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今回ご紹介するのはパークホームズ落合南長崎です！
［物件概要］
定期賃借 借地権の期間：2089年（平成101年）1月4日まで約70年 地代：未定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：野村建設工業
価格：4700万円台～8300万円台
専有面積：55.32㎡～78.69㎡
総戸数：41戸
規模：地上5階地下1階
交通：都営地下鉄大江戸線「落合南長崎」駅徒歩9分 西武池袋線「椎名町」駅徒歩11分
所在地：東京都豊島区南長崎2丁目
竣工：平成29年9月下旬
駐車場：敷地内機械式9台 敷地内平面1台 月額：24000円～30000円
駐輪場：43台 100円～400円
ミニバイク置場：2台 2000円
地図はこちらです↓
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
パークホームズブランドで竣工販売はそこそこ珍しいですね。私が見学した中では三井レジ×低層の竣工売りは2013年築のパークホームズ浮間公園以来となります。
低層マンションの場合は外観に力を入れないとチープに見えてしまいますし、眺望がウリになることが少なく実際のお部屋から眺望を確認させるとなると勇気がいることですがあえての竣工販売ですから自信ある作品なのだろうと思い見学してきました。
まず外観ですがデザイン性など含めてコストをかけたものとなっていました。
都心部でよく見かけるような低層高級マンションです。現地を見た瞬間に竣工販売にしたことに納得できました。
総戸数41戸でありながらも二重のオートロックに玄関前カメラ付きインターホンを完備、キッチン天板御影石、洗面室の床をタイル貼りにするなど室内のグレードも高いですね。ディスポーザーはありませんが食洗機、床暖房など標準的な設備はついてきます。
もともとマンションが出にくいエリアということもあり南長崎エリアだと西武線寄りのプラウド椎名町以来の見学と記憶しています。いわゆる住宅街に位置しておりマンションの周りは戸建て、保育園などの低層の建物ばかりです。パークホームズ落合南長崎も低層ですから眺望が望めるお部屋はごく僅かのため眺望優先の方には厳しいマンションと言えるでしょう。
眺望が望めないデメリットをカバーすべく間取りをワイドスパンにしたりすることで窓面を増やしていることはとても評価できるポイントです。実際のお部屋を見れるため「眺望は望めないけど窓が多いから圧迫感がなくて明るいね」という感想となる方が多いはずです。
パークホームズ落合南長崎は70年間の定期借地権です。70年後には解体します。ここ最近は定期借地権物件が増えてきており、何度か書かせていただいていますが定期借地権自体はおすすめできます。
生まれたその日に「あなたは70歳が寿命です」と告げられたらそれに向けて人生設計できるわけで魅力的ですよね？これが「あなたは50歳が寿命です」だと淋しいですけど70年なら元気なうちに・・・と割り切れるのではないでしょうか。もちろん理想は80歳、90歳まで元気に生きたいですけどね。現実的には所有権のマンションだって70年、80年すれば建て替えの話が出るわけでそこで揉めるくらいであれば最初から70年で壊すと決まっていたほうが楽です。
ですから定期借地権自体はデメリットと思うことはないとアドバイスいたします。ただし、毎月の維持費はデメリットです。地代、解体準備金など合わせて70㎡で月額4万円ほどかかります。固定資産税の土地部分がかからないとはいえ毎月4万円のランニングコストはそれなりにきついですね。もちろん定期借地権ですから所有権に比べると物件価格が抑えられているもののそれでも5500万円くらいはしますから所有権マンションで5500万円くらいが予算の方が資金計算すると厳しく感じやすいでしょう。
地主はNTTとなります。でもウエリスではないという！！
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 69.21㎡ 西向き 管理費17300円(月額) 修繕積立金8310円(月額) 地代7750円(月額) 解体準備金6780円(月額)
2階 5600万円台 坪単価267万円
Bタイプ 63.18㎡ 西向き 管理費15800円(月額) 修繕積立金7580円(月額) 地代7080円(月額) 解体準備金6190円(月額)
2階 4900万円台 坪単価256万円
Fタイプ 67.93㎡ 南向き 管理費16980円(月額) 修繕積立金8150円(月額) 地代7610円(月額) 解体準備金6660円(月額)
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
3階 5900万円台 坪単価267万円
5階 6100万円台 坪単価296万円
Hタイプ 70.97㎡ 南向き 管理費17740円(月額) 修繕積立金8520円(月額) 地代7950円(月額) 解体準備金6960円(月額)
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
1階 5500万円台 坪単価256万円(Htタイプ)
2階 5500万円台 坪単価256万円
3階 6000万円台 坪単価279万円
Lタイプ 55.32㎡ 東向き 管理費13830円(月額) 修繕積立金6640円(月額) 地代6200円(月額) 解体準備金5420円(月額)
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
2階 4800万円台 坪単価286万円
平均坪単価としては約280万円です。
周辺の中古マンション相場を確認しましょう！
・プラウド椎名町 2005年築 椎名町駅徒歩7分 南長崎3丁目 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円
一例
3600万円台(新築時) → 3900万円台(中古時) 約61㎡
4400万円台(新築時) → 4600万円台(中古時) 約68㎡
・ライオンズマンション南長崎 2001年築 椎名町駅徒歩10分 南長崎3丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円
一例
4900万円台(新築時) → 3900万円台(中古時) 約62㎡
4000万円台(新築時) → 3800万円台(中古時) 約58㎡
・落合南長崎パークハウス 1998年築 落合南長崎駅徒歩6分 南長崎4丁目 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約200万円
一例
5400万円台(新築時) → 4500万円台(中古時) 約79㎡
5700万円台(新築時) → 5000万円台(中古時) 約79㎡
上記相場から考えられるパークホームズ落合南長崎の将来価値は
Hタイプ 70.97㎡ 3階 6000万円台(新築時) → 4700万円(築10年時) → 4000万円(築20年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［西武池袋線］
椎名町 8:01発
池袋 8:04着
［都営大江戸線］
落合南長崎 8:00発
都庁前 8:11着
新宿 8:13着
六本木 8:23着
［バス］
南長崎二丁目 8:04発
目白 8:13着
池袋駅東口 8:19着
南長崎二丁目 8:25発
練馬 8:44着
南長崎二丁目 8:20発
池袋駅西口 8:33着
南長崎二丁目 8:25発
中野 8:52着
南長崎二丁目 8:00発
新宿駅西口 8:53着
【総評】
落合南長崎駅と椎名町駅へフラットな道のりで徒歩10分前後と魅力ある立地ではありますがマイナー駅であることはたしかですし、「目白駅近接」をもっと謳ってもいいのかなと思いました。
同マンションの近くにはバス停があり日中でも待ち時間が数分で済むくらいの本数が出ています。バスに乗れば目白駅まで約10分、距離にして約2キロです。これは目白駅を日常使いできると言っても問題ない立地でしょう。
画像出典：パークホームズ落合南長崎公式HP
山手線沿線にこだわる方にもぜひ検討していただきたいマンションです。
最後に住んでからデメリットになると思われることを1点。
41戸に対して駐輪場が43台分しかありません。これは少ないですね～。。。ファミリー世帯であれば2台ほど所有することが多く、総戸数の約半分が駐輪場を利用しない方でなければほぼ確実に足りなくなってしまいます。少なくとも入居時点で自転車を1台にできる方でないと同マンションの検討は難しそうです。せめてレンタサイクルを数台設けてくれていれば良かったのですが。
上記のようなデメリットはありますが低層好きにはたまらないマンションでしょう。私も低層マンションを購入したことがありますが邸宅感では過去一番の住まいでした。竣工済みということで現物も見れますから見学候補に入れてみてはいかがでしょうか。
～比較検討したいマンション～
ブリリア大山パークフロント 予定価格と間取り モデルルーム訪問 おすすめです！！
～2017年10月30日追記～
第一期 販売戸数25戸
4490万円～6990万円
55.32㎡～78.69㎡
管理費13830円～19670円
修繕積立金6640円～9440円
価格には前払い地代660万9302円～940万1409円含む
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