今回ご紹介するのはブランズ文京白山一丁目です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:名工建設
価格:4890万円~10580万円
専有面積:35.82㎡~66.94㎡
総戸数:36戸(事業協力者住戸3戸含む)
規模:13階建て

交通:
都営大江戸線・三田線 「春日」駅徒歩6分
都営三田線「白山」駅徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩9分
東京メトロ南北線「東大前」駅徒歩11分

所在地:東京都文京区白山1丁目
竣工予定:2021年3月下旬

駐車場:2台(うち身障者用1台含む)月額42000円
ミニバイク置場:4台 月額3000円
駐輪場:56台 月額300円~500円

管理費(月額)14300円~26700円
修繕積立金(月額)4300円~8000円

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ文京白山一丁目公式HP

アドレスは白山1丁目1-1、数多くマンションを見てきていますが1丁目1番地1号は滅多に見られないので「おぉ!」となります。自己満足ではありますがアンケートやネット通販などなど、この住所を書けるのは個人的には気分いいですね(笑)

ただ、白山1丁目ではありますが学区は誠之小学校ではなく指ケ谷小学校(徒歩5分)、第三中学校(徒歩14分)となります。

白山通りに面していますが南面が接道(一方通行の割には幅がある)しているため全戸南向きとできています。道路向かいには8階建てのマンション、その先には14階建てで東急グループ分譲のルジェンテ文京春日がありますから南方向が抜群に抜けてくるというわけではないもののこの立地で南向きなのは希少性あることはたしかです。

白山通りだけ見るとややドミノ感ある(ブランズはそんなことない立地ですね)ものの高さ制限の厳しいエリアですから一歩中へ入れば低層住宅が立ち並びます。

高低差の多い文京区内において春日・後楽園駅までは整備された歩道でフラットな道のりですから高低差は嫌うけども文京区が好きという方には魅力に感じることでしょう。

ブランズの土地自体は高さ制限46mですから14階建てもしくは詰め込めば15階建てにもできてしまうわけですが今回は13階建てです!!もちろん容積は使い切っているとはいえ利益だけを考えれば14階建てにしたほうが稼げるわけですが居住性を高めるために13階建てにしてくれています。(もちろん1フロア2フロアの稼ぎがなくなる分は価格にのっかりますが居住性をお金で買うと思えば良いことでしょう)

13階建てにしたことで室内の基本天井高を2600mm~2640mm(多くのマンションは2500mm程度)、サッシ高を2250mm~2350mm(多くのマンションは2000mm程度)とできています。リビング窓面だけでなく角部分の窓面も背が高く、1LDKを除けば全戸角住戸ですからより開放感を得ることができます。

エントランスホール・ラウンジも二層吹き抜けではないものの階高があり、光壁と間接照明、そしてコラボしているカッシーナ製のソファ、職人による作品等が置かれた素敵な空間となっています。

外観デザインとしては角の窓面の背が高いことが活きたものとなっており、とくに東側は一部の角部分がへこんでおり良い意味で普通のマンションでないことがわかります。(へこませているのは周辺への日影の関係ではあります)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 1LDK 35.82㎡

画像出典:ブランズ文京白山一丁目公式HP

3階 4890万円 坪単価451万円
4階 4950万円 坪単価456万円

Dタイプ 2LDK 56.54㎡
5階 8180万円 坪単価478万円
7階 8380万円 坪単価490万円

Eタイプ 3LDK 64.26㎡
12階 9780万円 坪単価503万円

Fタイプ 3LDK 66.94㎡

画像出典:ブランズ文京白山一丁目公式HP

12階 9780万円 坪単価483万円

平均坪単価は約470万円です。

70㎡切りとはなりますが廊下が短いため有効面積は多いですね。角住戸ながらも洋室の窓面のほうが贅沢になってしまっているのはリビ充派には残念かもですが近年ではテレワーク部屋として1部屋欲しいという方も多く、角の洋室を使えば贅沢なものとなりますね。リビングも角の窓がなくともハイサッシですから開放感はありますし、図面上で見るよりも現物を見たほうが印象は良いでしょう。ただ、浴室サイズはもう1ランク上だと嬉しかったですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。まぁ戸数的には致し方なしとはいえブランズ桜新町の後の見学だったためテンションはやや下がり(笑)

ただ、食洗機、キッチン天板・洗面台・トイレ手洗いカウンターはクォーツストーン、ミストサウナ、廊下床タイル、リビング壁掛けエアコン(1LDK除く)などなど悪くはないです。

それでもこの単価帯であれば天カセ入れてほしかったですね。もちろん天カセを入れれば一部分の天井高が下がる(天カセ部分が下がらないマンションもあります)のが基本ですから難しいところではあるものの、坪単価500万円近くになれば天カセ入れる物件も多いですから。もしくは食器棚を標準とするとか。ん~単価が単価だけにもう少し味付けがほしかったかな~。それでもお金では変えられない窓面の高さは素晴らしかったです。

あと、ハンズフリーキーなのですが多くの新築マンションで共用部は対応だけども玄関だけは従来通りの鍵穴方式となっています。ブランズ文京白山一丁目もそうです。ん~どうせなら玄関ドアもハンズフリーにしてほしいですね~。車で例えればドアはハンズフリーだけどエンジンかけるときに鍵を回すみたいなものですからね。

ハンズフリーであっても万が一の際は鍵穴対応できますし、坪単価200万円とかのマンションでない以上は玄関ドアハンズフリーをもっと導入してほしいです。ハンズフリー体験者の私からしてもやはり鍵を取り出す必要ないのはとても便利だと感じています。

それでもエレベーターセキュリティは頑張っていました。ハンズフリーの状態でセンサーに手をかざすとエレベーターに乗り込めるようにしてくれています。ただ、そこまでするなら玄関ドアもーー!!と思ってしまうのです。(繰り返しになりますが坪単価200万円のマンションにそれを求めるのは酷ですがこちらは坪単価500万円弱のマンションです)

室内のカラーですがブランズ神楽坂と同じくカッシーナとコラボしており質感良いものとなっています。ブランズ文京白山一丁目を購入してカッシーナの家具を購入したらめちゃ合うでしょうね~。偶数階と奇数階でカラーが異なります。

構造は二重床・二重天井です。

共用廊下はカーペット敷きの内廊下を採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア小石川 2000年築 小石川1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約385万円

・アトラスタワー小石川 2004年築 小石川1 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約460万円

・アトラス小石川レクスターハウス 2005年築 小石川1 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約310万円

・サンクタス小石川プレサイス 2005年築 小石川1 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約350万円

・ザ・タワー小石川 2009年築 小石川1 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約450万円

・ブランズ文京小石川パークフロント 2011年築 小石川1 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約370万円

・ブランズ文京小石川エアーフロント 2011年築 小石川3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約350万円(普通借地権)

・ザ・パークハウス文京白山 2017年築 白山1 新築時の坪単価約395万円 現在の坪単価約470万円

・ルジェンテ文京春日 2019年築 西片1 新築時の坪単価約415万円 直近売り出し事例なし

・クレヴィア本郷春日ステーションフロント 2020年築 本郷4 新築時の坪単価約440万円 直近売り出し事例なし

上記相場からブランズ文京白山一丁目の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 56.54㎡ 5階 8180万円(新築時) → 6800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

価格は今の時代なりと割り切れる(割り切れないかぁ~ちょいと高いかな。)としても管理費が重たいです。㎡単価月額約399円、階高にゆとりはあっても駐車場は2区画しかないのも影響しているでしょう。せめてディスポーザーありでこの単価なら割り切りやすかったのですが。

【住むレーション】

[大江戸線]

春日 8:00発
飯田橋 8:02着
牛込神楽坂 8:04着
牛込柳町 8:06着
若松河田 8:08着
東新宿 8:10着
新宿西口 8:13着
都庁前 8:16着

春日 8:02発
本郷三丁目 8:04着
上野御徒町 8:06着
新御徒町 8:08着
蔵前 8:10着
両国 8:12着
森下 8:14着
清澄白河 8:16着
門前仲町 8:19着
月島 8:21着
勝どき 8:23着

[三田線]

白山 8:03発
千石 8:05着
巣鴨 8:07着

春日 8:01発
水道橋 8:02着
神保町 8:04着
大手町 8:08着
日比谷 8:10着
内幸町 8:12着
御成門 8:14着
芝公園 8:16着
三田 8:18着

[南北線]

東大前 8:00発
本駒込 8:01着
駒込 8:04着

後楽園 8:03発
飯田橋 8:05着
市ヶ谷 8:07着
四ツ谷 8:09着
永田町 8:12着
溜池山王 8:14着
六本木一丁目 8:17着
麻布十番 8:20着

[丸ノ内線]

後楽園 8:00発
茗荷谷 8:03着
新大塚 8:05着
池袋 8:08着

後楽園 8:00発
本郷三丁目 8:02着
御茶ノ水 8:04着
淡路町 8:06着
大手町 8:08着
東京 8:10着
銀座 8:12着
霞ヶ関 8:15着

日常の買い物利便性がとても高い立地となります。まいばすけっと、クイーンズ伊勢丹、ダイエー、オリンピック(日用品)、開発中の文京ガーデンなどなど、都心立地でありながらも選択肢が豊富なのが魅力となります。

【総評】

全体的に窓の背が高いのはいいですね~。部屋の中だけでなく風除室等含めて窓の背が高いのですがたったそれだけのこと(つくる側とすればたったそれだけのことではなく大変なこと)でマンションの印象って変わるんだ~ということを感じられるはずです。竣工販売ですから直接確認できます。

ディスポーザーない割には管理費が高いとかそもそも本体価格も強気とかツッコミどころはあるものの窓の高さは十分「買う理由」になるはずです。もちろん窓の背が高いことだけを評価して買う人はいないにしても、これだけマンションの価格が高い時代となれば立地だけでなく、なにかしらの買う理由がないと前へ進みにくいのですよね。

そんな中でこの窓の高さをその目で見てしまうと他と比べた時に優位性が出てきますし、買うという行為への後押しとなることはたしかです。

窓面が魅力のマンションのため窓の話が多めにはなりましたが全体として見ても価格以外はバランス良いです。

複数路線利用できるほどよい駅距離、エリア内では珍しい南向き、買い物施設が多い、春日・後楽園の商業地域と白山の落ち着いた住環境のいいとこどりなどなど。

もちろん東京ドーム付近の将来開発も楽しみなエリアです。

価格としては強きだなぁ~と思うものの検討者に対して買う理由を提供できている新築マンションだと感じました。

動画もご覧ください!

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