ローレルタワールネ浜松町(ミナトフロントタワー)　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはローレルタワールネ浜松町です！

［物件概要］

売主：近鉄不動産　総合地所
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：25.05㎡〜140.55㎡
総戸数：227戸
規模：23階地下1階建て

交通：
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分
ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分
都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分
JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分
都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分

所在地：東京都港区海岸2丁目
竣工予定：2019年12月末日

駐車場：60台（敷地内機械式）
自転車置場：330台(２段ラック式・レンタサイクル8台含む）
バイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：ローレルタワールネ浜松町公式HP

生活感のない立地に生活感のないタワーマンション。かなり尖っています。

通常のタワーマンションであればメインエントランスから建物内に入るとコンシェルジュがいる豪華なラウンジを通ることが一般的です。優越感が主ですが住まう方の満足度向上に繋がりますから当然のこと。しかしローレルタワールネ浜松町は真逆。人と合わないような設計となっています。

まずメインエントランスを入るとエレベーターが2台あります。

スマートエレベーター：1階～6階停止
シャトルエレベーター：1階・6階停止

投資対象となりやすく、主にシングルの方が住まう30㎡前後のお部屋は2階から5階にまとめており、その方たちはスマートエレベーターを、6階以上に住まう方はスマートエレベーターもしくはシャトルエレベーターを使います。

ちょいと過激な言い方にはなりますが

「30㎡前後のお部屋に住まう君たちと我々はレベルが違うのだ！」

と？！(笑)

とはいえメインエントランスは一緒ですし、2階から5階に住まう方も6階までは行けます。

6階にコンシェルジュがいるラウンジがあるのですがそこを通らずして6階以上に行くエレベーターに乗り換えることができます。厳密には乗り換える際にコンシェルジュカウンターは視界に入りますが、ラウンジはまったく見えません。そして2階から5階に住まう方の鍵では6階より上には行けません。

6階部分にあるラウンジは約3部屋分のスペースと広く、通り道でないがゆえに人通りを気にすることなくソファに座って読書をしたり知人と話したりすることができるわけです。

ただこれもコストカットと言われればそれまでで他にスタディルームやパーティールームなどゆっくりできる共用施設がないからこそラウンジでまとめてしまったとも・・・。共用施設を求めない方も多くいるわけで、そもそもコミュニティ推しのマンションではありませんから個人的には尖っていて好きです。

豊洲、東雲、芝浦などコミュニティ推しのタワーマンションが多い中でそういった雰囲気は一切捨てて高級シティホテルという発想に。有明エリアにあるプロパストのマンションに近い雰囲気ですね。有明にあるプロパストマンションと違いローレルタワールネ浜松町にはラウンジ以外の共用施設がない分よりシティホテル感があります。

マンションギャラリーで見れるシアターに登場するのは外国人。しかも英語(笑)

字幕はありますがそれを見ないとチンプンカンプン。途中で目をつぶり字幕なしでどれだけ日本語に訳せるか試みたものの・・・結果は聞かないで。。。字幕も日本語吹き替えもなしで洋画を見れるような人でないとお断りとか？まぁそれは冗談としてグローバルだなぁ～と。めちゃかっこいい外国人男性とめちゃ美しい外国人女性が抱き合うシーンはなんとも照れ臭い。

実際に現地を見ると高速道路沿いで空気は悪く目の前にゆりかもめ＆倉庫で生活するイメージ湧かない～となるのですがそこを逆手にとって非日常で攻めてきているのを見ると今よりも何もなかった有明にプロパストがマンションを供給したときの売り方を見ているようで懐かしい。ただ価格はすでにアッパー状態で目に優しくはありません。

予定価格と間取りを共有いたします！

※1000万円単位のため坪単価は500万円で計算(6000万円台→6500万円)

［北・西角］

P-55B　2LDK　52.13㎡
15階　6000万円台　坪単価412万円

［北・東角］

P-80A　3LDK　76.56㎡
15階　10000万円台　坪単価453万円

［東方向］

P-55E　2LDK　53.68㎡

画像出典：ローレルタワールネ浜松町公式HP

15階　7000万円台　坪単価461万円

P-60B　2LDK　57.86㎡
15階　8000万円台　坪単価485万円

［南・東角］

S-60B　2LDK　58.64㎡
2階　6000万円台　坪単価366万円

モデルルームオープンから2日目に訪問したこともありざっくりとした予定価格、いや、もはや参考価格という状態だったためなんともですが平均坪単価としては435万円前後となりそうでしょうか。下記の富裕層フロアを足すと平均も上がりますが周辺相場を考えると「まぁそんなもんですかね」と言える価格設定となりそうです。

［エグゼクティブ］21階～23階　各フロアにオートロック扉が追加されるなど仕様が異なります

E-120A　東方向　3LDK　120.09㎡
21階　18000万円台　坪単価509万円

E-140B　西・北・東角　2LDK　140.55㎡

画像出典：ローレルタワールネ浜松町公式HP

21階　22000万円台　坪単価517万円

周辺のマンション相場を確認しましょう！

・クレストフォルム田町ベイサイドコート　1999年築　日の出駅徒歩5分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約235万円

・クレストフォルム田町ベイフロントスクエア　2000年築　日の出駅徒歩4分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約220万円

・ベイサイドステージ東京　2001年築　日の出駅徒歩2分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約250万円

・グローバルフロントタワー　2015年築　日の出駅徒歩8分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約405万円

・ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス　2016年築　日の出駅徒歩2分　新築時の坪単価約335万円　直近事例なし

先ほど予定価格について「まぁそんなもんですかね」といった理由としては上記のグローバルフロントタワーの現在価格です。新築が周辺の中古マンションより高いのは当然としてどこまで差があるかは気になるところです。ローレルタワールネ浜松町に関しては周辺相場との価格差が1割ほどですから個人的には妥協できる範囲です。

もちろん価格維持率にこだわるのであればグローバルフロントタワーの中古を適正価格で購入したほうが良いわけですが新築である以上は1割の価格差なら妥当と言えるのではないでしょうか。

クレストフォルム田町ベイフロントスクエアが築18年で坪単価220万円で動いているわけで底堅さはあります。

上記相場からローレルタワールネ浜松町の将来価値を予想すると

P-55B　52.13㎡　15階　6000万円台(新築時)　→　3980万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理会社は長谷工コミュニティです。管理費などの維持費は未定でした。

間取りがいいですね。中住戸でもワイドスパンかつ窓面の多い間取りが多くなっています。2LDKの多くが浴室サイズ1317だったのは残念でしたが角部屋でないのにバルコニー横に窓を設けて角部屋風に。中住戸のモデルルームに入った瞬間に思わず角部屋と間違えてしまうほど。バルコニー隣戸境もコンクリートですし何より天井高2700mmはいいですね。窓面の高さも2350mmとハイサッシになっています。リビングには天井カセット型エアコンも装備されています。

ディスポーザーありの各階ごみ置き場(しっかりと前室あり！)、内廊下でありながらも玄関はサイドインをメインとしています。玄関前にもカメラ付きインターホンが装備されています。

共用施設はラウンジのみですが大型のコインランドリーを6階に設置しています。また周辺に大きめのスーパーマーケットがないこともありネットスーパーと提携(イオン)、対応の宅配ボックスを設置しています。

宅配ボックスが6階にあるのも珍しい。各階ごみ置き場からごみを回収するときやネットスーパーの宅配業者が利用する用のエレベーター(厳密には非常用エレベーター)があるのも非日常を謳っているだけありさすがだなぁ～と。専有部玄関と専有部廊下の間はフラットです。(上がり框なし)

自転車置き場(地下)と駐車場(タワーパーキング)の導線もしっかりと分けています。

構造は二重床、二重天井。免震や制震ではありません。

30㎡前後のお部屋はディスポーザーがないなど設備仕様が異なります。

【住むレーション】

［ゆりかもめ］

日の出　8:02発
新橋　8:08着

日の出　8:01発
台場　8:11着
豊洲　8:27着

［山手線］

浜松町　8:02発
東京　8:08着

浜松町　8:00発
品川　8:05着
渋谷　8:18着

［東京モノレール］

浜松町　8:00発
羽田空港第1ビル　8:22着

ゆりかもめの駅が目の前なのはいいのですがエレベーターが逆の道路側にあるためベビーカーなどで利用する際は不便です。

日の出駅から建設地を撮影

ローレルタワールネ浜松町の敷地内駅寄りに公開空地を設けるためミニ駅前広場的なものができ今現在の殺風景な雰囲気は解消されそうです。

【総評】

「ミナトフロントタワーはおすすめできますか？」と相談者様から質問された際には「例えばですが近くにあるグローバルフロントタワーという築浅マンションの中古はいかがですか？」と回答、それで「中古はちょっと・・・」となれば「シティタワーズ東京ベイやドゥトゥールと比較されてはいかがですか」という回答になります。

もう1割お安くなれば自信をもっておすすめできるのですが・・・。この価格差だと個人的にはグローバルフロントタワーですね。

立地としては日の出駅まで徒歩1分という見た目的にも良い「1分表示」を謳えるだけでなくJR浜松町駅はもちろんJR田町駅までも容易に行けますし今後開発が続く2つの駅に挟まれているという点では強いことはたしか。

住む場所ではない！とまでは言いませんが生活感をまったく感じない立地に生活感を感じさせないマンションということでコンセプトが尖っていることはとても評価できます。これでコミュニティ推しできたらどうしようかと思いましたが立地に合ったコンセプトにしている点は素晴らしい。

もし読者様の中で「あまり人とすれ違わない規模の高級ホテルに住んでみたい」という価値観をお持ちの方がいればドンピシャの物件でしょう。日の出駅周辺、とくに物件側は人通りも少なく、マンション自体もあえて人とすれ違わないような設計に。メインエントランスからラウンジを通らずにお部屋まで行けるタワーマンションは希少です。

一概には言えませんが富裕層が好むエリア、マンションではなく、少し収入の高いサラリーマンがちょいと背伸びして欲しいと思うエリア、マンションなのに富裕層価格というのが心配です。幸いなことにグレード感は富裕層の方が見ても納得できるものとなっています。

マンションギャラリーに再訪問の予定ですので最新情報がわかりましたら共有いたします。

パークタワー晴海もそうでしたがコンセプトが尖ったマンションめちゃ好きなんですよね。

不安点としては眺望もウリとしているマンションでありながら倉庫がなくなり何かが建つ可能性もあるわけで、確定眺望でないのは気になります。現状ではオリパラ2020の選手村建設地方面を見渡せるため開放感ある眺望が得られます。

予定価格を聞いて驚きはしませんでしたが売れ行き好調にもっていける価格設定ではないですね。もちろん予定価格ですから変わる可能性はあります。

↓建設現地参考動画↓