グランドシティタワー月島　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはグランドシティタワー月島です！

［物件概要］

売主：住友不動産　東京建物　大和ハウス工業　首都圏不燃建築公社
設計：五洋建設・大建設計特定業務代行共同体
施工：五洋建設
価格：未定
専有面積：37.66㎡～91.25㎡（一部住戸の専有トランクルーム面積0.84㎡～2.32㎡を含む）　
総戸数：1285戸（非分譲住戸340戸、その他住戸30戸（※1）含む）、他店舗等25区画あり
規模：地上58階地下2階建て
交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩5分　都営大江戸線「勝どき」駅徒歩9分
所在地：東京都中央区月島三丁目
竣工予定：2026年4月下旬
引き渡し予定：2026年12月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の月島駅から徒歩5分、西仲通り商店街（もんじゃストリート）沿いとなります。都営大江戸線の勝どき駅との間くらいですので大門方面へ向かう際は勝どき駅から乗車してしまったほうが楽かもしれません。都営バスも充実しているエリアですから月島三丁目停留所や勝どき駅側の停留所から東京駅等へダイレクトアクセスもできます。

エリア内比較すればけして駅に近くはない(ホームまでの距離を考えると余計に)ですがもんじゃストリートと隅田川の間というのは希少性がありますし楽しい道のりです。

また、月島と勝どきはタワーマンションが多く立ち並んでいるため中央区最高層という点は特別評価されるほどのポイントではないものの単体タワマンで総戸数1285戸ですから竣工すると目立つことは間違いない規模感です。

元々は土地が細かく分かれており住宅などがあったわけですが2012年築のTHEパームス月島ルナガーデンを除けば綺麗にまとめあげているというのはすごいことですよね。再開発実績が増えているエリアですから地権者の方にとってもイメージが湧きやすいことも影響していますでしょうか。

日常の買い物は西仲通りのダイエーへ徒歩3分、フジマートへ徒歩5分、月島と勝どきの文化堂へ徒歩8分と現在でも選択肢はあるほうですがグランドシティタワー月島の店舗区画にスーパーマーケットが入ってくれると便利になりますがどうでしょうか。(スーパーマーケット誘致計画はあり)

月島ですからもんじゃはもちろん飲食店も充実しています。ただ、あくまで私の肌感覚ですが私のようなチェーン店派よりかは個人店派のほうが楽しめるかな？と思います。(狭そうに見えて狭くはない隠れ家として有名な？サイゼリヤは閉店となります)

東京湾岸エリアはそれぞれキャラクターが異なる中で月島はファミリーファミリーしていないのがウリの一つ(子育てファミリーに合っていないという意味ではない)と言えるでしょう。豊洲と東雲、そして有明はどちらかといえば大きな商業施設が中心の街なわけで人によっては物足りないなんて話はよく聞くわけですがむしろそれがウリなわけで近い距離なのにそれぞれキャラクターが異なるというのが東京湾岸エリア全体の盛り上がりの要因なんだろうなぁ～という印象です。

ただ、私みたいなチェーン店派や大規模商業施設派でも絶対的都心距離を理由に月島や勝どきに住みつつ、お金を落とすのは銀座などの都心側もしくは反対側の豊洲や有明という生活パターンの人もいなくはないという点は隅田川を渡るだけで東京の中心へ～となる月島と勝どきのストロングポイントとも言えるでしょう。（自分が住む街とお金を落とす街を日常生活で異なるものとすることができるくらい隣町含めて発展しており交通アクセスが優れているということ）

通学校は月島第一小学校で徒歩6分、佃中学校で徒歩11分、月島区民センター(月島駅周辺としては駐車場代がお安いのでいつも助けられています)南側の月島第一児童公園、勝どき駅側の月島第二児童公園など公園も点在しています。

エリア柄ハザードマップでしっかりと色がつきます。

建設地は南東角と南西角を除いてすべて接道しており欠ける部分を除けば正方形の土地形状です。建物は東・南・西・北すべてに主開口部があるというのはごくごく一般的なタワマンと同じなわけですが隅田川方面を向く住戸を増やすべく八角形としています。これにより外観デザインとしてもよくあるタワマンの四角形と異なり横長な印象となります。

八角形の角となる住戸は直線ラインのダイレクトウィンドウとなりその部分に合わせて白いライン(コーナーフレーム)が頭頂部まで伸びていくのがかっこいいですし、バルコニーラインも八角形に合わせて斜めにしていたりと強めの装飾はないながらもどこから見ても美しい外観デザインです。

外から見てもわからないのですが今作は中心部でウエスト棟とイースト棟に分かれています。31階以上は緊急時を除いて行き来することはできず、購入する棟によって利用するエレベーターホールもメールコーナーも各階ごみ置場も異なるものになります。どちらの棟を買ったから便利不便ということはないため購入したい部屋で自然と棟が決まるイメージです。30階まではどちらのエレベーターも使えますし各階ごみ置場も二ヵ所ありますが1階のメールコーナーが左右にしっかりと分かれているため自然と使うエレベーターは決まってくる動線となります。(31階以上を選んだ～といって特別不便になるわけではない)

31階以上からは中央のタワーパーキングが完全に途切れるためその間を通り抜けできなくすることで内廊下タワマンでありながらも共用廊下側の部屋に窓があるプランが設定されます。

共用施設としては2階にテレワークラウンジとキッズルーム、3階にゲストルーム4部屋、30階の北西角にビューラウンジ・パーティールームがありその階は棟ごとの行き来ができるようになっています。月島最大級にしてはシンプルな共用施設ですが物件周りに商業施設が充実していますし、そもそもすみふ物件として考えればこんなものでしょうか。(もちろん管理費次第で印象は大きく変わります)

エントランスホールは一目見て「すみふ物件だ！」と分かるような二層吹き抜けの広々した空間となっており出入口周り含めてガラス窓を多用することで外周部へ見せつけているのはなんだかすみふらしさを感じられてほっこりとしました。エントランスホールの柱をガラスで囲っているのもかっこいいですよね～！バルコニー隣戸境の隔て板はしっかりとスラブtoスラブです。

外観はザ・すみふ！というほどの尖りはないですが住友不動産のシェア率が高いため全体として見れば物件名の通り住友不動産色の強いマンションとなります。

今作の面白いところは駅ともんじゃストリート寄りの南側に独立した2階建ての店舗棟と住戸棟の下駄に店舗区画を配するためその見せつけるエントランスホールは駅とは反対側の敷地北側(建物が斜めっているので正確には北東側)となります。その店舗区画の内下駄部分は広めの面積ですからそこにスーパーマーケットが入ってくれるとより便利になりますね。

店舗区画は別棟も下駄部分も2階まであり1階部分は広場(コミュニティストリート)、2階部分でも渡り廊下とコリドーで繋がっており敷地内だけでなくもんじゃストリートと連続性のある空間としています。2階部分には保育所が入ります。

コミュニティストリートは木調格子を多用したおしゃれな空間で植栽＆ライティングも豊かですからとくに夜は思わず吸い込まれていくような店舗区画となるためお店が開業すると賑わいある通りとなりそうです。それもあってグランドエントランスホールは逆側へ配しているということになります。(電車の動いていない深夜帯にどんちゃん騒ぎになる通りではないですが終電の少し前くらいまでは営業しているお店も多いためそれなりにわちゃわちゃしていることが多い印象を受けます)

2階部分のコリドーからは住戸棟下駄部分のフォレストパークを経由して接道向かいのB-1街区へ繋がります。このフォレストパークはその名の通り植栽豊かでベンチもあるためランチタイムに利用する方もいそうでしょうか。つきしまFARMもできるためそちらも人気がでそうです。

接道向かいにはB-1街区とB-2街区という別棟がありB-2街区は賃貸マンション、B-1街区は中央区の建物(シニア向け施設)となり全体竣工をした後はB-1街区の3階に遊具も置かれる広場ができそちらを経由して隅田川テラスと行き来できるようになります(階段とスロープ、建物にはエレベーターあり。イメージしやすいのはブリリアウェリス月島横の月島三丁目児童遊園)。

1階部分に車寄せはないのですが今作は高価格帯マンションに相応しく地下駐車場となっておりどちらの棟にもコーチエントランスがあるなど車好きからすれば納得の空間と言えるものに仕上がってくることでしょう。

タワーパーキングが主ですがサイズ感もすみふらしくしっかりとしたものとなっているため多くの車が駐車可能となっています。

計画としてはミドルルーフ192台、ハイルーフ168台とすべてミドルルーフ以上となります。

全長5300mm×全幅2000mm×タイヤ外幅1940mm×全高1800mm/2050mm×最低地上高110mm×重量2300kg/2500kg　計360台

料金は未定ですが35000円前後になるのかな？という駐車場代相場です。

設置率は30％弱…少ないですよね…あえて乗らない方は当然いるにしても経済的に車を持つのが難しいという方が購入するような価格帯のマンションではないですからね…今作も地権者向けの狭めの部屋もありますけどもそういった部屋がもっともっと多かったパークタワー勝どきでさえも設置率約30％に対して約65％の申し込みがあったくらいですし、ブランズタワー豊洲も駐車場385台（設置率約33%）に対して1台目希望者が約520組いたくらいですからね…

抽選方式のため敷地内駐車場マストの方にとっては厳しい戦いになることを理解した上で購入することになるでしょう。

駐輪場も地下1階でウォークスルーの専用エレベーター2基ありです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

【ウエスト】

N75A´タイプ　3LDK　76.37㎡　北向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　16300万円台　坪単価705万円
49階　17000万円台　坪単価735万円

W75Atrタイプ　3LDK　78.52㎡　西向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

37階　17500万円　坪単価736万円
49階　18300万円　坪単価770万円

W75Btrタイプ　3LDK　78.98㎡　西向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　17500万円　坪単価732万円
49階　18300万円　坪単価766万円

W80Atrタイプ　3LDK　83.74㎡　南西角

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

49階　22000万円台　坪単価868万円

S55Aタイプ　2LDK　55.82㎡　南向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　10900万円台　坪単価645万円
49階　11300万円台　坪単価669万円

S55Bタイプ　2LDK　56.86㎡　南向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　10900万円台　坪単価633万円
49階　11300万円台　坪単価657万円

S70Atrタイプ　3LDK　72.10㎡　南向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　14300万円台　坪単価655万円
49階　15000万円台　坪単価687万円

【イースト】

S70A´trタイプ　3LDK　72.10㎡　南向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　14300万円台　坪単価655万円
49階　15000万円台　坪単価687万円

E90Atrタイプ　3LDK　91.25㎡　北東角

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

49階　24000万円台　坪単価869万円

N75Aタイプ　3LDK　76.37㎡　北向き

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

39階　16300万円台　坪単価705万円
49階　17000万円台　坪単価735万円

平均坪単価は約730万円です。

今春の動画で「平均坪単価700万円いかないでほしいですね～」とお話ししましたがすみふですから晴海フラッグやパークタワー勝どきのようにみんなが欲しいと思うような価格で売り出してくれるはずもなく…あくまで社内検討価格、そして条件良い高層階から売り出し予定ではあるものの700万円をしっかりと越えてきました。

ただ、眺望が劣る南向きは坪単価630万円もあるなど「グランドシティタワー月島に住めるなら条件劣る部屋だろうとなんとか購入したい」という方にとっては嬉しい価格のメリハリとなっています。

マンション内で条件良いのは西向きと北向きです。

西向きは隅田川からの築地市場跡地～浜離宮～ビル群～東京タワー(いずれは隠れるとは思いますがこれがなくなっても十分良い眺望)です。西の陽ざしは気になる（LOW-Eガラスではあります）もののスペシャルな眺望となります。

北向きは隅田川からのビル群～東京スカイツリー(高層階だと足元付近も見えそうです)となるため西向きと北向きは朝から晩まで24時間素敵な眺望を楽しむことができます。ここは西向きの暑さ（まぶしさ）がOKなら西向き、それが嫌なら北向きという選び方になるでしょうか。

南側は有料老人ホームのサンシティ銀座east（32階建て高さ119m）がすでにあり、後発分譲タワーマンションとなる予定の月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（48階建て高さ約182m・総戸数744戸・2027年度竣工予定・三井/野村/大成）の建設も進んでいくため100m以上離れるとはいえそれなりに気になってはくるでしょう。

今作は高さ190mあるためできる限り上階（第一期販売予定の中なら49階）を選んだり、できるだけ西側を選ぶことで空が近くなったり視界が開けたりはしますが西向きと北側ほどのアドバンテージはないため単価は抑え目となっています。とはいえドン被りというほど離隔がないわけではない（約130m～150m離れています）ですし、勝どきエリアのタワマン含めて高層建築物ビューのため夜景は綺麗でしょう。

間取りに関しては同時期供給の同ブランド物件のグランドシティタワー池袋と比べると劣ってきますね。シンプルに中住戸のスパンが物足りない印象です。角住戸は斜めリビングとなりますがダイレクトウィンドウが豊かなため眺望をより楽しむことができます。

いつも通り眺望条件の良い高層階(今作は30～40階台)から供給スタートとなるようです。一方で50階から最上階のほとんどは完成後の販売を予定(もんげー価格でしょうね…)、低層階は次期以降販売となるため言わずもがなではあるのですが「今買える人は第一期で買うべき(最上階などを狙う人を除く)」ということになります。低層階だから劇的に安く売りだすとは限らないどころか場合によっては高層階と同じ価格もしくはそれ以上になる可能性もあるということです。もしそうならず高層階よりお安い価格で販売されたとしてもそれが普通なわけですから第一期で購入したことでの後悔は考えにくいでしょう。(低層階から販売だと逆転現象が怖いですが高層階から販売のため逆転現象はあり得ない)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面・トイレ天板天然石、リビング天カセ(2LDK～)、洋室床暖房(ゼッチマンションです)、玄関『両面』電子錠、玄関前カメラ付きインターホンなどエリア内比較としては違和感ないのですが「グランドシティタワー」を謳うならもう少し華（例えば全室天カセ、全熱交換など）があるとより嬉しい印象は受けます。（スペックが高いか低いかで言えば高いです）

構造は二重床・二重天井、基本天井高は約2600mmと高いですがサッシ高は2100mmちょいと一般的です。構造は制振です。

全熱交換器はないですが一種換気のため壁ポコがなく室内壁がスッキリします。

周辺相場を確認しましょう！

・キャピタルゲートプレイス　2015年築　月島1　月島駅徒歩1分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約600万円

動き一例　約63㎡　新築時6400万円台　中古時12500万円台

・ミッドタワーグランド　2020年築　月島1　月島駅徒歩2分　新築時の坪単価約425万円　現在の坪単価約580万円

動き一例　約69㎡　新築時8300万円台　中古時13200万円台

・パークタワー勝どきサウス　2023年築　勝どき4　勝どき駅徒歩2分　新築時の坪単価約490万円　現在の坪単価約680万円

動き一例　約72㎡　新築時9700万円台　中古時14800万円台　※中古時＝新築未入居

上記相場からグランドシティタワー月島が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

W75Btrタイプ　3LDK　78.98㎡　39階　17500万円　→　16800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

ミッドタワーグランドとキャピタルゲートプレイスの賃料相場としては㎡単価5700円前後（部屋により大きく異なりますがざっくり平均値）のため仮に同水準だとするのであれば利回り計算すると3％ほどです。

すでにお車をお持ちで敷地内駐車場がマストという方はキャピタルゲートプレイスであればサイズ次第ですが空きがあります。ミッドタワーグランドは空き無しのため入居時点での確保は難しいですし、パークタワー勝どきに関しては新築時に確保していないとかなりのかなり確保が難しくなりそう（とくにサイズ条件が良いミッド）です。

維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて㎡単価550円くらいで調整中とのことでした。24時間有人管理、コンシェルジュサービス、内廊下、各階ごみ置場などサービス面は充実しているため納得度は高いでしょうし、そもそも管理費を強く気にする層がターゲットではないためそのくらいでおさまるのであればむしろコストパフォーマンス良いと感じる方が多いのではないでしょうか。

エレベーターはウエスト棟とイースト棟共に

3階～35階　3基　分速180m
36階～58階　3基　分速210m

非常用は1基づつで各階ごみ置場近くにあるためごみ回収時は裏側で作業してくれます。1基あたりの戸数に対してはゆとりがあるわけでもなくゆとりがないわけでもなくごくごく普通という印象です。すべてのエレベーターが地下階直通なのは嬉しいところです。グランドシティタワー月島やパークタワー勝どきみたく全基地下直通のマンションでないと車乗りにとっては不便ですからね…近場の最新物件ですと晴海フラッグスカイデュオは全基地下直通にはなっていなかったです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・キャピタルゲートプレイス　総戸数702戸　管理費㎡単価月額約337円

・ミッドタワーグランド　総戸数503戸　管理費㎡単価月額約333円

・パークタワー勝どきミッド/サウス　総戸数2786戸　管理費㎡単価月額約350円

勝鬨橋から建設地を望む

【住むレーション】

［有楽町線］

月島　8:00発
新富町　8:01着
銀座一丁目　8:03着
有楽町　8:05着
桜田門　8:07着
永田町　8:09着
麹町　8:11着
市ヶ谷　8:13着
飯田橋　8:15着
江戸川橋　8:18着
護国寺　8:20着
東池袋　8:23着
池袋　8:25着

月島　8:01発
豊洲　8:04着
辰巳　8:06着
新木場　8:09着

［都営バス］

月島三丁目　7:51発
亀島橋　7:59着
東京駅八重洲口　8:09着

※勝どき駅前停留所(徒歩8分)のほうが運行系統と運行本数が充実しています

［大江戸線］

勝どき　7:03発
築地市場　7:05着
汐留　7:08着
大門　7:10着
赤羽橋　7:13着
麻布十番　7:15着
六本木　7:17着
青山一丁目　7:20着
国立競技場　7:23着
代々木　7:26着
新宿　7:27着
都庁前　7:30着

月島　8:04発
門前仲町　8:06着
清澄白河　8:08着
森下　8:10着
両国　8:12着
蔵前　8:15着
新御徒町　8:17着
上野御徒町　8:18着
本郷三丁目　8:21着
春日　8:22着

遅めのランチはららぽーと豊洲のピエトロでたことポテトのブラックオリーブソースパスタ！！ pic.twitter.com/dmeW1OeOqt

— マンションマニア (@mansionmania) August 21, 2023

【総評】

グランドシティタワー月島と同じくらいもしくは少しお安い価格で月島駅と勝どき駅の駅前（もしくは駅直結）タワーマンションが購入できてしまうこと、そしてリバーサイドのタワマンという希少性をどう考えるかで大きく評価が変わってくる物件となります。

人によっては「これなら中古（もしくは新築未入居）でより駅に近い物件を選ぶ」となりますし、「いやいや、引き渡しまでの待ち時間が長くとも気持ちよく新築でしょう」「駅距離よりもリバーサイドに価値を感じる」となる方もいるでしょう。ただ、一次取得者ではない買い替え組からすれば引き渡しまでの待ち時間がネックになりにくいですし、湾岸エリアでポジションセットされている方であれば含み益もあるため少々尖った価格にも対応しやすいため一次取得者よりも買いやすさがあるでしょう。

また、都心部で条件良いマンションを購入しようとすれば坪単価1000万円という世界に入っているためその都心部と同じ予算で広い部屋が欲しい方のニーズにも応えてくれる存在となるでしょう。湾岸部でも有楽町線と大江戸線が交差する便利な鉄道事情ですし、月島エリアのイメージが良いという方も多いでしょうから都心派の方からすれば湾岸エリアの中でもとっつきやすさがある街でしょう。

個人的にはグランドシティタワー月島で部屋選びをするとなれば迷わず「スペシャルな眺望を買う」という選択をします。西向きと北向きはこの立地だからこそのスペシャルな眺望はグランドシティタワー月島を選んだからこそ得られる満足度の高さですし、いつかのリセール時にも検討者にとって好印象となるポイントです。でも売りたくないほどスペシャルな眺望だからこその満足度の高さであると。だからこそワイドスパンでお願いしたかったところですが…

とはいえ南向きはしっかりと価格を抑えていますのでリバービューにこだわらない方にとっては南向きのほうがコストパフォーマンス良いと感じることでしょう。

動画もご覧ください！

■グランドシティタワー月島　建設地周辺レポート(2023/08/22)