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今回ご紹介するのはプレシス淵野辺 桜レジデンスです！
［物件概要］
売主：一建設
設計：西尾建築設計一級建築士事務所
施工：今井産業
総戸数：81戸
規模：10階建て
交通：JR横浜線「淵野辺」駅徒歩11分
所在地：神奈川県相模原市中央区淵野辺2丁目
竣工：2021年10月4日
駐車場：41台（平置8台、機械式32台、福祉対応駐車場1台）（月額5000円～7000円）
駐輪場：162台上段：2段ラック式（61台）、スライドラック（101台）（月額200円・300円）
バイク置場：4台（月額1500円）
管理費（月額）12220円(66.15㎡)
修繕積立金（月額）6550円(66.15㎡)
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
最短ルートのこと座通りも淵野辺小学校の西側を通るルートもガードレールがない箇所が多いのは気になりますが(私はガードレールを付けられるべきところは付けるべきと思っています)駅までの道のりはわかりやすい(最短ルートは道なり)ものとなっています。徒歩10分圏内のマンションが多いエリアのため徒歩11分表記は惜しいですね。
物件名に桜が付くように東側の接道が桜並木、プレシス自体は第一種住居地域ですが東側の用途地域は一低層となるなど落ち着いた住環境となっています。通学校は大野北小学校で徒歩1分、大野北中学校で徒歩3分です。オハナと同じ学区ですが学校までの距離はプレシスのほうが近く、この辺りは買いやすいポイントとなってくるでしょう。
元々は月極駐車場がありました。南向きと西向きのL字配棟となっています。西向きではなく東向きとしたほうが眺望の抜け感や低層階が桜並木を望めるなど魅力も大きかったと思うのですが富士山を望める西向きとしてきました。(一低層側への日影などが影響しての敷地内西寄り配置の西向きとなったものと思われます)
南方面も接道から先の団地と離隔がとれていますし、その先は通学校の大野北小学校と背の高い建物がないため中層階以上で眺望が抜けてきます。全体的に採光と眺望が優れた住戸ばかりなのは大きな強みとなります。
空地率が高く東側には戸数の割に広めのエントランスアプローチ、自主管理広場を設けるなど三方角地もあいまって総戸数以上のゆとりを感じられるランドスケープとできています。
エントランスホールはそこまで広くないのですが横のラウンジと一体になっていますし、西棟の1階には分譲住戸一部屋分相当の広さのキッズルーム(集会室兼)もあります。
外観デザインに関してはバルコニーガラス手摺に角住戸の袖部分をせり出しとするなど単価からすると違和感ないものとなっています。
背中側の共用廊下手摺はすかすか格子ですし、玄関はひっこめておらず可動式ルーバー面格子もなしなど特別なこだわりは感じられないもののエレベーター前(食い込み型ではありますが)にデザインウォールがくるのはかっこいいですね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※初回調査が2020年8月のため販売済み住戸も含みます
Aタイプ 3LDK 66.15㎡
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
8階 3840万円 坪単価191万円
Bタイプ 3LDK 63㎡
2階 3340万円 坪単価175万円
Cタイプ 3LDK 63㎡
7階 3590万円 坪単価188万円
Cgタイプ 3LDK 63㎡
1階 3490万円 坪単価183万円
Dタイプ 3LDK 63.46㎡
4階 3340万円 坪単価174万円
Eタイプ 3LDK 55.65㎡
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
Fgタイプ 3LDK+S 70.35㎡
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
Fタイプ 3LDK+S 70.35㎡
3階 3840万円 坪単価180万円
4階 3890万円 坪単価182万円
Gタイプ 1LDK+2S 66.15㎡
6階 3690万円 坪単価184万円
Grタイプ 2LDK+S 66.15㎡
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
G2タイプ 2LDK+S 66.15㎡
画像出典：プレシス淵野辺 桜レジデンス公式HP
Hタイプ 2LDK+S 65.1㎡
4階 3540万円 坪単価177万円
Iタイプ 4LDK 68.25㎡
2階 3690万円 坪単価178万円
平均坪単価は約185万円です。
プレシスブランドですから当然ではあるのですが55㎡の3LDK、70㎡の実質4LDKなど部屋数を優先した間取りが多くなっています。ただ、リビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプ、キッチンは半オープンキッチンであるなど狭いながらも少しでも広く使える(感じられる)よう気を使ってくれている箇所もあります。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。プラウドシティ、ブリージア、オハナなどディスポーザー付きマンションが多いエリアですからマイナスポイントではありますね。食洗機は付いています。浴室はブラケットライトですがトイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなのは素晴らしいですね。この単価でトイレのグレードが高いとテンション高まります。構造は二重床・二重天井です。相模原台地の安定した地盤に位置しています。
周辺相場を確認しましょう！
・パークホームズ淵野辺ステーションアクシア 2008年築 鹿沼台1 淵野辺駅徒歩2分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円
・プラウドシティ淵野辺 2013年築 鹿沼台2 淵野辺駅徒歩7分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約180万円
・ブリージアテラス淵野辺 2013年築 淵野辺2 淵野辺駅徒歩9分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約140万円
・ブランズシティ淵野辺レジデンス 2014年築 淵野辺1 矢部駅徒歩4分（淵野辺駅徒歩10分） 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約155万円
・オハナ淵野辺ガーデニア（ファーストステージ） 2016年築 淵野辺2 淵野辺駅徒歩10分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円
・オハナ淵野辺ガーデニア（シーズンステージ） 2017年築 淵野辺2 淵野辺駅徒歩10分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円
上記相場からプレシス淵野辺 桜レジデンスの将来価値を予想すると
Fタイプ 3LDK+S 70.35㎡ 3階 3840万円(新築時) → 2980万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地北側に屋外平置きと屋外機械式混合で設置率約50％です。（空きなし）
駐輪場は敷地東側の屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約185円、高くもなく安くもなくという印象を受けました。
建物内モデルルーム公開中
【住むレーション】
［横浜線］
淵野辺 8:02発
矢部 8:04着
相模原 8:07着
橋本 8:11着
相原 8:14着
八王子みなみ野 8:17着
片倉 8:20着
八王子 8:23着
淵野辺 8:02発
古淵 8:05着
町田 8:08着
成瀬 8:11着
長津田 8:14着
十日市場 8:17着
中山 8:21着
鴨居 8:24着
小机 8:27着
新横浜 8:31着
菊名 8:34着
大口 8:37着
東神奈川 8:41着
横浜 8:45着
桜木町 8:48着
関内 8:50着
石川町 8:52着
山手 8:54着
根岸 8:56着
磯子 8:59着
日常の買い物はフードワンとグルメシティへ徒歩7分と駅前まで行かなくとも日常の買い物を済ますことができます。車持ちも多いエリアですが電車でも町田が近いなど遊ぶ場所へも出かけやすいですし、まだ時間はかかりますが(工事止めてる某県知事さん…どうにかなりませんかね…)リニア開通後は橋本が近いため利便性がグッと高まりますね！車があれば国道16号沿いのお店や多摩境のコストコなど近場だけでも選択肢が多くなります。
【総評】
周辺には既存の良質な大規模マンションが多く、同じくらいの予算でプラウドシティ淵野辺が、学区縛りでも予算抑えてオハナ淵野辺ガーデニア、ブリージアテラス淵野辺などを購入することができてしまいます。
そのためどちらかと言えば「絶対に新築マンション」派向けとはなるのですが学校に近いという点は勝っていますからご地元の子育てファミリー層からすると買う理由も見つけやすそうですね。
大規模マンションが苦手という方にも合ってくるでしょう。中古市場でも大規模マンションが多いエリアですからね。
リセールバリューを気にするのであれば周辺の良質な大規模マンションを中古で購入されたほうが手堅いのですが新築という点に価値を感じており中長期的に住まうのであれば無理に中古にシフトする必要もないでしょう。
動画もご覧ください！
■プレシス淵野辺 桜レジデンス 現地周辺レポート
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