今回ご紹介するのはイニシア築地レジデンスです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア 大和ハウス工業
施工:大豊建設
価格:未定
専有面積:40.2㎡~75.8㎡
総戸数:82戸(うち事業協力者住戸:18戸含む)
規模:12階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩6分
都営大江戸線「築地市場」駅徒歩12分
東京メトロ銀座線「銀座」駅徒歩17分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩13分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩8分

所在地:東京都中央区築地7丁目
竣工予定:2020年12月下旬

駐車場:15台(平置き2台(身障者用含む)、機械式13台)
駐輪場:74台(上段:29台、下段:45台)
バイク置場:4台
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア築地レジデンス公式HP

先日ご紹介したオーベルアーバンツ銀座築地の斜め向かいとなります。

売主にはプレミスト東銀座築地の売主となる大和ハウス工業が名を連ねていますが持ち分の多いコスモスイニシアのイニシアブランドとなっています。

オーベルアーバンツ銀座築地より立地面で優れている点を探すとすれば東側接道でその接道が隅田川方面に抜けているため風通しは良さそうです。

表記上の話で実際には数十秒の差なのですがオーベルアーバンツ銀座築地が築地駅徒歩5分、イニシア築地レジデンスが同駅徒歩6分となってしまっているのは残念。4分と5分の1分差ならまだしもなのですが、、、

外観デザインとしては逆梁工法のため重厚感が出ており、そこにホワイトと木目調のタイルを組み合わせることで一目で分譲マンションだとわかるレベルとなっています。オーベルアーバンツ銀座築地も素敵な外観デザインでしたし、プレミストは港区青山で見たことがあるような特徴的な外観などなど市場移転による土地売却、中央区の規制緩和駆け込み需要でマンションが一気に増えるためエリア全体で見ても今より明るいイメージになりそうですね。

エントランスホールは一層ですしそこまで広いものではないのですがエントランスホールまでのポーチ部分が広く取られており接道面から見ると少し奥まっています。

一部を除いて駐輪場、駐車場が建物下となります。2台を除き機械式駐車場ではありますが車が入る部分も建物下のため入出庫作業中及び車自体も雨に濡れることはありません。接道に出ることなくエントランス方面へ出れますから駐輪場、駐車場導線はしっかりと考えられたものとなっています。機械式駐車場はターンテーブルを利用しないと入出庫が難しいですが建物下ということで妥協しやすいかとは思います。設置率は約18%です。

オーベルは内廊下でしたがイニシアは外廊下となります。外廊下のメリットは風通しの良さが主ですからそこを優先するならイニシア、高級感を優先するならオーベルのほうが魅力に感じることでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南棟]

A1タイプ 2LDK 54.11㎡

画像出典:イニシア築地レジデンス公式HP

3階 7000万円台 坪単価427万円
6階 7500万円台 坪単価458万円
9階 7800万円台 坪単価476万円
10階 8000万円台 坪単価488万円

A3タイプ 2LDK 54.11㎡

画像出典:イニシア築地レジデンス公式HP

2階 6900万円台 坪単価421万円
6階 7500万円台 坪単価458万円
9階 7800万円台 坪単価476万円
10階 8000万円台 坪単価488万円

Bタイプ 1LDK 40.37㎡
2階 4900万円台 坪単価401万円
4階 5300万円台 坪単価434万円
12階 6400万円台 坪単価524万円

F1タイプ 2LDK 74.29㎡

画像出典:イニシア築地レジデンス公式HP

11階 11900万円台 坪単価529万円
12階 12100万円台 坪単価538万円

[東棟]

C1タイプ 1LDK+S 53.96㎡

画像出典:イニシア築地レジデンス公式HP

2階 6700万円台 坪単価410万円
4階 7200万円台 坪単価441万円
6階 7400万円台 坪単価453万円
9階 7700万円台 坪単価471万円

Hタイプ 2LDK 74.79㎡
12階 12200万円台 坪単価539万円

平均坪単価は約450万円となります。

オーベルアーバンツ銀座築地が駅徒歩5分で坪単価440万円弱でしたから駅から1分(表記上)離れるのに単価高となれば客観的に誰が見てもオーベル優勢なわけですが、あとはイニシアの特徴ある間取り、コンセプトを気に入るかでしょう。

グレードとしてはオーベルのほうが若干上です。オーベルにはあった玄関前カメラ付きインターホン、食器棚がなくなります。オーベルは廊下床タイルでしたがフローリングです。ただ、イニシアは突板フローリングですから床材質にこだわる方には魅力に感じることでしょう。突板がゆえにカラーセレクトはありません。オーベルは全室壁掛けエアコン実装でしたがイニシアは1台も付いてきません。

構造面はほぼ差がなく基本天井高は2400mm~2450mm、サッシ高2150mm、二重床・二重天井です。

イニシアのウリとしては全室床暖房ということでしょう。A3タイプなどのすべての洋室を開放できる間取りでは床暖房があることで冬でも広い1Rとしても空間利用できます。間取りによってはキッチンが壁付けとなっていますから自炊をそこまでしないという方からすればリビングを広く活用できますから魅力に感じることでしょう。リビングの中央付近に床下コンセントを設けているため家具配置の自由度も高まります。収納は少ないですから洋室1のどこかにクローゼットなどを置かないと厳しいかも?ではあります。

洗面室からのトイレとはなりますが脱衣室も扉で仕切っているため生活感が出ません。脱衣室に鍵がかかりますから誰かがお風呂に入っていても気兼ねなく洗面台を使うことができます。

70㎡超えの2LDKになると眺望面にも魅力ができてくるためなかなかな高単価ですね。。。この単価になるとプレミストのArc Courtでも手が届きそうな単価ですからオーベルとの競合ではなく(オーベルは70㎡がない)プレミスト、アトラスが主なライバル物件になります。

1LDKはほぼ地権者に取られているため販売は4戸のみ、オーベルの1LDKと同じかちょいとだけ安い単価となります。

地権者住戸はほぼほぼ賃貸として運用されることでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクタス築地 2000年築 築地7 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

・パークホームズ築地 2012年築 築地7 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約370万円

・グリーンパーク築地 2012年築 築地7 新築時も坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ築地グリーンサイド 2015年築 築地7 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約475万円

・ザ・ファイン築地レジデンス 2016年築 築地7 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からイニシア築地レジデンスの将来価値を予想すると

A3タイプ 2LDK 54.11㎡ 6階 7500万円台(新築時) → 6480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

新築マンションが数多く供給されるエリアですがオーベルの記事でもお伝えしたように

・オーベルアーバンツ銀座築地 坪単価約440万円

・レジデンシャル築地 坪単価約440万円

・イニシア築地レジデンス 坪単価約450万円

・アトラス築地 坪単価約500万円

・プレミスト東銀座築地 坪単価約500万円(Edgeが坪単価480万円、Arcが坪単価約580万円くらいかな?)

となるはずですからイニシアの価格が高いとは思わないのですがオーベルが安いんですよね。。。

建設地

建設地周辺動画

管理費は㎡単価約286円を予定しており現実的な水準です。オーベルが㎡単価約355円を予定、55㎡換算で約3800円の差ですからこのあたりは戸数と内廊下・外廊下の違いがプラスに働いています。ただ、オーベルは平置き駐車場、イニシアは機械式駐車場ということで修繕の面ではオーベルが有利となり、管理費+修繕積立金で見ると大きな差はなくなってしまいます。

【住むレーション】

[日比谷線]

築地 8:02発
東銀座 8:03着
銀座 8:05着
日比谷 8:07着
霞ヶ関 8:09着
神谷町 8:12着
六本木 8:16着
広尾 8:19着
恵比寿 8:22着
中目黒 8:25着

築地 8:01発
八丁堀 8:03着
茅場町 8:04着
人形町 8:07着
小伝馬町 8:08着
秋葉原 8:10着
仲御徒町 8:12着
上野 8:13着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

[浅草線→京急線]

東銀座8:03発
新橋8:05着
大門8:07着
三田8:10着
泉岳寺8:12着
品川8:15着

[浅草線]

東銀座 8:01発
宝町 8:03着
日本橋 8:04着
人形町 8:06着
東日本橋 8:08着
浅草橋 8:09着
蔵前 8:11着
浅草 8:13着
本所吾妻橋 8:14着
押上 8:16着

[大江戸線]

築地市場 8:01発
汐留 8:03着
大門 8:05着
赤羽橋 8:09着
麻布十番 8:11着
六本木 8:13着
青山一丁目 8:16着
国立競技場 8:18着
代々木 8:21着
新宿 8:23着
都庁前 8:25着

築地市場 8:03発
勝どき 8:05着
月島 8:07着
門前仲町 8:10着
清澄白河 8:12着
森下 8:14着
両国 8:16着
蔵前 8:19着
新御徒町 8:21着
上野御徒町 8:22着

【総評】

枠にとらわれたくない方向きです。

住まいをカスタマイズして楽しむぞ~!普通の間取りじゃつまらない~!

そんな方にハマるマンションでしょう。良い意味で普通じゃないのはさすがコスモスイニシアです。

カスタマイズしなくていいし普通の間取りでいいという方はオーベルのほうが手堅いでしょう。オーベルはバルコニー面が狭くなるものの角住戸率が高くけして間取りも悪くありません。ただ、カスタマイズという意味ではイニシアのほうが自由度が高いです。床暖房全室完備ですしキッチンが壁付けですから54㎡の1Rに堂々とできるわけでハマる人にはハマるかと。

モデルルームを見ずにオーベル一択とするのもおすすめできません。公式HPや事前情報からして圧倒的にオーベル優勢だと思っていましたがコンセプトをまったく違うものとしてきましたからそもそもターゲットが違いました。同時期に似たような単価でほぼ同立地で供給があるわけで比較はするべきです。

公式HPでイニシアの間取りを見た時はあまり良い印象を受けなかったのですがモデルルームを見てみるとこれは面白いなと印象が変わりました。もちろんモデルルームですからうまく見せているのは当然としても自由度の高さは他マンションにはなかなかない魅力です。

というか・・・・やはりオーベルお得すぎでしょう。。。イニシアが高いのではなくオーベルが弱気すぎなような。。。

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