今回ご紹介するのはピアース渋谷WESTです!

[物件概要]

売主:モリモト
施工:森本組
価格:未定
専有面積:20.52㎡~63.67㎡
総戸数:87戸
規模:地上15階・地下1階建て

交通:
京王井の頭線「神泉」駅徒歩5分
JR各線、東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線・副都心線・半蔵門線、京王井の頭線「渋谷」駅徒歩10分

所在地:東京都渋谷区神泉町
竣工:2020年11月上旬

駐車場:11台(平置、身障者用駐車場1台含む)
駐輪場:114台(平置ラック13台、2段式ラック上段45台、下段56台)
バイク置場:9台(平置5台、ラック式4台)

地図はこちらです↓

画像出典:ピアース渋谷WEST公式HP

面白い物件が出てきましたね~!!

とくにお若い方のシングル層は注目ですよっ!!

モリモトのピアースブランドですからコンパクトがメインのマンションとなります。(アールブランは元クレッセントで非都心のファミリー向け、ディアナコートは都心のファミリー向けであることが多いです)

コンパクトメインのマンションでありながらも敷地形状にゆとりがあるのが特徴となります。建物部分はもともと社宅があった場所にぎっしり詰め込んでいるのですが西側の土地を買い増しできたため平置き駐車場を建物横に設けることができています。土地を買い増しできたことで建物を大きくできたことはもちろん、平置き駐車場を設けられたことで管理費にも大きな影響を与えることになります。

コンパクトメインのマンションでありながらも駐車場設置率は約12%、月額37000円から月額38000円ほどを予定しているとのことですから駐車場収入が月額412500円ほど見込めます。それにより管理費と修繕積立金を合わせた維持費は㎡あたり月額320円ほどを予定しています。

参考までにですが過去のピアース物件を見てみると

・ピアース南麻布 総戸数79戸 ㎡あたり約417円
・ピアース赤坂 総戸数119戸 ㎡あたり約484円
・ピアース麻布十番 総戸数40戸 ㎡あたり約576円

でしたからピアース渋谷WESTの㎡あたり約320円はかなり魅力的な水準です。

車を所有する方からすれば渋谷駅徒歩10分でありながらも平置き駐車場を利用でき、車を所有しない方からすれば平置き駐車場が多いことで管理費が抑えられるという恩恵を受けられますから全員がハッピーというわけです。

万が一埋まらない可能性を考慮して6割埋まる前提での管理費というのも愛があります。仮に満車となれば管理費が浮きますから修繕積立金会計に回しても良いでしょう。

一概には言えないのですがコンパクトメインのマンションの場合には駐車場設置率が少なく管理費が高めに、さらには機械式であることが多いために維持費がかかるというデメリットを抱えやすいですからピアース渋谷WESTの平置き駐車場が豊かということはかなり希少性があると思っていただいて間違いありません。

立地条件としては神泉駅が最寄りですからマイナー感はありますが渋谷駅徒歩10分表記を取れたことは大きいですね。ぎりぎりの渋谷区アドレスとなります。家探しをする方が神泉駅で検索する可能性が低くとも渋谷駅徒歩10分で検索する人は多いでしょう。今後就業人口が増えていく渋谷駅周辺ですから空室リスクは極めて低いと言えるでしょう。賃貸に出す場合だけでなく中古として売り出す時がきても同じことが言えます。

渋谷駅からの道のりは坂道ではありますが渋谷マークシティ内を経由すれば坂道は気にならなくなります。物件から神泉駅・渋谷駅へ出るためには旧山手通りを渡る必要があるのですが信号待ちが長い点は坂以上に気になりました。

坂道ではありますが駅から物件まで上り坂ですから物件のほうが渋谷駅に比べて高台ということになります。

どのエリアだとしても坂道経由の物件を検討されている方にアドバイスしていることがあります。

一概には言えませんが

・駅から物件まで下り坂はおすすめしにくい

・駅から物件まで上り坂ならおすすめしやすい

ということです。

坂道を歩くのに低地じゃ~ね~。ということです。

もちろんフラットな道のりにこしたことはありませんが坂道を歩かされるならせめて高台がいいですよね。

繰り返しになりますが一概には言えないためすべての物件で上記のアドバイスをするわけではありませんが、ピアース渋谷WESTは坂を上ることで高台になるわけで割り切りやすいことはたしかです。しかも渋谷マークシティを経由すれば坂道はほとんど気にならなくなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

B1タイプ 1R 20.52㎡
3階 3300万円台 坪単価531万円

B2タイプ 1R 20.52㎡
3階 3300万円台 坪単価531万円

Eタイプ 1LDK 35.42㎡
2階 4900万円台 坪単価457万円

Fタイプ 1LDK+S 53.96㎡
5階 8000万円~8399万円 坪単価490万円~坪単価514万円
7階 8000万円~8399万円 坪単価490万円~坪単価514万円
9階 8400万円~8699万円 坪単価514万円~坪単価532万円
11階 8400万円~8699万円 坪単価514万円~坪単価532万円

Gタイプ 2LDK 56.10㎡

画像出典:ピアース渋谷WEST公式HP

13階 9000万円~9399万円 坪単価530万円~坪単価553万円
15階 10000万円~10399万円 坪単価589万円~坪単価612万円

Hタイプ 1LDK+S 55.50㎡

画像出典:ピアース渋谷WEST公式HP

15階 10000万円~10399万円 坪単価595万円~坪単価619万円

旧山手通りに面している東向き、大通りには面していない西向きに分かれています。西側にはモリモトの賃貸マンション(イプセブランド・10階建て)が建設予定のため少し被ってきます。東向きも高層階にならないと空が近くはなりませんが旧山手通りがそこそこ幅広ですから圧迫感はないでしょう。

ワイドスパン住戸が多くなっており、Gタイプの56㎡に関しては9.7mスパンです!

20㎡台のお部屋に関してもトイレが独立していたりと狭いながらに工夫がなされています。

設備仕様はディスポーザーがありませんが食洗機は標準(1R除く)です。モリモトならではの標準床タイル(玄関・廊下・水回り)も採用、Iタイプはリビングも床タイルです。玄関前カメラ付きインターホンがないのは残念でした。構造は二重床・二重天井です。

外観に関しても階数により隣戸境のコンクリート面やガラスパネルを変えマリオンを縦に長くとりつつもエントランス部分でL字に切り替えるなどモリモトらしいデザイン性あるものとなっています。コンパクト住戸が多いながらもエントランスは二層吹き抜けでまゆだまをイメージした照明を採用、共用廊下は内廊下などそんじょそこらの賃貸マンションとは明らかな違いを出せています。

ごみ置き場は地下一階(表記上は1階)にありしっかりと前室を設けていますが1階(表記上は2階)にあるメールコーナーは投函側と受取側が同じ位置にあるのが残念でした。

周辺相場を確認しましょう!

・パークハウス渋谷山手 2000年築 青葉台4 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約350万円 ※目黒区アドレス

・グラーサ渋谷松濤 2003年築 神泉町 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約340万円

・オーベル渋谷dL 2012年築 青葉台4 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約380万円 ※目黒区アドレス

上記相場からピアース渋谷WESTの将来価値を予想すると

Eタイプ 1LDK 35.42㎡ 2階 4900万円台 → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①(建設地)
建設地周辺動画②(渋谷駅から建設地まで歩いてみた!)

【住むレーション】

[井の頭線]

神泉 8:00発
渋谷 8:02着

神泉 8:01発
駒場東大前 8:02着
池ノ上 8:04着
下北沢 8:06着
新代田 8:07着
東松原 8:08着
明大前 8:10着
永福町 8:13着
西永福 8:15着
浜田山 8:16着
高井戸 8:18着
富士見ヶ丘 8:20着
久我山 8:22着
三鷹台 8:24着
井の頭公園 8:25着
吉祥寺 8:28着

[山手線]

渋谷8:01発
原宿8:04着
代々木8:06着
新宿8:08着
新大久保8:11着
高田馬場8:13着
目白8:15着
池袋8:18着

渋谷 8:00発
恵比寿 8:03着
目黒 8:05着
五反田 8:08着
大崎 8:09着
品川 8:14着
田町 8:17着
浜松町 8:20着
新橋 8:22着
有楽町 8:24着
東京 8:27着

[埼京線→りんかい線]

渋谷 8:03発
恵比寿 8:05着
大崎 8:09着
大井町 8:12着
品川シーサイド 8:15着
天王洲アイル 8:17着
東京テレポート 8:21着
国際展示場 8:24着
東雲 8:27着
新木場 8:30着

[埼京線]

渋谷 8:05発
新宿 8:11着
池袋 8:16着
板橋 8:19着
十条 8:21着
赤羽 8:24着
武蔵浦和 8:33着
大宮 8:40着

[湘南新宿ライン]

渋谷 8:00発
恵比寿 8:02着
大崎 8:06着
武蔵小杉 8:17着
横浜 8:29着
戸塚 8:42着
大船 8:47着
藤沢 8:52着

渋谷 8:01着
新宿 8:07着
池袋 8:13着
赤羽 8:23着
浦和 8:32着
大宮 8:38着

[銀座線]

渋谷 8:01発
表参道 8:03着
外苑前 8:05着
青山一丁目 8:06着
赤坂見附 8:09着
溜池山王 8:11着
虎ノ門 8:13着
新橋 8:16着
銀座 8:18着
京橋 8:19着
日本橋 8:21着
三越前 8:23着
神田 8:24着
末広町 8:26着
上野広小路 8:28着
上野 8:30着
稲荷町 8:32着
田原町 8:33着
浅草 8:35着

[半蔵門線]

渋谷 8:02発
表参道 8:04着
青山一丁目 8:06着
永田町 8:09着
半蔵門 8:12着
九段下 8:14着
神保町 8:16着
大手町 8:19着
三越前 8:21着
水天宮前 8:24着
清澄白河 8:27着

[田園都市線]

渋谷 8:06発
池尻大橋 8:08着
三軒茶屋 8:10着
駒沢大学 8:13着
桜新町 8:15着
用賀 8:18着
二子玉川 8:20着
溝の口 8:23着
鷺沼 8:28着
たまプラーザ 8:31着
あざみ野 8:33着
青葉台 8:38着
長津田 8:43着
南町田 8:46着
中央林間 8:50着

[副都心線]

渋谷 8:04発
新宿三丁目 8:09着
池袋 8:15着

[東横線→みなとみらい線]

渋谷 8:03発
中目黒 8:06着
学芸大学 8:09着
自由が丘 8:13着
田園調布 8:15着
多摩川 8:17着
武蔵小杉 8:19着
日吉 8:22着
綱島 8:25着
菊名 8:28着
横浜 8:35着
みなとみらい 8:39着
馬車道 8:41着
日本大通り 8:43着
元町・中華街 8:45着

[リムジンバス]

渋谷エクセルホテル東急 6:20発
渋谷駅西口 6:23発
セルリアンタワー東急ホテル 6:30発
羽田空港(第2) 6:59着
羽田空港(第1) 7:04着
羽田空港(国際) 7:11着

渋谷エクセルホテル東急 6:30発
セルリアンタワー東急ホテル 6:40発
成田空港(第3) 7:57着
成田空港(第2) 8:00着
成田空港(第1南) 8:05着
成田空港(第1北) 8:05着

旧山手通り沿いですから自転車でサクッと代官山に出られますから渋谷のわちゃわちゃ感&代官山の落ち着いた雰囲気の賑わいを得たい方には魅力に感じる立地条件でしょう。

【総評】

お若い方のとりあえずの1件目としてもありなのではないでしょうか。

20㎡のお部屋をフルローンで購入したとしても維持費など合わせて月額10万円をきります。借りたとしても11万円~13万円ほどですからけして利回りが良いとは言い難いのですが10年後には残債が2500万円ほどまで減っていますから残債割れの可能性は低いでしょう。

渋谷駅徒歩10分圏内である程度しっかりとした賃貸マンションの20㎡を借りようとすれば月額10万円ほどはするわけで分譲グレードという満足度を得つつも資産形成をしていく「住みながら投資」がしっかりと実現できることでしょう。月額10万円をきる支払いであれば若い方でも手が出しやすいですから20代など若年層にもぜひチャレンジしていただきたいですね~。

坪単価としてはお高めですが冒頭で述べたように平置き駐車場が豊かなことで管理費がグッと抑えられますからコストパフォーマンスの良いコンパクトメインのマンションとなります。

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ピアース渋谷WESTの物件詳細はコチラ

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