今回ご紹介するのはシティハウス南大塚レジデンスです!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:5600万円~10300万円
専有面積:37.24㎡~67.25㎡
総戸数:72戸(非分譲住戸10戸を含む)その他 店舗1区画、事務所6区画
規模:14階建て

交通:
JR山手線「大塚」駅徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩5分

所在地:東京都豊島区南大塚三丁目
竣工予定:2021年12月中旬(記事公開時点での入居予定日は2022年5月下旬)

駐車場:16台(月額)29000円~35000円 
自転車置場:72台(月額)200円~1500円

管理費(月額)14125円~24355円 
修繕積立金(月額)3770円~6810円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

山手線の大塚駅から丸ノ内線の新大塚駅方向へ歩いて徒歩3分、信号なしということで徒歩分数以上に近く感じます。丸ノ内線の新大塚駅も一直線で信号は1ヵ所のみの徒歩5分ですから丸ノ内線で大手町駅等へ通勤される方にとっても便利な立地です。山手線の大塚駅ホームからも建設地を望むことができます。

山手線の内側に入っているという点はプラウドタワー東池袋ステーションアリーナやルフォン ザ・タワー大塚と同じではありますが丸ノ内線利用者にとってはここ最近の同エリア内の出物としてはかなり魅力に感じることでしょう。

シティハウス大塚、ステーションコート、南大塚、セントラルプレイスに続く住友物件ということでどれも時間をかけて販売するなど大塚エリアでは住友不動産が相場をコントロールしている感がすごいですね(笑)

土地形状はやや歪ですが三面接道です。バルコニー面は東と西になりますが東側のほうが南大塚通りに面しているため囲まれ感はありません。西側は接道が細く前の建物まで近い距離のため低層階だと気になりそうですね。南大塚通りはバス通りであったりはしますが北側からだと一旦一方通行になるなど道の大きさの割には交通量は多くないです。

外観デザインとしては出入り口付近のデザインウォールを二色交互にしつつ接道面を斜めにすることで吸い込まれていくような印象を受けるなど特徴的です。エントランスホール内も同じように木目調のデザインウォールを斜めとすることでエレベーターホールへ吸い込まれていくような印象とするなど素敵なものとなっています。バルコニー天井部が木目調となっているのも良い味付けとなっています。ただ、エントランスホール自体は二層吹き抜けではないですし、1階部分は事務所スペースとしてかなりの面積を取られてしまっているため億ションということを考慮すると物足りなさもあります。

1階部分が広く取れないことが影響してごみ置き場(前室あり)も2階になっています。ただ、西側のほうがグラウンドレベルが高くなっており、自転車は西側の2階部分から出入りすることとなりますし歩行者も通れますから2階でごみを捨てた後に外に出る際に必ず1階に向かう必要はないためごみ置き場が2階であることはそこまで気にならないかと思います。

共用廊下は外廊下となっていますがサンドイッチ型のため角住戸を除けば内廊下風となります。また、室外機はすべてバルコニー置きのため共用廊下が生活感でないのも良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 67.25㎡

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

12階 10300万円台 坪単価506万円

Cタイプ 1LDK+S 54.48㎡

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

4階 7700万円 坪単価467万円
6階 7700万円 坪単価467万円
13階 8000万円 坪単価485万円

Dタイプ 3LDK 64.41㎡

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

4階 8900万円 坪単価456万円
11階 9800万円 坪単価503万円

Fタイプ 1LDK 37.24㎡

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

8階 5600万円 坪単価497万円
12階 5900万円 坪単価523万円

Eタイプ 2LDK 54.23㎡

画像出典:シティハウス南大塚レジデンス公式HP

8階 7800万円 坪単価475万円
9階 7800万円 坪単価475万円
12階 8300万円 坪単価506万円

平均坪単価は約485万円です。

1階と2階には事務所(東京都鍼灸師会)と店舗(日本舞踊)が入り住戸は3階からとなります。

ルフォンザ・タワー大塚と似たような価格設定ではあるのですがルフォンはタワマンではありますし、シティハウスは田の字間取りであることを考慮すると住友らしい価格設定ですね…丸ノ内線の新大塚駅へはシティハウスのほうが近いですがルフォンは公園隣接という強みもありますし、一般的なタワマンと同じ価格というのはなかなかですね。

(プラウドタワー東池袋ステーションアリーナを購入された方おめでとうございます!としか…)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニーミニシンク、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど悪くはありません。億ションなりの設備仕様はないのですが廊下床タイル、クローゼット内面材合わせなど質感は良いです。1LDKはキッチンコンロが2口になりますがディスポーザーと食洗機は付いてきます。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2480mm~2500mm、下がり天井は少なめです。リビング横の洋室ウォールドアですが窓側(1枚目)だけでなく洗面室側(3枚目)も出入り箇所とできるのは家具配置をするうえでありがたいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・クレヴィア新大塚 2008年築 南大塚3 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約320万円

・ルジェンテ南大塚 2010年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約345万円

・ザ・タワーレジデンス大塚 2012年築 北大塚1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・ブランズ新大塚 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・ルフォン南大塚ザ・レジデンス 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約355万円

・ルフォンリブレ大塚アリーナ 2016年築 南大塚3 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約385万円

・ザ・グローベル南大塚 2018年築 南大塚3 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約415万円

・ルフォンザ・タワー大塚 2022年竣工予定 南大塚3 新築時の坪単価約490万円 新築販売中

上記相場からシティハウス南大塚レジデンスの将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 54.23㎡ 8階 7800万円(新築時) → 7000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き2台、機械式14台の計16台で設置率約22%、駐輪場は屋内で設置率約100%です。

管理費は㎡単価月額約370円前後、ディスポーザーありなので総戸数からすれば致し方ないですが内廊下だと嬉しかったでしょうか。ルフォンはディスポーザー×内廊下で㎡単価月額約331円ですからそちらと比べるとより割高には感じてしまいます。

【住むレーション】

[山手線]

大塚 8:00発
巣鴨 8:02着
駒込 8:04着
田端 8:06着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:14着
御徒町 8:16着
秋葉原 8:18着
神田 8:20着
東京 8:23着
有楽町 8:25着
新橋 8:27着
浜松町 8:29着
田町 8:32着
高輪ゲートウェイ 8:34着
品川 8:36着

大塚 8:02発
池袋 8:05着
目白 8:07着
高田馬場 8:09着
新大久保 8:12着
新宿 8:14着
代々木 8:16着
原宿 8:19着
渋谷 8:21着
恵比寿 8:24着
目黒 8:27着
五反田 8:29着
大崎 8:30着
品川 8:35着

[丸ノ内線]

新大塚 8:00発
茗荷谷 8:01着
後楽園 8:04着
本郷三丁目 8:06着
御茶ノ水 8:08着
淡路町 8:10着
大手町 8:12着
東京 8:14着
銀座 8:17着
霞ヶ関 8:19着
国会議事堂前 8:21着

[東京さくらトラム(都電荒川線)]

大塚駅前 8:02発
巣鴨新田 8:02着
庚申塚 8:03着
新庚申塚 8:04着
西ヶ原四丁目 8:07着
滝野川一丁目 8:08着
飛鳥山 8:09着
王子駅前 8:16着

大塚駅前 8:00発
向原 8:00着
東池袋四丁目 8:03着
都電雑司ヶ谷 8:04着
鬼子母神前 8:05着
学習院下 8:07着
面影橋 8:09着
早稲田 8:12着

丸ノ内線が日常使いできるのは便利ですよね~。歴史が長い地下鉄だけにホームも浅いですし、新大塚駅からだと大手町へ10分ちょっとという距離感ですから都心勤務の方には山手線だけでないというのは大きな強みと感じることでしょう。

首都高の出入口も近いため車での遠出も便利なエリアです。記事作成時点では駐車場を先着順にて確保可能でした。

日常の買い物としては大塚駅前のアトレヴィ(地下にスーパーマーケット)、スーパーシナダヤや商店街など徒歩圏内に複数の選択肢があります。

通学校は朋友小学校で徒歩10分、西巣鴨中学校で徒歩3分、周辺(とくに文京区)には私立も多いですから受験組にも魅力が大きいでしょう。少し歩けば大塚公園(文京区アドレス・ラジオ体操発祥の地)など公園も点在しています。

豊島区は待機児童0を継続中であったり学童クラブ(放課後授業)の充実など子育てファミリーにも魅力が大きいですよね。

大塚駅自体も駅前整備で広場が生まれ変わり、東京大塚のれん街(古民家リニューアル)や星野リゾートの出店などで盛り上がりを見せていますが東池袋のイケ・サンパーク(防災公園)も開園しましたし池袋駅周辺の開発も進むなど楽しみの多いエリアとなります。

【総評】

とても便利な立地ですし、非タワマンの一般的なマンションとはいえ外観は素敵ですし設備仕様も悪いものではないため住んでからの満足度が高いことはたしかでしょう。繰り返しになりますがとても便利な立地です。山手線の内側で山手線の駅へ徒歩3分、丸ノ内線の駅へ徒歩5分はかなりのかなり便利です。

ただ、価格が…ですね(笑)

住んで便利、中古でも評価される立地、ただ、坪単価500万円に近いスペックではないですよね~というものですから箱よりも日常の利便性を重視される方向けとなります。(坪単価500万円前後というものが相場から見て高いという意味ではなく、タワマンではないのだぞ!という意味です。)

まぁルフォンが販売を終える頃には相場が追いついている?!のかもしれないですし、そもそも住友不動産は相場を高めていくデベですから単体で見ればおかしいことではないのですがルフォンがありますからね…(ルフォンにとってこの物件はとてもありがたい存在でしょう)

タワマン嫌いでなければルフォンのほうがおすすめしやすい(もちろんステアリのほうが条件良かったですが完売)ことはたしかなのですがタワマンが苦手という方もいますし、何より大塚駅徒歩3分に加えて新大塚駅徒歩5分というのはとても強いのですよね。(ルフォンだと徒歩9分になってしまう)

山手線と丸ノ内線どちらもサクッと利用したいという多方面への足回りの良さ重視の方にはルフォンより合ってくることはたしかです。

動画もご覧ください!

■シティハウス南大塚レジデンス 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • 記事ありがとうございます!室外機が全てバルコニー置きとのことですが、例えばプランA,C,Dなどバルコニーから遠い共用廊下側の洋室であってもそうなのでしょうか?サービスバルコニーも無いので、どのように配管するかイメージが沸かず。。

    • まーる様

      マンションマニアです!

      先行配管としています。あとはマルチエアコンで室外機を少なくするということも考えられます。(マルチエアコンでないとどうにもできない物件とおまかせの物件があります)
      対応不可の機種もあるため詳しくは営業担当へお伺いいただければと思いますが全室のエアコン室外機がバルコニー置きということはたしかです!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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