今回ご紹介するのはザ・パークハウス麹町テラスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:村本建設
価格:未定
専有面積:33.72㎡~57.44㎡
総戸数:35戸(募集対象外住戸3戸含む)
規模:11階建て ※建築基準法上は地上9階地下2階建て

交通:
東京メトロ有楽町線「麹町」駅(3番出口:利用可能時間/始発~23:00)徒歩3分
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(エレベーター口:利用可能時間/6:00~23:00)徒歩4分、同駅(3a出口)徒歩5分
JR中央線快速・中央総武緩行線「四ツ谷」駅(麹町口)徒歩11分
東京メトロ南北線・丸ノ内線「四ツ谷」駅(1番出口)徒歩13分

所在地:東京都千代田区麹町3丁目
竣工予定:2022年11月中旬

駐車場:平置2台(内1台は身障者用)
自転車置場:40台(平置4台、2段ラック式下部スライド式36台)
トランクルーム:35区画
戸別宅配ボックス:35区画

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

有楽町線の麹町駅エレベーター口(ザ・千代田麹町タワーの1階)から信号なしの徒歩3分(3番出口だと信号渡りますが同じく徒歩3分)、若干の勾配はありますが日テレ通りからすぐに麹町学園通りに入りそこから中へ入ってすぐですから都心駅近ながらも静かな住環境となります。元々は民家がありました。(用途地域は第二種住居・商業・文教)

麹町学園女子の校舎と体育館(本校舎の地下に体育館と温水プールなどがあるためメインの体育館ではありません)、グラウンドと隣り合うこととなりますから時間帯によっては学生さんの声も聞こえるでしょうけども通りにも面していない(それゆえ接道は東側の細い道のみ)こともあり建設地へ訪れると駅前とは180°異なる静けさを感じました。(しっかし麹町学園はめっちゃいいお土地にありますね…)

半蔵門線の半蔵門駅までも麹町学園通りへ出てフラットな道のりで徒歩4分ですから2路線の駅近となります。JR中央快速線、総武緩行線、南北線、丸ノ内線の四ツ谷駅も徒歩11分~徒歩13分、電線が地中化されて歩道も整備された新宿通り(麹町大通り)を歩くだけですから駅近とは言えない距離ですが徒歩でも日常使い可能です。(この単価のマンション買う方だと四ツ谷駅からの距離間でもお財布気にせずタクシーですかね。笑。接道は狭いですが。)

建設地はエリア内において高級住宅街とは言えない立地ではありますが足回りの良さと静けさを両立させたい方には魅力に感じることでしょう。(エリア内で高級住宅街を求める方は見向きもしないと思います)

上記3駅からそれほどの勾配なしではあるのですが今作はいわゆる崖上立地(エントランス側)となります。崖下は一番町郵便局の通りとなっており通り沿いには10階建て前後相当の建物が立ち並んでいます。(崖下ではザ・パークハウス千代田麹町レジデンスが建設中)

東向きと西向きのサンドイッチ型で内廊下ながらも全戸角住戸、エントランスは崖上ですが崖下も絡んでくる土地のためエントランスは3階表記となります。崖下側(西向き)のみ1階と2階に住戸があり接道側(東向き)はエントランス上の4階から住戸となります。2階には全世帯分のトランクルーム(こちらはレジデンスにはなし)が設置されます。

細い接道にしか面していないものの建物をセットバックして車寄せを設けて植栽も豊かに、アプローチは接道ぎりぎりまで庇を設けて斜めにつくられた柱が支える素敵なものとなっています。(この戸数にしてはめちゃ贅沢ですね~個人的に車寄せあるのって好きなんですよね~ここはテラス検討者が惚れるポイントかと)

全体的には白基調なのですが先のアプローチ庇はベージュ系のでこぼこタイル、バルコニー上部は木目調、窓枠は黒系とするなど単調ではありません。1フロア4個のスクエア型の建物と合うようにマリオンもスクエア型としているのに対してエントランス階は横にアプローチが伸びているのがたまらなく美しいですね。このアプローチが伸びていることで総戸数以上の存在感が出そうです。

エントランスホールは戸数なりの広さではあるものの大窓から自然光が入り植栽を望めますし、ピロティを設けているため奥行きを感じられそうです。ただ、共用部の充実を得たいのであればレジデンスのほうが合ってきます。あちらはコミュニティラウンジと個別のワーキングスペース完備となります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

1LDK:33.72㎡~57.44㎡ 23戸
2LDK:55.13㎡~57.44㎡ 9戸
3LDK:0戸

Aタイプ 1LDK 33.72㎡
11階 7600万円台 坪単価745万円

Bタイプ 1LDK 36.12㎡

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

5階 6700万円台 坪単価613万円
7階 7100万円台 坪単価649万円
9階 7300万円台 坪単価668万円

Cタイプ 1LDK 41.53㎡

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

5階 7800万円台 坪単価620万円
7階 8500万円台 坪単価676万円
9階 8800万円台 坪単価700万円

Dタイプ 1LDK 42.55㎡

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

5階 8000万円台 坪単価621万円
9階 9200万円台 坪単価714万円

Eタイプ 1LDK 45.12㎡
1階 7500万円台 坪単価549万円
2階 7700万円台 坪単価564万円

Fタイプ 2LDK 55.23㎡
11階 12600万円台 坪単価754万円

Gタイプ 2LDK 55.68㎡

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

5階 10800万円台 坪単価641万円
9階 12200万円台 坪単価724万円

Hタイプ 2LDK 57.44㎡

画像出典:ザ・パークハウス麹町テラス公式HP

1階 9700万円台 坪単価558万円
2階 9900万円台 坪単価569万円

平均坪単価は約650万円です。

3LDKがないため3LDK希望の方はレジデンス検討となります。2LDKはどちらにもあるのですがレジデンスの2LDKは68㎡からと広いため55㎡ほどの2LDK希望であればテラスとなります。1LDKはどちらにもあるため迷いますね。どちらも気に入ったパーセンテージが同率であるならば「子育てファミリー層が同じ建物内にいるのは好まない=テラス」「子育てファミリー層が同じ建物内にいても気にしない=レジデンス」という選択でも良いかと思います。

西向きは低層階と高層階で条件変わるため階数による価格差が大きいようです。東向きは目の前が麹町学園のグラウンド(屋上にあるため接道よりかは上です)、その先も麹町小学校のグラウンドのため低層階でも眺望がつまってこないため階数による価格差は少ないようです。ただ、南の窓をもつ住戸は上層階だと麹町学園の体育館だけでなく麹町学園通りの建物も抜けてくるため階数による価格差が大きくなっています。

全体的に柱の食い込みは気になるのですが1LDKだとDタイプがしっかりと柱を外に出せており洋室のウォールドア(完全ハイタイプ)を開放すると広々1Rになるなど使い勝手よさそうで人気出るでしょうね~。1LDKの間取りを見ていてDタイプは一瞬見ただけで「おっ!いいね!」となりました。コンロが三ツ口になるのも◎です。

2LDKはFタイプの間取りが綺麗ですね(11階の1部屋しかありません)。南からの採光も得たいならGタイプが合ってきます。行灯部屋0は全部屋角住戸が活きています。

設備仕様としてはディスポーザーがありません(レジデンスには付いています)。食器棚、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナなどスペック低いわけではないですが玄関前カメラ付きインターホンなしなど単価からすると物足りないと感じる部分も多かったです。

各階に個別宅配ボックスが設置されます(レジデンスにもあり)。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mmです。

周辺売買相場を確認しましょう!

・パークハウス麹町プレイス 2011年築 麹町4 麴町駅徒歩2分 新築時の坪単価約460万円 現在の坪単価約575万円

・麹町パークハウス 2011年築 麹町4 麴町駅徒歩2分 新築時の坪単価約495万円 直近売り出し事例なし

・プレミスト麹町 2015年築 麹町4 麴町駅徒歩2分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約570万円

・ザ・パークハウス千代田麹町 2017年築 四ツ谷駅徒歩2分 新築時の坪単価約615万円 直近売り出し事例なし

・ザ・千代田麹町タワー 2019年築 麹町3 麴町駅徒歩1分 新築時の坪単価約755万円 現在の坪単価約645万円(※)

※個別で見れば大きく値上がりしています

~一例~

41.08㎡ 新築時7000万円台 中古時7800万円台
60.33㎡ 新築時10200万円台 中古時13000万円台

周辺賃貸相場を確認しましょう!

・プレミスト麹町 ㎡単価約5200円(54.03㎡)
・プレミスト麹町 ㎡単価約4850円(70.17㎡)

・ザ・パークハウス千代田麹町 ㎡単価約6350円(80.35㎡)

・ザ・千代田麹町タワー ㎡単価約6300円(41.08㎡)
・ザ・千代田麹町タワー ㎡単価約6150円(53.37㎡)

上記相場からザ・パークハウス麹町テラスの将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK 41.53㎡ 5階 7800万円台(新築時) → 7180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は車寄せ付近に屋内平置き1台と屋外平置き1台、設置率約5%です。どちらも接道から見える(とくに屋外区画)ためどんな車が止まるかで見た目の印象も変わってきますね。(平置き駐車場が外部からも目立つ場所にある際にはそこに止まる車で印象が大きく変わるものです)

駐輪場は屋外で設置率約114%です。

維持費は未定でした。巡回管理となります。

建設地

【住むレーション】

[有楽町線]

麹町 8:02発
市ヶ谷 8:04着
飯田橋 8:06着
江戸川橋 8:09着
護国寺 8:11着
東池袋 8:13着
池袋 8:16着

麹町 8:01発
永田町 8:02着
桜田門 8:05着
有楽町 8:07着
銀座一丁目 8:09着
新富町 8:11着
月島 8:14着
豊洲 8:16着
辰巳 8:19着
新木場 8:22着

[半蔵門線]

半蔵門 8:01発
九段下 8:03着
神保町 8:05着
大手町 8:08着
三越前 8:10着
水天宮前 8:13着
清澄白河 8:16着
住吉 8:19着
錦糸町 8:22着
押上 8:25着

半蔵門 8:01発
永田町 8:03着
青山一丁目 8:05着
表参道 8:08着
渋谷 8:10着

[中央快速線]

四ツ谷 8:01発
新宿 8:06着

四ツ谷 8:02発
御茶ノ水 8:07着
神田 8:09着
東京 8:11着

新宿通り沿いのココスナカムラへ徒歩3分、一番町のマルエツプチへ徒歩6分、ドラッグストアも点在していますし、東京ガーデンテラス紀尾井町へ徒歩10分、アトレ四谷やコモレ(ライフ)も10分ちょっとと都心でありながらも日常の買い物を徒歩圏内で済ますことができます。

テラスを好む方にはあまり関係ないかとは思いますが麹町小学校へ徒歩2分、麹町中学校(選択制)へ徒歩9分と学校も近いです。

【総評】

40㎡超え住戸も多いですから年収1000万円超のシングル層による実需検討にもマッチしてきます。一概には言えないもののシングル層であれば高級住宅街よりも足回りの良さを重視しがちの中で山手線のど真ん中と言える麴町駅徒歩3分、半蔵門駅徒歩4分となれば魅力に感じる方も多いでしょう。もちろんタクシー利用や自転車移動も便利です。

外観デザインはオールシングル向けとは思えぬものとなりますし、各階に専用宅配ボックスがあるなど高いお金を払う価値は立地以外にもあるでしょう。

ただ、30㎡や40㎡でももっともっと広い部屋があり戸数も多いマンションの中の狭い部屋のほうが共用部の充実や維持費の負担軽減など得られるものが多いですから「マンション内に子育てファミリーがいない(絶対とは言えませんがまぁ買わないでしょう)」ということにどれだけ価値を感じられるかで大きく評価が分かれるところでしょう。

都心の学校に通う子供のために借りるよりかは買ってしまうというニーズも大きいことでしょう。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス麹町テラス 建設地周辺レポート

■ザ・パークハウス麹町テラス・ザ・パークハウス麹町レジデンス モデルルーム見学後のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください

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