晴海フラッグ板状棟の転売住戸に割安感　出物次第では周辺中古マンションよりも狙い目

下記postについての補足記事となります。

出物次第ですが晴海フラッグ板状棟の転売住戸がまともな価格に見えてきましたね…

3LDK　78.44㎡
5階　8980万円　坪単価378万円
（新築時6700万円台）

画像出典：スーモhttps://t.co/yChV5MXCNO pic.twitter.com/urKXV1vBxi

— マンションマニア (@mansionmania) November 13, 2023

上記は晴海フラッグ板状棟のいわゆる転売住戸となります。

『当初から転売目的』『数年間の待ち時間の間に家族構成の変化などがあった』『駐車場が当たらなかった』などなど転売の理由は様々であるにしてもどんな理由であれ転売住戸を買うというのは心穏やかではないというのは確かなことだと思います。

晴海フラッグは転売禁止の商品ではないですから買う側が罪悪感抱くことはないにしても『なんだかなぁ～』となってしまうことに違和感はないでしょうし、明らかに高値チャレンジの出物を買う必要もないでしょう。

ただ、現実問題として適正価格で販売している転売住戸であれば狙い目であるという時代になってしまいました。

私の発信を追ってくださっている方だと『晴海フラッグ板状棟の転売住戸が出てきた頃と言っていること違くない？』と思われることでしょう。

たしかに晴海フラッグ板状棟の転売住戸が売り出される少し前や一番物件が出た頃(一番最初の売り出しは2023年4月)は『周辺中古マンションを今すぐ購入したほうが良い』『当たる可能性は低いがタワー棟を待ちつつ周辺中古マンションや他の新築マンションを狙ったほうが良い』『通勤時間が呑めるなら新浦安や海浜幕張など千葉湾岸エリアを検討するのもあり』というような発信をしていました。

そんな中で今になって『今すぐ晴海フラッグ板状棟の転売住戸を狙うこともおすすめしたい』という発信に変えたのには2つの大きな理由があります。

まず一つ目は新築マンション価格の高騰が止まらないことです。

武蔵小杉駅徒歩12分のグランドメゾン武蔵小杉の杜は70㎡換算で1億円前後、新浦安駅徒歩21分のプラウド新浦安パークマリーナは80㎡換算で8000万円前後などなど、いずれも当初の予定価格のため下げる可能性はあるにしてもその価格で販売しようとしていることは確かです。埼玉県に関してはそもそも新築マンションどこいったというくらい出物不足です。

ザ豊海タワーマリン＆スカイはある程度は現実路線の価格設定にはなると思います。私の予想は眺望良い部屋からの販売で平均坪単価620万円くらいではないかな？と思うものの実際には平均坪単価550万円前後など価格を抑えてくる可能性もあるでしょう。（第一期は勢いをつけたいはず？）

ただ、それでも坪単価500万円を平均で割ってくる可能性は低いと思いますし、当たり前のように億超え住戸が並びそうではあります。（築地市場の開発発表次第でもありますね）

海浜幕張の幕張ベイパークライズゲートタワーはいつも通り思いのほかお安い単価設定にはなるはずですが周辺中古マンションが坪単価300万円弱まで値上がりしているためそれに近い価格にはなってしまうでしょうし晴海フラッグのような立地を検討される方からすれば都心遠い問題で検討しにくいでしょう。

そしてもう一つは周辺中古マンション価格の高騰が止まらないことです。

いくつかの周辺物件の動きを共有いたします。

■ザ・晴海レジデンス
2009年築　中央区　勝どき駅徒歩12分

約66㎡　同一向き・同一面積・できるだけ近い階数
2023年春頃：6400万円台
現在：7300万円台

■ドゥ・トゥール
2015年築　中央区　勝どき駅徒歩9分

約70㎡　同一向き・同一面積・できるだけ近い階数
2023年春頃：9100万円台
現在：9700万円台

■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
2016年築　中央区　勝どき駅徒歩13分

約73㎡　同一向き・同一面積・同一階数
2023年春頃：9200万円台
現在：11500万円台

■スカイズ
2014年築　江東区　豊洲駅徒歩12分

約82㎡　同一向き・同一面積・できるだけ近い階数
2023年春頃：10400万円台
現在：10900万円台

■パークタワー東雲
2014年築　江東区　東雲駅徒歩7分

約70㎡　同一向き・同一面積・できるだけ近い階数
2023年春頃：8000万円台
現在：8700万円台

上記はあくまで一例ですがここ半年～10ヶ月くらいの間に周辺相場は上昇傾向にあります。

もちろん2024年は売り物件が増える可能性が高いため現在の価格よりも下がる可能性もなくはないものの晴海フラッグ板状棟転売住戸の引き渡し待ち時間(登記の関係でファーストオーナー引き渡しの半年後、ざっくり2024年夏くらいになるでしょうか)も短くなっていること、そして晴海フラッグは表記上は2023年築のため築浅であること、さらに新築未入居であるというアドバンテージがあるため半年ほど前と異なり自信をもって『晴海フラッグの転売住戸ではなく周辺中古を今すぐ買うべき！』と言える状況ではなくなっています。

先に述べたように晴海フラッグの転売住戸でも割高な物件は掴むべきではないのですがpostしたような下記物件であれば私はGOしても良いのではないかと考えます。

画像出典：ホームズ

価格：8980万円　坪単価378万円
間取り：3LDK
専有面積：78.44㎡
所在階：5階

管理費(月額)25180円
修繕積立金(月額)11210円

※個人間売買のため直営販売と異なり部屋に対しての消費税はかからず修繕積立基金はファーストオーナー負担ですが仲介手数料がかかるため初期費用は直営販売で購入するより重たくなりがちです

新築時の価格は6750万円(坪単価284万円)ですから＋2000万円強です。

PARK VILLAGEのD棟南向きのためPARK VILLAGEのE棟(16階建て)、その先のSEA VILLAGEのA棟(18階建て)が被ってはくるものの晴海ふ頭(再整備されます)からのオーシャンビューが楽しめるためけして苦しい条件というわけではありません。

画像出典：晴海フラッグ公式HP

画像出典：ホームズ

室内スペックは高いですし、各階ごみ置場もありますしこれでもかと共用施設が充実しています。当初は高いと言われた管理費も今見るとそこまで高く見えないでしょう。

間取りに関しても80㎡弱の3LDKですから好みはあれど3人家族であれば窮屈に感じない方が多いことでしょう。

画像出典：晴海フラッグ公式HP

35年のフルローンで購入した場合は管理費と修繕積立金合わせて月額約265000円です。

HARUMI FLAG PORT VILLAGE(賃貸街区)では265000円出して借りれる部屋の広さは60㎡ほどです。分譲棟の賃料がどのくらいで動くかはわかりませんが賃貸棟の賃料水準で計算すると利回り4.5%～5％となるため悪くない水準でしょう。賃貸棟はディスポーザーも各階ごみ置場もないため全体のスペックとしては分譲棟が上となります。

晴海フラッグは駅から遠いマンションのため長い目で見ると少し価格が高くとも眺望などがスペシャルな部屋を購入しておいた方が満足度はもちろんリセールバリューにも期待がしやすいとは思うもののそれらの転売住戸は当たり前のように億越えです。それで決まるかはさておき棚に並んでいる商品はそれが現実です。

そんな中で上記のお部屋はスペシャルでないなりに価格を抑えた転売価格です。晴海フラッグで一番買ってはいけないのはスペシャルでないのにスペシャル高い価格の部屋です。上記はそうではありません。

将来のことはわかりませんが一年後に振り返った際に上記お部屋は『買いの転売住戸だったね』となる可能性が高いと思います。もしもそうならなくとも今時点としてはとても良い選択だと思います。それくらい周辺相場や首都圏全体の相場が上昇してしまっています。

今のマーケットを知らない方からすれば『転売住戸をおすすめしているやばいマンション評論家がいる』と思うことでしょう。でも、今のマーケットを知っている方であれば『たしかに周辺の中古マンションや暴走気味の価格設定の近郊・郊外新築マンションを買うよりは良さそうな選択ですね』と思っていただけるはずです。

繰り返しになりますが将来のことなんてわかりません。コロナ禍へ突入した際も『これは全体的に値下がるかもしれないですね…だからこそ長く住む目線で今のベストを掴みましょう』と発信したくらいです。

実際に私もコロナ禍へ入ってまもなくしてマンションを購入しましたがここまで値上がるだなんて想像もできませんでした。でも、いつの時代もその時点でベストな選択をすることが一番大事なことです。仮にコロナ禍へ入ってまもなくして購入したマンションが値上がっていなかったとしてもなんら後悔はしていなかったでしょう。儲けるために買ったわけではないですから。

9000万円のご予算でできるだけ都心寄りでマイホームを手にしたいと考えている方は今回ご紹介した部屋を真剣検討されることおすすめいたします！

今時点で9000万円弱で購入できるマンションとしてはかなり条件が良いです。(今回ご紹介している出物以外にも数軒ですが現実的な価格設定の転売住戸があります)