今回ご紹介するのはアトラス築地です!

[物件概要][第一期販売概要]

販売戸数:50戸

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:永山建築設計事務所
施工:松井建設
価格:6990万円〜14770万円
専有面積:54.59㎡~88.61㎡
総戸数:161戸(事業協力者取得住戸36戸含む)、店舗6戸
規模:地上11階地下1階建て

交通:東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩3分、東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分、都営大江戸線「築地市場」駅徒歩8分、東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩8分、東京メトロ日比谷・銀座・丸ノ内線「銀座」駅徒歩12分

所在地:東京都中央区築地6丁目
竣工予定:2021年10月下旬

全体管理費(月額)16070円〜26090円
住宅管理費(月額)5290円〜8590円
全体修繕積立金(月額)3270円〜5310円
住宅修繕積立金(月額)3270円〜5310円

駐車場:40台 地上2段普通車4台、地上1段ミッドルーフ車3台、地下普通車15台、地下ハイルーフ14台、平置1台、車いす使用者平置1台、作業スペース1台、専有駐車場(事業協力者取得)1台 月額:36000円〜41500円 ※内9台は事業協力者用の優先選定となります。
駐輪場:242台 地下2段式上段28台、下段81台、子ども用自転車置き場5台 地上2段式上段53台、下段80台 月額:200円〜450円 ※内31台は事業協力者用の優先選定となります。
バイク置場:3台 月額:4000円

地図はこちらです↓

画像出典:アトラス築地公式HP

オーベル、レジデンシャルと販売中止となった中央区築地エリア。前々からお伝えしているところではありますが売れないから販売休止ではなく一棟売りもしくは賃貸運用のほうが儲かるからのことでしょう。

動画か記事で過去にもお伝え済みだった気はしますがまた余談を。マンションマニア、オーベルアーバンツ銀座築地買おうとしてました(笑)

だって坪単価400万円前半はお安すかったですもん。グレードも高かったですし。買うつもりのマンションが販売中止とかこんなにショックなものか・・・となりました。

さて、話をアトラスに戻しましょう。

現在供給中の同エリア新築マンションの中では築地駅「徒歩3分」が取れているのは大きいですね。駅への近さだけであれば過去の出物でもっと近いのはありますが今回規模感にも特徴があります。総戸数161戸と現状エリア№1マンションのパークホームズ築地グリーンサイドを上回ります。立地としては築地川公園沿いのパークホームズのほうが強いためエリア№1を奪えるかというと難しいところではありますが同エリアで総戸数161戸となれば目立つ存在となり売る時にも他物件より動きやすいことはたしかでしょう。

駅徒歩3分でありながらも大通りには面しておらず、北西側には築地本願寺と落ち着いた環境も強みとなります。一部敷地を買収できていないのは残念ですが四面接道のため日当たりを見込める住戸も多くなっており、それも影響してか一番狭い部屋でも54㎡台となっています。1LDKを設けても引き合いは相当あったと思うのですがディンクス・ファミリー層に舵を切ったプランニングとなります。

銀座駅へも徒歩12分という近さですし、築地市場跡地にも寄っていますから銀座を日常使いしたい方や築地市場の開発に期待したい方にはもってこいの立地となります。

外観デザインは角面を削らずにスクエア型となっています。プレミストのアークとは正反対で周りに見せつけるようなデザインではなく落ち着いた面持ちです。また、エントランスホールも外側には少しばかり光をもらす程度でぱっと見は見応えありません。ただ、風除室を超えると埋蔵財の古木から削り出した舟状のベンチがある素敵なラウンジ(エントランスホール)が広がります。

せっかくのエリア内では今後も容易に見られないであろう規模感なわけで二層吹き抜けにしても良かったのではと思ってしまいますが1階は店舗も入る(テナント未定)ため階高が高くなっていますし、江戸の建築美を意識したデザインですから二層にしないほうが雰囲気出そうですからコストカットというわけではないと思います。エレベーターホールも天然石多めでとても素敵なものとなっています。

今回外廊下なのを残念に感じる方は多いでしょう。プレミストが内廊下ですから尚更。けして外廊下がダメとは思いませんが内廊下を好む方が多い価格帯ですよね。

共用部は1階のラウンジの他に屋上テラスが設けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.93㎡ 管理費(月額)28150円 修繕積立金(月額)8620円

画像出典:アトラス築地公式HP

6階 12180万円 坪単価559万円
10階 12700万円 坪単価583万円
11階 12890万円 坪単価592万円

Bタイプ 2LDK 60.05㎡ 管理費(月額)23500円 修繕積立金(月額)7200円

画像出典:アトラス築地公式HP

8階 9180万円 坪単価505万円
10階 9380万円 坪単価516万円

Cタイプ 2LDK 67.11㎡ 管理費(月額)26260円 修繕積立金(月額)8040円

画像出典:アトラス築地公式HP

8階 10220万円 坪単価503万円
10階 10460万円 坪単価515万円

D3タイプ 3LDK 88.61㎡ 管理費(月額)34680円 修繕積立金(月額)10620円
3階 13880万円 坪単価517万円

Dタイプ 3LDK 81.97㎡ 管理費(月額)32090円 修繕積立金(月額)9820円

画像出典:アトラス築地公式HP

6階 13880万円 坪単価559万円
9階 14460万円 坪単価583万円
10階 14680万円 坪単価592万円

Eタイプ 2LDK 57.95㎡ 管理費(月額)22680円 修繕積立金(月額)6940円
3階 8290万円 坪単価472万円
8階 8740万円 坪単価498万円

E4タイプ 2LDK 60.24㎡ 管理費(月額)23580円 修繕積立金(月額)7220円
4階 8590万円 坪単価471万円

Fタイプ 3LDK 72.75㎡ 管理費(月額)28470円 修繕積立金(月額)8720円

画像出典:アトラス築地公式HP

7階 10850万円 坪単価493万円
8階 10980万円 坪単価498万円
10階 11240万円 坪単価510万円
11階 11430万円 坪単価519万円

Hタイプ 3LDK 73.17㎡ 管理費(月額)28630円 修繕積立金(月額)8780円
10階 11240万円 坪単価507万円
11階 11430万円 坪単価516万円

Iタイプ 3LDK 74.22㎡ 管理費(月額)29040円 修繕積立金(月額)8900円

画像出典:アトラス築地公式HP

4階 10580万円 坪単価471万円
8階 11230万円 坪単価500万円
10階 11490万円 坪単価511万円
11階 11680万円 坪単価520万円

Jタイプ 3LDK 65.32㎡ 管理費(月額)25560円 修繕積立金(月額)7820円

画像出典:アトラス築地公式HP

2階 9080万円 坪単価459万円
7階 9690万円 坪単価490万円
8階 9820万円 坪単価497万円

J4タイプ 3LDK 77.88㎡ 管理費(月額)30480円 修繕積立金(月額)9340円
4階 11380万円 坪単価483万円

Kタイプ 3LDK 81.97㎡ 管理費(月額)32090円 修繕積立金(月額)9820円
8階 14060万円 坪単価567万円
10階 14460万円 坪単価583万円
11階 14770万円 坪単価595万円

Lタイプ 2LDK 58.36㎡ 管理費(月額)22840円 修繕積立金(月額)7000円

画像出典:アトラス築地公式HP

2階 7590万円 坪単価429万円
7階 7980万円 坪単価452万円
9階 8250万円 坪単価467万円
11階 8580万円 坪単価486万円

L6タイプ 2LDK 60.18㎡ 管理費(月額)23550円 修繕積立金(月額)7220円
6階 8190万円 坪単価449万円

Mタイプ 2LDK 54.59㎡ 管理費(月額)21360円 修繕積立金(月額)6540円

画像出典:アトラス築地公式HP

2階 6990万円 坪単価423万円
8階 7790万円 坪単価471万円
10階 7990万円 坪単価483万円
11階 8190万円 坪単価496万円

M4タイプ 2LDK 62.08㎡ 管理費(月額)24300円 修繕積立金(月額)7440円
4階 8080万円 坪単価430万円

N2タイプ 3LDK 85.80㎡ 管理費(月額)33580円 修繕積立金(月額)10280円
2階 11390万円 坪単価438万円

Nタイプ 3LDK 65.82㎡ 管理費(月額)25760円 修繕積立金(月額)7880円
6階 9390万円 坪単価471万円
8階 9790万円 坪単価491万円
9階 9890万円 坪単価496万円
11階 10290万円 坪単価516万円

O3タイプ 3LDK 74.93㎡ 管理費(月額)29320円 修繕積立金(月額)8980円
3階 9890万円 坪単価436万円

Pタイプ 2LDK 59.31㎡ 管理費(月額)23210円 修繕積立金(月額)7100円

画像出典:アトラス築地公式HP

8階 8580万円 坪単価478万円
10階 8790万円 坪単価489万円
11階 8990万円 坪単価501万円

平均坪単価は約505万円です。

プレミストのエッジとアークの間くらいの単価設定となります。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナ、リビング天井カセット型エアコン(当初は壁掛けの計画だったとのことです)など単価なりに充実したものとなっています。

構造面では二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。今回大きな特徴となるのがスケルトンインフィルです。配管設備を外に出しているため水回りの移動が容易となりますし、将来のメンテナンス・リフォームが容易となります。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクタス築地 2000年築 築地7 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

・パークホームズ築地 2012年築 築地7 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約370万円

・グリーンパーク築地 2012年築 築地7 新築時も坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ築地グリーンサイド 2015年築 築地7 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約475万円

・ザ・ファイン築地レジデンス 2016年築 築地7 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からアトラス築地の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 65.32㎡ 7階 9690万円(新築時) → 8900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地 2019年9月撮影

建設地周辺動画(2019年9月撮影)

管理費は㎡単価月額約391円、プレミストに比べて高いのは24時間有人管理が影響しています。店舗と全体面積もあるため防災センター(地下にあります)が必要となり、コンシェルジュサービスがない割にお高めの管理費となっています。もちろん24時間有人管理は安心材料とはなります。

駐車場は屋内機械式が主で設置率約24%、エリア内では希少な車寄せがありますしエレベーターホールとの出入口もあるため高額マンションらしい駐車場導線となっています。自転車置場(一部地下で専用エレベーターあり)とバイク置場も屋内となっています。

【住むレーション】

[日比谷線]

築地 8:02発
東銀座 8:03着
銀座 8:05着
日比谷 8:07着
霞ヶ関 8:09着
神谷町 8:12着
六本木 8:16着
広尾 8:19着
恵比寿 8:22着
中目黒 8:25着

築地 8:01発
八丁堀 8:03着
茅場町 8:04着
人形町 8:07着
小伝馬町 8:08着
秋葉原 8:10着
仲御徒町 8:12着
上野 8:13着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

[浅草線→京急線]

東銀座8:03発
新橋8:05着
大門8:07着
三田8:10着
泉岳寺8:12着
品川8:15着

[浅草線]

東銀座 8:01発
宝町 8:03着
日本橋 8:04着
人形町 8:06着
東日本橋 8:08着
浅草橋 8:09着
蔵前 8:11着
浅草 8:13着
本所吾妻橋 8:14着
押上 8:16着

[大江戸線]

築地市場 8:01発
汐留 8:03着
大門 8:05着
赤羽橋 8:09着
麻布十番 8:11着
六本木 8:13着
青山一丁目 8:16着
国立競技場 8:18着
代々木 8:21着
新宿 8:23着
都庁前 8:25着

築地市場 8:03発
勝どき 8:05着
月島 8:07着
門前仲町 8:10着
清澄白河 8:12着
森下 8:14着
両国 8:16着
蔵前 8:19着
新御徒町 8:21着
上野御徒町 8:22着

晴海通りから都バスで東京駅まで乗車時間15分ほど、本数は鬼のように出ていますから勤務先によっては電車に乗らずして通勤できてしまいます。

通学校は京橋築地小学校で徒歩6分、銀座中学校で徒歩14分となります。

【総評】

立地に大きな魅力があり、さらにはエリア内では規模感あるという希少性がありながらもそれを活かしきれていないのは残念でした。隔て板をトールタイプにしたり、内廊下にしたりできることはもっとあったはずです。管理費がもう少し上がったとしても各階ごみ置き場を設けても良かったでしょう。

ただ、これはマンションを見学しまくっている側としての意見です。ここまで魅力ある立地ならもっとグレード上げてもいいよね!と。ただ、一般の検討者からすればグレードの高さは枝葉の部分にしかすぎず、それよりかは立地や部屋の広さ、そして価格を優先しますから売りやすい(売れる商品)ことはたしかです。

まだ第一期が開始されたばかりではありますが私なりにプレミストとの違いを簡単にお伝えすると

・マンショングレードはプレミストのほうが上(とくにアークコート)

・立地はアトラスのほうが上

・リセールバリューもアトラスのほうがやや上(とてつもない誤差ではないと思いますが立地の良いアトラスのほうが動きやすいでしょう)

・売れ行きはアトラスのほうが上(供給数だとプレミストとの差は少ないですが立地の良いアトラスのほうが後半戦ばてにくいでしょう)

となります。

何を重視するかですね。立地に関しては客観的に見てもアトラスのほうが上な割には価格に立地代がONされていません。(入札案件でないのも影響しているでしょう)

なお、今回外廊下ではありますが室外機はすべてバルコニー設置となるため共用廊下に生活感がでないようになっています。ただでさえ狭いバルコニーが窮屈にはなってしまいますが共用廊下に室外機が出ないというのは大きく評価すべき点でしょう。

動画にておすすめの間取りなどを共有しております!

ぜひご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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