今回ご紹介するのはルフォン北綾瀬シエルフォートです!

[物件概要]

売主:サンケイビル
施工:長谷工コーポレーション
価格:3200万円台~4900万円台
専有面積:56.68㎡〜71.67㎡
総戸数:78戸
規模:14階建て
交通:東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩9分 JR常磐緩行線「亀有」駅徒歩19分
所在地:東京都足立区東和五丁目
竣工予定:2020年7月上旬

駐車場:平置2台、機械式9台※身障者用駐車場1台含む
駐輪場:156台(平置:4台、二段式駐輪ラック:152台)
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

千代田線の支線となる北綾瀬~綾瀬間ですが2019年3月より本線への直通を開始、乗り換えなしで大手町方面へ行き来できるようになりました。従来の3両編成で北綾瀬~綾瀬間を折り返す設定との混合ですからすべてが本線直通及び本線からの直通ではないのですが便利になったことはたしかでしょう。(綾瀬駅最寄りの方からすれば始発が減ったので良い気はしないでしょうけども・・・)

直通運転を開始したものの駅のリニューアル工事はまだ続いており2020年12月に完了する予定です。そのときにはルフォン北綾瀬シエルフォートに住まう方が主に使う環七南側の改札口も綺麗になりますし、環七北側には新しく連絡通路出入口(改札はホーム北側に設置するようです)を設けますから現状環七で信号待ちをして歩道に多くの人が滞在してしまっていることが改善されます。

駅の商業施設に入るテナントは未定ですがもともと高架下にてお店を構えていたワイズマートが戻ってくることを地元民の多くが期待されているのではないでしょうか。

ルフォン北綾瀬シエルフォートは環七沿い(南側)に位置しています。

歩道から約5mセットバックして建物を配置、主な住戸は南側にバルコニーとなり住宅街を望みますからリビングで環七の音が気になるというほどではないでしょう。ダクトも南側に配置してくれています。一方で北側の洋室は建物がセットバックしているとはいえ環七を感じやすいですから窓を開けて寝たい方には少々気になるかと思います。そもそも可動式ルーバー面格子も目隠しパネルもない縦格子なので窓を開けて寝るのは非現実的ではありますが。。。

歩道からセットバックしたエントランス手前は植栽豊かなものとできていますし、エントランスホールの一部(風除室上)を独立棟(上部に住戸がない)とできていますから環七側から見るとだいぶゆとりがありますね。

外観に関してはダークグレーを主としてクールな印象としています。背中側の階段部分目隠しにスリットを入れたりと細かい工夫も見られ先に述べたエントランスホールの独立と手前の植栽など外観デザインに関しては良い意味で北綾瀬らしくない印象です。

室内のデザイン性にもこだわっており洗面室・トイレの床をブラウン系のCFシート、壁と天井クロスを通常のクロスとは違う色にしたりと各部でルフォンらしさがで見受けられました。リビングのアクセントクロスを7種類から、ガスコンロのパネルを8種類から無償セレクトできるなど新築ならでは楽しみもあります。

外観良し!室内デザイン良し!

ただ、設備仕様はそこそこコストカットしていました。

総戸数78戸なので仕方ないといえばそれまでですがディスポーザーがありません。食洗機はありますがキッチン・洗面収納と各室引き戸にソフトクローズなし、引き戸は下レール、浴室はブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなどなど力が入っていません。構造は直床・二重天井です。

天井高は頑張っており2500mm~2600mmとゆとりがあります。最近は2450mmが多くなっていますものね。。。ただ、せっかく天井高があるのにリビング横の洋室とのウォールドアがトールタイプでないのが残念でした。

外観と室内デザインにはできる限りコストをかけたけども設備仕様はごめんなさいというマンションです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

基本天井高 1階~4階:2600mm 5階~8階:2550mm 9階~14階:2500mm

[北・西角]

A1タイプ 3LDK 63.25㎡
2階 3298万円 坪単価172万円

A2タイプ 3LDK 63.35㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

5階 3598万円 坪単価187万円
10階 3998万円 坪単価208万円

[南・西角]

B1タイプ 3LDK 70.82㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

2階 4298万円 坪単価200万円
3階 4358万円 坪単価203万円
8階 4748万円 坪単価221万円

B2rタイプ 3LDK 71.67㎡
11階 4898万円 坪単価225万円

[南向き]

Cタイプ 2LDK 56.68㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

3階 3488万円 坪単価203万円
5階 3568万円 坪単価208万円
7階 3648万円 坪単価212万円
14階 3998万円 坪単価233万円

Dタイプ 3LDK 67.28㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

2階 3998万円 坪単価196万円
5階 4178万円 坪単価205万円
8階 4348万円 坪単価213万円
11階 4498万円 坪単価221万円

Eタイプ 3LDK 64.90㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

5階 4048万円 坪単価206万円
8階 4218万円 坪単価214万円
11階 4368万円 坪単価222万円

[南・東角] 

Fタイプ 3LDK 70.08㎡

画像出典:ルフォン北綾瀬シエルフォート公式HP

7階 4728万円 坪単価223万円
10階 4898万円 坪単価231万円

平均坪単価は約215万円です。

同じく環七沿いで北綾瀬駅徒歩12分のサンリヤン北綾瀬が坪単価205万円ほどで供給中ですから新築マンション相場としては違和感ありません。

A1・A2タイプは西・北向きですが間取りが面白いですね。柱の食い込みが激しいため有効面積としては厳しいものがありますけども坪単価180万円を切るお部屋もありますから南向きにこだわらないディンクス層からすれば狙い目感あるお部屋でしょう。こちらのタイプは環七沿いの音を拾いやすいためT-3サッシを採用しています。

北側一面接道で南側には7階建ての秀和綾瀬レジデンスがあり北側にもバルコニー(秀和らしいおしゃれな)が6階までありますから南向き住戸の一部ではこんにちはとなってしまいます。こんにちはとならない住戸でも秀和綾瀬レジデンスの存在はけっこう気になるでしょう。ルフォン北綾瀬シエルフォートが環七沿いゆえに南に寄せており秀和綾瀬レジデンスは北側に建物を伸ばしているため前の建物までの距離が短くなっています。

ただ、8階以上(秀和の屋根一部に高さがあるためできれば10階以上くらいだとより安心)になれば秀和綾瀬レジデンスを超えてその先が公園となりますから眺望が抜けてきます。それもあってか階数毎の価格差はそれなりのものとしています。

販売開始前のためお部屋は選びたい放題ですし早期に完売するようなマンションではない(今の市況で早期完売する新築マンションのほうが珍しい)ですから条件良いお部屋を狙いたいですね。

南・西角Bタイプの低層階は狙い目感あります。Bタイプは2階、3階でも秀和綾瀬レジデンスの建物が被ってこず、かつ南西側に戸建てのため日当たりもそこまで悪いものではないでしょう。それでありながらも70㎡超の角住戸が坪単価200万円ほどなら悪くないでしょう。この辺りは人気出ちゃうでしょうね。南向きで広さを求めるファミリー層からすれば目に優しい価格です。しかも4階までは天井高2600mmとタワマンくらいでしか見れなくなっているゆとりがあるのです。

周辺相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ綾瀬しょうぶ沼公園アクアフィール 2006年築 谷中1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約165万円

・シーズガーデン北綾瀬 2006年築 加平3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円

・レクセルガーデン北綾瀬 2008年築 東和5 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約135万円

・ミオカステーロ北綾瀬 2009年築 谷中4 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約165万円

・東綾瀬公園ハイライズアーバンスクエア 2014年築 東綾瀬3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円

・クレアホームズ北綾瀬 2015年築 加平3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円

・メイツ北綾瀬トレエッセ 2017年築 加平2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約160万円

・ヴェレーナ東綾瀬公園 2017年築 谷中1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・ルネ北綾瀬 2018年築 東和5 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルフォン北綾瀬シエルフォートの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 67.28㎡ 8階 4348万円(新築時) → 3360万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から北綾瀬駅まで)

維持費は未定でしたがDタイプ67.28㎡で月額23000円ほどになりそうとのことでした。管理費と修繕積立金はもちろんネット代と給湯器のリース代込みですからディスポーザーがないなりに現実的な水準となりそうではあります。

エレベーターは1基となっていますが戸数的には妥当でしょう。ごみ置き場はエントランス横にあり便利ですが出入口は奥まらせています。

【住むレーション】

[千代田線]

北綾瀬 8:19発
綾瀬 8:23着
北千住 8:29着
町屋 8:33着
西日暮里 8:36着
千駄木 8:38着
根津 8:41着
湯島 8:43着
新御茶ノ水 8:45着
大手町 8:48着
二重橋前 8:49着
日比谷 8:51着
霞ヶ関 8:54着
国会議事堂前 8:56着
赤坂 8:57着
乃木坂 9:00着
表参道 9:02着
明治神宮前 9:04着
代々木公園 9:06着
代々木上原 9:08着

東京メトロ千代田線 北綾瀬駅→綾瀬駅 車内から進行方向左側を撮影
東京メトロ千代田線 綾瀬駅→北綾瀬駅 車内から進行方向左側を撮影

ラッシュ時でも大手町駅まで乗車時間30分を切ってきます。オフィスの駅距離にもよりますが都心勤務の方でもドアtoドア60分以内は十分可能でしょう。

東京メトロの端の駅ですから一日券でも元が取りやすいですし、運賃がお安いため家族で出かけるにも利用しやすいのがいいですね。大手町駅まで片道237円(大人IC)というメトロらしい目に優しい運賃です。

環七沿いですし(ちょいと渋滞はありますが)、加平ICが近いですから車移動も便利です。ただ、敷地内駐車場設置率が約14%と低いため駐車場マストの方からすると落選リスクは大きいでしょう。駅から離れるサンリヤン北綾瀬でさえ同じくらいの設置率なため車離れの時代とはいえ設置率にゆとりがない新築マンションが増えてしまっています。もちろん管理面では空きがあるよりはいいのですが。

補助258号線(環七北通り)が開通すると環七の交通量は若干減りそうですから早期に開通するといいですね。

通学校は東渕江小学校で徒歩5分、 蒲原中学校で徒歩9分、どちらも環七以南です。

日常の買い物に関しては24時間営業の西友まで徒歩5分、少し足を伸ばせばアリオ亀有も生活圏となります。

公園が多いエリアですからファミリー層にとっても魅力の多いエリアとなります。

【総評】

綾瀬から離れて北綾瀬を選ぶなら公園隣接などの特徴がほしいところではありますが環七沿いを徒歩9分ということで歩道は整備されていますし夜に女性が一人歩きする際にも人通りと車通りがあるため安心というメリットもあります。

設備仕様はコストカットも多く見受けられましたが外観や室内デザインなどには力を入れており北綾瀬では珍しいクールな印象を受けますからファミリー層ではあるのだけどもザ・ファミリーマンションよりはかっこいいおしゃれなマンションに住みたいという層には合うことでしょう。

立地的にクールな外観にするのは勇気がいったかとは思いますが特別希少性がある立地というわけではないですから見た目で希少性を出してきた事業主の判断は評価したいところです。

2020年12月には北綾瀬駅全体のリニューアル工事が完了して今時な綺麗な駅となりますし、将来的には本線直通の電車も増えるかもしれないですから大化けとまではいかないまでも駅力が付けば自然と街の評価も高まるわけで今の市況で坪単価215万円ほどで買える新築マンションとしては魅力が多いこともたしかです。

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