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今回ご紹介するのはサンウッド西荻窪です！
［物件概要］先着順
売主：サンウッド
設計：ココロノ・アーキテクツ
施工：大勝
価格：8470万円～12480万円
専有面積：55.12㎡・70.20㎡
総戸数：19戸
規模：地上3階・地下1階建て
交通：JR中央快速線・総武緩行線「西荻窪」駅徒歩6分
所在地：東京都杉並区西荻北二丁目
竣工予定：2024年9月27日
引き渡し予定：即入居可
管理費（月額）29710円・37840円
修繕積立金（月額）7170円・9130円
インターネットサービス利用料（月額：1210円）
駐車場：平置7台（月額：33000円）
駐輪場：ラック式駐輪場30台（上段12台 月額：200円、下段スライド式18台 月額：500円）
地図はこちらです↓
画像出典：サンウッド西荻窪公式HP
JR中央線の西荻窪駅北口から徒歩6分、第一種低層住居専用地域でメイン通りや線路からしっかりと中へ入った静かな住環境となります。
西荻窪駅は駅に近い分譲マンションが点在していますし、一低層のマンションもあるのですが『一低層』『駅近』『しっかりと中へ入った静かな住環境』はかなり希少性があります。
駅に近いだけでなく商店街経由であれば道のりの半分程度は屋根ありというのも快適ですね。
日常の買い物は線路南側のまいばすが徒歩4分、善福寺川を超えた先のライフ(2022年にオープン)が徒歩6分、駅出てすぐの西友も徒歩6分、駅南側のサミットストア(2021年オープンの都市型小型店)が徒歩8分、さらに桃井原っぱ公園近くのクイーンズ伊勢丹跡地にはヤオコーが2025年夏にオープン予定でそちらも徒歩10分圏内など商店街と合わせて選択肢が充実しています。
余談になりますし今作とはキャラクターが異なるため比較検討をおすすめするわけではないのですが桃井原っぱ公園近くのinthePark荻窪というマンションがとてもマンマニ好みで昔から好きなのですよね～。築20年を迎えましたが色褪せることなく存在感あるマンションです。
話を戻して。通学校は桃井第三小学校で徒歩4分、荻窪中学校で徒歩10分です。小学校がすぐ近くですし、善福寺川沿いの関根文化公園や青梅街道北側の桃井原っぱ公園など公園関係も充実しています。
現地は南と西が接道した南西角地で従前も3階建ての住宅があったように配棟計画に無理が生まれない好条件が整っています。
主開口部は南と北ですが角住戸比率が89％とかなり高いため妻側に東か西の窓がある住戸も多くなっています。
一低層ですから眺望は向かいの建物と被るものの離隔はとれるため北向きと地下1階住戸を除けばしっかりと陽射しが入ってきます。
また、4階住戸になると立っているときの視線としては向かいの戸建の屋根を超えてくるため小学校辺りまで視界抜けしてきます。(4階になると逆に電線が気になってしまいます)
外観デザインとしてはエントランス周りだけでなく全体的にコンクリートに杉板の風合いを施した外壁を用いています。
それだけですとシンプルな印象になってしまうわけですがコンクリートラインで凸凹を描き、エントランスは駐車場側と合わせて横長のゲートデザインとすることで明るい印象ながらも重厚感あるものとなっています。
アプローチからクランクして中へ入ってもカーペットとフローリングを組み合わせたおしゃれなホールの大窓から自然光を取り込んだ坪庭を自然と望めるなど高価格帯なりに雰囲気が良いですね。
エレベーターをさらに奥に配することで北側(駐車場側)のサブエントランスから帰宅の際も正面に坪庭がくるような動線としているのも考えてくれていますね。(駐車場や駐輪場側から帰宅の際に単調な動線になってしまうマンションも少なくない)
価格と間取りの一部を共有いたします！
※部屋番号表記は＋1階
Agタイプ 3LDK 70.2㎡
画像出典：サンウッド西荻窪公式HP
Bタイプ 3LDK 70.2㎡
画像出典：サンウッド西荻窪公式HP
3階 13790万円 坪単価649万円
Cgタイプ 2LDK 55.12㎡
画像出典：サンウッド西荻窪公式HP
平均坪単価は約570万円です。
南向きのワイドスパン住戸はリビングだけでなくすべての洋室が主開口部側に面しているというのが素晴らしいですね～。
地下住戸(6戸)は主開口部側が壁のため視界としてはむしろ気にならないですし基本天井高が2750mmになります。(テラスの階段は非常階段です)
『億ションで地下住戸設定ありかぁ…』と思われる方も少なくないでしょうけどもそれ以外の階に関しても『地下住戸があるからこその価格』になるわけでマンション価格が高騰している今の時代においては割り切って考えたほうが良いでしょう。(都心一等地の低層マンションでむりくり地下住戸を設けるのはどうかと思いますがここは環八外側)
エリア柄北向きの評価は低いでしょうけどもその北向きも吹き抜けを活かして自然光を多く取り込んで行燈部屋にならないようにしているなど全体的にこだわりを感じることができます。
このエリアで検討される方にとって70㎡は少々物足りないかもしれませんが壁式構造を採用しているため有効面積としては無駄がありません。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。ただ、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、食器棚、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、リビング天カセなど単価帯なりにはなっています。
構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2450mm～2750mmと部屋によって大きく異なります。
周辺相場を確認しましょう！
■ルフォン西荻窪ザ・レジデンス
2013年築 西荻窪駅徒歩4分
新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約460万円
動き一例
約58㎡
新築時5100万円台
中古時7900万円台
上記相場からサンウッド西荻窪が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 3LDK 70.2㎡ 1階 12480万円 → 10400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外ですがすべて平置きで設置率約36％、出入口にはシャッターゲートがあります。(全長5mまでのためロングセダンは難しい)
修繕コストがほぼかからない平置きは借りる人にとっても借りない人にとってもハッピーですね！
駐輪場は屋内(住戸との行き来では雨に濡れます)で設置率約157%です。
管理費は㎡単価月額約539円、ディスポーザーはないものの総戸数19戸の内廊下ですから高くなってしまうのは当然とはいえ戸建も多いエリアがゆえに重たく感じてしまいますね。エレベーターは1基で着床制限ありです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ルフォン西荻窪ザ・レジデンス 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約220円
【住むレーション】
［中央快速線］
西荻窪 8:01発
荻窪 8:03着
阿佐ヶ谷 8:05着
高円寺 8:08着
中野 8:11着
新宿 8:15着
四ツ谷 8:20着
御茶ノ水 8:25着
神田 8:28着
東京 8:30着
西荻窪 8:00発
吉祥寺 8:02着
三鷹 8:05着
武蔵境 8:07着
東小金井 8:10着
武蔵小金井 8:12着
国分寺 8:16着
西国分寺 8:22着
国立 8:25着
立川 8:28着
日野 8:31着
豊田 8:34着
八王子 8:38着
［総武緩行線］
西荻窪 8:02発
荻窪 8:05着
阿佐ヶ谷 8:07着
高円寺 8:09着
中野 8:12着
東中野 8:15着
大久保 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
千駄ヶ谷 8:23着
信濃町 8:25着
四ツ谷 8:27着
市ヶ谷 8:29着
飯田橋 8:32着
水道橋 8:34着
御茶ノ水 8:36着
秋葉原 8:38着
［東西線直通］
西荻窪 7:59発
荻窪 8:02着
阿佐ヶ谷 8:04着
高円寺 8:06着
中野 8:09着
落合 8:12着
高田馬場 8:15着
早稲田 8:19着
神楽坂 8:22着
飯田橋 8:24着
九段下 8:26着
竹橋 8:29着
大手町 8:31着
日本橋 8:33着
茅場町 8:35着
［路線バス］
西荻窪駅 8:29発
～中略～
上石神井駅 8:40着
土休日ダイヤは快速線が通過する駅となります。
路線バスで西武線側へアクセスすることもできます。
車での移動に関しては環八が近いのは便利ですが首都高inまでは5キロ弱と少々距離がありますね。中央線あるあるですが電車移動のほうが便利ではあります。
【総評】
エリア内比較をしても好条件が整いすぎておりスペシャルな新築マンションであることは間違いないでしょう。
ただ、それゆえ価格に関しても周辺相場と比べてかなり高くなっており戸建と比較できてしまうエリアがゆえに『条件は良いマンションだけども選ばれにくい』印象は受けました。マンションが当たり前のように億超えで動くエリアではないためリセール面に不安を抱いてしまう方も少なくはないでしょう。
さらに言えば中広域検討者にとって中央線自体は便利であっても『絶対的都心距離』と『リセールバリューへの期待(値上がる～ではなくできる限り買った時の価格を維持したい)』を優先される方が多い時代(トレンド)ですから『賑やかな立地でもパークシティ中野ザタワー』となってしまいがちではあるでしょう。
それでも売れ線でないからこそ『先着順で購入ができる』わけですし、だからと言って条件悪いかと言えばそうではなくむしろ良いですからサンウッド西荻窪のような『先着順で購入できる中では好条件』の新築マンションを検討候補にしてみることもおすすめしたいです。
大規模マンションを中心に検討してきた方が見学してみても『こういった低層マンションならありだね』どころか『そうそう！これが住まいに求めていたものなんだよ』となる可能性もあることでしょう。
東京23区の駅近で平置駐車場が確保できるのは希少ですからカーライフを楽しみたい方にも合ってきますね！
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