パークタワー勝どきサウス　予定価格と間取り　お得感は薄れましたが他と比べると十分良い出物になりそう

今回ご紹介するのはパークタワー勝どきサウスです！

［物件概要］（パークタワー勝どきサウス第1期1次）＜予告広告＞

売主：三井不動産レジデンシャル　鹿島建設
施工：鹿島建設
価格：未定
専有面積：31.29㎡～156.66㎡（トランクルーム等除く）
総戸数：総戸数1665戸、販売総戸数1115戸、事業協力者住戸550戸
規模：地上58階地下3階建て
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩2分
所在地：東京都中央区勝どき4丁目
竣工予定：2023年8月下旬

駐車場：491台［タワーパーキング491台（電気自動車等用充電対応8台含む）］※他に来客用7台・荷捌き用4台、カーシェア用2台、管理用1台
駐輪場：2216台※他にレンタサイクル50台
バイク置場：56台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

パークタワー勝どきミッドに関しては63戸を残して一旦売り止めとなりました。当初の販売住戸よりも値上げしたにもかかわらず売り止め前の最終販売では平均倍率3倍以上となるほど「買えたらラッキー」状態でした。とはいえ残り63戸も供給していれば平均倍率が下がったわけで渋らず全戸出してほしかったですね。残り63戸はいくらで販売する気なのか…

とにかくパークタワー勝どきミッドに関しては購入できた方はおめでとうございますとしか言いようがないわけですがサウスに関してはどうなのか。予定価格が出ましたのでそちらを共有できればと思いますが簡単にミッドとサウスの違いにも触れたいと思います。

まず立地面ですがミッドは駅直結、サウスは非駅直結となります。歩く時間としては大きな差はないものの、駅直結ということが買う理由の一つになる方もいるでしょうからミッドのほうが強いことはたしかでしょう。ミッド購入者で「駅直結でないなら買わなかった」という方も少しはいるのかな？と思います。大江戸線で地下深いですし、改札まで距離あるとはいえ実質専用改札(ドゥ・トゥール側の方も使います)となればやはり魅力は大きいでしょう。マンション入る手前にコンビニができる予定なのも便利ですよね。

共用施設についてですがミッドとサウスは基本相互利用可能です。ミッドに関しては「サウスにお住まいの方がミッドの住戸階以上に来ることはない(友人宅訪問など除く)」というのがウリの一つになっていました。共用施設充実のタワマンあるあるですが住戸階に共用施設があるとそのマンション内にお住まいの方プラスαの方が行き来しますからエレベーター等がちょいとわちゃわちゃしがちなのですよね。ただ、ミッドは下駄に共用施設のため住戸階へ向かうのは住民だけというのは良い意味で大規模タワマンらしくない魅力でした。

サウスは53階と54階のルーフトップラウンジや53階のスカイデッキなど高層階にも共用施設が充実していますからミッドの方も住戸階以上の階へ行き来することとなります。それでもサウスの方はそのような高層階にある共用施設へダイレクトですし、もちろんミッド下駄の共用施設へは行き来するわけでお互い様ではあります。

眺望や採光に関しては住戸により異なりますし、建物形状も異なるため一概には言えないのですがパークタワー勝どき全体的に眺望と採光にめちゃくちゃ恵まれるという住戸は少なく、どちらかと言えば抜け感よりも借景(近くのタワマンやその先のビル等を望むこと自体は夜景が綺麗)ありきです。背の高さや規模感はサウスのほうがありますから完成すればミッドと合わせてかっこ良いものになるのでしょうね～。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［スーペリア］

基本天井高：3階～39階・41階～50階・52階～54階約2550mm　40階・51階約2700mm

参考・・・ミッドスーペリア基本天井高約2650mm

SN-57Dwタイプ　2LDK　57.45㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

29階　7500万円台　坪単価431万円
50階　8200万円台　坪単価471万円

SS-57Fseタイプ　2LDK　57.99㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　7500万円台　坪単価427万円
54階　8400万円台　坪単価478万円

SW-73Cn・73Cn’タイプ　3LDK　73.94㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　8800万円台　坪単価393万円
54階　9900万円台　坪単価442万円

SW-74Asタイプ　3LDK　74.43㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

31階　9100万円台　坪単価404万円
54階　10200万円台　坪単価453万円

SN-76Anタイプ　3LDK　76.32㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　10000万円台　坪単価433万円
50階　10900万円台　坪単価472万円

SS-77Aswタイプ　3LDK　77.58㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　9700万円台　坪単価413万円
53階　11000万円台　坪単価468万円

SS-77Bswタイプ　3LDK　77.58㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

39階　9900万円台　坪単価421万円
54階　11100万円台　坪単価473万円

SW-85Awタイプ　3LDK　85.85㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　11900万円台　坪単価458万円
54階　13500万円台　坪単価519万円

SW-88Asタイプ　3LDK　88.17㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

31階　11800万円台　坪単価442万円
54階　13000万円台　坪単価487万円

SS-94Bse·94Bse’タイプ　3LDK　94.95㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

27階　13800万円台　坪単価480万円
54階　15600万円台　坪単価543万円

スーペリアの平均坪単価は約455万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のスーペリア平均坪単価は約415万円

［エグゼクティブ］

基本天井高：55階～57階約2700mm

参考・・・ミッドエグゼクティブ基本天井高約2850mm

SS-84Bse·84Bse’タイプ　3LDK　84.06㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

55階　14600万円台　坪単価574万円
57階　15000万円台　坪単価589万円

SW-90Bw·90Bw’タイプ　3LDK　90.38㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

55階　16900万円台　坪単価618万円
57階　17300万円台　坪単価630万円

SW-92Hsタイプ　3LDK　92.97㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

55階　16700万円台　坪単価593万円
57階　17100万円台　坪単価608万円

SW-110Dw·110Dw’タイプ　3LDK　110.47㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

55階　21900万円台　坪単価655万円
57階　22300万円台　坪単価667万円

SS-111Bse·111Bse’タイプ　3LDK　111.94㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

55階　23100万円台　坪単価682万円
57階　23600万円台　坪単価696万円

エグゼクティブの平均坪単価は約630万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のエグゼクティブ平均坪単価は約500万円

［プレミアム］

基本天井高：58階約2950mm

参考・・・ミッドプレミアム基本天井高約3000mm(44階)、約3200mm(45階)

SW-93Enタイプ　3LDK　93.47㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　17100万円台　坪単価604万円

SW-117Bnタイプ　3LDK　117.26㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　25300万円台　坪単価713万円

SW-117Cwタイプ　3LDK　117.50㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　24800万円台　坪単価697万円

SW-144Aタイプ　3LDK　144.43㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　27200万円台　坪単価622万円

SS-148Aseタイプ　3LDK　148.26㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　35600万円台　坪単価793万円

SS-156Aseタイプ　3LDK　156.66㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

58階　37800万円台　坪単価797万円

プレミアムの平均坪単価は約705万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のプレミアム平均坪単価は約640万円

全体的に見ればミッドの第一期一次と比べるとグッと値上がりしているものの角やエグゼクティブ、プレミアムに単価を盛っているため一般的な住戸は坪単価400万円台前半もあったりと買いやすい総額帯もあります。

基本天井高がミッドより低いのが気になりました。ただ、柱をグッと外に出している(逆梁アウトフレームかな？)ため下がり天井が綺麗なものとなっています。一般的なタワマンの下がり天井と比べるとかなり美しい下がり天井なのですよね。ここは最近の新築タワマンと比べるとかなりのかなり強みになってくるでしょう。

ミッドもサッシ高は頑張っていましたがさらに高いと嬉しいのですがどうなるか！

※柱の位置をミッドと比べてみるとミッドは窓ラインに柱がきており、サウスはバルコニー手摺側に柱がきている

間取りはタイプにもよりますが全体的に見てもスパン取れていますしミッドと同じく間取りで検討を辞める方は少ないと思われます。(そもそも間取りの種類が多いので好みのものが見つかりやすい)

周辺相場を確認しましょう！

・ザ・東京タワーズ（THE TOKYO TOWERS）　2007年築　勝どき6　勝どき駅徒歩5分　58階建て　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約355万円(2020年9月時点では坪単価約315万円)

・勝どきザ・タワー　2016年築　勝どき5　勝どき駅徒歩6分　53階建て　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約400万円(2020年9月時点では坪単価約370万円)

周辺相場も上がっております…

～2021.6.1 22時追記～

賃料相場確認しましょう！

・勝どきザ・タワー　59.92㎡　高層階　月額290000円　㎡単価月額約4840円

・勝どきザ・タワー　70.01㎡　中層階　月額320000円　㎡単価月額約4570円

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

サウスのエレベーターについてです。

スカイズのようにトライアングル形状のエレベーターホールとなっています。(スカイズと違いエレベーターホール中央は広くないです)

・低層用1　2基　分速60m　13人乗り　停止階　B3～B1・1階～7階　基あたり約67戸

・低層用2　2基　分速150m　13人乗り　停止階　B3～B1・1階・2階・8階～17階　基あたり約184戸

・中層用1　3基　分速180m　13人乗り　停止階　B3～B1・1階・2階・18階～29階　基あたり約130戸

・中層用2　3基　分速210m　13人乗り　停止階　B3～B1・1階・2階・30階～40階　基あたり約108戸

・高層用1　3基　分速180m　13人乗り　停止階　B3～B1・1階・2階・41階～49階　基あたり約91戸

・高層用2　3基　分速210m　13人乗り(2基)・17人乗り(1基)　停止階　B3～B1・1階・2階・50階～58階　基あたり約59戸

※別途全階停止の非常用エレベーター1基あり(非常用は計2基ですが内1基は通常時高層2として運用)

低層階は狭い部屋が多いため1戸あたりの居住者は減るのですがミッドと同じく1基あたりの住戸数が重たい階数もあります。

下記はミッドのエレベーター設定です。

・低層用　4基　分速180m　13人乗り　停止階　B1～3階・8階～28階　基あたり約178戸

・高層用　5基　分速180m　13人乗り　停止階　B1～3階・8階・29階～45階　基あたり約82戸

ミッドの方がサウスの53階にある共用施設へ向かう際は高層用2を利用すると思われます。もちろん53階は住戸階へもう1セキュリティあるのですがエグゼクティブとプレミアムを購入する方からするとマイナス材料でしょうか。まぁ自分たちも行き来しやすいというメリットはありますが。それもあってか基あたりにゆとりをもたせてくれてはいます。

駐車場設置率は約30％、主にタワーパーキングであることや地下駐車場であることなどはミッドと大きな差はありませんがミッドのほうが車寄せが豪華なものでした。サウスはトライアングルエレベーターホールの影響でしわ寄せがきており、ゆとりのない地下駐車場となってしまっています。ただ、さすがにその苦しい地下駐車場では富裕層が買ってくれませんから地上部の車寄せはしっかりと造りこんできています。ホテルのような車寄せとなっており、地上部に車寄せのないミッドの方が羨むようなレベルでしょう。そのあたりはさすが三井レジ。デメリットをなにかしらでカバーしてくる技は三井レジうまいですからね～。(100点満点のマンションはないわけでデメリットをカバーできる何かを用意しているかはとても大事)

※アップされた図面を確認したところ車寄せはあるのですが待機できるスペースが少なく日常使いしにくそうでした…

ノーマルルーフ245台
ミドルルーフ110台
ハイルーフ136台

【住むレーション】

［大江戸線］

勝どき　8:03発
築地市場　8:05着
汐留　8:07着
大門　8:09着
赤羽橋　8:13着
麻布十番　8:15着
六本木　8:17着
青山一丁目　8:20着
国立競技場　8:22着
代々木　8:25着
新宿　8:27着
都庁前　8:29着

勝どき　8:01発
月島　8:02着
門前仲町　8:04着
清澄白河　8:07着
森下　8:09着
両国　8:11着
蔵前　8:14着
新御徒町　8:15着
上野御徒町　8:17着

［都営バス　直行02］

勝どき三丁目　8:03発
勝どき駅前　8:05着
月島三丁目　8:06着
亀島橋　8:14着
東京駅八重洲口　8:24着

［都営バス　都04］

勝どき三丁目　8:02発
勝どき駅前　8:03着
勝どき橋南詰　8:04着
築地六丁目　8:06着
築地三丁目　8:08着
築地　8:09着
銀座四丁目　8:12着
数寄屋橋　8:13着
東京駅丸の内南口　8:19着

［東京BRT］

勝どきBRT　7:47発
新橋　7:57着
虎ノ門ヒルズ　8:10着