バウス上中里　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはバウス上中里です！

［物件概要］

売主：中央日本土地建物
設計：ファーストコーポレーション　三輪設計
施工：ファーストコーポレーション
価格：未定
専有面積：57.22㎡～71.16㎡
総戸数：56戸
規模：地下2階地上7階建て（図面集では地下1階地上8階建て）

交通：
JR京浜東北線「上中里」駅徒歩2分
東京メトロ南北線「西ケ原」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩14分
所在地：東京都北区上中里一丁目
竣工予定：2022年1月下旬（引き渡し予定2022年10月下旬）

駐車場：15台
自転車置場：98台
バイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：バウス上中里公式HP

京浜東北線の上中里駅から徒歩2分、東京メトロ南北線の西ケ原駅徒歩8分、元々は瀧野川女子学園(たきじょ)の建物がありましたが再編に伴い敷地の一部を売却したようです。将来的には瀧野川女子学園の校舎や外周部も整備されるでしょうから見た目が美しくなるのも楽しみの一つでしょう。

元々あった擁壁を削ってグラウンドレベルを接道に合わせているため上中里駅の高台側ではありますが駅からはフラットアプローチです。(ホームが低地、改札が高台)

駅徒歩2分ですが動線上にマルエツプチがあるのは便利ですね。それ以外は買い物が便利という立地ではないのですが駒込駅へ徒歩14分とぎりぎり徒歩圏内ですから霜降銀座商店街(徒歩10分ほど)、染井銀座商店街(徒歩11分ほど)も利用することができます。

通学校は滝野川小学校で徒歩6分、飛鳥中学校で徒歩10分と学区縛りで検討されている子育てファミリーからすれば中古でも出物が少なく、バウス上中里を待っていた～という方も多いのではないでしょうか。私立派にも選択肢の多い立地となります。飛鳥山公園へ徒歩14分、滝野川公園(防災公園としての機能もあり)へ徒歩5分と公園も充実、旧古河庭園と六義園も日常生活圏です。とにかく落ち着いた立地が好きなんだけども都心から離れたくない～という方にはとてもとてもハマる立地です。記事を書いていて興奮しております(笑)それくらい前から注目していましたし、希少性がとても高いのです。

外観デザインに関しては共用廊下＆階段ガラス手摺、共用廊下側にマリオンを設けて照明は目立たない位置とするなど目立つ背中側を凝ったものとしてくれています。エレベーター部分の外壁でもデザイン性とっているなどとてもかっこいいですよね。

アプローチも花壇を段々に、植栽も豊かなものとしてくれていますしこちらも照明計画豊かです。風除室手前は分厚いコンクリートの壁としてデザイン性だけでなくプライバシー性にも配慮してくれています。森鴎外記念館と同じタイルを使うなど堂々たる竣工販売に相応しい質感です。

エントランスホールの大窓からは自然と植栽を望めますし、正面は光壁とするなど全体的にファミリーファミリーしていない落ち着いた印象を受けました。風除室とエントランスホールの一部を独立棟として二層吹き抜けにしています。

接道にグラウンドレベルを合わせている関係もありエントランス階に住戸がありません。(住戸をつくってもザ・地下住戸となってしまう)

そのため空地率高いマンションの割に駐車場を屋内とできています。(一概には言えませんが空地率高いマンションであれば屋外平置き駐車場にすることが多いが今回はアプローチ部分を贅沢なものとできている)

正面部分は背中側に比べるとシンプルですが最上階手前でマリオンを切るなど縦横ラインでデザイン性とってくれています。ただ、隔て板の背が低いのは気になりました。坪単価400万円弱ですからね…

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　71.16㎡

画像出典：バウス上中里公式HP

1階　7900万円台　坪単価367万円(Atタイプ)
2階　8400万円台　坪単価390万円
3階　8500万円台　坪単価394万円
5階　8900万円台　坪単価413万円

B1タイプ　3LDK　68.25㎡

画像出典：バウス上中里公式HP

1階　7400万円台　坪単価358万円(B1tタイプ)
2階　7600万円台　坪単価368万円
3階　7700万円台　坪単価373万円
5階　8000万円台　坪単価387万円

B2タイプ　3LDK　68.25㎡
3階　7700万円台　坪単価373万円
5階　8000万円台　坪単価387万円

B3タイプ　3LDK　68.25㎡
1階　7400万円台　坪単価358万円(B3tタイプ)
2階　7600万円台　坪単価368万円
3階　7700万円台　坪単価373万円
5階　8000万円台　坪単価387万円

Cタイプ　2LDK　57.22㎡

画像出典：バウス上中里公式HP

1階　6200万円台　坪単価358万円(Ctタイプ)
3階　6400万円台　坪単価369万円
5階　6700万円台　坪単価387万円

Dタイプ　2LDK　57.22㎡
1階　6200万円台　坪単価358万円(Dtタイプ)
3階　6400万円台　坪単価369万円
5階　6700万円台　坪単価387万円

Eタイプ　3LDK　71.16㎡
2階　8400万円台　坪単価390万円
3階　8500万円台　坪単価394万円
5階　8900万円台　坪単価413万円

平均坪単価は約380万円です。

駅から近くて駅前から静かな住環境…さらに全戸南向きというのは大きな魅力となります。

南側は戸建てではありますがグラウンドレベルが高いこともあり眺望が抜けてくるのは4階くらいから(4階だとまだ気になるため抜け感求めるなら5階以上)となります。

間取りは田の字が主です。ウォールドアが完全ハイタイプで格納できるため3LDKを購入しても違和感なく広々2LDKとして使うこともできます。竣工販売のためメニュープランがありませんのでこれはありがたいです。

北側の眺望も抜けるため両面バルコニーなども見たかったなぁ～と。まぁそういったことをすれば買えない価格となるため買い手にとっても売り手にとっても今回の一般的な間取りは正解なのでしょうけども、マニア目線としては飛鳥山レジデンスと同じく「こんだけ特別な立地なのであればもっともっと普通じゃない間取りが見たかった！！」という思いではあります。

専有面積が物足りないですよね…角住戸でも70㎡ちょっとです。ただ、買えない価格にならないための専有面積調整ですから買い手にとってはマイナスポイントとは限りません。中住戸の3LDKが70㎡切っているのは残念ですが共用廊下側もアウトフレームにしてくれています。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室LEDライン照明、洗面台天板天然石、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ(アラウーノ)、可動式ルーバー面格子などしっかりしたものとなっています。ただ、玄関前カメラ付きインターホンはありませんでした。

構造は二重床・二重天井、基本天井高2400mm(一部2450mm)、背中側の窓は線路が近いためT-2で対策しています。

鍵がないと乗り込めないエレベーターセキュリティを採用していますがテブラキーのため手間はありません。

周辺相場を確認しましょう！

・ブリリア旧古河庭園　2007年築　西ケ原1　上中里駅徒歩6分　新築時の坪単価約300万円　直近売り出し事例なし

・サンクタス旧古河庭園　2012年築　西ケ原1　上中里駅徒歩4分　新築時の坪単価約250万円　直近売り出し事例なし

・アーデル旧古河庭園　2013年築　西ケ原1　上中里駅徒歩5分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約335万円

・ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア　2014年築　中里3　駒込駅徒歩10分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約315万円

・プラウド駒込トレサージュ　2017年築　中里3　駒込駅徒歩8分　新築時の坪単価約350万円　直近売り出し事例なし

・飛鳥山レジデンス　2021年築　西ケ原2　西ケ原駅徒歩4分　新築時の坪単価約370万円　直近売り出し事例なし

上記相場からバウス上中里の将来価値を予想すると

Aタイプ　3LDK　71.16㎡　5階　8900万円台(新築時)　→　8280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内で平置き機械式混合、設置率約26％です。

接道側のグラウンドレベルと同じですが南側のほうが高台のため実質地下駐車場のようになります。マンション内での階数表記も地下階です。

すべて屋内で作業中雨に濡れることはないですし、住戸との行き来でも雨に濡れることがありません。出入口にはリングシャッターが付きます。

サイズは

機械式　全長5200mm 全幅1950mm 全高2100mm　重量2300kg　6台
機械式　全長5200mm 全幅1950mm 全高1750mm　重量2300kg　4台
平置き　全長5000mm　全幅2500mm　4台
平置き　全長6000mm　全幅3500mm　1台

となります。機械式でもミドルルーフ以上のみなのは良いですね。

角住戸の4階以上、計8部屋に駐車場優先権が付くため希望されるのであればそちらの部屋を購入されることをおすすめいたします。月額22000円～月額28000円を予定しています。

駐輪場も屋内で設置率約175％です。

管理費は㎡単価月額約316円ほどを予定しています。総戸数56戸で植栽計画豊か、ディスポーザーありなど贅沢なものとなっていますから致し方ないですが重たいですね。

上中里駅

【住むレーション】

［京浜東北線］

上中里　8:01発
田端　8:03着
西日暮里　8:05着
日暮里　8:07着
鶯谷　8:09着
上野　8:12着
御徒町　8:13着
秋葉原　8:16着
神田　8:18着
東京　8:20着
有楽町　8:22着
新橋　8:25着
浜松町　8:27着
田町　8:30着
高輪ゲートウェイ　8:32着
品川　8:34着

上中里　8:03発
王子　8:05着
東十条　8:08着
赤羽　8:10着
川口　8:13着
西川口　8:16着
蕨　8:19着
南浦和　8:23着
浦和　8:25着
北浦和　8:28着
与野　8:30着
さいたま新都心　8:32着
大宮　8:35着

［南北線］

西ケ原　8:02発
駒込　8:04着
本駒込　8:07着
東大前　8:09着
後楽園　8:12着
飯田橋　8:14着
市ヶ谷　8:17着
四ツ谷　8:19着
永田町　8:22着
溜池山王　8:24着
六本木一丁目　8:27着
麻布十番　8:30着
白金高輪　8:33着
白金台　8:37着
目黒　8:39着

【総評】

JR京浜東北線の23区駅徒歩2分でありながらもこれだけ落ち着いた駅前、住環境(用途地域は第一種中高層住居専用地域)が得られる奇跡…すごいですね。

全戸南向きでバルコニー側は住宅街…これはとてもとてもとても良い出物です。その分…価格は高い(相場から見て～という高いではなく一般的な収入では買うのが難しいという高い)ですけども…。

ただ、どれもこれも高い時代ですから「他にもあるようなものを高いお金出して買う」よりも「他にはないものを高いお金出して買う」ほうがいいですよね。

同じようなものが出にくい中で価格は高くともスペック高い(繰り返しになりますが坪単価400万円弱なりにもう少し頑張ってほしい部分もありましたし、時代的に致し方ないですが80㎡超も見たかった)マンションとなれば価格以外での買いやすさはしっかりとあると感じました。

北区の高級新築マンション「バウス上中里」建物内モデルルーム見学！！

楽しみ〜！！！！ pic.twitter.com/Nqhu2YY6Dr

— マンションマニア (@mansionmania) March 19, 2022

バウス上中里、レベル高かった。欲しい。

立地にうるさいだけではなくスペック高いマンションじゃなきゃ嫌です〜という方にもハマります！！

平均坪単価は400万円弱です！

（タイミング合えば個人的にも購入していたなぁ〜）

— マンションマニア (@mansionmania) March 19, 2022