ザ・パークハウス鎌倉　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス鎌倉です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
デザイン監修：坂倉建築研究所
施工：東急建設
予定価格：10000万円台～39000万円台（1000万円単位）
予定最多価格帯：16000万円台（1000万円単位）
専有面積：74.63㎡～199.28㎡
総戸数：23戸（事業協力者住戸5戸含む）、他に店舗1戸
規模：地上5階地下1階建て

交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン・江ノ島電鉄「鎌倉」駅徒歩4分(東口)

所在地：神奈川県鎌倉市小町2丁目
竣工予定：2021年12月下旬

駐車場：機械式23台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

鎌倉駅から徒歩4分、鶴岡八幡宮の段葛(若宮大路・参道)沿いです。西口側では駅近くに分譲マンションが多いものの東口側では珍しく、段葛沿いの分譲マンションとしては初となります。

春には桜並木ともなる段葛ですが鶴岡八幡宮が所有しているため半永久的に変わらないというのも大きな魅力です。

もちろん鎌倉で静かに暮らしたいという方であれば西口側のほうが合うとは思いますが鎌倉らしい賑わいを近くで感じたいという方にはたまらない立地でしょう。

元々は動物病院があった場所です。今回1区画店舗(分譲)がありますが動物病院が戻る予定はないそうです。

西側と東側に接道しており東西に長い敷地です。通常の立地であれば全戸南向きとするのが一般的ですが今回は西側に参道、東側に低層住宅、南側に駐車場等(将来不安)ということもあり西と東を主な開口部に、角住戸はワイドスパンを活かして南か北にも大きな開口部を設けることができています。1住戸あたりの開口部としてはかなり恵まれたものとなっています。

敷地目一杯に建物を詰め込んでいるため空地率はかなり低いのですが東西に長い敷地でエレベーターを中央付近に設けていることもありアプローチを長くとれています。奥座敷への回廊的なものとなっていますからこのエリアで住宅購入を検討する方に合ったものとなっています。

外観デザインとしては言われなければマンションだとは思わないでしょう。景観上「洗濯物はできる限りご遠慮ください」という市からの要請もありバルコニーを広くとらない(なんなら西側は物干しなし)代わりにいわゆるダイレクトウィンドウを多めに、各層庇を出して天井部を木目調にするなどホテルのような外観デザインです。

(ホテルメトロポリタン鎌倉に似ていますが完成したら絶対ザ・パークハウス鎌倉のほうがかっこいいぞ！！笑)

デザイン監修は鎌倉文華館鶴岡ミュージアムを手掛けた坂倉建築研究所が担当しています。私が記事にした分譲マンションとしてはプラウドシティ加賀学園通りが記憶に新しい作品です。

余談ですが、豊島屋の段葛ライブカメラをもう少し左にふってくれると建設地の様子が見えるのですが、笑

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［北西向き（若宮大路・段葛方面）］

Aタイプ　1LDK　74.63㎡　管理費（月額）32550円　修繕積立金（月額）12320円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

2階　10900万円台　坪単価482万円
4階　11400万円台　坪単価505万円

Cタイプ　2LDK　107.57㎡　管理費（月額）46900円　修繕積立金（月額）17760円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

2階　15900万円台　坪単価488万円
4階　17900万円台　坪単価550万円

Dタイプ　2LDK　113.03㎡　管理費（月額）49290円　修繕積立金（月額）18660円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

2階　14900万円台　坪単価435万円
3階　16100万円台　坪単価470万円
4階　16300万円台　坪単価476万円

Jタイプ　3LDK　170.39㎡　管理費（月額）74310円　修繕積立金（月額）28130円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

5階　32900万円台　坪単価638万円

［南東向き（住宅街方面）］

B1タイプ　2LDK　92.85㎡　管理費（月額）40490円　修繕積立金（月額）15330円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

1階　10900万円台　坪単価388万円

E1タイプ　2LDK　116.30㎡　管理費（月額）50710円　修繕積立金（月額）19200円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

1階　12300万円台　坪単価349万円

Eタイプ　2LDK　116.30㎡　管理費（月額）50710円　修繕積立金（月額）19200円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

2階　13900万円台　坪単価395万円
3階　16400万円台　坪単価466万円

Fタイプ　3LDK　131.90㎡　管理費（月額）57520円　修繕積立金（月額）21780円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

1階　14300万円台　坪単価358万円

G1タイプ　3LDK　138.02㎡　管理費（月額）60190円　修繕積立金（月額）22790円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

2階　17100万円台　坪単価409万円

G2タイプ　3LDK　136.89㎡　管理費（月額）59690円　修繕積立金（月額）22600円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

3階　18900万円台　坪単価456万円

Hrタイプ　3LDK　146.33㎡　管理費（月額）63800円　修繕積立金（月額）24150円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

4階　25000万円台　坪単価564万円

Irタイプ　3LDK　154.34㎡　管理費（月額）67300円　修繕積立金（月額）25470円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

4階　24000万円台　坪単価514万円

Lrタイプ　3LDK　199.28㎡　管理費（月額）86890円　修繕積立金（月額）32890円

画像出典：ザ・パークハウス鎌倉公式HP

5階　39900万円台　坪単価661万円

平均坪単価は約480万円です。

地所レジらしい単価設定ですね。長い時間かけて売る価格ではなく、ある程度スピード感もって完売させたいと感じられます。(逆にこの価格だと部屋によっては抽選だよなぁ～。多分。)

東側のほうがグラウンドレベルが下がることもあってか1階で0.5階、2階で1.5階くらいの目線となるため単価を落としています。

平均専有面積は約123㎡、一番狭い74㎡台でさえも1LDKとするくらい全体的にゆとりがあります。

中住戸を除けばこれでもかというレベルの窓面の豊かさです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板天然石、ローシルエットトイレ＆手洗いカウンター、タイル貼りの浴室、洗面室・トイレ床タイル、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホンなどなど充実したものとなっています。プレミアム住戸はシートフローリングではなく挽き板となるなどグレードが上がります。

住戸内をまるっと快適温度にできる新マンションエアロテックを採用。床の吹き出し口と室内機(各住戸1～2の置き場が設けられています)、天井部の全熱交換器で廊下など居室以外も快適温度にすることができます。エアコンが不要となりますから室内空間もすっきりします。床から部屋全体をくまなく温めますから床暖房もありません。

構造は二重床・二重天井、15m規制のエリアで5階建ての二重床・二重天井だけあり天井高は2450mmが基本と高くはありません。

ごみ置き場は地下1階に設けて生活感を出さないようにしてくれています。

2階以上は西側と東側でエレベーターの出入口をわけています。(東側の方からするとウォークスルーエレベーターとなります)

周辺相場を確認しましょう！

［東口］

・鎌倉大町ホームズ　2000年築　大町1　新築時の坪単価約255万円　直近売り出し事例なし

・パークハウス鎌倉大町　2002年築　大町2　新築時の坪単価約205万円　直近売り出し事例なし

・サンクタス鎌倉雪ノ下一丁目　2003年築　雪ノ下1　新築時の坪単価約300万円　現在の坪単価約285万円

・パークナード鎌倉小町　2006年築　小町1　新築時の坪単価約255万円　直近売り出し事例なし

［西口］

・グランドメゾン鎌倉御成町　2000年築　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約255万円

・アルス鎌倉御成町　2004年築　御成町　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約280万円

・鎌倉御成町マスターズハウス　2007年築　御成町　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約320万円

・ブリリア鎌倉御成町　2008年築　御成町　新築時の坪単価約490万円　現在の坪単価約335万円

全体的に新築時より値上がりしているのですがブリリア鎌倉御成町は新築時の坪単価がとんでもないものであったのでさすがに値下がっていますね。

一例

・108.76㎡　2階　14900万円台（新築時）　→　10800万円台(中古時)

・98.90㎡　3階　11900万円台(新築時)　→　7900万円台(中古時)

ブリリア鎌倉御成町は黒川紀章建築都市設計事務所がデザイン監修しておりとてつもなくかっこよいマンションです。中古になって周辺相場に馴染んできたため今買うには狙い目ですね。設備仕様もディスポーザーが付いていますし、総戸数31戸でありながらも24時間有人管理＆コンシェルジュサービスありです。ただ、それゆえ維持費はとんでもないものとなっており、管理費㎡単価月額約516円です！！（笑）

修繕積立金を合わせると維持費だけで㎡単価月額約715円ですからすごい。立地、外観デザイン含めて西口側では№1マンションと言っても違和感ないでしょう。

上記相場からザ・パークハウス鎌倉の将来価値を予想すると

Dタイプ　2LDK　113.03㎡　4階　16300万円台(新築時)　→　15140万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ザ・パークハウス鎌倉は日勤勤務(週6日と多めではあります)で管理費㎡単価約436円となかなかな高単価です。ただ、総戸数23戸でディスポーザー＆内廊下ですから致し方なしでしょうか。

自転車置場は専用EVありの地下1階となりすべて平置き＆盗難防止バー付きです。

駐車場は機械式ですが100％の設置率。すべて身障者対応のフラットパレットです。出入口にはリングシャッターも付いています。西側の一方通行道路に出入口があるため土日の渋滞には巻き込まれがちになるでしょうか。

建設地

まさに、鎌倉。到着！！ pic.twitter.com/9iS9xz7IZY

— マンションマニア (@mansionmania) August 1, 2020

【住むレーション】

［湘南新宿ライン］

鎌倉　7:51発
北鎌倉　7:54着
大船　7:57着
戸塚　8:03着
東戸塚　8:07着
保土ヶ谷　8:13着
横浜　8:16着
新川崎　8:26着
武蔵小杉　8:30着
西大井　8:36着
大崎　8:40着
恵比寿　8:44着
渋谷　8:46着
新宿　8:52着

［横須賀線］

鎌倉　7:55発
北鎌倉　7:58着
大船　8:03着
戸塚　8:08着
東戸塚　8:12着
保土ヶ谷　8:16着
横浜　8:20着
新川崎　8:30着
武蔵小杉　8:33着
西大井　8:38着
品川　8:46着
新橋　8:51着
東京　8:53着

［江ノ島電鉄］

鎌倉　8:00発（始発）
和田塚　8:01着
由比ヶ浜　8:02着
長谷　8:04着
極楽寺　8:07着
稲村ヶ崎　8:10着
七里ヶ浜　8:14着
鎌倉高校前　8:18着
腰越　8:20着
江ノ島　8:23着
湘南海岸公園　8:25着
鵠沼　8:28着
柳小路　8:30着
石上　8:32着
藤沢　8:33着

鎌倉であれば朝ラッシュ時間帯でもグリーン車に空席があることが多いため課金快適通勤も可能です。通勤先が渋谷、新橋などだと帰りのグリーン車が激戦になりがちなのは注意が必要です。新宿駅や東京駅場面なら席を確保しやすくなります。まぁセカンド購入も多いでしょうし、ガチガチに週5日都心へ通勤する方向けマンションではないのですが一応共有です。

もとまちユニオン、東急ストア、紀伊國屋などスーパーマーケットも多いですから日常の買い物利便性は高めです。

通学校は御成小学校で徒歩8分ほど、御成中学校で徒歩15分ほどです。

【総評】

地元の富裕層はもちろんですが都心から移住するシニア、富裕層のセカンドハウス需要でスピード感ある販売となるのではないでしょうか。

専有面積にゆとりがあるのに駅に近いというのはとても珍しいのですよね。その分総額がすごいことになりますがそんなの関係ないと買ってくれる人がいる立地だからこその贅沢設計と言えます。

おすすめだとかおすすすめでないとかそういう次元のお話ではなく、買いたい人がいてそのような方がサクッと(普通の人はサクッと買えない価格スギっ!!)買う。そういったマンションです。

モデルルームのインテリアもこの単価からしたらびっくりするくらいのシンプルさです。地所レジが一番得意とする層(と私は感じています)が相手のマンションだけに物件そのものはもちろん見せ方もうまいなぁ～と。

どんな物件でもそうですが悩んだときには「これを逃したらどんな物件に出会えるのか」が買う買わないの大きな判断材料になります。

仮にザ・パークハウス鎌倉を買い逃せば同マンションの中古もなかなか出ないでしょうし同じような立地、グレードの新築マンションも出にくいでしょう。

となれば「予算が届いて気に入っているなら迷わず買いです」ということになります。無茶苦茶な価格設定ではないですから尚更。

「まさに、鎌倉。」「まさに、買いです。」

「昌に、山本。」