ウエリス三浦海岸　価格と間取り　ザ・駅前立地×オーシャンビュー

今回ご紹介するのはウエリス三浦海岸です！

［物件概要］第一期販売戸数160戸

売主：エヌ・ティ・ティ都市開発　フージャースコーポレーション
設計：鉄建建設一級建築士事務所
施工：鉄建建設
価格：2998万円～8998万円
専有面積：62.09㎡～86.14㎡
総戸数：237戸
規模：16階建て
交通：京急久里浜線「三浦海岸」駅徒歩1分
所在地：神奈川県三浦市南下浦町上宮田字青木田1490番1
竣工予定：2025年8月下旬
引き渡し予定：2025年9月下旬

駐車場：164台（平置式113台※車椅子利用者用1台含む、機械式51台）月額8000円～17000円
自転車置場：357台（平置127台、2段ラック式上段（昇降式）56台・2段ラック式下段（スライド式）124台、スライドラック式50台）月額100円～300円
バイク置場：9台　月額1500円・2000円

管理費（月額）12600円～17480円
修繕積立金（月額）5150円～7140円

地図はこちらです↓

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

京急線の三浦海岸駅から徒歩1分、三浦海岸駅徒歩7分のところでリステージ三浦海岸(リゾートホテルを改修して分譲マンション化)が供給中ですが今作は近隣駅含めてかなり珍しいザ・駅前立地となります。

それでいて三浦海岸海水浴場まで徒歩7分と海も近く鉄道利便性とオーシャンライフの両立が図れるため本宅とセカンドハウスどちらの需要も多くなりそうですね。

元々京急所有の土地でタワマン？商業？などいろいろな噂が飛び交いましたが京急は完全に売却(JVとしてもいません)して板状マンションで落ち着いたようですね。背の高い建物の建設が難しい三浦市において奇跡的な出物ということになります。

余談＆想像でしかないですが京急がこの土地を完全売却したのは『この土地で分譲マンションを事業化しても売れない』という理由でないことはたしかです。

だって…厳しいであろう並木エリアで分譲マンション事業を展開するくらいですからね…この土地でプライムブランドで分譲マンションとして事業化したとしても近郊・郊外にしてはかなりの売れ行きになることは容易に想像できます。そのため、おそらくではありますが『三崎口側の再開発(三戸プロジェクト)に集中したい』ことが理由なのかな？と考えます。

三浦海岸エリアは観光地というほどではないため賑やかさには欠けるエリアではありますがそれゆえ住まう方からすれば静かに暮らせるというメリットもあります。渋滞も少ないのが良いですね！！

日常の買い物に関しては京急ストアが目の前、駅反対側にも京急ストアがありそちらは徒歩3分と選択肢が充実しているわけではないですが不便ではありません。ローソンとセブンイレブン、ダイソーも徒歩圏内にありますし、エリア柄車を持たれる方ばかりですからベイシアとヤオコーという選択もできます。どちらも車で10分弱です。

通学校は上宮田小学校で徒歩7分、中学校はめちゃ遠いですがエリア柄そこを気にされる方はほとんどいないことでしょう(地元の方からすれば学校が遠いなんてのはあたり前田のクラッカー)。

海が近いことはもちろん車であればアスレチックやキャンプ場がある長井海の手公園ソレイユの丘も近いですね。ザ・サーファーや船がお好きな方にはあまり合わない(もっともっと楽しめる海がある)のかな？と思いますがサップなど穏やか系がお好きな方であればかなり合ってくるのではないでしょうか。

三浦海岸駅前はまだ低地側であるためハザードマップで色はついてきます。(その辺りも階数差による価格に反映されています)

さらに駅前ではありますが住戸によってはオーシャンビューとなります。

主開口部は南東と南西、そのオーシャンビューとしては南東向きの6階以上となります。(もちろん10階くらいのほうが綺麗に見えるでしょう)

一方で南東向きの5階までは駅舎が被るため眺望は苦しいですし現状はホームからも丸見えです。(将来的に駅舎の壁面も改修される可能性もあるでしょう)

南西向きは京急ストア側になるため低層階の一部列は京急ストアの屋根ビューとなります。ただ、そこを超えれば眺望もひらけてくる割に南東向きのオーシャンビューよりかは価格抑え目のためバランスがとれています。

一概には言えないのですが

南東向きのオーシャンビュー住戸＝東京や横浜にお住いの富裕層によるセカンドハウス

南東向きの非オーシャンビュー住戸＝この安さがわかる玄人向け

南西向き住戸＝地元実需

という選択になりやすいかと思います。

現在建設地を見ると道が狭い(そもそも通れないところもある)ため少々窮屈な印象なのですが竣工すると道が広がるため周辺住民にとっての恩恵もかなり大きなものとなります。(それもこの高さを行政から引き出せた理由の一つのはずです)

空地率が約77％、建物背中側は駐車場だけでなくオープンパーク(市管理の提供公園)、コミュニティパーク(公開空地)、プライベートガーデン(居住者専用)を設けるなど2000年代前半の大量供給時代を思い出させてくれるゆとりを感じることができます。

駅寄りのグランドエントランス周りは高木を配して南国のリゾートマンション風にするだけでなくアプローチ部分を上部吹き抜けとして柱を強調しているのもかっこいいですね。

風除室を抜けた先のオーナーズラウンジもインテリア含めて南国風となっており窓からは外側の植栽が自然と望めるのもとても良い雰囲気です。

1階にはアクティブガレージ(キャンプ用品などの貸し出しあり)、コミュニティルーム(キッズスペース＆パーティースペース)、そして…南東向き最上階には三浦の海を眺めながらパソコン作業や読書ができるオーシャンワークルームも設けられます。分譲住戸にすれば6000万円強の売り上げが立つわけで贅沢ですよね。

さらにそのオーシャンワークルームから屋上のスカイテラスへ出ることもできるためパソコン作業の息抜きもしやすくなっています。

もちろん海近立地ですからそちらへ出向くことも容易なわけですがとくに低層階購入者からすれば一日一回は訪れたい空間となるのではないでしょうか。

ボード置場は17区画です。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［標準2LDK］

O-Dタイプ　2LDK　63.16㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-Gタイプ　2LDK　62.09㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

B-B2タイプ　3LDK　68.44㎡
2階　3698万円　坪単価178万円
4階　3798万円　坪単価183万円
5階　3898万円　坪単価188万円
6階　3998万円　坪単価193万円

B-B7タイプ　3LDK　68.44㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

B-Cタイプ　3LDK　81.3㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-Bタイプ　3LDK　75.13㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-E1タイプ　3LDK　70.06㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-Hタイプ　3LDK　80.58㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-Jタイプ　3LDK　85.78㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

［標準4LDK］

B-Aタイプ　4LDK　82.39㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

O-Aタイプ　4LDK　86.14㎡

画像出典：ウエリス三浦海岸公式HP

平均坪単価は約220万円です。

本当にすごい単価差ですよね(笑)

もちろん売れていくのは上層階からとなるでしょう。言わずもがなですが都心や横浜の億ションにお住いの方からすれば2000万円ほどは誤差となるわけでそれなら条件良い部屋を買おうとするでしょうからね。オーシャンビューというだけでなくサンライズもスペシャルですから…眺望代はこれくらいあってしかるべきでしょう。

間取りに関しては70㎡前後の3LDKだけでなく80㎡台の3LDKで浴室サイズ1620のラインナップもあったりとゆとりを感じることができます。共用廊下側の柱もアウトフレームを基本としてくれています。

階数(眺望)による単価差が大きいわけですが坪単価150万円台の部屋ともなれば建築費以下なのではないでしょうか…いくら土地代がお安いとはいえすごいですよね。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは総戸数からすると惜しいですね。浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし(スタイリッシュなタンク式)など気になる点はあれど食洗機、床暖房はありますし連窓サッシであるなど単価帯からすれば十分でしょう。(お金で変えられないディスポーザーだけはあると嬉しかった)

オプションとはなりますが住戸玄関部分にスマートロックを設置できるため共用部含めてスマートフォンのアプリのみで解錠できるのはセカンドハウス利用者にも嬉しいところでしょう。(京急ライフサポートへ家事代行を依頼する等)

構造は直床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2500mm～2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■パレステージ三浦海岸

2002年築　津久井浜駅徒歩12分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約80万円

■クオス三浦海岸

2005年築　三浦海岸駅徒歩11分

新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約120万円

■ルネ久里浜オールデイズ

2005年築　京急久里浜駅徒歩4分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約135万円

■ルナタウン三浦

2006年築　三崎口駅徒歩2分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約90万円

最近動きはないのですがベンチマークとなるのは三浦海岸駅徒歩2分のコスモ三浦海岸(1993年築)となります。

数年前の動きではありますが

■コスモ三浦海岸

1993年築　三浦海岸駅徒歩2分

※バブル期の販売です
※下記はリフォームなしでの動き

動き一例　約93㎡
新築時6400万円台
中古時2900万円台

階数により単価差は大きくなると思われますがオーシャンビュー住戸で坪単価100万円ちょっとです。

上記相場からウエリス三浦海岸が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

O-E1タイプ　3LDK　70.06㎡　7階　4898万円　→　3700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置113台と機械式51台で設置率約69％です。(EV充電設備は19区画)

駐輪場は建物下1階の屋内で設置率約150％です。

管理費は㎡単価月額約203円、ディスポーザーがあれば嬉しかったところではありますが共用施設が充実しているため納得度は高くなりやすいでしょう。エレベーターは3基ですのでこちらも違和感ないでしょう。(分速90m/60m・3基中1基は7階まで)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■コスモ三浦海岸　総戸数81戸　管理費㎡単価月額約133円

■パレステージ三浦海岸　総戸数46戸　管理費㎡単価月額約150円

■クオス三浦海岸　総戸数56戸　管理費㎡単価月額約190円

■ルネ久里浜オールデイズ　総戸数122戸　管理費㎡単価月額約134円

■ルナタウン三浦　総戸数88戸　管理費㎡単価月額約147円

【住むレーション】

［京急線］

三浦海岸　7:21発
津久井浜　7:23着
京急長沢　7:25着
YRP野比　7:27着
京急久里浜　7:31着
北久里浜　7:35着
新大津　7:36着
堀ノ内　7:38着
横須賀中央　7:41着
汐入　7:43着
追浜　7:50着
金沢八景　7:52着
金沢文庫　7:56着
上大岡　8:07着
横浜　8:18着
神奈川新町　8:22着
京急川崎　8:30着
京急蒲田　8:35着
平和島　8:39着
青物横丁　8:44着
品川　8:48着

［モーニング・ウィング(有料)］

三浦海岸　7:28発
横須賀中央　7:44着
金沢文庫　8:01着
上大岡　8:11着
品川　8:53着
泉岳寺　8:56着

毎日都心通勤の方には言わずもがなですがなかなか厳しい距離感です。

ただ、行きも帰りもウィング号を駆使できる方であれば快適ですし、テレワークが多めであったり勤務先は横浜あたりであれば駅前立地ですからまだ現実的ですね。

東京都心に本宅があり今作のオーシャンビュー住戸を購入するとなれば京急の株主で全線パスを所持している人もいそうですね(笑)

三浦縦貫道路（三浦サンサンライン）が近いですから車移動が便利です。セカンドハウス利用者となれば多くの方が車で行き来されるのではないでしょうか。

三浦縦貫道路は早くETC化してほしい…

横須賀で物件調査です！#横須賀#横須賀パーキングエリア#横浜横須賀道路#クラウンクロスオーバー#ハイウェイウォーカー#倉科カナ pic.twitter.com/cttyI9zErj

— マンションマニア (@mansionmania) April 4, 2024

マクドナルド三浦海岸店で遅めのランチ！ pic.twitter.com/tD6P40s4Ky

— マンションマニア (@mansionmania) April 4, 2024

ソレイユの丘へ！

観覧車に乗りました！#ソレイユの丘#リラックマ#コリラックマ#観覧車#クラウンクロスオーバー pic.twitter.com/egh9lqnr5A

— マンションマニア (@mansionmania) April 4, 2024

帰宅してまぐろ餃子を食します！

三浦エリアは東京から高速道路のアクセスが良く快適に一時間ほど！

ザ・観光地でないからこそ渋滞や人混みが少なくのんのんびより系の良い意味での田舎っぽさに癒やされますね〜！

市街化調整区域を多く走ったことでタイヤ周りは泥だらけに（笑） pic.twitter.com/6Eqk8xeu0f

— マンションマニア (@mansionmania) April 4, 2024

【総評】

今のご時世で平均坪単価220万円ほどで購入できる新築マンションとしてはかなりの優等生物件と言えるでしょう。

今の時代の近郊・郊外新築マンションとしては売れ行きも早いと思われます。

眺望による単価差が大きいため『部屋からもオーシャンビューを楽しみたいから高いお金を出す！』という方と『海まで近いため部屋からの眺望は気にしないのでお安く買いたい！』という方、どちらにとっても選びやすいのが嬉しいですね。

メインターゲットとしては40代～のセカンドハウス、その次に地元需要(地縁がある方)となるかと思いますが通勤事情が許すのであれば中広域検討者にもぜひ見ていただきたい出物です。

なんだかんだ駅前というのが強いです。眺望だけでしたらマホロバシリーズ(ホテルのほうではなく分譲マンション)があるわけですが(マホロバのほうがより眺望がスペシャル)駅徒歩10分弱になりますし築年数差も大きいのですよね。

新築マンション×京急線駅徒歩1分×大規模マンション、これが3000万円台前半で70㎡が購入できるとなれば年収500万円ほどの若年層にも手が出しやすく、まじめな話私が今時点で二十歳(社会人2年目)であったならば狙っていただろうなぁ～と。(私は泊まり勤務がメインで出勤が週2～3回、しかも明け番はラッシュとは逆走になるから～というのはありますが)

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