今回ご紹介するのはグランスイート横濱 翠の丘です!

[物件概要]2019年6月下旬時点の先着順販売概要

売主:丸紅
施工:松尾・ピーエス三菱建設共同企業体
価格:3980万円~5840万円
専有面積:64.01㎡~76.85㎡(全体62.92㎡~86.37㎡) 
総戸数:66戸(非分譲1戸含む)
規模:地上6階・地下1階

交通:
横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅徒歩17分
JR線・東急線・京急線・みなとみらい線・相鉄線「横浜」駅徒歩19分
横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢下町」駅徒歩10分
JR線・東急線・京急線・みなとみらい線・相鉄線「横浜」駅、横浜市営バス乗車11分、「翠嵐高校前」バス停下車徒歩1分

所在地:神奈川県横浜市西区北軽井沢
竣工:2018年3月29日竣工済

管理費:11600円~13900円(月額)
修繕積立金:7110円~8540円(月額)

駐車場:機械式32台
駐輪場:99台
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:グランスイート横濱 翠の丘公式HP

二度記事化したマンションですが現地建物内モデルルームへ訪問しました!

けして割高感があるわけではないのですが駅近志向の方が多い中でのバス便(三ツ沢下町駅は徒歩10分ですが坂道)ということで竣工から1年以上経過しますが20戸弱残っています。販売代理を丸紅系列から横浜を得意とするリストに切り替えるなど「いろいろな面」でテコ入れをしており狙い目感も出てきました。

横浜駅から見た時に標高が40mほど高いため徒歩や自転車で容易に出られるわけではないのですが北側のエントランス目の前には翠嵐高校前(偏差値めちゃ高の高校です)停留所に加えて三ツ沢総合グランド入口停留所も徒歩6分とバスを利用すればそこそこな利便性となります。翠嵐高校前からの路線バスは横浜発の最終が21時40分と早いのですが三ツ沢総合グランド入口からの路線バスは鬼のような運行本数ですから使い分ければ陸の孤島にはなりません。

エントランスから出て階段(なかなかな段数です)を下っていくルートを利用すれば横浜駅南12番出入口まで徒歩15分ほどですから季節によっては歩く方も多いでしょう。ただ、夜はけっこうな暗さですから女性の一人歩きは非現実的かと感じました。(横浜駅南12番出入口まで徒歩18分となるバスルートであれば車通りがあります)

高台ではあるものの傾斜地となっています。そのため北側のエントランスが5階部分となります。メールコーナーやごみ置き場は南側のエントランスとなる1階部分にありますからバス利用の帰りだと1階に降りる必要があるのはちょいと面倒ですね。(帰宅時ではなくごみ捨てついでにメールコーナーへ行けばよい話ではありますが)

高台のため地盤がよく直接基礎とできているのは大きく評価すべき点でしょう。高台の歴史ある住宅街に位置しているということで横浜駅を日常使いしたいけども安定した地盤かつ公園なども多い環境面で魅力あるマンションを探されている方には合うのでしょうけどもトレンドが駅近ですからなかなか見てくれる方が少なかったのでしょうか。販売代理が横浜を得意エリアとするリストに変わったので独自のリスト(ギャグじゃないですよ、笑)で集客できるでしょうから今までより売れ行きは加速するものと思われます。

バルコニー面に首都高が通っているもののそれなりに距離があるため窓を開けたとしてもそこまで音は気になりませんでした。首都高まで距離があるのとその手前も戸建てとなっているため将来的に壁ドン状態で塞がれる可能性が低くなっています。

丸紅のグランスイートブランドの供給は大きく減っているためグランスイートブランドを聞いたことがない人も多いでしょう。私がマンションを見学し始めた2000年代前半にファミールブランド(ご年齢によってはこちらのブランドのほうが印象深いでしょうか)からグランスイートブランドへ変更しました。

ファミール時代の最後のほうではファミール月島グランスイートタワー(2002年築)が印象深いです。グランスイートになってからはグランスイートハートアイランド(2007年築)やグランスイートブルー(2012年築)は規模感がありました。

大規模の供給は少ないですが都心部での供給も多いですし、メジャー7のようなブランドの知名度は低いものの売主が丸紅であるということは安心材料の一つと言えるでしょう。大手志向の方が多いですから余計に。

丸紅のグランスイートブランド好きなんですけどマンション事業には力を入れなくなってしまったのですかね。同じ商社系だと伊藤忠のクレヴィアが勢いよく供給して売れ行き好調物件が多いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Bタイプ 2LDK 64.01㎡

画像出典:グランスイート横濱 翠の丘公式HP

6階 3980万円 坪単価205万円

Kタイプ 3LDK 74.06㎡
5階 5630万円 坪単価251万円

Lrタイプ 3LDK 75.60㎡
3階 5200万円 坪単価227万円

Nタイプ 2LDK+S 76.85㎡
4階 5480万円 坪単価235万円

Mタイプ 2LDK+S 76.78㎡

画像出典:グランスイート横濱 翠の丘公式HP

3階 4780万円 坪単価205万円
6階 5840万円 坪単価251万円

[南東向き]

Gタイプ 2LDK+S 70.18㎡

画像出典:グランスイート横濱 翠の丘公式HP

3階 3980万円 坪単価187万円

Cタイプ 1LDK+S 64.85㎡
3階 4190万円 坪単価213万円

[東北向き]

Dタイプ 3LDK 66.36㎡
6階 5680万円 坪単価283万円

Hgタイプ 3LDK 70.56㎡
5階 5680万円 坪単価266万円

同じ向きでも単価差があるのはモデルルーム住戸もあるためです。

眺望面にも期待ができる上階は単価が盛られていますが低層階でも目の前が戸建てですから圧迫感はありませんでした。

設備仕様はディスポーザーがないのは残念でした。食洗機は付いていますし収納扉のブルモーションはあったりと何もかもコストカットしているわけではありません。住まいの水をすべて浄水にする良水工房が採用されているのは魅力的です。構造は二重床・二重天井です。

北側の洋室がアウトポールとなっているお部屋も多いのはいいですね。共用廊下側の壁は吹き付けではなくタイル張りとなっていますし、北側エントランスの接道まで続く道の一部には照明がありますから夜はライトアップされて綺麗です。隣地の戸建てに緑が多いのもいいですね。隣地ですからずっとその木があるかはわかりませんが残ってほしいですね。とてもマッチしています。

総戸数66戸という規模の割には管理費が㎡あたり約181円と目に優しい水準になっています。今のご時世としては駐車場設置率が約50%と高いのも影響しているでしょう。駐車場利用料金は月額12000円~月額16000円となります。  

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス横浜三ツ沢ヒルズ 1997年築 北軽井沢 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約115万円

・ヒルズ横濱北軽井沢 2000年築 北軽井沢 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約140万円

・マスターヒルズ横濱 2008年築 北軽井沢 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からグランスイート横濱 翠の丘の将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK+S 64.85㎡ 3階 4190万円(新築時) → 3530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画①(グランスイート横濱 翠の丘南側~翠嵐高校前停留所)
建設地周辺動画②(翠嵐高校前停留所~グランスイート横濱 翠の丘北側)
建設地周辺動画③(グランスイート横濱 翠の丘北側~三ツ沢総合グランド入口停留所)
建設地周辺動画④(三ツ沢総合グランド入口停留所)
建設地周辺動画⑤(三ツ沢総合グランド入口~横浜駅西口 バス)

【住むレーション】

[横浜市営バス]

翠嵐高校前 7:38発
横浜駅西口 7:51着

横浜駅西口 21:40発 (平日最終)
翠嵐高校前 21:50着

三ツ沢総合グランド入口 7:43発
横浜駅西口 7:58着

三ツ沢総合グランド入口までは系統にもよりますが横浜駅場面で23時台まで運行しています。

実際に住むレーションしてみたところ

[路線バス]

・翠嵐高校前→横浜駅西口 乗車時間13分(平日の日中・曇り)
・三ツ沢総合グランド入口→横浜駅西口 乗車時間14分(平日の朝ラッシュ時間帯・雨)

[タクシー]

・横浜駅西口→グランスイート横濱 翠の丘北側エントランス 6分(平日の朝ラッシュ時間帯・雨) 730円

でした。

路線バスはどちらも満員というほどの混み具合ではありませんでした。タクシーは雨の日だと横浜駅前のロータリーに行列ができやすいため少し待ちます。

三ツ沢公園前交差点のすぐ近くに横浜市立市民病院が移転してきます。小児救急拠点病院ですから子育て世代にも心強いですね。

三ツ沢公園や軽井沢公園などなど公園も多くなっていますから自然環境としても魅力が多いですが住宅街ゆえにスーパーマーケットなどは自転車やバス、車で買い出しに行くのが基本となります。

三ツ沢公園と言えば施工不良で全戸建て替えとなったパークスクエア三ツ沢公園がすぐに思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。久しぶりに現地を訪れましたが解体工事は終わり再建築がスタートしているようでした。2021年には再建築が完了して元々住んでいた方々が戻ってこれるようになります。最近現地には行けていませんが同じく施工不良であったパークシティLaLa横浜も同時期の完成だったかと思います。(どちらもデべ買取住戸があるかもなので再販の可能性はあります)

首都高と第三京浜への出入り口が近いですから車移動も便利です。機械式駐車場かつ南側のエントランス横からの出入りとなりますが首都高横を通れば新横浜通りまでサクッと出れます。物件調査時点では敷地内駐車場に空きがありましたので先着順にて確保できます。

【総評】

バス便が豊富とはいえ自宅を出てから電車に乗るまで20分以上かかることも多い立地ですし、それをストレスに思う(家を買う=時間を買うと考える方も多い)方も多い時代ですから販売は容易でなかったのでしょうかね~。

トレンドとは真逆の位置づけですから売れ行き好調とは言えないのですが築19年のヒルズ横濱北軽井沢が坪単価約140万円、2008年築のマスターヒルズ横濱が坪単価約195万円で動いている中での坪単価200万円ちょっと(リスト価格ベースでの平均は坪単価約205万円)となれば割高感ありません。

どんなマンションでも最終的には価格含めたトータルバランスが重要なわけで、モデルルーム住戸の坪単価約200万円前後というのは魅力ある水準なのではないでしょうか。

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