今回ご紹介するのはザ・タワー十条です!

[物件概要]

売主:東急不動産 日鉄興和不動産
施工:前田建設工業
管理会社 日鉄コミュニティ
価格:未定
専有面積:41.41㎡~125.94㎡(TR面積0.57㎡~1.71㎡含む)(予定)
総戸数:578戸(事業協力者住戸184戸含む)
規模:地上39階地下2階建て
交通:JR埼京線「十条」駅徒歩1分 JR京浜東北線「東十条」駅徒歩9分
所在地:東京都北区上十条二丁目
竣工予定:2024年9月上旬

住宅用駐車場:177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場:1070台
住宅用レンタサイクル:16台
住宅用バイク置場:32台(大型18台/普通14台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

まずは読者様にお詫びしなければならないことがあります。

4月~5月あたりのSNSや記事、マンコミュ寸評等で

「今時点では私の読者様で広域検討されている方へのおすすめは難しい。もっと他に良い選択もある。ただし半年~一年ほどすれば広域検討者へもおすすめしやすくなる。」

と発信していたのですが半年~一年どころか1ヵ月~2ヵ月で広域検討者の読者様へもおすすめしやすくなりました…

当時おすすめしていた港区のプラウドタワー芝浦やブランズタワー芝浦は販売が加速しておりザ・タワー十条と同単価帯のお部屋はかなり売れてしまいました。ブリリアタワー有明ミッドクロスもとんでもない加速力で販売が進んでおります。

さらにパークタワー勝どきの次期販売に関しては当時よりもがっつり値上げしての販売となる予定です。当時はザ・タワー十条よりちょいとお安いか同じくらいだったのが余裕で十条超えをしました。そもそもパークタワー勝どきは安すぎ宝くじマンションであったため当たればラッキー状態でしたが…

さらにさらに広域検討者であれば比較対象となりやすいザ・パークハウス戸越公園タワーに関しては平均坪単価520万円前後となりそうでしっかりとザ・タワー十条よりお高いだけでなく(品川区vs北区ですから戸越公園のほうが高いことに違和感はありません)各階ごみ置場がないなどザ・タワー十条に比べてスペック面で劣りそうなこともわかりました。(戸越公園はモデルルームオープン前のため見学後の評価は変わるかもです)

さらにさらにさらに沿線中古マンションも大きく値上がりしています。プラウドシティ赤羽は坪単価410万円から坪単価450万円、プラウドシティ池袋本町は坪単価405万円から坪単価430万円へとあくまで売り出しベースではありますがあきらかに新築へ寄せた売り出し価格となっています。

当時時点でのアドバイスに関しては私としては自信がありますし、すぐに動かれた方は良い買い物をされたと思います。

ただ、たった1ヵ月~2ヵ月でマーケットが大きく変わるとは…武蔵浦和や大宮のように半年~一年くらいかけてゆっくり上がっていくかなぁ~と思っていました。

すごい時代ですね。待てば待つほどマンションの価格がどんどん高くなっていきます。

それでも現実は受け止めなければなりません。それは検討されている皆様も語る側の私も同じです。ただ、分譲マンションというマーケットはいつの時代も不安定です。もしもクラッシュしたとしてもそれを現実だと受け止められる覚悟も必要です。それくらい愛せるマンション、街に出会いたいですね。億ションが当たり前の時代なのですから。

さて、ついにモデルルームへ訪問しました!!

モデルルームは池袋駅の近くにあります!!

ザ・タワー十条の強みは十条というもともと商店街が賑わっている街に新たな商業(J&MALL・ジェイトモール)中心の複合施設([J&TERRACE・ジェイトテラス・戻る店舗もあるためすべてが新ではないはず・3階と4階に北区の公益施設が入ります)と住戸を設けるということとやはりJR埼京線という利便性が大きな強みとなります。もぐらの大江戸線や乗り換え前提の大井町線とはレベルが違いすぎます。池袋ダイレクト7分、新宿ダイレクト13分、渋谷ダイレクト18分…サクッと電車に乗り込める十条からこの近さはめちゃくちゃ便利ですよね…

それゆえ池袋にモデルルームを設けることに違和感はないでしょう。プラウドシティ加賀学園通りもモデルルームは池袋でした。(プラウドシティ池袋本町は下板橋駅にモデルルームがありました)

まずオンラインでの案内を受けさせていただいた際に営業さんから「維持費は期待してください!」と言われた件ですがまだ予定ではありますが管理費㎡単価月額約359円と下駄ありの今どきタワマンとしてはたしかに抑え目でした。ただ、どうせなら修繕積立金も値上げや一時金の必要の可能性が極めて低い設定にしてほしいですよね…いくら広域検討者でもとっつきやすくなった感じはあれど十条で億を出すとなれば長く住みたいという方も多いでしょうし、後々辛くなる設定はやめてほしいものです。

一例(予定)・・・S-75Bタイプ 3LDK 76.73㎡ 管理費(月額)27530円 修繕積立金(月額)7660円 コミュニティ活動費(月額)300円 インターネット利用料(月額)550円 合計(月額)36040円

そしてこれまでもお伝えしてきましたが…眺望は素晴らしいですね。もちろん採光もです。

どこを見ても抜け感抜群ですし、それが守られやすい(タワマンが乱立する予定は今のところなし)というのはとてもとても大きな強みです。ただ、その強みを活かしきれていないのがサッシ高です。

約2000mm…掃き出し窓もダイレクトウィンドウもです…眺望の抜け感、採光が強みでありながらもサッシ高が低いというのはナンセンスすぎませんかね…億ションなわけですし…

基本天井高は2500mm~2650mmと悪くないだけにもったいないです。プレミアムになると基本天井高2800mm~2950mm、サッシ高も2300mmまで伸びますのでそちらは良いですね。

バルコニーのガラス手摺は眺望を楽しめる透けるものとなっています。バルコニーに洗濯物を干すことはOKです。

外観デザインに関しては商業部分が横に伸びていることでより存在感あるものとなりますし、垂直を強調するコーナーの1本柱、バルコニー手摺は透明と青系、さらに基壇部と角は薄ブラウンのスモークガラス(すべて室内から眺望を楽しめます)を使い分けるなどでかいだけじゃない感があります。頭頂部のライティングもかっこいいですよね…ただ、バルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのは惜しかったです。

1階のエントランスホールは入ってすぐにエレベーターホールとはなるものの風除室を奥まらせることでアプローチは長めにとっていますし、全体が木目調の中でブラックの庇が突き出しているのはとてもかっこいいです。

センタースクエアよりも駅寄りにエントランスホールがあるため徒歩1分表記ではありますが建物を出て1分後にホームというのも十分可能な距離です。

緑地広場(公開空地)の植栽が豊かなだけでなく商業部の4階にはルーフガーデン(こちらも一般利用可)が設けられるなど十条駅前に緑が増えることになります。

十条という街の印象を良い方向に変えてしまうほどのランドマークとなることは間違いないでしょう。

共用施設はメールコーナーのある5階にフォレストパーク(キッズルーム)、オープン席だけでなくブース席と個室もあるワークラウンジ、ゲストルーム2部屋があります。メールコーナー手前のウェルカムラウンジにもオープンデスクとソファがあり共用施設の一つとして機能しそうです。コンシェルジュカウンターはウェルカムラウンジへ入ってすぐのところにあります。

共用施設は木調デザインに加えて自然素材を活かした家具や緑豊かであるなど全体的に暖かい印象を受けました。オラオラ系のタワマンとは別の世界感です。

37階には掘りごたつ風テーブルとラウンド型ビューシート、キッチン完備のスカイラウンジがあり貸切利用可能です。スカイツリーと埼玉方面を望めそうです。旧居や地元が望めるという方も多いのではないでしょうか。(エリア柄埼玉県方面に地縁ある方も多いはず)

6階以上が住戸階となり共用廊下は内廊下を採用、当然ですが各階ごみ置場はありますし各階宅配ロッカー、各階食配ステーションもあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

S-55Cタイプ 2LDK 58.23㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 8200万円台 坪単価465万円

S-65Cタイプ 3LDK 68.14㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 9600万円台 坪単価465万円
30階 9800万円台 坪単価475万円
34階 10000万円台 坪単価485万円

S70Gタイプ 3LDK 72.21㎡
30階 10300万円台 坪単価471万円
34階 10500万円台 坪単価480万円

S-75Bタイプ 3LDK 76.73㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 10800万円台 坪単価465万円
30階 11000万円台 坪単価473万円
34階 11200万円台 坪単価482万円

S-90Aタイプ 4LDK 92.90㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 13700万円台 坪単価487万円
30階 13900万円台 坪単価494万円
34階 14100万円台 坪単価501万円

P-125B’タイプ 3LDK 127.37㎡ プレミアム住戸

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

38階 25800万円台 坪単価669万円

平均坪単価は約475万円です。(高層階が多いためマンション全体ではありません)

40㎡台の1LDKは13階の1戸のみが分譲対象(販売時期未定)、2LDKも上層階に設定はなく今作は平均専有面積74㎡超と広いお部屋が多いことがストロングポイントとなる駅前タワマンです。30㎡台の1DKは地権者住戸のみとなり、分譲は40㎡~となります。

第一期では26階から最上階の39階までが販売対象予定、地権者住戸は低層階に集中しており最上階はすべてが販売住戸となります。

低層階を待つにしても低層階は地権者住戸だらけのため選択肢は少なめです。

間取りに関しては開口部の物足りなさは感じるものの全体のスパンは取れておりタワーマンションらしい形状です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板天然石、トイレ手洗いカウンター、浴室フラットライン照明、浴室全面パネル、玄関前カメラ付きインターホン、リビング・主寝室床暖房など全体的にブランズ仕様になっていました。シェア率が日鉄と半々のためブランズタワーブランドは名乗れないのですがスペック面は東急のもの(ブランズの中でも上のほう)ですから目が肥えすぎていなければ良いと感じるはずです。あると嬉しかったものとしては玄関電子錠ですね。オプションで対応されると嬉しいですがどうなるか。

細かい部分でも収納内の面材が白ではなくお化粧したものとなっていたり、洗面三面鏡のコンセントが4口(ボウルの位置で左右に分かれるか同一側)であったり、玄関収納扉はでっぱりのない取ってであったりと細かいところまで気が利いていました。ただ、リビング横洋室ウォールドアは垂れ壁ありなのが気になりました。

38階と39階はプレミアム住戸となるのですが…いや~興奮しました!!

リビング天カセ&全室天カセ(壁掛けも選べます・リビング以外は第一期購入特典)、食器棚、廊下・水回り床タイル、洗濯機扉、洗面ダブルボウル、隠し丁番、玄関ドア別注サイズ、浴室壁・床タイル、室内扉突板、全熱交換などなどかなりレベルアップします。エレベーターホールに別セキュリティが付き、内廊下のデザインもより重厚感あるものになります。(プレミアムのモデルルームはプレミアム検討者へ公開しているようでした)

構造は二重床・二重天井、制振を採用しています。電車の音対策としてT-2サッシを採用しています。

メールコーナーは5階ですがエレベーターは1階から住戸階へダイレクトですから用がなければ立ち寄る必要はないですし(宅配ボックスも各階にあり)、スーパーマーケット(2階を予定)との行き来では雨に濡れません。

エレベーターは

低層用2基 ~14階 分速90m
中層用2基 15階~28階 分速180m
高層用2基 29階~39階 分速240m ※内1基は非常用兼ですが通常時は高層用として運用

別途ごみ回収時や業者さん用の非常用と4階の屋内駐輪場と行き来するエレベーターがあります。(店舗用などは別)

別途駅前ロータリー下に駐輪場ができますのでどうしても3台目、4台目~となればそちらを使う手もありそうです。4階の駐輪場にレンタルサイクルが16台設置されます。

駐車場が地下なのは良いのですが非住宅と同じ動線、待合室も車寄せもありません。億ションとしては残念です。

ただ、パレットサイズは立派です!

・普通車 64台 全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2300kg×タイヤ幅1920mm 月額(予定)27000円
・ハイルーフ 92台 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg×タイヤ幅1920mm 月額(予定)31000円
・ハイルーフEV 20台 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg×タイヤ幅1920mm 月額(予定)31000円 ※EV対応電気代別途を予定

ハイルーフの割合が多いのは良いですね!!

駐車場抽選が優先されるプレミアム住戸は22戸ですからプレミアムであればハイルーフは確定、高確率でEV対応ハイルーフもgetできます。

バイク置場も地下にあります。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

十条 8:00発
板橋 8:03着
池袋 8:08着
新宿 8:14着
渋谷 8:20着
恵比寿 8:22着
大崎 8:26着

十条 7:53発
赤羽 7:58着
戸田公園 8:03着
武蔵浦和 8:09着
中浦和 8:11着
南与野 8:13着
与野本町 8:15着
北与野 8:17着
大宮 8:20着

京浜東北線の東十条駅へも徒歩9分ではありますが京浜東北線をメインに使いたいのであればバウス上中里のほうが合ってくるでしょう。

十条駅が高架になるまでは開かずの踏切と付き合っていくこととなります。商業の中心がザ・タワー十条側のため電車利用であればそこまで気にならないかもですが(構内連絡通路があります)車利用だと駐車場の出入口がトレセン通り側のため渋滞時などはストレスとなりそうです。

通学校は王子第五小学校で徒歩5分、十条富士見中学校で徒歩6分、大き目な公園としては清水坂公園が徒歩12分となります。

日常の買い物に関しては複数の商店街に加えて現状としてはあまり強くないスーパーマーケットが下駄に入りますから便利ですね。デパ地下となれば池袋もあっという間です。

【総評】

北区でここまで立派なタワマンに出会える日が来るとは驚きました。

タワー形状だからタワーを名乗るのではなくタワースペックだからタワーを名乗っている立派なタワマンです。

個人的にはプレミアムフロアが欲しくて欲しくて…もんげー良かったです。

ただ、スーペリアも億超えばかりなわけでサッシ高はもう少し頑張ってほしかったなぁ~と。自分では変えられない部分ですし、立地だけでなく眺望と採光もウリなのですから。

ただ、駅前№1マンションとはいえ北区十条で億住戸だらけのガチ億ション(飛びぬけていない部屋も億ション)に出会う日が来たことにも驚きです。

高いお金を出して好立地の高スペックマンションに住みたいという価値観の方に合ってきます。

周りが高くなってきたため買いやすくはなったものの「予算オーバーじゃないなら悩まずGOしましょう!!」と言える段階までは来ていないですよね。億ションとなれば選択肢は他にもありますし入居も遠いです。ただ、この先に出てくるのは赤羽と大山のすみふ、赤羽と板橋でもタワマンの予定はありますがどれもお安くはないでしょうからもっとお安く見える時期はそう遠くないかもしれません。

現状では「周りが高いから選ばれる」感が強いのですよね。もちろん十条がお好きな方は別ですが十条じゃなきゃダメな人だけでは捌けない戸数ですからね。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナやパークタワー勝どきみたく入居が遠い段階(販売当初)から評価されるのは難しいでしょうけども入居が近づくにつれて大きく評価されていくのではないでしょうか。

だからこそ第一期で購入してくれる人には100万円超のオプション飴ちゃんを付けてくれるのですよね。

第一期購入特典として29階から37階までの住戸は食器棚(キッチンと天板含めて面材合わせ)、洗濯機上部吊戸棚、廊下・水回り床タイルを無償で選ぶことができます。有償オプションとなれば100万円を超えてきますから大きいですね!

最初から付けてよ~とは思うもののプレミアムプランがある中でのスーペリアプランなので差があるのは致し方ないですかね。それよりお金で変えられないサッシ高を…本当に惜しい。スーペリアのサッシ高さえもう10cmで良いので高ければもっともっとおすすめしやすかったのですが。

一般的な検討者であればハコよりも立地なことは百も承知です。ただ、居住性だって大事です。ましてや億ションなのですから。

さて、ここまでは私なりのできる限り客観的な読者様へ向けてメッセージとなります。客観的と言いつついつもながら独断と偏見ではあるものの自分がどうこうではなく大切な読者様へ向けた発信です。

ただ、ザ・タワー十条は私個人としてもかなり前から検討していたので個人的なことも書かせてください。客観性は0のため不必要でしたら飛ばしてくださいm(__)m

※ここから下は完全に個人的なお話です。読者様へのアドバイスというわけではありません。
※ここから下は完全に個人的なお話です。読者様へのアドバイスというわけではありません。
※ここから下は完全に個人的なお話です。読者様へのアドバイスというわけではありません。

記録としてあるだけでも2014年頃から狙っていました。29歳くらいのときです。当時は2021年竣工予定でした。

そこから8年、ついに案内会が開始されたわけですが先述べたように北区とは思えぬ立派なタワマンとしてくれたのは本当に嬉しい。

ただ、時代の影響で億ションに…

で、マンションマニア個人としてどうなの?というところですが一般フロア(スーペリア)で億は出せないな…と。私には無理です。ずっと狙っていたくらい好きな立地ではありますが無理です。

でもプレミアムなら本気で億を出して良いと思えました。(プレミアムの中の高価格帯は手が届きませんが100㎡切りのプレミアムもある)

それくらいスーペリアとプレミアムの差が大きいのですよね。

なのでもしも私と似た価値観なのであれば見学してみて「スーペリアに億払うのは気が引けるけどプレミアムに億払うなら喜んで!!」となるかもです。

もちろんスーペリアだとプレミアムだろうと同じ立地のマンションですからプレミアムはコスパが悪いものの、「億出すならコスパなんて考えたくない」というのが私なりの考えです。

動画もご覧ください!

■ザ・タワー十条 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

これまでの記事

ザ・タワー十条 予定価格と間取り② オンライン見学(2022.05.04)

ザ・タワー十条 予定価格と間取り ウェビナー視聴(2022.04.17)

ザ・タワー十条 価格は?! 近隣駅最寄りの中古マンション相場(2022.01.13)

ザ・タワー十条 価格は?! 現地を見てきました!(2020.05.28)

十条駅再開発でタワーマンション建設へ 埼京線も高架化へ 新日鉄興和不動産と東急不動産が事業主(2015.02.21)

アーバンガール その241 十条駅再開発×自転車の乗る女子高生さん!!(2015.03.18)

アーバンガール その240 十条駅再開発×女子高生さん 十条駅西口地区第一種市街地再開発事業(2015.03.15)

記事が参考になったら資料請求は下記からお願いします!

資料請求はこちらから

気になったらすぐに資料請求するのがおすすめ!ライバルは多いものです!

資料をもらう(無料)

Powerd by LIFULL HOME’S


新築マンションの資料請求はこちら!

マンションマニアへ相談できます!

マンションマニアがプロデュースした売却相談サービス

マンションカウンター公式HP

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です