今回ご紹介するのはパークスクエア三ツ沢公園です！
［物件概要］
売主：熊谷組
設計：熊谷組一級建築士事務所
施工：熊谷組
価格：4740万円～8450万円
専有面積：71.00㎡～119.18㎡
総戸数：262戸（販売戸数30戸）
規模：11階建て
交通：
JR各線・東急東横線・京急本線・相模鉄道線・横浜市営地下鉄線「横浜」駅からバス14分「三ツ沢総合グランド入口」停留所から徒歩4分もしくは「横浜」駅から徒歩20分
横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢上町」駅徒歩14分
所在地：神奈川県横浜市西区宮ケ谷
竣工：2021年1月
駐車場：247台(内来客用2台、専用使用権3台)
自転車置場：393台(内専用使用権6台)
バイク置場：26台(内専用使用権3台)
管理費：月額18700円～31500円
修繕積立金：月額9940円～16690円
地図はこちらです↓
画像出典：パークスクエア三ツ沢公園公式HP
パークシティLaLa横浜と同じく施工不良による建て替えとなります。2003年に竣工したマンションが2021年に再度新築マンションとして竣工ということでパークシティLaLa横浜よりも若返り年数は大きなものとなります。もちろん元々住まわれていた方の苦労はとてつもなく大きいでしょうけども泣き寝入りにならずによかったと思います。
立地としては横浜駅からバス便の高台立地(北側はさらに高台)となります。横浜駅から徒歩20分、ブルーラインの三ツ沢上町駅から徒歩14分と歩けなくはないのですが路線バス利用の方も多いでしょう。ぎりぎり西区アドレスとなります。（少し歩くと保土ヶ谷区）
路線バスに関しては三ツ沢総合グランド入口停留所へ徒歩4分となっており、運行本数は充実しています。交通状況によりますが家を出てから横浜駅で電車に乗るまで30分くらい見ておきたいところでしょうか。横浜駅からの最終便は23時30分発であったりとバス便立地の弱みを抱えることにはなりますが周辺環境には恵まれています。
物件名にある通り三ツ沢公園がすぐ近くにありますし、通学校の宮谷小学校へ徒歩8分、軽井沢中学校へ徒歩5分と学校が近いのも良いですね。北側には2020年に市民病院が移転してきました。新しい建物ですから見た目も綺麗ですし、病院があることで路線バスも少なくなっていく可能性が少ないことや病院からタクシーに乗るのも容易です。駅からタクシーに乗る際にも運転手さんに伝えるのが楽ですよね！
ただ、駅から離れる割に近くに大きなスーパーマーケットがないですから日常の買い物利便性は低めです。そのため徒歩で…という生活ではない立地です。路線バスやタクシー、自転車等を利用しての生活が基本となります。加えてマイカーもあると嬉しいですね。自走式立体駐車場(1世帯1台は確実に取れます)があり空きもあります。車があれば岡野のサミットであったりと買い物へも出やすいですし、自動車専用道路の出入口が近いですから車移動も便利です。駐車場は月額6500円～12000円です。
外観デザインに関しては当時の再現であり、当時の住友物件らしい色合いではありますが逆梁アウトフレーム工法で重厚感あります。北側のオーナーズ・コートも横浜らしいレンガ調デザインです。良い意味で最近の新築マンション感ないとはいえ建築費にゆとりある時代ですから全体的に詰込み感がありません。中庭や東側のポケットパークには植栽もありますから緑を感じることもできます。
オーナーズ・コートはエントランスホールを兼ねているのですが5階建て(北側と南側で高低差があるため5階がエントランスホールとなる)となっており5階にライブラリー、4階はエントランスホールにコンシェルジュカウンター、3階にコミュニティルームとゲストルーム、2階にAVコーナーとキッチンスタジオ、フィットネス・スパラウンジ(サウナ、ジャグジー)、1階にオーナーズギャラリーなど総戸数262戸にしては贅沢な共用施設となっています。もちろんオーナーズコートにもエレベーターがあります。
当初は施工不良が出た棟だけ建て替えるなんて話でしたが最終的には全棟建て替えに。パークシティLaLa横浜と異なるのは販売方法です。パークシティLaLa横浜は総戸数705戸に対して約35％となる247戸が再販、それらすべてが新築時の売主である三井レジ（明豊は抜けましたが）が販売しているのですがパークスクエア三ツ沢公園に関しては総戸数262戸に対して約39％の102戸が施工主である熊谷組が三井のリハウスに仲介を依頼して販売しているのです。(住友不動産販売に依頼しない辺りからして泥沼感すごい…)
施工不良に対して売主と施工主で揉めているのはどちらも一緒でしょうけどもまさか熊谷組の持ち分があるとは…熊谷組に販売部隊はいないわけで近場のリハウスに…ということになっても気にしないというか関わりたくない雰囲気さえ感じるのは住友不動産らしいと言いましょうか。
仲介物件のため仲介手数料(本体価格の3%ちょい)がかかりますし、税制面等も仲介物件(業者から直接買う物件ではないという意味)扱いとなります。それでも修繕積立基金は熊谷組負担ですし、仲介物件であることがすべてにおいてマイナスというわけではありません。
価格と間取りの一部を共有いたします！
A-F2タイプ 3LDK 93.86㎡
9階 7550万円 坪単価265万円
A-Hタイプ 3LDK 71㎡
画像出典：パークスクエア三ツ沢公園公式HP
A-Lタイプ 4LDK 96.31㎡
9階 7480万円 坪単価256万円
B-Bタイプ 2LDK 84.53㎡
11階 6980万円 坪単価273万円
B-Fタイプ 3LDK 84.53㎡
画像出典：パークスクエア三ツ沢公園公式HP
B-Gタイプ 3LDK 100.21㎡
画像出典：パークスクエア三ツ沢公園公式HP
B-J1pタイプ 4LDK 119.18㎡
2階 7670万円 坪単価212万円
B-Lタイプ 4LDK 104.97㎡
7階 7420万円 坪単価233万円
B-O2タイプ 3LDK 77.82㎡
8階 5680万円 坪単価241万円
平均坪単価は約245万円です。
2000年前半に販売していた頃は平均坪単価約150万円ですからそこから比べるとグッと値上がってはいますが今の相場としてはこんなものですし、建物は当時の再現ですから価格に対する納得度、住んだ後の満足度は高いでしょう。
玄関前には中住戸でもポーチがありクランクイン、玄関に窓があるなど当時らしいゆとりです。平均専有面積も85㎡を超えて90㎡に近いものとなっています。
西棟のエアリー・テラス、東棟のブリーズ・テラスの2棟構成でどちらも南向きと東向き、エアリー・テラスは西向きもあります。エアリー・テラスの東向きはブリーズ・テラスと被り、西向き低層階は高低差があるため壁を望むこととなるなど少し条件苦しい住戸もありますがそこは価格に反映されています。南側の三ツ沢ハイタウンはさらにグラウンドレベルが下がるため南向きは中層階でも抜け感ありますし、眺望も抜けてきます。
設備仕様としてはディスポーザー(102戸中2戸だけディスポーザーないようです)、食洗機、浴室ダウンライト、ハイサッシ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価からすると悪くありません。見学時点ではトイレがウォシュレットなしの部屋もありますが希望すれば無料で入居時に付けてくれます。
周辺相場を確認しましょう！
・ルピナス横浜三ツ沢公園 2001年築 西区宮ケ谷 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円
・ヒルハイツ横濱 2003年築 西区宮ケ谷 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約150万円
・マスターヒルズ横濱 2008年築 西区北軽井沢 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約210万円
上記相場からパークスクエア三ツ沢公園の将来価値を予想すると
B-O2タイプ 3LDK 77.82㎡ 8階 5680万円(新築時) → 4750万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
自走式立体駐車場ですがエレベーターないのと住戸棟との行き来で屋根ない部分があるのはちょいと残念。102戸に対して113台の空きがあります。出入口はチェーンゲート完備です。
管理費は㎡単価月額約264円と共用施設あるなりではありますが納得しやすいものと感じます。
駐輪場は設置率150％で屋外です。
南側から撮影
【住むレーション】
［路線バス］
三ツ沢総合グランド入口 7:43発
北軽井沢 7:44着
浅間下 7:46着
岡野町 7:49着
横浜駅西口 7:58着
［横浜駅から上野東京ライン］
横浜 8:06発
川崎 8:15着
品川 8:26着
新橋 8:33着
東京 8:37着
［横浜駅から湘南新宿ライン］
横浜 8:09発
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:34着
渋谷 8:37着
新宿 8:42着
［横浜駅から東急東横線］
横浜 8:04発
菊名 8:12着
日吉 8:18着
武蔵小杉 8:21着
自由が丘 8:28着
中目黒 8:37着
渋谷 8:41着
新宿三丁目 8:48着
［横浜駅から京急線］
横浜 8:05発
神奈川新町 8:08着
京急川崎 8:18着
京急蒲田 8:24着
糀谷 8:30着
大鳥居 8:32着
穴守稲荷 8:34着
天空橋 8:35着
羽田空港第3ターミナル 8:37着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:40着
路線バスは三ツ沢総合グランド入口が一番本数充実していますが物件裏手の市民病院停留所と宮ケ谷停留所も利用できます。
コンビニは市民病院内にローソンが入っています。
三ツ沢公園周辺で物件調査です！
横浜の高台立地！
駅まで遠いのと日常の買い物がやや不便なことはウィークポイントですが大きな公園があり路線バスも充実！
自動車専用道路の出入口が近いため車移動が便利です！
市民病院もキレイな建物に生まれ変わりました！タクシーにもサクッと乗れます！ pic.twitter.com/Y4DRxcFicF
— マンションマニア (@mansionmania) September 10, 2021
【総評】
立地としては横浜駅周辺や横浜ベイエリアを感じつつも住まいは高台で自然環境も得たいという方に合ってきます。
マンションとしては当時のゆとりある専有面積帯ですから最低でも70㎡以上、できれば80㎡という方や90㎡や100㎡などとても広い部屋を探している方に合ってきます。
自走式立体駐車場があり自動車専用道路の出入口も近いですから車移動の方にもとても合ってきます。
言わずもがなですが都心でバリバリ共働きの夫婦には合ってこず、わかりやすく言えばですが旦那様は平日電車で都内へ通勤、奥様は子育てや買い物関係で車を使う、そして休日は家族で車でお出かけ。もしくは子育てが落ち着いたファミリーの奥様であれば平日はパートしつつシフト入っていない日は三ツ沢公園でテニス…みたいな。今回のような立地は女性が車を運転して…というのが多いですよね。一馬力で支払っていける価格帯(とくに当時は)ですからそういった生活が実現しやすいのですよね。
同単価の市内新築マンションとしては横浜線のグレーシア横浜十日市場、パークシティLaLa横浜となってきますからバス便の横浜駅物件として見ればパークスクエア三ツ沢公園の再販売単価に違和感はありません。
選べる内は抜け感ある上層階、広さに関しては80㎡前後くらいに抑えておいたほうがトータルバランスは良さそうです。(部屋が広くなることに大きな価値を見出せるならば90㎡や100㎡もありだがその総額になってくると出口がきつそう)
動画もご覧ください！
■パークスクエア三ツ沢公園 現地周辺レポート&棟内見学後のファーストインプレッション
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