プラウド大泉学園サウスフロント　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド大泉学園サウスフロントです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：興建社
価格：未定
専有面積：62.16㎡～95.42㎡
総戸数：31戸
規模：5階建て
交通：西武池袋線「大泉学園」駅徒歩5分
所在地：東京都練馬区東大泉五丁目
竣工予定：2023年1月下旬

駐車場：8台　平置7台、身障者優先平置1台
駐輪場：54台　内、小型用平置4台
ミニバイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド大泉学園サウスフロント公式HP

西武池袋線の大泉学園駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩5分、途中の道は歩道がやや狭めですが線路や大通りからは離れた静かな住環境となります。

建設地は第一種中高層住居専用地域ですが東側は一低層になります、南側の接道向かいは第一種中高層住居専用地域であるものの背の低めの建物が密集していますからまるっとマンションになる可能性も低そうです。

元々は大きな戸建てがあり、土地形状が南北に長い正方形のため全戸南向き設定となっています。電線は気になるものの南側の接道は歩道拡張工事がなされておりインターロッキングとなっているのも相性が良いですね。

外観デザインに関してはバルコニー隣戸境をコンクリート(下部隔て板)、最上階の軒裏を木目調、バルコニー手摺もコンクリートと格子、ガラス手摺を組み合わせるなど低層レジデンスらしい重厚感あるものとなっています。エントランスホールはかなりこじんまりとしているものの東の接道側に配しており、窓面豊かで照明計画豊かな庇を大きくせり出させるなど駅からの帰り道に遠くから楽しませてくれるのが素敵ですね～。ちょうど建設地手前で緩やかに道がカーブしており、そこからエントランスアプローチが見えるのでオーナーとしての満足度だけでなく安心感も大きいですよね。角地のため目立ちますから見せつける感じになるのもオーナーとしてはたまらないポイントでしょう(笑)

背中側の共用廊下もガラス手摺としていますし、エレベーターも独立しているため食い込み住戸もなく2LDKも間取り形状が整っています。(2LDKは水回りもしっかりと確保しており、個人的にかなり好きです)

エントランスアプローチ手前にはゲートデザインの駐車場出入口がありリングシャッター完備です。車を持たない人にとっても見た目の高級感でマンション全体としてプラスになることでしょう。外周部だけでなく1階共用廊下横にもしっかりと植栽を施してくれているのが良いですね～！！(1階住戸に住まう方だけでなく自転車置場とエレベーターの行き来でも通る)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Astタイプ　3LDK　71.75㎡　Super Storage Plan
1階　7600万円台　坪単価350万円

Aタイプ　3LDK　71.75㎡
2階　7600万円台　坪単価350万円
3階　7800万円台　坪単価359万円
4階　8100万円台　坪単価373万円

Bstタイプ　3LDK　70.72㎡　Super Storage Plan
1階　7400万円台　坪単価345万円

Bタイプ　3LDK　70.72㎡

画像出典：プラウド大泉学園サウスフロント公式HP

2階　7500万円台　坪単価350万円
3階　7700万円台　坪単価359万円
4階　7800万円台　坪単価364万円

C1stタイプ　3LDK　68.82㎡　Super Storage Plan
1階　7000万円台　坪単価336万円

C1タイプ　3LDK　68.82㎡
2階　7100万円台　坪単価341万円
3階　7400万円台　坪単価355万円
4階　7400万円台　坪単価355万円

C2stタイプ　3LDK　68.82㎡　Super Storage Plan
1階　7000万円台　坪単価336万円

C2タイプ　3LDK　68.82㎡
2階　7100万円台　坪単価341万円
3階　7400万円台　坪単価355万円
4階　7500万円台　坪単価360万円

C3stタイプ　3LDK　68.82㎡　Super Storage Plan
1階　6800万円台　坪単価326万円

C3タイプ　3LDK　68.82㎡
2階　7000万円台　坪単価336万円
3階　7300万円台　坪単価350万円
4階　7500万円台　坪単価360万円

Jstタイプ　3LDK　73.26㎡　Super Storage Plan
1階　7500万円台　坪単価338万円

Dタイプ　2LDK　62.16㎡
2階　6400万円台　坪単価340万円
3階　6700万円台　坪単価356万円
4階　6900万円台　坪単価367万円

Eタイプ　3LDK　72.32㎡
2階　7600万円台　坪単価347万円
3階　7800万円台　坪単価356万円
4階　8100万円台　坪単価370万円

Frタイプ　3LDK　72.28㎡　Premium Plan
5階　8700万円台　坪単価397万円

Gタイプ　3LDK　70.18㎡　Premium Plan
5階　8400万円台　坪単価395万円

Hタイプ　3LDK　70.60㎡　Premium Plan
5階　8500万円台　坪単価398万円

Irタイプ　3LDK　95.42㎡　Premium Plan

画像出典：プラウド大泉学園サウスフロント公式HP

5階　12800万円台　坪単価443万円

平均坪単価は約360万円です。

間取りに関しては単調な田の字以外にもクセの強い間取りがあるなど選ぶ楽しみがあります。最上階を除くと角住戸の窓面が悲しいくらい少ないのは残念でしょうか。その代わり角住戸でも下がり天井は少なめです。

1階はSuper Storage Planとなっており約3.7畳の床下収納がついてきます。換気はもちろんコンセントも付いていますので多用途に活用できそうです。(私なら鉄道模型コーナーに…)

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。戸数からすればなくても違和感ないものの坪単価からすると付いていると嬉しかったのですが。(一次取得層からすれば気にしないでしょうし気にしなくて良いのですが買い替え組だと気になりがち)ただ、食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、バルコニースロップシンク＆防水コンセントなどディスポーザー以外は充実しています。

Premium Planは駐車場優先権が付くため確実に平置き駐車場を確保できます。また、室内の設備仕様もキッチン袖部分天然石、洗面天板天然石、廊下・水回り床タイルになるなどグレードアップします。最上階だけミライフルでなくなってしまうのは残念ではありますが。

構造はミライフル(1階～4階)、サッシ高2100mm、基本天井高2450mm(最上階2500mm)となっています。天井高は一般的ですがサッシ高2100mmは板状マンションとしては頑張っています。南向きの恩恵をより受けることができるのでとても嬉しいポイントですね。

エントランスホールの隅にテレワーク等に最適なプライベートブースがあります。(予約方法など運用形態未定)

エレベーターは非接触を採用しています。

周辺相場を確認しましょう！

・シティタワー大泉学園　2010年築　東大泉1　大泉学園駅徒歩2分　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約310万円

・パレステージ大泉学園　2011年築　東大泉3　大泉学園駅徒歩3分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約270万円

・プラウドタワー大泉学園　2015年築　東大泉1　大泉学園駅徒歩1分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約420万円

・ヴィークコート大泉学園並木テラス　2015年築　東大泉1　大泉学園駅徒歩5分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約280万円

・プラウド大泉学園ステーションフロント　2019年築　東大泉5　大泉学園駅徒歩1分　新築時の坪単価約330万円　直近売り出し事例なし

プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円 pic.twitter.com/AOJPrJMSdj

— マンションマニア (@mansionmania) February 7, 2022

上記相場からプラウド大泉学園サウスフロントの将来価値を予想すると

C2タイプ　3LDK　68.82㎡　3階　7400万円台(新築時)　→　6880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて屋外平置き、設置率は約25％と低めですがすべての区画がEV充電対応となっています。月額23000円前後を予定しています。

駐輪場も屋外で設置率約187％です。出入口はしっかりとオートドアになっています。

維持費は管理費㎡単価月額約315円を予定、戸数なりに重たくコストパフォーマンスは高くない(共用施設充実の㎡単価300円超えとは異なる)ですが小規模レジデンスの宿命でもありますから致し方ないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・シティタワー大泉学園　総戸数123戸　管理費㎡単価月額約275円

・パレステージ大泉学園　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約175円

・プラウドタワー大泉学園　総戸数168戸　管理費㎡単価月額約285円

・ヴィークコート大泉学園並木テラス　総戸数25戸　管理費㎡単価月額約272円

建設地

【住むレーション】

［西武池袋線］

大泉学園　8:04発
石神井公園　8:06着
池袋　8:22着

［西武池袋線］

大泉学園　7:51発
石神井公園　7:53着
練馬　7:58着
新桜台　8:02着
小竹向原　8:05着
千川　8:09着
要町　8:11着
池袋　8:13着
東池袋　8:17着
護国寺　8:19着
江戸川橋　8:22着
飯田橋　8:25着
市ヶ谷　8:28着
麹町　8:30着
永田町　8:32着
桜田門　8:35着
有楽町　8:37着
銀座一丁目　8:39着
新富町　8:41着
月島　8:44着
豊洲　8:46着

※副都心線直通電車もありますが平日朝ラッシュ時間帯は小竹向原駅乗り換えが主

［路線バス］

学芸大付属前　8:03発
～中略～
吉祥寺駅　8:36着

大泉学園駅は高架化されていないため駅近くに踏切があるなど高架化された石神井公園駅などと比べると昔ながらの西武線沿い感はあります。

学芸大通りの学芸大附属前停留所へ徒歩4分、中央線方面への系統が走っており吉祥寺駅まで30分ほどで行き来できます。

関越自動車道と外環の出入口へ2キロほどと遠出も便利ですが外環の西側区間が開通すると利便性が大きく向上します。工事を再開したばかりですが無事に進んでくれることを祈るばかりです。

日常の買い物はグランエミオ(プラウドタワー大泉学園の下駄であるリズモ大泉学園・あおば)へ徒歩4分、閉店時間は早めですが駅からの通り道にカズン、少し足を延ばしていなげやESBI(低価格志向の小型店)、リヴィンオズ(西友)など選択肢は多めです。

通学校は大泉南小学校で徒歩10分、大泉第二中学校で徒歩6分、都立大泉高等学校・附属中学校(中高一貫校・ネット情報だと倍率は7倍弱)は徒歩7分です。国立の東京学芸大学附属大泉小学校(ネット情報だと倍率は15倍前後)もすぐ近くです。

ぎょうざの満洲〜♪

かなり遅めのランチです！！

プラウドタワー大泉学園を眺めながら食べると3割うまい！！ pic.twitter.com/XFBKDmM2DA

— マンションマニア (@mansionmania) February 7, 2022

【総評】

買いやすいマンションですね。その買いやすいというのは価格がお安いという意味ではなく、高いなりに好条件が揃っているということです。

駅から近いのに線路からも大通りからも離れ静かな住環境。全戸南向きでさらにそれが守られやすい用途地域と角地。スーパーマーケット、学校なども近くその選択肢もいくつかあります。小規模ではありますが外観デザインなどこだわってくれていますし、プレミアム住戸も「プレミアムにしては広くないけど(一部屋除く)平置き駐車場は魅力だなぁ～。しかもEV対応のため将来の車の買い替えも安心」となりやすく、価格に対して納得しやすい要素が揃っています。

これが例えば線路が近い、全戸西向き、学校が遠かったりなどなど一つでも崩れてしまうと買いにくくなる(住んだ後の満足度・利便性もそうですが高いお金を支払うことへの納得度が低くなる)のですがその崩れる要素がほぼないであろうというのはおすすめしやすいですね。

後は良くも悪くも中古の出物が少ないエリアのため中古へシフトしようにも現実的でないというのも買いやすいですね。こういった物件はプラウド椎名町ガーデンテラスのように気に入ったら迷わず買ってしまったほうが良いでしょう。同じようなものが容易に買えないわけですから。

動画もご覧ください！

■プラウド大泉学園サウスフロント　モデルルーム見学後のファーストインプレッション・建設地周辺レポート