今回ご紹介するのはリーフィアレジデンス杉並 井草森公園です!

[物件概要](第一期44戸)

売主:小田急不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:5778万円~8988万円
専有面積:59.72㎡~75.19㎡
総戸数:133戸
規模:8階建て

交通:
西武新宿線「井荻」駅徒歩7分
JR中央線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅バス10分、「井草森公園」下車徒歩5分
西武池袋線「石神井公園」駅バス11分、「八成橋」下車徒歩5分

所在地:東京都杉並区井草四丁目
竣工予定:2022年6月下旬

駐車場:平置68台(月額12500円・13500円、車椅子使用者用1台15000円)、 来客用駐車場2台、カーシェア用駐車場1台
バイク置場:14台(月額:3000円)
駐輪場:サイクルポート平置133区画/全長約2m×全幅約1.5m (月額900円)

管理費(月額)11290円~14210円
修繕積立金(月額)5370円~6770円

地図はこちらです↓

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

西武新宿線の井荻駅から徒歩7分、井荻駅徒歩10分圏内には分譲マンションが数多くあるのですが今作は全戸南向き、全戸井草森公園(防災公園)ビューということで他とは異なる強みがある出物となります。

もともとは東京スター銀行の事務センターや寮がありました。少し歩けば練馬区となりますが今回はぎりぎり杉並区です。井荻駅から新青梅街道を渡る必要はあるのもの環八の歩道は広めですし、一歩中へ入った道と井草森公園を経由することができますから苦に感じない徒歩7分でしょう。

井荻駅の周りはハザードマップ上で色が付いていますが駅から緩やかに上るため建設地は色なしとなります。また、武蔵野台地に位置しています。

敷地内の南側は第一種住居地域、北側は第一種低層住居専用地域となり高さ制限が10mと厳しくなりますから今作はすべてを南向きとして新青梅街道側に振っています。大通り(片側一車線のため強烈な交通量、騒音というほどではないです)に面していること自体はデメリットではありますが…先に述べたようにその先は39000㎡を超える井草森公園となるのです。周辺は第一種低層住居専用地域ばかりで10mを超える建物がありませんからバルコニー正面だけでなくバルコニーから左右を見渡しても開放感があります。さらに背中側は生産緑地ですから共用廊下を歩いていても気持ちが良さそうです。

杉並中継所跡地(一時期杉並病として話題になりましたが廃止されている)が気になるのであれば東寄りの住戸を購入しておけばほとんど気にならないですね。(防災備蓄倉庫として利用中)

空地率は約63%、敷地内の北側に関しては植栽豊かなガーデン(ベンチやテーブル設置)、設置率約51%の平置き駐車場(出入口はシャッターゲート付き!!)、1戸に1区画のサイクルポート(出入口はオートドア!!幅1500mmと広い!!)と今どきのマンションでは珍しいゆとりっぷりです。   

駅にほど近く大型公園が目の前でありながらもヨークマートへ徒歩2分、コジマ×ビックカメラ(ゲーム、おもちゃコーナーもあります)へ徒歩3分、サミットストアへ徒歩5分と日常の買い物利便性も高くなっています。サミットは環八側から入って買い物をした後に裏の道へ抜けられる出口もあるため井荻駅からの動線の大半をサミット、井草森公園を経由することができますから無駄がなく、気持ちよい道のりです。

井荻駅は各駅停車しか止まらない駅ですし、乗降もそれほど多くないマイナー駅ではありますが駅前に商店街もありますし西武新宿駅まで20分ほどですから不便というわけではありません。ただ、駅の反対側にいくのがちょいとめんどい(改札前に踏切がないのは良いのですが北口と南口の行き来は地下)のですよね。また、対向式ホームのため新宿方面への電車はサクッと乗車できますが新宿方面からの帰宅時は線路を跨ぐ(今は踏切ではない)こととなります。

外観デザインとしては正面部分の木目調ルーバーがアクセントとなりおしゃれな感じはあるものの隔て板が低かったりと特別感ある立地だけに角住戸をコーナーサッシとしたり、ハイサッシとするなどもう少しこだわってほしかったとは感じてしまいますね。ただ、エントランスアプローチ(車寄せも兼)の景石、大庇、そして背中側の植栽豊かなガーデンなどこだわりを感じられるものとなっています。

目立つ背中側の共用廊下は横ルーバー手摺としてくれています。

エントランスホールの横には外周部の植栽を望みながらパソコン作業(コンセント付き)や読書などができるガーデンラウンジがあります。ラウンジ内は電気式の暖炉や木目調タイルなど落ち着いた空間となっています。

敷地北西側は小田急の戸建てが建設予定となっていますからそちらが完成するとエントランス周りが一つの街のようになり存在感増すことでしょう。

価格(予定価格含む)と間取りの一部を共有いたします!

Ibタイプ 2LDK 59.72㎡

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

2階 5838万円 坪単価323万円

Iaタイプ 2LDK 59.72㎡
4階 6000万円台 坪単価332万円
6階 6100万円台 坪単価337万円
8階 6500万円台 坪単価359万円

Gbタイプ 3LDK 61.39㎡

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

2階 5998万円 坪単価323万円
3階 6000万円台 坪単価323万円

Faタイプ 3LDK 61.39㎡
1階 5800万円台 坪単価312万円(Fagタイプ)
2階 6000万円台 坪単価323万円
5階 6300万円台 坪単価339万円
7階 6500万円台 坪単価350万円

Hbタイプ 3LDK 68.13㎡
1階 6200万円台 坪単価300万円(Hbgタイプ)
2階 6500万円台 坪単価315万円
4階 6800万円台 坪単価329万円
6階 6900万円台 坪単価334万円
7階 7100万円台 坪単価344万円
8階 7400万円台 坪単価359万円

Bcタイプ 3LDK 70.15㎡

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

4階 7178万円 坪単価338万円

Jbrタイプ 3LDK 75.16㎡

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

7階 8698万円 坪単価382万円

Kタイプ 3LDK 75.19㎡

画像出典:リーフィアレジデンス杉並 井草森公園公式HP

5階 8138万円 坪単価357万円

平均坪単価は約335万円です。

平均専有面積は約65㎡と時代を感じるものとなっています。坪単価が突っ張った分を専有面積で調整しています。グランドメゾン杉並シーズンは平均専有面積が約80㎡でしたから…まぁこれはどのエリアもそうなのですが今作のように特別な立地で永住にも向いているとなれば専有面積にもゆとりがほしいのですが…こればかりは時代のせい(マンションの価格は上がっているのに買う人の年収が上がっているわけではない。富裕層やパワーカップルに好まれる立地でなければ専有面積を削らないと買い手がついてこれない)ですから致し方なしですがもう少し広い部屋があると嬉しかったなぁ~とは。

間取りに関してはもう少し開口部を頑張ってほしかったですね。リビングの窓面が2枚の住戸が多く、この立地だからこそ2.5枚もしくは3枚、それが難しければサッシ高2000mmではなく2300mmとするなど。求めすぎかもですがそんなわがままを言いたくなるくらいの立地なわけです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、三面鏡框付き、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ&スティックリモコン、玄関前カメラ付きインターホンなど充実していますし、各引き戸は上吊り、引き戸と引き出しはソフトクローズあり、コンセントは三ツ口などなど一般的な近郊・郊外の長谷工物件にしてはしっかりとしたものとなっています。(しっかりとつくるよう長谷工に発注している)ただ、可動式ルーバー面格子がないのと浴室ブラケットライトなのはちょいと残念でしたね。

立ち上がりで下部収納の和室を選べる間取りもあります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

エレベーターもハンズフリーを採用(鍵がないと動かない)、玄関ドアもオプションで電子錠にできますから鍵を取り出さずに出入り可能です。

エレベーターは2基、1階を除くと1基あたり58戸、2階や3階の方も使わないときもあるでしょうからけっこうゆとりあって良いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・D´クラディア井荻北 2006年築 下石神井1 井荻駅徒歩10分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約230万円

・ライオンズ石神井サウスマークス 2007年築 下石神井1 井荻駅徒歩8分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約200万円

・グランドメゾン杉並シーズン 2007年築 井草2 井荻駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からリーフィアレジデンス杉並 井草森公園の将来価値を予想すると

Hbタイプ 3LDK 68.13㎡ 4階 6800万円台(新築時) → 5580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

グランドメゾン杉並シーズンの賃料相場が㎡単価月額約2900円です。もしグランドメゾン杉並シーズンよりも1割高く貸せるとして約3200円で計算すると利回りは約3.8%となります。

カーシェアとしてテスラModel3が設置される予定です。スマホ等から予約可能で月額費用はなしで使用料金のみです。

管理費は㎡単価月額約189円、ディスポーザー&ガーデンの植栽が豊かでありながらも平置き駐車場の影響もあり抑えめです。

ただ、グランドメゾン杉並シーズンは24時間有人管理&多彩な共用施設ありで管理費㎡単価月額約158円です。

【住むレーション】

[西武新宿線]

井荻 8:00発
下井草 8:01着
鷺ノ宮 8:04着
都立家政 8:05着
野方 8:07着
沼袋 8:09着
新井薬師前 8:13着
中井 8:16着
下落合 8:18着
高田馬場 8:21着
西武新宿 8:25着

[西武バス]

井草森公園 7:31発
~中略~
石神井公園駅南口 7:48着

八成橋 7:44発
~中略~
荻窪駅 8:07着

西武新宿駅の新宿駅方面地下通路新設計画には期待したいですね。

小学校は八成小学校(グランドメゾン杉並シーズンと同じ)で徒歩12分、井草中学校で徒歩17分となります。

【総評】

ここまで普通じゃない(良い意味です!!)立地条件は珍しいですよね。これはすごい。

ただ、その普通ではない尖った立地代というのはがっつり価格に乗っかっていることもたしかです。

「井荻駅徒歩7分、坪単価335万円」

これだけ聞くとひっくり返りますものね。

そのため最大のウィークポイントは価格のとっきにくさでしょう。繰り返しになりますが井荻物件としては信じられない坪単価です。ただ、特別な立地ですから一般的な井荻物件と比べることは適切ではないでしょう。特別な立地に惚れたのであれば買って損のない出物でしょう。(類似もないわけで住んだ後の満足度には大きな期待がもて、買ったことを後悔することは考えにくい)

その飛びぬけた坪単価をカバーするためにせっかくの特別な立地でありながらも専有面積を抑えてきたのは残念ですが買えなきゃ始まらないですからね。そこは買い手にとってはマイナスばかりではないでしょう。

狙い目としては中央から東寄りです。西寄りよりも井草森公園を斜め含めて楽しめる眺望となります。その中でも電柱が被らない列がおすすめです。西寄りだとエレベーターとごみ置き場もめちゃ遠いのですよね。タワマンみたくごみ捨て数十秒という世界を求めることは当然できませんが、あまりに遠いと不便かな?と。

階数としては4階がおすすめです。3階だと電線被りがあるため4階のほうが満足度に期待できるでしょう。上にいき過ぎてもほとんどの住戸のバルコニー手摺が不透明のため座りながら井草森公園の緑を見下ろすことはできませんからそれなら4階もしくは5階くらいでも良いかな?と。上にいくと価格差もありますし。

間取りとしてはJaタイプとJbタイプは面白いですね。行燈部屋ができてしまいますがキッチン背面のドロワーカウンターは便利そうですし、洗面室が廊下とキッチンからの2wayなのも便利でしょう。

あくまで私ならという話ですがJaタイプもしくはJbタイプの4階・5階を狙います。どちらかと言えばJaタイプのほうが電柱気にならなそうで◎です。JaタイプとJbタイプはエレベーターに近いのにエレベーターの東側なので共用廊下を歩く人が少ないことも魅力でしょう。

部屋選びは好みの問題ではありますが早めの販売期で購入するなら条件良いところを選びたいですよね!!

もしリーフィアレジデンス杉並井草森公園を見学して井荻は気に入ったけどどうしても価格が…という方は中古でグランドメゾン杉並シーズン(育英高専跡地)を検討しても面白いでしょう。リーフィアレジデンスほどの特別感ある立地ではありませんが3万㎡を超える敷地に12棟の構成で総戸数684戸、敷地内の緑がとても豊かです。

ディスポーザー、玄関前アルコーブ&花台&吹き抜け(玄関もしくは浴室に窓が付く住戸が多い)、24時間有人管理、一部機械式含みますが駐車場設置率100%など魅力ある条件が揃っています。ゆとりある時代のマンションですから平均専有面積が広く、それゆえ5500万円前後はしますし築14年ということで修繕積立金も重たくはなっていますが買いやすい価格帯の割にはとても条件の良い中古マンションとなります。

西武新宿線沿いの新築マンションとしては石神井公園団地マンションの建て替え事業、ブリリアシティ石神井公園(予想)も楽しみですね!ブリリアシティ石神井台のリベンジなるか?!(ブリリアシティ石神井台も素敵なマンションですが新築販売時に大苦戦した)

石神井公園という物件名にしてきそうではありますが最寄りは上石神井駅で徒歩11分ですからリーフィアレジデンス杉並井草森公園と競合します。ただ、ブリリアシティは練馬区アドレス、リーフィアレジデンスは杉並区アドレスですから広域検討でない杉並区民からすればリーフィアレジデンスのほうがとっつきやすいことでしょう。(練馬区と杉並区どちらが上という話ではなく、杉並区民は杉並区民であり続けたいと思う方が多い)

動画もご覧ください!

■リーフィアレジデンス杉並 井草森公園 建設地周辺レポート

■グランドメゾン杉並シーズン 井荻駅最寄りのおすすめ中古マンション

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見してます!
    周辺中古や今後の新築の動向に目を向ける大切さが伝わってきます!

    ブリリアシティ石神井台は確かに素敵なマンションではあるものの、あの規模感なのにあの設備で当初あの価格でしたものね。
    ブリリアシティ石神井公園(予想)の記事も楽しみにしてます!

    • 名無し様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      2000年頃からマンションウォッチしている私だからこその内容も盛り込んでいきたいと思います!!
      石神井公園の団地建替えも楽しみです!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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