデンコーストです!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:陣設計
施工:松尾工務店
価格:5580万円~7450万円
専有面積:53.92㎡〜66.07㎡
総戸数:41戸(販売対象住戸25戸、事業協力者住戸16戸)
規模:11階建て
交通:JR総武線・総武線快速・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩12分
所在地:東京都墨田区石原四丁目
竣工予定:2020年11月下旬

管理費(月額)20300円~24900円
修繕積立金(月額)6500円~7900円

駐車場:3台(事業協力者用平置1台、身障者用平置1台を含む)月額:30000円
自転車置場:59台(2段式 上段ラック式:19台・下段スライドラック式29台、平置ラック式11台) 月額:200円〜600円※59台の内16台は事業協力者が専用使用権により使用できる区画を含む
ミニバイク置場:5台 月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア錦糸町ガーデンコースト公式HP

総武快速線、総武緩行線、半蔵門線の錦糸町駅から徒歩12分、都営浅草線の本所吾妻橋駅へも同じくらいの距離感となりますから通勤先が分かれる共働き世帯にもウケが良い立地でしょう。

今回一番の魅力は大横川親水公園に面していることでしょう。全戸東向きとなりますがエリア内では背が高い11階となりますし、大横川親水公園沿いのためバルコニーに出て斜めを向けばスカイツリーが見えてきます。全戸親水公園沿い、スカイツリービューというのは駅から離れるだけの価値がありますね。

駅から離れるといっても各駅からフラットな道のりですし駅周辺の商業施設はもちろん物件近くにも24時間営業のマルエツもありますから日常の買い物利便性は高いですし、錦糸町駅から総武快速線に乗車すれば東京駅まで10分かからない距離感のため駅近にはこだわらないけども住環境と買い物・交通利便性のバランスを取りたい方には魅力が大きいでしょう。

外観デザインについては周りから見られるポジションであることを意識してか力が入っています。背中側に関しては外廊下ではあるものの外階段部分を「囲うように」アルミルーバー面格子に、蔵前橋通り側の角住戸背中側をコーナーサッシとしていますし、正面に関しても角住戸のバルコニーの一部を奥行2.5m(ソラノマ)とすることでデザイン性を出しています。

角住戸のバルコニーは無償でバルコニーウッドデッキ&人工芝を選ぶこともできます。(大規模修繕のときに外す必要はあります)

バルコニーにハンモックも設置できるようになっており親水公園沿いの魅力をより感じられるものとしています。

エントランスホールは1層ではあるものの1階に住戸がないため戸数にしてはしっかりと広さをとれており、大横川親水公園の緑と一体的となるコネクトガーデン(中庭)を窓越しに望むことができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 60.62㎡ 管理費(月額)22900円 修繕積立金(月額)7300円

画像出典:クレヴィア錦糸町ガーデンコースト公式HP

2階 6260万円 坪単価341万円
3階 6290万円 坪単価343万円
4階 6330万円 坪単価345万円
5階 6430万円 坪単価350万円
6階 6490万円 坪単価353万円

Cタイプ 2LDK 53.92㎡ 管理費(月額)20300円 修繕積立金(月額)6500円

画像出典:クレヴィア錦糸町ガーデンコースト公式HP

2階 5550万円 坪単価340万円
3階 5580万円 坪単価342万円
7階 5780万円 坪単価354万円

Eタイプ 3LDK 66.04㎡ 管理費(月額)24900円 修繕積立金(月額)7900円

画像出典:クレヴィア錦糸町ガーデンコースト公式HP

2階 6790万円 坪単価339万円
3階 6830万円 坪単価341万円
5階 6890万円 坪単価344万円
10階 7180万円 坪単価359万円

Fタイプ 3LDK 66.07㎡ 管理費(月額)24900円 修繕積立金(月額)7900円

画像出典:クレヴィア錦糸町ガーデンコースト公式HP

9階 7080万円 坪単価354万円

平均坪単価は約350万円です。

この単価差だとEタイプとFタイプが圧倒的におすすめしやすいです。

Fタイプは8階からとなるため北側の賃貸マンションを超えてきますから角の窓からスカイツリーを望むことができます。しかも高さ制限があるためよほどのことがなければ眺望を奪われません。

リビングからファミリークロークを経由しての洋室というのはクセはありますがお子様が二人いる方からすると使いやすい(部屋割でも揉めない)ですし、夫婦のみでもそれぞれの個室をもてますから長く使える間取りですね。リビ住にこだわらないのであればおすすめです。

Eタイプは南面が法恩寺橋児童遊園からの蔵前橋通りですから半永久的に南からの採光を得られますし、バルコニーが先に述べたソラノマとなっています。

EタイプとFタイプに関しては「おぉぉ!!!!」とテンション高まりました(笑)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、三面鏡框付きなど単価なりとはなっていますがせっかくの大横川親水公園沿いなわけでサッシ高はもう一声ほしかったところです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・シャリエ錦糸町ハウス 2006年築 太平1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズ錦糸町シーズンテラス 2009年築 石原4 新築時の坪単価約235万円 坪単価240万円

・オアシティ錦糸町 2011年築 太平1 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

上記相場からクレヴィア錦糸町ガーデンコーストの将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 53.92㎡ 3階 5580万円(新築時) → 4410万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

管理費376円と外廊下、ディスポーザーなしですが駐車場が平置き3区画しかないことも影響してかお高めです。ただ、巡回管理ではなく週5日、8時~15時の日勤管理となります。

【住むレーション】

[総武快速線]

錦糸町 8:03発
馬喰町 8:07着
新日本橋 8:09着
東京 8:11着
新橋 8:15着
品川 8:21着

錦糸町 8:19発
新小岩 8:23着
市川 8:28着
船橋 8:34着
津田沼 8:38着
稲毛 8:45着
千葉 8:49着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 9:40着
成田空港(成田第1ターミナル) 9:43着

[総武緩行線]

錦糸町 8:01発
両国 8:04着
浅草橋 8:06着
秋葉原 8:08着
御茶ノ水 8:11着
水道橋 8:13着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
信濃町 8:21着
千駄ヶ谷 8:23着
代々木 8:25着
新宿 8:27着

[半蔵門線]

錦糸町 8:02発
住吉 8:04着
清澄白河 8:08着
水天宮前 8:12着
三越前 8:15着
大手町 8:17着
神保町 8:20着
九段下 8:21着
半蔵門 8:24着
永田町 8:26着
青山一丁目 8:29着
表参道 8:31着
渋谷 8:34着

錦糸町 8:03発
押上 8:05着

[空港リムジンバス]

東武ホテルレバント東京 6:00発
羽田空港第2ターミナル 6:50着
羽田空港第1ターミナル 6:55着
羽田空港第3ターミナル 7:05着

東武ホテルレバント東京 7:50発
成田空港第3ターミナル 9:32着
成田空港第2ターミナル 9:35着
成田空港第1ターミナル 9:40着

通学校は外手小学校で徒歩11分、錦糸中学校で徒歩2分です。

【総評】

墨田区でマンションを探していて駅近にこだわらない方からすればよだれものでしょう。これは売れますね。売れない理由がないです。(ただEタイプとFタイプが魅力ありすぎのありすぎ(しつこい、笑)なので他タイプがどう動くかは気になります)

ただ、単価はきついですね。ブリリアタワー東京にさえ手が届いてしまいますし、新築であればプラウドタワー亀戸クロスにも手が届きます。リセールバリュー重視ならそちらがいいでしょう。

それでもリセールバリューよりも満足度を重視する方も多々いますし、競合がない(近隣で供給される新築マンションはコンパクト多め)となればここを選ぶほかない(良い意味で)のです。

事業協力者住戸が多いことからわかるように相対での土地取得となります。仮に事業協力者住戸がない入札案件であればこの単価で細かいこだわりあるマンションにはできなかったことでしょう。

記事作成前のファーストインプレッション動画もご覧ください!

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