ザ・ライオンズ本郷　価格と間取り　起伏を活かしたスペシャルなエントランス

今回ご紹介するのはザ・ライオンズ本郷です！

［物件概要］第1期販売戸数24戸

売主：大京
設計：デベロップデザイン一級建築士事務所
施工：佐藤工業
価格：15800万円～55000万円
専有面積：57.93㎡～115.92㎡
総戸数：60戸
規模：14階建て

交通：
都営三田線「水道橋」駅徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩5分
都営大江戸線「春日」駅徒歩5分

所在地：東京都文京区本郷1丁目
竣工予定：2027年1月
引き渡し予定：2027年2月

駐車場：17台（屋外平地式1台（来客用駐車場）、屋内機械式16台）優先抽選対象住戸6戸あり）月額35000円～36000円
バイク置場：6台　月額3000円
自転車置場：82台　月額200円～500円

管理費：月額25815円～月額52455円
修繕積立金：月額9730円～月額19470円

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

白山通りと壱岐坂通りが交差する壱岐坂下交差点から新坂へ入ってすぐのところ、従前は水道橋グランドホテルがあったように利便性がとても高いロケーションとなっています。

東京ドームが目と鼻の先ですから『どこにお住まいですか？』と聞かれた際に堂々と『東京ドームのすぐ近くです』と答えられますね(笑)

都営三田線の水道橋駅まで徒歩3分、各線の春日・後楽園駅まで徒歩5分、JR総武線の水道橋駅は徒歩6分表記になってしまうものの数多くある同エリア内の分譲マンションでも地下鉄とJR線どちらもここまで近い物件はそう多くないですから足回りの良さを重視する方にとってはかなり魅力が大きい出物と言えるでしょう。

物件名の通り本郷アドレスで本郷三丁目駅も徒歩8分ですから使い分けも便利ですね。

日常の買い物はドン・キホーテ(生鮮食品取り扱いあり)が徒歩2分、ラクーア(成城石井・成田屋等)が徒歩4分、文京ガーデン(マルエツ等)が徒歩6分と選択肢が充実しています。

コーナン・ドイトも徒歩4分と身近です。都心に住むとなればホームセンター近接というのは珍しいですからありがたいですね。

通学校は本郷小学校で徒歩7分、本郷台中学校で徒歩8分です。

建設地は新坂沿いで階段含む坂道の途中に位置しています。

エントランスアプローチは春日・後楽園寄りのいわゆる低地側(谷地ではないのでハザードマップでの影響は少ないです)となるのですが大きくセットバックしたゲートデザインになっていますし、エントランスホールも二層吹き抜けとしてそちらも庇がせり出す『ダブルゲートデザイン』はかなり映えるでしょうね…(カッコいい…)

起伏ゆえに自然と見上げますから尚更ですよね。

その二層吹き抜けのエントランスホールには見せる階段を設け2階部分のラウンジをせり出した立体的なデザインは特徴的ですね。

ホール内のガラス面を大きく設けることでホール内はもちろんのこと2階部分のラウンジにも自然光が差し込みますし、窓先の木々(起伏を活かして擁壁との間が坪庭みたくなっています)が視界に入るなど『ただカッコいいデザインにするだけでなくそこを通る人、使う人が心地よいと感じられる空間とする』というような思いを強く感じられるものとなっています。

外観デザインとしても水平・垂直ラインを強調することで重厚感を出しつつもカーテンウォールで重たくなりすぎないようにしているのもうまいですよね～。

構造柱から連続性あるダイレクトウィンドウになるため一部の角住戸にお住いの方からすると柱の食い込みが気になってしまうという弊害はあるものの見た目としてはせり出した庇も相まってかなりプラスに働いていますね。(構造物を活かした外観デザインとしている)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A2　2LDK　60.04㎡

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

11階　21600万円台　坪単価1189万円
12階　22600万円台　坪単価1244万円

D2　2LDK　57.93㎡

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

7階　15800万円　坪単価901万円
8階　16300万円　坪単価930万円
9階　16600万円　坪単価947万円
10階　18200万円　坪単価1038万円
11階　19200万円　坪単価1095万円
12階　21200万円　坪単価1209万円

E2　3LDK　77.03㎡

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

4階　27600万円　坪単価1184万円
5階　27700万円　坪単価1188万円
6階　27800万円　坪単価1193万円
7階　27900万円　坪単価1197万円
8階　28200万円　坪単価1210万円
9階　28500万円　坪単価1223万円
10階　28800万円　坪単価1236万円
11階　29100万円　坪単価1248万円

F2　2LDK　58.36㎡

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

5階　16600万円　坪単価940万円
6階　16700万円　坪単価946万円
7階　16800万円　坪単価951万円

G2　3LDK　70.09㎡

画像出典：ザ・ライオンズ本郷公式HP

4階　22800万円　坪単価1075万円
5階　22900万円　坪単価1080万円
6階　23000万円　坪単価1084万円
7階　23100万円　坪単価1089万円

平均坪単価は約1100万円です。

角住戸比率が高くその角住戸は窓面がスペシャル、中住戸でもスパンがあるため内廊下ながらも行燈部屋がないのも良いですね。

囲まれ感強い立地のため眺望期待できる部屋が少ないのですが…

それゆえ上階が東京ドームビューとなるD2タイプを見ての通り眺望代が大きく乗っけられた価格設定となっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン、廊下タイル、リビング天カセ(2LDK～)、浴室ライン照明、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関ドア一体型各戸専用宅配ボックス、ゼッチ基準など単価帯なりのものになっています。

玄関ドア一体型各戸専用宅配ボックスは見た目としては良いのですが本来玄関収納となる部分を食ってしまうため個人的には別設置のほうが嬉しいかなぁ～という印象にはなりました。(共用廊下のスペースが限られてしまう今作のような非大規模マンションであれば合理的なものだと思います)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mmです。

13階と14階はプレミアム扱いとなり基本天井高2700mm、水回りシーザーストーン、共用廊下に専用各階ごみ置場が設けられるなどスペックアップします。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド本郷壱岐坂

2005年築　本郷三丁目駅徒歩5分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約780万円

動き一例

約75㎡
新築時7100万円台
中古時20600万円台

■本郷パークハウスザ・プレミアフォート

2008年築　春日駅徒歩5分

新築時の坪単価約420万円
現在の坪単価約870万円

動き一例

約81㎡
新築時9700万円台
中古時23100万円台

■プラウド本郷一丁目ディアージュ

2013年築　本郷三丁目駅徒歩7分

新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約780万円

動き一例

約72㎡
新築時7800万円台
中古時16900万円台

上記相場からザ・ライオンズ本郷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

E2　3LDK　77.03㎡　6階　27800万円　→　23300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地下格納型の機械式で設置率約26％、庇部分が短いのは惜しいですが16台しかないため待ち時間は短いでしょう。(16台でシェアするため作業が被る可能性が低い)

13階と14階の6戸は新築時の優先権、その他住戸で残り10台を争うことになります。

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg×最低地上高90mm

全区画ハイルーフ＆電気自動車充電対応となっています。

駐輪場は屋内で1世帯1台は確保することができます。

管理費は㎡単価月額440円前後、大規模マンションのような共用施設がない割には重たいですがこの価格帯で総戸数60戸のマンションですから違和感ないでしょう。(一概には言えないものの高価格帯のマンションほど管理費も膨らみがち)

プレミアムフロアのみ各階ごみ置場があるため別途月額3740円が発生します。

各階ごみ置場に関しては『居住階でごみ捨てできる』という利便性の高さはもちろん『エレベーター内にごみ袋を持ち込む人がいない』というホテルライクなメリットもある中でプレミアムフロアにしかないとなれば全体的な満足度は下がってしまいますね。坪単価1000万円オーバーのマンションですからどうせなら全フロアに完備してほしかったところではあります。

総戸数60戸のため違和感はないですがエレベーターは1基(分速90m)、縦長の箱です。(一般的に正方形の箱の方が評価が高い)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド本郷壱岐坂　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約222円

■本郷パークハウスザ・プレミアフォート　総戸数207戸　管理費㎡単価月額約245円

■プラウド本郷一丁目ディアージュ　総戸数35戸　管理費㎡単価月額約349円

【住むレーション】

［三田線］

水道橋　8:00発
神保町　8:02着
大手町　8:05着
日比谷　8:07着

［総武緩行線］

水道橋　8:01発
飯田橋　8:04着
市ヶ谷　8:06着
四ツ谷　8:08着
信濃町　8:10着
千駄ヶ谷　8:11着
代々木　8:14着
新宿　8:16着

水道橋　8:01発
御茶ノ水　8:04着
秋葉原　8:06着

［丸ノ内線］

後楽園　8:00発
茗荷谷　8:02着
新大塚　8:04着
池袋　8:07着

後楽園　8:00発
本郷三丁目　8:01着
御茶ノ水　8:03着
淡路町　8:06着
大手町　8:08着
東京　8:10着
銀座　8:12着

［南北線］

後楽園　8:03発
飯田橋　8:05着
市ヶ谷　8:07着
四ツ谷　8:09着
永田町　8:12着

［大江戸線］

春日　8:01発
飯田橋　8:03着
牛込神楽坂　8:05着
牛込柳町　8:08着
若松河田　8:09着
東新宿　8:12着
新宿西口　8:14着
都庁前　8:17着

春日　8:02着
本郷三丁目　8:04着
上野御徒町　8:06着
新御徒町　8:08着

パークコート文京小石川ザタワー

2021年築　春日駅徒歩1分(直結)

新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約1400万円

動き一例

約61㎡
新築時10500万円台
中古時28000万円台

約79㎡
新築時15100万円台
中古時32400万円台 pic.twitter.com/mvxMMOkRoE

— マンションマニア (@mansionmania) November 23, 2025