今回ご紹介するのはブランズ代々木参宮橋です!

[物件概要]

売主:東急不動産 三菱地所レジデンス サンウッド 三信住建
施工:第一・植木特定共同企業体
価格:未定
専有面積:42.61㎡~121.61㎡(トランクルーム面積0.33㎡~0.61㎡含む)
総戸数:53戸
規模:地上7階地下1階建て
交通:小田急小田原線 「参宮橋」駅徒歩3分 JR山手線「代々木」駅徒歩11分
所在地:東京都渋谷区代々木三丁目
竣工予定:2021年1月中旬

駐車場:22台
バイク置場:6台
駐輪場:107台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ代々木参宮橋公式HP

参宮橋駅から徒歩3分、首都高と小田急線の線路に挟まれた立地となります。

首都高から先は東京乗馬倶楽部、そして明治神宮の森となりますから南向きの4階程度になると眺望の抜け感も出てきます。

周辺では新宿駅へも徒歩10分圏内であったサンウッド代々木参宮橋の記憶が新しく、今回は参宮橋駅に近付くことと代々木駅徒歩11分(あと1分が悔しい)という強みはあるもののサンウッドはもっと落ち着いた住環境でしたからやや希少性に欠けるものの、とはいえ新築マンションがバンバン建設されるエリアではありませんから引き合いは多いでしょう。

なお、今回ブランズブランドですが三菱地所レジデンス、サンウッド、三信住建とのJVとなっています。管理は東急系です。

外観は逆梁コーナーサッシ、最上階のペントハウス化などをすることで参宮橋交差点あたりから目立つなりにかっこよいものとしています。コンシェルジュカウンター横のラウンジ、エレベーターホール共に無垢材を多く使うことで良い意味で都心の高級マンションっぽくない落ち着いた共用空間としています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

K1タイプ 1LDK 43.92㎡
3階 7200万円台 坪単価541万円

K2タイプ 1LDK 43.92㎡
5階 7900万円台 坪単価594万円

Aタイプ 3LDK 78.57㎡
2階 13900万円台 坪単価584万円
3階 14000万円台 坪単価589万円

Bタイプ 2LDK 54.83㎡
2階 9200万円台 坪単価554万円
3階 9300万円台 坪単価560万円

Cタイプ 2LDK 54.83㎡

画像出典:ブランズ代々木参宮橋公式HP

2階 9200万円台 坪単価554万円
3階 9300万円台 坪単価560万円

Dタイプ 2LDK 55.12㎡
2階 9200万円台 坪単価551万円
3階 9300万円台 坪単価557万円

Eタイプ 3LDK 78.84㎡

画像出典:ブランズ代々木参宮橋公式HP

2階 13900万円台 坪単価582万円
3階 14000万円台 坪単価587万円

F1タイプ 2LDK 56.84㎡
3階 10000万円台 坪単価581万円
5階 11000万円台 坪単価639万円

G1タイプ 2LDK 58.10㎡
3階 9700万円台 坪単価551万円
5階 10300万円台 坪単価586万円

Wタイプ 2LDK 66.98㎡
1階 11500万円台 坪単価567万円

H1タイプ 3LDK 72.55㎡
2階 11900万円台 坪単価542万円
3階 12000万円台 坪単価546万円

H2タイプ 3LDK 72.55㎡
5階 12700万円台 坪単価578万円

Xタイプ 1LDK 43.68㎡
1階 6600万円台 坪単価499万円

I1タイプ 1LDK 43.86㎡
3階 7200万円台 坪単価542万円

I2タイプ 1LDK 43.86㎡
5階 7900万円台 坪単価595万円

Yタイプ 2LDK 63.55㎡
1階 9600万円台 坪単価499万円

J1タイプ 2LDK 58.92㎡
3階 9600万円台 坪単価538万円

J2タイプ 2LDK 58.92㎡
5階 10400万円台 坪単価583万円

Qタイプ 3LDK 118.03㎡
6階 28000万円台 坪単価784万円

Rタイプ 3LDK 91.93㎡
6階 18000万円台 坪単価647万円

平均坪単価は約580万円です。(ペントハウスいれると坪単価600万円近くになるかもしれません)

ジオグランデ代々木の杜が坪単価約650万円でしたからそれよりかは1割ほどお安く、可もなく不可もなく現実的な単価で攻めてきています。ジオグランデは平均面積も広くとっており、ブランズは2LDKが多めですからブランズが売りやすさを優先したことは言うまでもありませんが、1億円以内で参宮橋駅徒歩3分の代々木アドレス新築マンションを手にしたい層からすればブランズの販売はありがたく感じることでしょう。

設備仕様は3クラスに分かれています。ディスポーザーは全住戸、食洗機は1LDK以外、天カセは75㎡以上、ロスナイは2LDK以上、浴室のグレードが高くなるのは2LDK以上、玄関前カメラ付きインターホンは全住戸などなどクラスによりグレードがわかれます。トータルで見ればどのクラスも単価なりではあるのですが天カセは2LDK以上にしてほしかったですね。せっかくロスナイ(機械換気)で横壁に給気口が付かないわけで天カセならよりスッキリするわけですから。

線路と首都高が近いためほとんどの窓がT-3もしくは二重サッシでT-4の窓もあります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は4階までが2450mm、5階から2600mmです。逆梁もあるためサッシ高も振れ幅があり1950mm~2350mmです。全体的に下がり天井は多めです。

エレベーターは2基、1基あたり25戸(2階以上で計算)とゆとりがあります。各階ごみ置き場があり回収時は1基を管理用として利用しますがそれでも1基あたり50戸ですから十分ですね。別途地下自転車置場用のエレベーターがあり、ごみ置き場の保管場所も地下ですから1階エントランス付近にごみ置き場が来てしまうこともありません。この辺りは高級マンションらしい設計ですね。当然ながら内廊下です。

セキュリティは風除室とエレベーターの2ヵ所となります。

周辺相場を確認しましょう!

・インペリアル代々木の杜 1998年築 代々木3 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約340万円

・Dクラディアイヴァン代々木参宮橋 2003年築 代々木3 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約345万円

・ブランズ代々木西参道 2010年築 代々木3 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約395万円

上記相場からブランズ代々木参宮橋の将来価値を予想すると

I1タイプ 1LDK 43.86㎡ 3階 7200万円台(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(参宮橋駅から建設地まで)
建設地周辺動画(建設地から代々木駅まで)

管理費は㎡単価月額約406円。管理人日勤管理とは別にコンシェルジュあり、各階ごみ置き場ありということを考慮すれば割高感は薄いでしょう。

駐車場設計は愛のあるものとなっています。

総戸数53戸ながらもしっかりとした屋内車寄せ(天井部木目調!!)があり、その横にある機械式駐車場の入庫時操作盤が車寄せ近くにあります。駐車場側にサブエントランスがありそちらには出庫時操作盤がありますから便利ですね。22台でのシェアですからバッティングも少ないでしょう。地下格納型で22区画、設置率は約41%、すべての区画で全幅2050mm、高さ2100mmとしてくれています。月額42000円を予定しています。

【住むレーション】

[小田急線]

参宮橋 8:01発
南新宿 8:03着
新宿 8:05着

[山手線]

代々木 8:00発
新宿 8:03着
新大久保 8:05着
高田馬場 8:07着
目白 8:09着
池袋 8:12着

代々木 8:00発
原宿 8:03着
渋谷 8:05着
恵比寿 8:08着
目黒 8:11着
五反田 8:13着
大崎 8:14着
品川 8:19着

[総武緩行線]

代々木 8:01発
千駄ヶ谷 8:03着
信濃町 8:04着
四ツ谷 8:06着
市ヶ谷 8:08着
飯田橋 8:11着
水道橋 8:13着
御茶ノ水 8:16着
秋葉原 8:18着

[大江戸線]

代々木 8:00発
国立競技場 8:02着
青山一丁目 8:04着
六本木 8:07着
麻布十番 8:10着
赤羽橋 8:12着
大門 8:15着
汐留 8:17着

[京王バス 宿51]

参宮橋駅 8:04発
代々木五丁目 8:05着
代々木神園町 8:06着
代々木公園西門 8:07着
代々木公園駅 8:08着
放送センター西口 8:09着
渋谷区役所 8:11着
神南一丁目 8:12着
渋谷駅 8:17着

参宮橋駅 8:01発
代々木三丁目 8:02着
西参道 8:04着
十二社池の上 8:06着
十二社池の下 8:08着
新宿住友ビル 8:10着
新宿センタービル・新宿野村ビル 8:11着
新宿駅西口 8:15着

参宮橋駅は駅改良工事をおこなっており2020年9月には杜の玄関口らしい素敵な駅舎となります。ただ、新宿方面から下車した際は反対側の改札口まで渡らなければならずややめんどいです。

スーパーマーケットは参宮橋のまいばす、マルマン(代々木側にもあり)、北参道のOKストアを使う方が多いエリアでしょう。新宿から2駅ですし、けして歩けない距離でもないためデパ地下利用も便利でしょう。

敷地東側には新日鐵住金保養所の代々木倶楽部がありレストランが一般開放されています。

通学校は代々木山谷小学校で徒歩3分、中学校は代々木中学校で徒歩20分ほどかかります。

首都高の出入口も近いため車利用も便利ですが代々木出口から出た際にすぐにUターンできても参宮橋交差点が右折不可なのがややめんどいですね。

【総評】

1LDKと2LDKも多いため100㎡超えを買う方からすれば気になる方もいるでしょう。とはいえ建物グレードなど全体的に見てもしっかりと単価なりのものとしてきているため億超え出す方からしてみても満足度には期待できそうです。

首都高と線路を抱えはするもののそのデメリットをプラスにできる住戸であれば希少性出るわけで、となれば南向きのMタイプ、Nタイプは15000万円以内とエリアにしては総額が抑えられる約70㎡ですから狙い目感あります。それ以外の眺望の抜ける南向き住戸は2億、3億クラスのためまた世界が変わってきます。

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