ウエリス横濱日本大通り　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはウエリス横濱日本大通りです！

［物件概要］

売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
施工：共立建設
価格：2600万円台～6100万円台　※100万円単位
専有面積：34.93㎡・42.37㎡・55.69㎡・71.15㎡
総戸数：36戸
規模：地上10階
交通：みなとみらい線「日本大通り」駅徒歩2分　横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅徒歩7分　JR根岸線「関内」駅より徒歩8分
所在地：神奈川県横浜市中区南仲通１丁目
竣工：2016年9月完成済

駐車場：11台（月額使用料：未定）
自転車置場：36台（月額使用料：未定）
ミニバイク置場：1台（月額使用料：未定）

一般定期借地権（賃借権・転借地権）
存続期間：2087年1月まで

地図はこちらです↓

同マンション、黙ってても売れるためかあまり広告活動をしていません。そのためこちらの記事で同物件を初めて知るという方も多いのではないでしょうか？

まず同マンションは定期借地権のマンションとなります。約70年後に更地にして地主へ土地を返還することが決定しています。定期借地権の物件を記事にする際にいつも書いていることではありますが、終わりが決まっているということは人生設計、資金計算などがしやすく、私としてはメリットが大きいと感じます。人間も生まれた時に「あなたの寿命は70歳です。70歳になったら天国に来なさい」と告げられていたらどうでしょうか？50年だと淋しいですが70年ならば物心ついたときに「よし！70歳まで楽しむぞ！」と思えるのではないでしょうか。

また、定期借地権だからこその価格で購入ができます。予定価格ではありますが3階あたりで坪単価250万円以下で購入ができます。現在売主との話し合いの中でもう少し下げて早期完売しようという計画があるそうで、場合によっては坪単価220万円程度となるお部屋も出てくる可能性があるそうです。所有権だとしたら坪単価300万円からは当たり前の立地ですからお得感さえ感じますね。

ただ、定期借地権の場合は土地を借りる形になるため【地代】がかかりますし、【解体準備金】もかかります。その分、土地の固定資産税がお安くなりますから実際に支払う地代と解体準備金よりかは多少負担が軽減されます。

何より不安なのは【誰が地主さんなの？】という話ですが、同マンションに関してはNTTが地主です。NTTの土地にNTT都市開発がマンションを建てるわけですからこれは安心感がありますね。

同マンションは竣工済みのため棟内にモデルルームを用意しています。(販売センターは別の場所です)1タイプにつき1部屋をモデルルーム、もしくはサンプルルームとして見学することができます。

ディスポーザーはありませんが全体的には坪単価300万円超の新築マンションと比べても遜色はありません。一番狭い34㎡台のお部屋でもキッチンに食洗機がついていますし、室内廊下、パウダールーム、トイレの床がタイル仕様となっています。その他、内廊下、玄関前カメラ付きインターホンと賃貸に出す際にも借り手が付きやすい要素が満載です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします。

Aタイプ　71.15㎡　3階　5200万円台　坪単価241万円台～

Dタイプ　34.93㎡　3階　2600万円台　坪単価246万円台～

維持管理費・・・Dタイプの場合　※すべて月額、予定

管理費　11420円
修繕積立金　5090円
地代　6850円
解体積立金　4753円
インターネット利用料　2376円
TV視聴設備利用料　540円

全体的に眺望はあまり望めません。また、通り沿いには建設中の土地がありますからオフィスビルなどができる可能性があります。(マンションを建設しようとしていた会社が諸般の事情で建設を断念したそうです。)ランドマーク方面が見える住戸でも馬車道駅前のタワーが完成すると遮られる可能性があります。

周辺の中古相場ですが日本大通り駅徒歩3分、2005年築、シティタワー横濱が坪単価310万円台～坪単価370万円台で動いています。中古相場も新築相場同様に高騰しているのが同エリアの特徴です。

【総評】

何より立地が良いですね。70年間住めるわけで70㎡越えのお部屋が5000万円程度で買えるということは【とりあえずここを購入しておけば間違いない】と評価できます。利便性が良い場所ですから万が一の際は貸しても良いですし、売却しても良いでしょう。35年間保有しても残り35年あるわけですから価値が下がるのは当然としても限度があります。

私が考えるシナリオとしてはまず同マンションを購入します。その後、馬車道タワーが販売されたら馬車道タワーに住み替え、ウエリスは賃貸に出す(ローンの方は原則銀行の許可が必要です)というのはどうでしょうか？馬車道タワーの坪単価は350万円だの坪単価500万円だのいろいろな噂を聞きますが坪単価400万円程度で落ち着くのでは？なんて考えていますが甘いでしょうか？いずれにせよウエリス購入者からすれば高値販売されたら価値が上がってラッキーですし、適正価格での販売であれば先ほどのシナリオ通りに進めても良いわけです。

再度のアドバイスになりますが【とりあえずここを購入しておけば間違いない】でしょう。

記事内画像出典：ウエリス横濱日本大通り公式HP