今回ご紹介するのは幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 野村不動産 三菱地所レジデンス 伊藤忠都市開発 東方地所 富士見地所 袖ヶ浦興業
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:66.76㎡~113.75㎡
総戸数:749戸
規模:43階建て
交通:京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定:2023年10月下旬

駐車場:598台(平面33台、自走式立体565台)
駐輪場:1498台
バイク置場:36台

トランクルーム:263区画

地図はこちらです↓

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

今回の記事では予定価格や間取り、スペック面を主に共有いたします!

住むレーションや街並みなどはこれまでの記事をぜひご覧ください!

現在のメインブログ内の記事一覧

※記事内 1棟目=クロスタワー&クロスレジデンス(2019年入居開始) 2棟目=スカイグランドタワー(2021年入居開始)

これまでの街区と同様に住戸棟の他に店舗棟を設けます。今回は2棟で低層西棟は保育施設(1棟目の足元にもあります。参考記事→居住者優先の認可保育園!! HOPPA(ホッパ)幕張ベイパーク)と商業施設、低層東棟は飲食店を計画しています。西棟は2棟目の低層棟に合わせたデザインに、東棟はこれまでにないV字型の屋根となっており白基調です。デザインは異なりますがランドのトゥモローランドにあるレストランが頭に浮かびました。

住戸棟と低層2棟の間にはマリンプラザとプライベートテラスを設けてこれまでと同様に水景ありです。

列が繋がるのはスカイとミッドが初となりますが中央の道も繋げてくれるようですね~!街の開発が進むにつれて歩きやすい道が増えていくのも楽しみの一つとなりそうです!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※トランクルーム面積含まず(坪単価計算でもトランクルーム面積は含めず)
※価格の記載がない間取りは予定価格表が空欄

W-66B/W66Bt 2LDK 66.76㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

W-70C´ 3LDK 70.34㎡

W-70C/w-70ct 3LDK 70.34㎡

E-70P 3LDK 70.34㎡

E-70P´ 3LDK 70.34㎡

S-72I´ 3LDK 72.42㎡

S-72I/S-72It 3LDK 72.42㎡

S-73H´ 3LDK 73.69㎡

S-73H/S-73Ht 3LDK 73.69㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 5440万円 坪単価244万円
34階 5460万円 坪単価244万円
35階 5480万円 坪単価245万円
36階 5500万円 坪単価246万円
37階 5520万円 坪単価247万円

W-73D´ 3LDK 73.85㎡

E-73O´ 3LDK 73.85㎡

W-73D/W73Dt 3LDK 73.85㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-73O 3LDK 73.85㎡

S-74J´ 3LDK 74.55㎡

S-74J/S-74Jt 3LDK 74.55㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

E-76M´ 3LDK 76.32㎡

E-76M/E-76Mt 3LDK 76.32㎡

W-76F/W-76Ft 3LDK 76.55㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 5590万円 坪単価241万円
34階 5610万円 坪単価242万円
35階 5630万円 坪単価243万円
36階 5650万円 坪単価244万円
37階 5670万円 坪単価244万円
38階 5690万円 坪単価245万円

W-76F´ 3LDK 76.55㎡

S-77K´ 3LDK 77.53㎡

S-77K/S-77Kt 3LDK 77.53㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 5860万円 坪単価249万円
34階 5880万円 坪単価250万円
35階 5900万円 坪単価251万円
36階 5920万円 坪単価252万円
37階 5940万円 坪単価253万円

E-77Q/E-77Qt 3LDK 77.67㎡

W-80E/W-80Et 3LDK 80.56㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 5860万円 坪単価240万円
34階 5880万円 坪単価241万円
35階 5900万円 坪単価242万円
36階 5920万円 坪単価242万円
37階 5940万円 坪単価243万円
38階 5960万円 坪単価244万円

W-80E´ 3LDK 80.56㎡

E-80N/E-80Nt 3LDK 80.56㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

38階 5570万円 坪単価228万円
39階 5590万円 坪単価229万円
40階 5610万円 坪単価230万円
41階 5630万円 坪単価231万円
42階 5650万円 坪単価231万円

E-80N´ 3LDK 80.56㎡

S-84Wt 3LDK 84.17㎡
38階 6380万円 坪単価250万円
39階 6420万円 坪単価252万円
40階 6460万円 坪単価253万円
41階 6500万円 坪単価255万円
42階 6540万円 坪単価256万円

W-84St 3LDK 84.83㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

39階 6420万円 坪単価250万円
40階 6460万円 坪単価251万円
41階 6500万円 坪単価253万円
42階 6540万円 坪単価254万円

Ne-85Rrb 3LDK 85.06㎡

Ne-85R/Ne85Rt 3LDK 85.37㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

Ne-85Rb/Ne-85Rbt 3LDK 85.37㎡

S-85Vt 3LDK 85.68㎡

W-85Tt 3LDK 85.83㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

39階 6500万円 坪単価250万円
40階 6540万円 坪単価251万円
41階 6580万円 坪単価253万円
42階 6620万円 坪単価255万円

S-87Xt 3LDK 87.02㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

38階 6600万円 坪単価250万円
39階 6640万円 坪単価252万円
40階 6680万円 坪単価253万円
41階 6720万円 坪単価255万円
42階 6760万円 坪単価256万円

Se-91L/Se-91Lt 4LDK 91.97㎡

Se-91Lb/Se-91Lbt 4LDK 91.97㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 7380万円 坪単価265万円
34階 7460万円 坪単価268万円
35階 7540万円 坪単価271万円
36階 7620万円 坪単価273万円
37階 7700万円 坪単価276万円

Nw-95A 4LDK 95.38㎡

Nw-95Ab/Nw-95Abt 4LDK 95.38㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

38階 6830万円 坪単価236万円
39階 6840万円 坪単価237万円
40階 6850万円 坪単価237万円
41階 6860万円 坪単価237万円
42階 6870万円 坪単価238万円

Sw-98G/Sw-98Gt 3LDK 98.51㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

33階 8280万円 坪単価277万円
34階 8390万円 坪単価281万円
35階 8500万円 坪単価285万円
36階 8610万円 坪単価288万円
37階 8720万円 坪単価292万円

Sw-98Gb 3LDK 98.51㎡

Se-105Ybt 3LDK 105.17㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

38階 8930万円 坪単価280万円
39階 9080万円 坪単価285万円
40階 9230万円 坪単価290万円
41階 9380万円 坪単価294万円
42階 9530万円 坪単価299万円

Sw-113Ut 3LDK 113.75㎡

画像出典:幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー公式HP

39階 10500万円 坪単価305万円
40階 11000万円 坪単価319万円
41階 11500万円 坪単価334万円
42階 12000万円 坪単価348万円
43階 13000万円 坪単価377万円

予定価格記載住戸の平均坪単価は約260万円です。

高層階からの販売で坪単価260万円のため全体の平均坪単価は230万円台になりそうでしょうか。

あくまで単純計算ですが低層階と中層階の中住戸の価格は

[西向き]

70㎡ 20階 4900万円 坪単価231万円
80㎡ 20階 5600万円 坪単価231万円

[南向き]

74㎡ 20階 5180万円 坪単価231万円
78㎡ 20階 5600万円 坪単価237万円

[東向き]

71㎡ 20階 4700万円 坪単価218万円
80㎡ 20階 5300万円 坪単価219万円

上記に単価の重たい角住戸を足すと中層階の平均が坪単価230万円となります。(値上げや値下げがなく予定価格通りの階数ごとの価格差と同じだった場合)

SNS等で

平均坪単価210万円=願望
平均坪単価230万円=現実
平均坪単価250万円=やりすぎ

とお伝えしてきましたが残念ながら願望は叶わずで現実できました。ただ、やりすぎ価格ではなかったため割高感はありません。

過去と比べても…とはなりますができるだけ似た条件で比べてみましょう!

※トランクルームのありなし、含める含めないで若干の差が出ます

■西向き 中住戸

クロス 85.7㎡ 34階 5610万円 坪単価216万円
スカイ 82.92㎡ 34階 5458万円 坪単価217万円
ミッド 80.56㎡ 34階 5880万円 坪単価241万円

■南向き 中住戸

クロス 82.43㎡ 33階 5030万円 坪単価201万円(スカイとミッドの列を望むこととなります)
スカイ 81.96㎡ 31階 5270万円 坪単価212万円
ミッド 77.53㎡ 33階 5860万円 坪単価249万円

■東向き 中住戸

クロス 71.35㎡ 36階 4510万円 坪単価208万円(抜け感ある眺望のため東向きの条件が良い)
スカイ 72.69㎡ 31階 4492万円 坪単価204万円
ミッド 80.56㎡ 38階 5570万円 坪単価228万円

■南西角住戸

クロス 107.59㎡ 36階 8840万円 坪単価271万円
スカイ 112.16㎡ 40階 9891万円 坪単価291万円
ミッド 113.75㎡ 40階 11000万円 坪単価319万円

ざっくりですが1棟目と2棟目と比べると1割ほどの値上げとなります。

1棟目と2棟目の平均坪単価が210万円~215万円ほどでしたから1割値上げとなれば平均坪単価230万円台となります。もちろん低層階と中層階の価格が出ていないので高層階の予定価格からの単純計算となります。

クロスタワー&レジデンス 第一期の価格と間取り

カイグランドタワー 第一期の価格と間取り

真正面のオーシャンビューを楽しみたいのであれば西向きか南向きとなります。西向きのほうが幕張らしい眺望ですが個人的には南の海からの京葉工業地域の夜景も好きです。東向きは公園を挟んでパークウェルステイト幕張(仮称)となりますがそちらは高さ約105m、ミッドスクエアタワーは高さ約155mですから高層階であれば抜けてきて半永久眺望となります。ただ、パークウェルステイト幕張の基壇部は植栽豊かとしてくれますから低層階でも気持ちの良い眺望となりそうです。低層階という目線だとむしろ西向きと南向きのほうが線路からのベイタウンマンションの背中となるため苦しくなります。

駅から離れる分、とんでもなく癒される眺望を得られるのは大きな強みとなります。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板御影石、食洗機、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、玄関電子錠、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど千葉の分譲マンションとしては十分ですね。都内の新築マンションと比較していたり、すでに都内の分譲マンションにお住まいの方の買い替えでも納得しやすいものとしてくれています。細かい部分ですがドアキャッチャーも全部屋標準です。

オプション内容は次回以降とのことですが角住戸はリビングと洋室に天カセを導入できそうです。(今回は標準ではない)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mm、サッシ高は約2100mmです。基本天井高が高いのいいですよね~。洋室も2600mmが基本ですしキッチンの半分ちょっとも2600mm、浴室も2150mmと高めです(1棟目と2棟目は2200mm)。

外廊下ですが各階ごみ置場と食配ステーションはあります。29階以上から各階に各戸専用のトランクルームが設置されます。

中間免震を採用、エントランスホールは一層ですがグランドエントランスからコーチエントランスの間に個室ブースありのスタディルーム(ベイパーク内にコワーキングスペースもあり)、曲線のデスクと一人用のソファもあるコモンラウンジ、数段下がった先のリラックスラウンジ、貸し切り可能なコミュニティルームとパーティールーム、ゲストルームが1部屋あります。

38階には貸し切り可能なスカイビューラウンジ(南西角)、もう1部屋ゲストルームがあります。上層階のゲストルームは1棟目と2棟目にはなかったのですよね~ガラス張りのビューバスがエチエチです。でも、千葉セントラルタワーほどはエチエチ度合い足りてないのでまだまだです。笑

エレベーターは低層用(~25階)が4基、1基あたり約108戸、高層用(25階~)が1基あたり約79戸となります。高層用の1基は各階ごみ置場からごみ回収時に管理用となります。管理利用時は各階ごみ置場側も開くため共用廊下で作業するわけではありません。1棟目と2棟目と異なり低層用EVと高層用EVどちらも止まる階が存在します。そちらは25階となるのですがおそらく24階と26階とはそこそこな価格差にするのではないでしょうか。(すべてのエレベーターが利用できるため)

駐車場は自走式立体で設置率約80%(1棟目は約73%、2棟目は約71%)です。立体駐車場にはエレベーター2基、住戸棟との間には屋根がありますし、車寄せもあります。ただ、住戸棟と繋がるメインの駐車場出入口が2棟目に続き扉になりそうです…ノンタッチキー対応ですから鍵穴に鍵を差し込む必要はないものの自動ドアのほうが便利ですよね。1棟目が自動ドアだっただけに2棟続いての改悪は残念なところです。

駐輪場は屋内と屋外で設置率200%です。1階部分にあるため便利な動線です。

周辺相場を確認しましょう!

・幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 2018年築 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約230万円

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー 2020年築 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約255万円

賃貸相場を確認しましょう!

・幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 84.88㎡ 36階 295000円 ㎡単価約3475円 新築価格からの利回り約6.3%

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー 76.52㎡ 2階 235000円 ㎡単価月額約3070円 新築価格からの利回り約%6.9%

上記相場から幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの将来価値を予想すると

E-80Nt 3LDK 80.56㎡ 42階 5650万円(新築時) → 5880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

24時間有人管理、コンシェルジュサービスありです。維持費は未定でしたが下記とそこまで大きな差は出ないと思われます。管理会社のレジサが敷地内に入っているため一般的に考えれば力を入れてくれますから魅力が大きいでしょう。(レジサからすればドル箱かつ敷地内に入っていることから自然としっかりとしたサービスが提供されやすい)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

※トランクルームのありなし、含める含めないで若干の差が出ます

・幕張ベイパーク クロスタワー 総戸数448戸 管理費㎡単価月額約260円

・幕張ベイパーク クロスレジデンス 総戸数49戸 管理費㎡単価月額約250円

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー 総戸数826戸 管理費㎡単価月額約222円

建設地

言わずもがなですが水害等を意識される方には難しいエリアではあります。

【総評】

1棟目と2棟目よりかは価格が高くなりましたが周辺中古と比べると割高感ないため買いやすいですね。

もしも1棟目と2棟目の現在の中古価格が坪単価200万円前後の中で坪単価230万円となれば一般的な新築と築浅中古の差とはいえやや手を出しにくいのですが中古と同じくらいの価格なら納得感は強いです。

ただ、1棟目と2棟目と異なり投資家さんの参戦はかなりのかなり少なくなりそうですね。1棟目と2棟目はお得であったけども3棟目からは適正価格での販売となったと考えれば良いかと。

街力高まった分が価格に反映されたというわけです。

今後も街の成長は続きますから3棟目を購入しても家族の成長と自分自身の成長と共に街の成長を楽しめるという付加価値が付いてくるわけで住めば住むほど満足度という面でのお釣りが来ることでしょう。

以前からお伝えしていますが金銭的なお釣りが来ることが約束されたのは1棟目と2棟目までです。私も過去記事にて「99.9%大丈夫」と言い切ったくらいです。でも3棟目で同じようなことは言えません。すでに街が評価された後の販売(価格設定)だからです。それでもまだまだ開発は続きます。4棟目が販売されることになれば「3棟目買っておいて良かった~」になる可能性だって十二分にあります。

1棟目と2棟目と異なり金銭的なお釣りの保証はないけども満足度の保証は1棟目と2棟目よりも高いわけですから買いやすさは増したと感じました。(どのみちこのみち資産性最優先の方が選ぶ街ではないため)

高層階の条件良い部屋から販売ということ自体は良いにしてもオプション間に合う段階で低層階も販売してほしいですよね。民間会社ですから売り方は自由です。最大限利益を取りに行くことは当然です。でも、買い手のためにもオプション締め切り前にすべての階数、すべての間取りを販売することはお願いしたいところです。もしも3棟目の販売において売り方のせいで低層階検討者がオプションを選べなくなるのであれば、それは販売方針に問題があると言わざるを得ないでしょう。

同じ駅遠×大規模新築マンションとしては晴海フラッグがあります。駅までの距離は幕張ベイパークのほうが近いとはいえ晴海フラッグは東京都中央区です。どちらも見学して気に入ったレベルが同じなら晴海フラッグにしておいたほうがいいでしょう。価格差あるとはいえミッドスクエアタワーの高層階を狙える方ならば手が届く部屋も多いですから。もちろん海浜幕張の雰囲気に惚れたならば迷うこともないでしょう。(夫婦ともに都心通勤でバリバリ働くなら尚更)

晴海フラッグの関連記事 → HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①

更新記事 → 幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 予定価格と間取り② 条件良い部屋から販売のため第一期は狙い目です!

動画もご覧ください!

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 公式HPオープン当日に現地へ急行(2021/09/01)

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 2021年11月6日モデルルームオープン! ~車載動画 夜の幕張ベイパーク~(2021/10/30)

■幕張ベイパークフェスタ2021 24時間公園を楽しもう!(2021/11/06)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → 幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 価格は?! 第一期の狙い目住戸は?!

※資料請求するとすべての間取りや平面図がダウンロードできます

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