今回ご紹介するのはASUKAYAMA RESIDENCEです!

[物件概要]敷地の約3.5%:普通借地権(新法)2018年6月25日~2052年2月末までの33年(更新可能)

売主:野村不動産 三菱地所レジデンス 近鉄不動産 総合地所
施工:長谷工コーポレーション(共用棟設計協力者:細田工務店)
価格:6838万円~15998円
専有面積:60.91㎡~107.10㎡
総戸数:129戸
規模:5階建て
交通:JR京浜東北線「王子」駅徒歩6分 東京メトロ南北線「西ケ原」駅徒歩4分
所在地:東京都北区西ケ原二丁目
竣工予定:2021年9月上旬

駐車場:42台 機械式(ピット式3段):上段11台、中段11台、下段11台・平置:8台・身障者優先平置:1台 月額:25000円~30000円
駐輪場:242台 スライド式227台、大型スライド式15台、他レンタサイクル4台あり 月額:200円~300円
バイク置場:6台 月額:3000円
サイクルポート:16区画 月額:400円

管理費:月額14800円~26020円
修繕積立金:月額7430円~13040円
地代:月額513円~903円

地図はこちらです↓

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

売主は4社ですが野村不動産がシェア50%と主幹事、ただし管理会社が長谷工コミュニティであるように長谷工主体のプロジェクトですからプラウドブランドではありません。

傾斜地ではありますが飛鳥山公園隣接の王子エリア高台立地です。もともとはエリア的にお馴染みの日本製紙の社宅がありました。北区西ヶ原を人生の拠点とした渋沢栄一が主人公となる大河ドラマ「青天を衝け」が放送されると聖地巡礼される方も増えるであろうエリアですね。2024年度には一万円札が渋沢栄一になるわけでこの辺りに住まう方には喜ばしいことでしょう。

王子駅までの公園を通り抜けることもできますが足元が悪く、かつ夜は暗いですから建設地から徒歩4分の西ヶ原駅利用が便利でしょう。迂回ルートなどもありますが全体的に見ても歩きやすいと言える道のりは西ヶ原駅のみです。徒歩5分の出入口なら信号もありません。

各駅からのルート

単純に王子駅そのものだけに魅力を感じる方には合わないでしょう。それならガーデンクロス東京王子や一駅ズレますが中古でザ・ガーデンズ東京王子を狙うべきです。利便性を第一に求める方ではなく、歴史ある希少性ある立地に魅力を感じる方に合います。東側と西側で雰囲気も変わりますし、選ぶ方の価値観も大きく異なります。価格も東側より高くなるのは今も昔も同じのエリアです。

外観デザインとしては最上階のバルコニー上部を木目調にしておしゃれにしているのに最上階だけ隔て板が低くなるという謎のちぐはぐ感があります。ん~最上階もトールタイプの隔て板にしたほうが引き締まったと思うのですが。

せっかくのこの地で5階建てという低層なわけで逆梁アウトフレーム工法にするなどもう少し高級感を出してくれていたらよかったのですが。そして内廊下とか。ん~今の時代の建築費だと苦しいか…

エントランス周りは大窓とタイルとして素敵なのですが庇部分だけ1.5層にして2階に食い込ませるデザインは苦しい(部屋を削りたくなかった)ですね…ここは思い切って二層吹き抜けにしてくれていると嬉しかったのですが。

擁壁部分(マンションの持ち物)は目の前の飛鳥山公園に合わせてあえて古めかしいものとして一体感出るようにしています。

東側の敷地(全体の約3.5%)は普通借地権となっており、土地持ち主は目の前にある七社神社です。そこを確保できたことで西ヶ原駅寄りにサブエントランスをとれ、南側の私道(一方通行)も通りやすくなるなどメリットある借地です。全体の3.5%ほどですから借地権を気にして購入をやめる必要はなく、むしろプラスに考えたほうが良いでしょう。これがなかったら配棟計画自体が変わってしまっていたことでしょう。

私道向かいには木造の共用棟があり、1階と2階は子育て支援施設、2階はスタディ&ワークラウンジとパーティーダイニングとなります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[グリーンコート]

Aタイプ 3LDK 81.6㎡

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

1階 9288万円 坪単価376万円
2階 9448万円 坪単価382万円
4階 9988万円 坪単価404万円

Bタイプ 3LDK 73.44㎡
1階 7798万円 坪単価351万円
2階 7898万円 坪単価355万円
3階 8098万円 坪単価364万円
4階 8498万円 坪単価382万円

C1タイプ 3LDK 73.39㎡
1階 7848万円 坪単価353万円(C1gタイプ)
3階 8098万円 坪単価364万円
4階 8498万円 坪単価382万円
5階 8798万円 坪単価396万円

D1タイプ 2LDK 60.91㎡
1階 6838万円 坪単価371万円(D1gタイプ)
2階 6898万円 坪単価374万円
3階 6998万円 坪単価379万円
4階 7288万円 坪単価395万円
5階 7498万円 坪単価406万円

C2タイプ 3LDK 73.39㎡
1階 7898万円 坪単価355万円(C2gタイプ)
4階 8498万円 坪単価382万円
5階 8798万円 坪単価396万円

E´タイプ 2LDK+S 73.44㎡
1階 7898万円 坪単価355万円(E´gタイプ)
2階 7898万円 坪単価355万円
3階 8098万円 坪単価364万円

Eタイプ 3LDK 73.44㎡

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

4階 8498万円 坪単価382万円
5階 8798万円 坪単価396万円

Fタイプ 3LDK 81.6㎡

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

1階 9688万円 坪単価392万円(Fgタイプ)
4階 10598万円 坪単価429万円
5階 10788万円 坪単価437万円

Wrタイプ 3LDK 107.10㎡
5階 15998万円 坪単価493万円

[ブライトコート]

Gタイプ 3LDK 75.57㎡

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

2階 8398万円 坪単価367万円
3階 8598万円 坪単価376万円
4階 8998万円 坪単価393万円
5階 9298万円 坪単価406万円

K2タイプ 3LDK 72.64㎡
1階 7988万円 坪単価363万円(K2gタイプ)
2階 7988万円 坪単価363万円
3階 8248万円 坪単価375万円
4階 8468万円 坪単価385万円
5階 8748万円 坪単価398万円

Mタイプ 3LDK 72.46㎡
1階 7988万円 坪単価364万円(Mgタイプ)
2階 7988万円 坪単価364万円
3階 8248万円 坪単価376万円
4階 8468万円 坪単価386万円
5階 8748万円 坪単価399万円

Nタイプ 3LDK 75.78㎡
1階 8298万円 坪単価362万円(Ngタイプ)
2階 8298万円 坪単価362万円
3階 8558万円 坪単価373万円
4階 8798万円 坪単価383万円
5階 9088万円 坪単価396万円

Oタイプ 3LDK 75.53㎡
1階 8298万円 坪単価363万円(Ogタイプ)
2階 8298万円 坪単価363万円
3階 8558万円 坪単価374万円
4階 8798万円 坪単価385万円
5階 9088万円 坪単価397万円

K3タイプ 3LDK 72.64㎡
1階 7988万円 坪単価363万円(K3gタイプ)
2階 7988万円 坪単価363万円
3階 8248万円 坪単価375万円
4階 8468万円 坪単価385万円
5階 8748万円 坪単価398万円

Pタイプ 4LDK 90.77㎡

画像出典:ASUKAYAMA RESIDENCE公式HP

3階 11798万円 坪単価429万円
4階 12098万円 坪単価440万円
5階 12398万円 坪単価451万円

[エアリーコート]

次期以降販売

平均坪単価は約380万円です。

田の字は良いにしてもこの単価なら共用廊下側の洋室もアウトフレームにするくらいはしてほしかったですね。

北向きのエアリーコートを含めるともう少しお安くなるでしょうか。エアリーコートは北向きですが2階くらいからでも目の前の戸建てを抜けるため開放感ある眺望が得られます。エアリーコートは全戸70㎡を切りますから総額としても買いやすくなるはずです。全体としては平均専有面積72㎡ほどです。

飛鳥山公園を望むグリーンコートも飛鳥山公園の中が見えるわけではなく、目の前の背の高い木が見えるかたちになります。それでも緑豊かですから気持ちの良い眺望でしょうね~。4階と5階のバルコニー手摺は眺望も楽しめるラミスカイを採用しています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台天板天然石、浴室ダウンライト・全面パネル、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子、リビング横洋室のウォールドアは垂れ壁なしなど単価なりに仕上げてきています。

構造は二重床・二重天井でミライフルを採用、基本天井高は2450mmと単価からすると低めですがサッシを2100mmとしてくれているのはいいですね。一部住戸は電車の音対策で二重窓となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド王子本町 2013年築 王子本町1 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約310万円

・王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス 2016年築 堀船1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約310万円

類似マンションがないのですよね。

上記2件を参考にしつつASUKAYAMA RESIDENCEの将来価値を予想すると

K3タイプ 3LDK 72.64㎡ 3階 8248万円(新築時) → 7160万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約243円、共用棟含めるとエレベーター3基、ディスポーザーありということを考慮すれば割高感はないでしょう。

駐車場は機械式も多めですが設置率約33%、販売が野村不動産方式のため住戸抽選と駐車場抽選を同時におこなうため駐車場の抽選結果を知ってから契約することができます。出入口にはシャッターゲートが付いています。

【住むレーション】

[京浜東北線]

王子 8:01発
上中里 8:03着
田端 8:06着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:14着
御徒町 8:16着
秋葉原 8:18着
神田 8:20着
東京 8:23着
有楽町 8:25着
新橋 8:27着
浜松町 8:30着
田町 8:32着
高輪ゲートウェイ 8:34着
品川 8:36着

[南北線]

西ヶ原 8:01発
駒込 8:04着
本駒込 8:07着
東大前 8:09着
後楽園 8:12着
飯田橋 8:14着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
永田町 8:22着
溜池山王 8:24着
六本木一丁目 8:27着
麻布十番 8:30着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着

[東京さくらトラム(都電荒川線) ]

王子駅前 8:01発
飛鳥山 8:03発
滝野川一丁目 8:04発
西ヶ原四丁目 8:06着
新庚申塚 8:07着
庚申塚 8:08着
巣鴨新田 8:10着
大塚駅前 8:16着
向原 8:17着
東池袋四丁目 8:20着

通学校は滝野川小学校で徒歩14分、飛鳥中学校で徒歩9分です。子育て世代にウケそうな立地でありながらも通学校が遠いのはネックですね。ただ、道は整備されていますし、学区としては人気コースです。

日常の買い物はシーズンマート(元丸正)、下まで降りてオーケーストアや王子駅周辺のスーパーマーケット、上中里のマルエツプチなど周りを見ればいくつもありますが低地側に多いためやや不便です。ただ、パルシステムを導入して不在時にも玄関前に配達してくれます。それでも箱をむき出しのまま玄関前は単価からすると残念ですね。各階に食配ステーション、できれば玄関前個別ロッカーが望ましかったでしょう。

【総評】

立地に希少性があり、これだけ歴史的なエリアなのですからもっと震えるレベルの外観デザインで攻めてきてほしかったですね。

野村ならプラウド上原フォレストとまでは言わないのでプラウドシティ武蔵野三鷹、三菱地所レジデンスならザ・パークハウス東陽町翠賓閣やザ・パークハウスあざみ野一丁目みたいな。

ん~立地の良さを活かしきれなかったのは時代のせいでしょうね。今の建築費でこの立地に相応しいものをつくったら買い手側が付いてこれません。

価格自体に驚きはなかったのですが単価と立地からすれば「これがプラウドシティなら…」と。

本気で造りこめば歴史に残るマンションとなったのに…

この立地は別格なのです。先に述べたように利便性ならガーデンズクロス東京王子やザ・ガーデンズ東京王子のほうが便利です。ただ、まったくの別物の立地条件なのです。だからこそデベの本気を見たかったんですよね…

北区の高級立地なのに高級路線で攻めてこなかったのはマニア目線としては残念でした。

ただ、そこは価格に反映されていますから坪単価400万円を切る価格に抑えてきてくれました。

お若い共働き世代でザ・利便性というよりは30代後半以降で落ち着いた環境を主眼に利便性も求める方に合うことでしょう。

「プラウドシティ飛鳥山」としても見てみたかった

動画もご覧ください!

■ASUKAYAMA RESIDENCE飛鳥山レジデンス 建設地周辺レポート

■北区西ヶ原2丁目計画 建設地周辺から王子駅まで 飛鳥山公園経由(2019年9月撮影)

■北区西ヶ原2丁目計画 建設地周辺から西ヶ原駅まで(2019年9月撮影)

■北区西ヶ原2丁目計画 上中里駅から建設地周辺まで(2019年9月撮影)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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