今回ご紹介するのはプラウド杉並方南町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:西武建設
価格:未定
専有面積:59.23㎡~85.60㎡ (トランクルーム面積0.67㎡~1.03㎡を含む)
総戸数:87戸
規模:4階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線 「方南町」駅徒歩7分
京王線 「笹塚」駅徒歩16分

所在地:東京都杉並区方南一丁目
竣工予定:2021年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

方南町駅から方南銀座商店街を経由して徒歩7分、神田川沿いで方南小学校の隣となります。

方南町と言えば住友不動産が長々と駅前で供給していましたが今後もガーデン堀之内の建て替えなどしばらくは新築マンションの供給が続きます。

プラウド杉並方南町は一低層というのはウリとなります。方南町駅から見ると低地ではありますし、さらに傾斜地ではあるものの東側は背の低い戸建てですから4階であれば抜け感も得られます。南側には既存不適格の背の高いマンションがありやや影になりがちですから西向き、南向き、東向きの中で南向きが一番単価安という価格設定となります。

外観デザインは翼のような大庇を設けていたり、角住戸の大窓などしっかりと造りこんでいるため高級低層マンションを謳っても違和感ないレベルでしょう。

エントランスは神田川寄りと児童館寄りに2ヵ所設けており神田川寄りのエントランス横にはコミュニケーションワークラウンジが設けられます。貫通通路を含めれば四面接道で植栽豊かにしていますし現在めちゃ狭い東側の接道も広く整備されますから周辺に住まう方からしても喜ばしい計画となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Mhrタイプ 4LDK 84.88㎡ 管理費(月額)26400円 修繕積立金(月額)12000円

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

4階 10500万円台 坪単価408万円

Cタイプ 2LDK 59.23㎡ 管理費(月額)18400円 修繕積立金(月額)8370円

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

1階 6100万円台 坪単価340万円(Cgタイプ)
2階 6300万円台 坪単価351万円

B3タイプ 3LDK 69.43㎡ 管理費(月額)21600円 修繕積立金(月額)9820円
1階 7200万円台 坪単価342万円(B3gタイプ)
2階 7400万円台 坪単価352万円
3階 7600万円台 坪単価361万円
4階 7900万円台 坪単価376万円(B3hタイプ)

[南向き]

Dタイプ 4LDK 83.09㎡ 管理費(月額)25800円 修繕積立金(月額)11750円

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

1階 9000万円台 坪単価358万円(Dgタイプ)
3階 9800万円台 坪単価389万円

F2タイプ 3LDK 70.48㎡ 管理費(月額)21900円 修繕積立金(月額)9960円
1階 6800万円台 坪単価318万円
2階 7100万円台 坪単価333万円
3階 7200万円台 坪単価337万円
4階 7500万円台 坪単価351万円(F2hタイプ)

Gタイプ 2LDK 65.60㎡ 管理費(月額)20400円 修繕積立金(月額)9270円
2階 6600万円台 坪単価332万円
3階 6800万円台 坪単価342万円
4階 7000万円台 坪単価352万円(Ghタイプ)

Hタイプ 3LDK 76.44㎡ 管理費(月額)23800円 修繕積立金(月額)10810円

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

2階 8100万円台 坪単価350万円
4階 8700万円台 坪単価376万円(Hhタイプ)

[東向き]

Iタイプ 2LDK 61.69㎡ 管理費(月額)19200円 修繕積立金(月額)8720円

画像出典:プラウド杉並方南町公式HP

2階 6400万円台 坪単価343万円
4階 7000万円台 坪単価375万円(Ihタイプ)

K2タイプ 3LDK 71.16㎡ 管理費(月額)22100円 修繕積立金(月額)10060円
1階 7600万円台 坪単価353万円(K2gタイプ)
2階 7800万円台 坪単価362万円
3階 8000万円台 坪単価371万円
4階 8300万円台 坪単価385万円(K2hタイプ)

Lタイプ 3LDK 73.55㎡ 管理費(月額)22900円 修繕積立金(月額)10400円
2階 8300万円台 坪単価373万円

Ohrタイプ 4LDK 84.70㎡ 管理費(月額)26300円 修繕積立金(月額)11970円
4階 10900万円台 坪単価425万円

平均坪単価は約370万円です。

シティテラス杉並方南町よりやや安いものの駅距離差を考慮すればお安いとは言い難いですね。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、洗面台三面鏡框付き、浴室扉ダブルバー、お掃除浴槽、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ(アラウーノ)、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなどしっかりと単価なりにしてきています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。今回大きく評価したいのはサッシ高です。1階~3階が2200mm、4階が2400mmです。タワマンでさえ2100mmであることが多く、一般的な板状であれば2000mmもよく見かける中で最低でも2200mmというのは素晴らしいですね。

共用廊下前にはアルコーブを設けていますし、西棟と東棟の間に吹き抜けを設けることで歩いていて気持ちの良い外廊下にできています。吹き抜けを活用して両面バルコニー「風」住戸(共用廊下側はサービススペース)もあります。

周辺相場を確認しましょう!

・シティハウス笹塚 2005年築 方南1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円

・クラッシィハウス杉並方南町 2011年築 方南2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約275万円

・ローレルコート笹塚 2014年築 方南1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約270万円

・シティテラス杉並方南町 2017年築 方南2 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約360万円

上記相場からプラウド杉並方南町の将来価値を予想すると

B3タイプ 3LDK 69.43㎡ 2階 7400万円台(新築時) → 6230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先が平置きで1区画、機械式が18区画で設置率は約21%です。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から方南町駅まで)
建設地周辺動画(阿佐ヶ谷駅から釜寺停留所まで 渋66)

【住むレーション】

[丸ノ内線]

方南町 8:09発
中野富士見町 8:11着
中野新橋 8:13着
中野坂上 8:16着
西新宿 8:18着
新宿 8:20着
新宿三丁目 8:22着
新宿御苑前 8:24着
四谷三丁目 8:26着
四ツ谷 8:28着
赤坂見附 8:31着
国会議事堂前 8:34着
霞ヶ関 8:36着
銀座 8:38着
東京 8:40着
大手町 8:42着

[都営バス 渋91]

釜寺8:07発
東高円寺駅前8:17着
新中野駅前8:21着
東京医大病院前8:31着
新宿駅西口8:34着

釜寺8:09発
新代田駅前8:15着

[京王バス・都営バス 渋66]

釜寺 8:01発
笹塚駅 8:11着
新国立劇場前 8:19着
東京オペラシティ南 8:22着
代々木八幡駅入口 8:28着
東急百貨店本店前 8:34着
渋谷駅 8:41着

釜寺 8:07発
阿佐ヶ谷駅前 8:24着

丸ノ内線の支線ではあるものの新宿方面直通電車の運行も開始され便利になりましたね~。中野坂上止まりも多いですが全体的に本数が増えましたし、始発駅であるというのは大きな魅力となります。

日常の買い物施設は駅前のサミットストアだけでなく物件近くの環七沿いに肉のハナマサ、ドン・キホーテもあります。

通学校は隣の方南小学校(エントランスから約50m)、中学校は方南町駅を超えた泉南です。

【総評】

丸ノ内線の新宿方面直通が開始されたことで利便性が高まったため地元外需要にも期待しやすくなったものの非駅前で坪単価370万円だとなかなかな高単価ではありますね。

ただ、地元民からすればスミフの外観と違いとっつきやすいでしょう(笑)

戸建てメインのエリアに敷地の広い低層マンション、そして小学校真横となれば地元の子育て世代からしたら大きな魅力を感じるのではないでしょうか。

高単価ではありますが単価なりにグレード感を出してくるあたりはさすが野村不動産。

バルコニー隣戸境はコンクリート&隔て板でしっかりと囲っているのですがさらに片面にはトランクルームを設けておりそれが外から見た時の高級感に繋がっています。(縦のラインが太くなる)

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4 件のコメント

  • いつも参考にさせて頂いております!
    先生のブログ記事の、将来予測価格で取り上げているお部屋は、どのような基準で選んでいるのですか?
    買うならここかな、という基準でしょうか。

    • 那須右衛門様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      できるだけ平均単価にしますが正直こだわりはないです!
      ただ、対面相談では個別住戸であくまで予想ではありますが将来価値をお伝えしております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 一戸建て思考でしたが、プラウド杉並方南町は気になりました。南側の50年経過の高層マンション、20~30年後取り壊しの場合、かなり南側の部屋は価値上がりますか?

    • プラウドファン様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個別相談にてご対応可能です!(有料)

      マンションカウンターのご利用お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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