今回ご紹介するのはプレミスト有明ガーデンズです!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:4500万円台~9200万円台
専有面積:55.90㎡~82.60㎡
総戸数:258戸
規模:15階建て
交通:ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩2分 りんかい線「国際展示場」駅徒歩10分(サブエントランスより)
所在地:東京都江東区有明一丁目
竣工予定:平成32年2月下旬

駐車場:126台(別途カーシェア用2台、来客用3台、身障者用1台、荷捌き用1台)
駐輪場:516台(別途来客用15台、保育施設用15台)
バイク置き場:26台(ミニバイク10台、バイク16台)

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト有明ガーデンズ公式HP

有明住みたかったけどギラギラしたタワマン苦手だから住むの躊躇してたやつカモーン!!

がコンセプトです!!

もちろんそんな尖った直接的な表現はしていませんが(笑)

有明エリアでは数多くのタワーマンションが供給されてきましたが今回は非タワーマンションとなりますから一定数いるタワマン嫌い(タワマンが苦手)の方にはウケることでしょう。

とはいえ逆に言えばタワマンが嫌い(タワマンが苦手)でなければ迷わずシティタワーズ東京ベイもしくは周辺の中古マンションのほうが手堅い選択ではないでしょうか。

「いや、シティタワーズ東京ベイのほうが価格高いんでしょ?」

と言われそうですがそんなことはありません。もちろん平均坪単価で比べてしまえば背の高さが違いますからプレミストのほうがお安いですが同じ階数で比べれば価格差はほとんどありません。

・プレミスト有明ガーデンズ Bタイプ 3LDK 70.67㎡ 西向き中住戸 13階 7100万円台 坪単価332万円(2018年5月末時点の予定価格です)

・シティタワーズ東京ベイ Ⅱ70M2タイプ 3LDK 70.49㎡ 北西中住戸 15階 6990万円 坪単価327万円(2018年5月末時点の正式価格です)

条件が完全一致するわけではありませんが同じ階数で比べれば価格差がないのです。

ですから平均の坪単価がお安いからとプレミストに飛びつくのはおすすめできません。

また将来のリセールバリューについてもシティタワーズ東京ベイのほうが強いのではないでしょうか。客観的に考えると築10年を迎えたときに同じような条件のお部屋が同じような価格で売り出されていた場合にどちらを選びますでしょうか?多くの方がシティタワーズ東京ベイを選ぶのではないでしょうか。もちろん好き嫌いは人それぞれですが共用施設などすべてを見られてしまう中古においてはシティタワーズ東京ベイのほうが強いと思いますね。

それでもプレミスト有明ガーデンズに関してはコンセプトがはっきりとしていますからコンセプトが気に入ったという場合にはおすすめしやすいマンションです。どうしても投資的な目線で見られがちなエリアではありますがプレミスト有明ガーデンズを投資目的で買う方はほぼいないでしょうから良好なコミュニティ形成が図れる可能性も高いですね。

外観や共用空間には光井純さんを始めとするクリエイターを起用しており、長谷工施工でありながらもしっかりと売主の意見が入ったマンションとなっています。

1階部分に共用施設をまとめています。つなぐラウンジという名称で皆が集まれるカフェゾーン(コーヒーサーバーあり)、読書を楽しめるライブラリーゾーン、子供がはしゃげるキッズゾーン、勉強などに集中できるスタディゾーン(個室あり)、工作を楽しめるDIYゾーン、ゲストルーム(15階にも1室あり)と複数のゾーンを設けていながらも一体感のある共用施設となっています。

郊外の大規模マンションっぽい優しい雰囲気ですね。

例えば同じ湾岸でも千葉湾岸に位置する大規模マンションの共用施設に近い雰囲気です。ギラギラはさせずに高級感は出しつつも優しい雰囲気と言いましょうか。少なくとも有明エリアの既存タワマン&シティタワーズ東京ベイとは真逆のコンセプトです。

1階部分の共用施設の他に15階にゲストルームとパーティールーム、屋上にテラスと菜園があります。15階のゲストルームはギラギラした内装です。

また周辺のタワーマンションの場合は公開空地を多く設ける必要があるためセキュリティエリア内に大きな庭園を設けるのは難しいのですがプレミスト有明ガーデンズは非タワマンであることを活かしてセキュリティエリア内に大きな庭園を2箇所設けることができています。

東棟の1階部分には認可保育園が入ります。

モデルルームは月島にあります

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西棟]

Aタイプ 4LDK 82.60㎡

2階 7600万円台 坪単価304万円
5階 7800万円台 坪単価312万円
7階 7900万円台 坪単価316万円
9階 8100万円台 坪単価324万円
11階 8300万円台 坪単価332万円
13階 8400万円台 坪単価336万円

Bタイプ 3LDK 70.67㎡
2階 6400万円台 坪単価299万円
5階 6500万円台 坪単価304万円
7階 6600万円台 坪単価308万円
9階 6800万円台 坪単価318万円
11階 7000万円台 坪単価327万円
13階 7100万円台 坪単価332万円

Dタイプ 3LDK 75.12㎡

2階 6600万円台 坪単価290万円
5階 6900万円台 坪単価303万円
7階 7000万円台 坪単価308万円
9階 7100万円台 坪単価312万円
11階 7300万円台 坪単価321万円
13階 7400万円台 坪単価325万円

E1タイプ 2LDK 56.73㎡
2階 4800万円台 坪単価279万円
5階 5000万円台 坪単価291万円
7階 5100万円台 坪単価297万円
9階 5300万円台 坪単価308万円
11階 5500万円台 坪単価320万円
13階 5600万円台 坪単価326万円

Hタイプ 3LDK 70.69㎡
2階 5600万円台 坪単価261万円
5階 6000万円台 坪単価280万円
7階 6200万円台 坪単価289万円
9階 6500万円台 坪単価303万円
11階 6700万円台 坪単価313万円
13階 6800万円台 坪単価318万円

[東棟]

Pタイプ 3LDK 70.41㎡
2階 5900万円台 坪単価277万円
5階 6400万円台 坪単価300万円
7階 6600万円台 坪単価309万円
9階 6700万円台 坪単価314万円
11階 6800万円台 坪単価319万円
13階 6900万円台 坪単価323万円

N2タイプ 2LDK 55.90㎡

2階 4500万円台 坪単価266万円
5階 4900万円台 坪単価289万円
7階 5100万円台 坪単価301万円
9階 5200万円台 坪単価307万円
11階 5300万円台 坪単価313万円
13階 5400万円台 坪単価319万円

O1タイプ 3LDK 65.09㎡
2階 5400万円台 坪単価274万円
5階 5900万円台 坪単価299万円
7階 6000万円台 坪単価304万円
9階 6100万円台 坪単価309万円
11階 6200万円台 坪単価314万円
13階 6300万円台 坪単価319万円

Mタイプ 3LDK 70.35㎡
2階 5800万円台 坪単価272万円
5階 6200万円台 坪単価291万円
7階 6400万円台 坪単価300万円
9階 6500万円台 坪単価305万円
11階 6600万円台 坪単価310万円
13階 6700万円台 坪単価314万円

Kタイプ 4LDK 82.38㎡
2階 7300万円台 坪単価292万円
5階 7700万円台 坪単価308万円
7階 7900万円台 坪単価317万円
9階 8000万円台 坪単価321万円
11階 8100万円台 坪単価325万円
13階 8200万円台 坪単価329万円

平均すると坪単価310万円ほどになりそうです。事前予想では坪単価305万円としていたのでほぼ正解でした。(大きく外すときもあるのでご注意ください・・・。)

東側には空き地がありワールドレジデンシャルという会社が保有しています。将来的にマンションもしくはホテルなどそれなりに背の高い施設ができる可能性はあります。

中住戸でもいわゆるダイレクトウィンドウ的なお部屋があります。ただ全体的にスパンがないのが残念。またバルコニー隣戸境も背の低い隔て板です。(非タワマンなら隔て板頑張って欲しい・・・)

お風呂の電球が埋め込み型ではなくブラケットであったり、ハイサッシでなかったりと気になることはいくつかありました。ただディスポーザー、キッチン&洗面の天板が御影石、トイレ手洗いカウンター、エントランス階だけでなく専有部への玄関までもがハンズフリー(これは素晴らしい!!)、二重床・二重天井など全体的に見ればそこそこ力は入っています。アンボンド工法を採用して下がり天井が少ないのも魅力的です。リビングの基準天井高は2500mmです。(階数による)

駐車場はタワーパーキング式で設置率は約48%です。出入り口にはチェーンゲートがあります。使用料は月額2万円前後を予定しています。

維持費の一例としては

Bタイプ 70.67㎡ 管理費17600円(月額) 修繕積立金9000円(月額)

と非タワマンにしては管理費がお高いですがコンシェルジュサービスがあることを考えればこんなものかと。管理員は日勤勤務です。

シティタワーズ東京ベイに比べると管理費が月額1万円ほどお安いですが同じサービスではないためその差の価値をどう感じるかでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

オリゾンマーレ 2004年築 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

ガレリアグランデ 2006年築 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン 2008年築 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約260万円

シティタワー有明 2010年築 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約255万円

ブリリア有明スカイタワー 2011年築 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約270万円

ブリリア有明シティタワー 2014年築 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約285万円

シティタワーズ東京ベイ 2019年竣工予定 新築時の坪単価約335万円

上記相場からプレミスト有明ガーデンズの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.67㎡ 13階 7100万円台(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[ゆりかもめ]

有明テニスの森 8:01発
豊洲 8:06着

有明テニスの森 8:03発
汐留 8:27着
新橋 8:29着

[りんかい線]

国際展示場 8:01発
渋谷 8:25着
新宿 8:30着
池袋 8:35着

【総評】

私は好きです(笑)

マンション好き仲間からも「マンマニさんプレミスト有明ガーデンズの共用施設好きそうだよね」と言われたくらいです。私が郊外のマンションが好きなのを知っているからそう思ったのでしょう。実際にモデルルームを訪問してみると私の好きな雰囲気でした。「あれ?郊外の大規模マンションの雰囲気だ!」と。

別にギラギラしているのが嫌いということもなく、ギラギラしたタワーマンションの共用施設も好きなんですけどね。好みで言えばプレミスト有明ガーデンズのような雰囲気のほうが好きです。パークタワー晴海もそれなりに郊外感(というかディ〇ニー・・・)があってめちゃ好きです。

ただアドバイスする立場からすると資産性だけでなく全体的な設備仕様、価格などを考慮するとプレミスト有明ガーデンズよりもシティタワーズ東京ベイのほうがおすすめはしやすいですね。ですからプレミスト有明ガーデンズはコンセプトが気に入った方におすすめできるマンションとなります。

有明全体で考えればBRT(晴海エリアよりは開業が遅くなりそうですが)や大規模商業施設、その他オリンピック関連施設の計画があるわけで伸びていく街ですから街の成長を楽しめる方であれば住んでからの満足度は高いことでしょう。逆に街の成長を楽しめない、もしくは待てない方であれば月島や勝どきエリアのほうが満足度が高くなることでしょう。

有明エリアが今後どのように評価されていくかはわかりませんが仮にプレミスト有明ガーデンズが値上がりするようなことがあれば、周辺のタワーマンションはもっと評価されていくでしょうし、そもそも発展途中である程度は街が仕上がってきている以上はプレミスト有明ガーデンズを購入して「さぁ次へ買い替えだ!」というスゴロクは新築プレミアム代などを考えると周辺の既存タワーマンションよりしにくいと思います。

当初の予定価格よりは下がったようですがもうひと頑張りして「平均坪単価300万円ジャスト」にしたほうが良い相場かなぁ~とは思いました。

とはいえ個人的には好きな共用施設でしたね~。

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プレミスト有明ガーデンズの物件詳細はコチラ

~2018年10月14日追記~

第1期1次物件概要

販売戸数:100戸

価格:4598万円~8798万円
最多販売価格帯:6600万円台(6戸)
専有面積:55.90㎡~82.60㎡
間取り:2LDK(27戸)・3LDK(60戸)・4LDK(13戸)

管理費:月額:13900円~20600円
修繕積立金:月額:7200円~10600円

駐車場:126台 月額18000円~24000円 (別途カーシェア用2台、来客用3台、身障者用1台、荷捌駐車スペース1台)
駐輪場:516台 月額100円~300円 (別途来客用15台、保育施設用15台)
バイク置き場:26台 月額2000円~2500円 (ミニバイク10台、バイク16台)

ハーベストガーデン(家庭菜園)18区画(月額700円)
インターネット使用料(全戸一括・月額990円)

[西棟]

Bタイプ 3LDK 70.67㎡
3階 6498万円 坪単価303万円

[東棟]

Kタイプ 4LDK 82.38㎡
8階 8038万円 坪単価322万円


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