幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工：熊谷組
価格：未定
専有面積：66.76㎡～113.75㎡
総戸数：749戸
規模：43階建て
交通：京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定：2023年10月下旬

駐車場：598台(平面33台、自走式立体565台)
駐輪場：1498台
バイク置場：36台

トランクルーム：263区画

地図はこちらです↓

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

今回の記事では予定価格や間取り、スペック面を主に共有いたします！

住むレーションや街並みなどはこれまでの記事をぜひご覧ください！

ミッドスクエアタワーを検討される方は下記外部メディアでのインタビュー過去記事(2017年)も参考になるかと思います！

サクッと読める内容ですのでぜひ！

首都圏最大級の都市開発プロジェクトが進行中！マンションマニアさんに、幕張ベイパークの将来性を聞いてみた https://t.co/GmxW5xAyLu

— マンションマニア (@mansionmania) November 7, 2021

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※記事内　1棟目＝クロスタワー＆クロスレジデンス(2019年入居開始)　2棟目＝スカイグランドタワー(2021年入居開始)

これまでの街区と同様に住戸棟の他に店舗棟を設けます。今回は2棟で低層西棟は保育施設(1棟目の足元にもあります。参考記事→居住者優先の認可保育園！！　HOPPA(ホッパ)幕張ベイパーク)と商業施設、低層東棟は飲食店を計画しています。西棟は2棟目の低層棟に合わせたデザインに、東棟はこれまでにないV字型の屋根となっており白基調です。デザインは異なりますがランドのトゥモローランドにあるレストランが頭に浮かびました。

住戸棟と低層2棟の間にはマリンプラザとプライベートテラスを設けてこれまでと同様に水景ありです。

列が繋がるのはスカイとミッドが初となりますが中央の道も繋げてくれるようですね～！街の開発が進むにつれて歩きやすい道が増えていくのも楽しみの一つとなりそうです！

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※トランクルーム面積含まず(坪単価計算でもトランクルーム面積は含めず)
※価格の記載がない間取りは予定価格表が空欄

W-66B/W66Bt　2LDK　66.76㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

W-70C´　3LDK　70.34㎡

W-70C/w-70ct　3LDK　70.34㎡

E-70P　3LDK　70.34㎡

E-70P´　3LDK　70.34㎡

S-72I´　3LDK　72.42㎡

S-72I/S-72It　3LDK　72.42㎡

S-73H´　3LDK　73.69㎡

S-73H/S-73Ht　3LDK　73.69㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

W-73D´　3LDK　73.85㎡

E-73O´　3LDK　73.85㎡

W-73D/W73Dt　3LDK　73.85㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-73O　3LDK　73.85㎡

S-74J´　3LDK　74.55㎡

S-74J/S-74Jt　3LDK　74.55㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-76M´　3LDK　76.32㎡

E-76M/E-76Mt　3LDK　76.32㎡

W-76F/W-76Ft　3LDK　76.55㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

W-76F´　3LDK　76.55㎡

S-77K´　3LDK　77.53㎡

S-77K/S-77Kt　3LDK　77.53㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-77Q/E-77Qt　3LDK　77.67㎡

W-80E/W-80Et　3LDK　80.56㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

W-80E´　3LDK　80.56㎡

E-80N/E-80Nt　3LDK　80.56㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-80N´　3LDK　80.56㎡

S-84Wt　3LDK　84.17㎡
38階　6380万円　坪単価250万円
39階　6420万円　坪単価252万円
40階　6460万円　坪単価253万円
41階　6500万円　坪単価255万円
42階　6540万円　坪単価256万円

W-84St　3LDK　84.83㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Ne-85Rrb　3LDK　85.06㎡

Ne-85R/Ne85Rt　3LDK　85.37㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Ne-85Rb/Ne-85Rbt　3LDK　85.37㎡

S-85Vt　3LDK　85.68㎡

W-85Tt　3LDK　85.83㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

S-87Xt　3LDK　87.02㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Se-91L/Se-91Lt　4LDK　91.97㎡

Se-91Lb/Se-91Lbt　4LDK　91.97㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Nw-95A　4LDK　95.38㎡

Nw-95Ab/Nw-95Abt　4LDK　95.38㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Sw-98G/Sw-98Gt　3LDK　98.51㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Sw-98Gb　3LDK　98.51㎡

Se-105Ybt　3LDK　105.17㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Sw-113Ut　3LDK　113.75㎡

画像出典：幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

予定価格記載住戸の平均坪単価は約260万円です。

高層階からの販売で坪単価260万円のため全体の平均坪単価は230万円台になりそうでしょうか。

あくまで単純計算ですが低層階と中層階の中住戸の価格は

［西向き］

70㎡　20階　4900万円　坪単価231万円
80㎡　20階　5600万円　坪単価231万円

［南向き］

74㎡　20階　5180万円　坪単価231万円
78㎡　20階　5600万円　坪単価237万円

［東向き］

71㎡　20階　4700万円　坪単価218万円
80㎡　20階　5300万円　坪単価219万円

上記に単価の重たい角住戸を足すと中層階の平均が坪単価230万円となります。(値上げや値下げがなく予定価格通りの階数ごとの価格差と同じだった場合)

SNS等で

平均坪単価210万円＝願望
平均坪単価230万円＝現実
平均坪単価250万円＝やりすぎ

とお伝えしてきましたが残念ながら願望は叶わずで現実できました。ただ、やりすぎ価格ではなかったため割高感はありません。

過去と比べても…とはなりますができるだけ似た条件で比べてみましょう！

※トランクルームのありなし、含める含めないで若干の差が出ます

■西向き　中住戸

クロス　85.7㎡　34階　5610万円　坪単価216万円
スカイ　82.92㎡　34階　5458万円　坪単価217万円
ミッド　80.56㎡　34階　5880万円　坪単価241万円

■南向き　中住戸

クロス　82.43㎡　33階　5030万円　坪単価201万円(スカイとミッドの列を望むこととなります)
スカイ　81.96㎡　31階　5270万円　坪単価212万円
ミッド　77.53㎡　33階　5860万円　坪単価249万円

■東向き　中住戸

クロス　71.35㎡　36階　4510万円　坪単価208万円(抜け感ある眺望のため東向きの条件が良い)
スカイ　72.69㎡　31階　4492万円　坪単価204万円
ミッド　80.56㎡　38階　5570万円　坪単価228万円

■南西角住戸

クロス　107.59㎡　36階　8840万円　坪単価271万円
スカイ　112.16㎡　40階　9891万円　坪単価291万円
ミッド　113.75㎡　40階　11000万円　坪単価319万円

ざっくりですが1棟目と2棟目と比べると1割ほどの値上げとなります。

1棟目と2棟目の平均坪単価が210万円～215万円ほどでしたから1割値上げとなれば平均坪単価230万円台となります。もちろん低層階と中層階の価格が出ていないので高層階の予定価格からの単純計算となります。

クロスタワー＆レジデンス　第一期の価格と間取り

カイグランドタワー　第一期の価格と間取り

真正面のオーシャンビューを楽しみたいのであれば西向きか南向きとなります。西向きのほうが幕張らしい眺望ですが個人的には南の海からの京葉工業地域の夜景も好きです。東向きは公園を挟んでパークウェルステイト幕張(仮称)となりますがそちらは高さ約105m、ミッドスクエアタワーは高さ約155mですから高層階であれば抜けてきて半永久眺望となります。ただ、パークウェルステイト幕張の基壇部は植栽豊かとしてくれますから低層階でも気持ちの良い眺望となりそうです。低層階という目線だとむしろ西向きと南向きのほうが線路からのベイタウンマンションの背中となるため苦しくなります。

駅から離れる分、とんでもなく癒される眺望を得られるのは大きな強みとなります。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板御影石、食洗機、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、玄関電子錠、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど千葉の分譲マンションとしては十分ですね。都内の新築マンションと比較していたり、すでに都内の分譲マンションにお住まいの方の買い替えでも納得しやすいものとしてくれています。細かい部分ですがドアキャッチャーも全部屋標準です。

オプション内容は次回以降とのことですが角住戸はリビングと洋室に天カセを導入できそうです。(今回は標準ではない)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mm、サッシ高は約2100mmです。基本天井高が高いのいいですよね～。洋室も2600mmが基本ですしキッチンの半分ちょっとも2600mm、浴室も2150mmと高めです(1棟目と2棟目は2200mm)。

外廊下ですが各階ごみ置場と食配ステーションはあります。29階以上から各階に各戸専用のトランクルームが設置されます。

中間免震を採用、エントランスホールは一層ですがグランドエントランスからコーチエントランスの間に個室ブースありのスタディルーム(ベイパーク内にコワーキングスペースもあり)、曲線のデスクと一人用のソファもあるコモンラウンジ、数段下がった先のリラックスラウンジ、貸し切り可能なコミュニティルームとパーティールーム、ゲストルームが1部屋あります。

38階には貸し切り可能なスカイビューラウンジ(南西角)、もう1部屋ゲストルームがあります。上層階のゲストルームは1棟目と2棟目にはなかったのですよね～ガラス張りのビューバスがエチエチです。でも、千葉セントラルタワーほどはエチエチ度合い足りてないのでまだまだです。笑

エレベーターは低層用(～25階)が4基、1基あたり約108戸、高層用(25階～)が1基あたり約79戸となります。高層用の1基は各階ごみ置場からごみ回収時に管理用となります。管理利用時は各階ごみ置場側も開くため共用廊下で作業するわけではありません。1棟目と2棟目と異なり低層用EVと高層用EVどちらも止まる階が存在します。そちらは25階となるのですがおそらく24階と26階とはそこそこな価格差にするのではないでしょうか。(すべてのエレベーターが利用できるため)

駐車場は自走式立体で設置率約80％(1棟目は約73％、2棟目は約71％)です。立体駐車場にはエレベーター2基、住戸棟との間には屋根がありますし、車寄せもあります。ただ、住戸棟と繋がるメインの駐車場出入口が2棟目に続き扉になりそうです…ノンタッチキー対応ですから鍵穴に鍵を差し込む必要はないものの自動ドアのほうが便利ですよね。1棟目が自動ドアだっただけに2棟続いての改悪は残念なところです。

駐輪場は屋内と屋外で設置率200％です。1階部分にあるため便利な動線です。

周辺相場を確認しましょう！

・幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス　2018年築　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約230万円

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー　2020年築　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約255万円

賃貸相場を確認しましょう！

・幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス　84.88㎡　36階　295000円　㎡単価約3475円　新築価格からの利回り約6.3%

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー　76.52㎡　2階　235000円　㎡単価月額約3070円　新築価格からの利回り約%6.9%

上記相場から幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの将来価値を予想すると

E-80Nt　3LDK　80.56㎡　42階　5650万円(新築時)　→　5880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

24時間有人管理、コンシェルジュサービスありです。維持費は未定でしたが下記とそこまで大きな差は出ないと思われます。管理会社のレジサが敷地内に入っているため一般的に考えれば力を入れてくれますから魅力が大きいでしょう。(レジサからすればドル箱かつ敷地内に入っていることから自然としっかりとしたサービスが提供されやすい)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

※トランクルームのありなし、含める含めないで若干の差が出ます

・幕張ベイパーク クロスタワー　総戸数448戸　管理費㎡単価月額約260円

・幕張ベイパーク　クロスレジデンス　総戸数49戸　管理費㎡単価月額約250円

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー　総戸数826戸　管理費㎡単価月額約222円

幕張ベイパーク×スカイランタン！！

癒やされました〜！！ pic.twitter.com/OJukOOI547

— マンションマニア (@mansionmania) November 6, 2021

建設地

言わずもがなですが水害等を意識される方には難しいエリアではあります。

【総評】

1棟目と2棟目よりかは価格が高くなりましたが周辺中古と比べると割高感ないため買いやすいですね。

もしも1棟目と2棟目の現在の中古価格が坪単価200万円前後の中で坪単価230万円となれば一般的な新築と築浅中古の差とはいえやや手を出しにくいのですが中古と同じくらいの価格なら納得感は強いです。

ただ、1棟目と2棟目と異なり投資家さんの参戦はかなりのかなり少なくなりそうですね。1棟目と2棟目はお得であったけども3棟目からは適正価格での販売となったと考えれば良いかと。

街力高まった分が価格に反映されたというわけです。

幕張ベイパークの1棟目は草とマンションギャラリーしかない状態で購入しているのごいすー。

「99.9％残債割れの心配ないので買うべき」と強くおすすめしてきて良かった。

3棟目からは街力高まってからの販売なので安くは出さないですよね…

今後の成長も楽しみです！https://t.co/tBhA5PM6xT

— マンションマニア (@mansionmania) November 6, 2021

今後も街の成長は続きますから3棟目を購入しても家族の成長と自分自身の成長と共に街の成長を楽しめるという付加価値が付いてくるわけで住めば住むほど満足度という面でのお釣りが来ることでしょう。

以前からお伝えしていますが金銭的なお釣りが来ることが約束されたのは1棟目と2棟目までです。私も過去記事にて「99.9％大丈夫」と言い切ったくらいです。でも3棟目で同じようなことは言えません。すでに街が評価された後の販売(価格設定)だからです。それでもまだまだ開発は続きます。4棟目が販売されることになれば「3棟目買っておいて良かった～」になる可能性だって十二分にあります。

1棟目と2棟目と異なり金銭的なお釣りの保証はないけども満足度の保証は1棟目と2棟目よりも高いわけですから買いやすさは増したと感じました。(どのみちこのみち資産性最優先の方が選ぶ街ではないため)

高層階の条件良い部屋から販売ということ自体は良いにしてもオプション間に合う段階で低層階も販売してほしいですよね。民間会社ですから売り方は自由です。最大限利益を取りに行くことは当然です。でも、買い手のためにもオプション締め切り前にすべての階数、すべての間取りを販売することはお願いしたいところです。もしも3棟目の販売において売り方のせいで低層階検討者がオプションを選べなくなるのであれば、それは販売方針に問題があると言わざるを得ないでしょう。

同じ駅遠×大規模新築マンションとしては晴海フラッグがあります。駅までの距離は幕張ベイパークのほうが近いとはいえ晴海フラッグは東京都中央区です。どちらも見学して気に入ったレベルが同じなら晴海フラッグにしておいたほうがいいでしょう。価格差あるとはいえミッドスクエアタワーの高層階を狙える方ならば手が届く部屋も多いですから。もちろん海浜幕張の雰囲気に惚れたならば迷うこともないでしょう。(夫婦ともに都心通勤でバリバリ働くなら尚更)

「都心で働く時より、優しい顔で働けているのはなぜだろう。」

朝は海辺までジョギング、モーニングをしたら幼稚園へ通う娘を見送り10時にパソコン立ち上げ、専業主婦の妻はママ友とランチのようだ。18時には勤務終了、ゴールドジムで汗を流してディナーも家族全員で。(妄想) pic.twitter.com/3M8kfevHzY

— マンションマニア (@mansionmania) November 7, 2021

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動画もご覧ください！

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　公式HPオープン当日に現地へ急行(2021/09/01)

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 2021年11月6日モデルルームオープン！ ～車載動画 夜の幕張ベイパーク～(2021/10/30)

■幕張ベイパークフェスタ2021 24時間公園を楽しもう！(2021/11/06)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

前回の記事　→　幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　価格は？！　第一期の狙い目住戸は？！

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