今回ご紹介するのはザ・タワー十条です!

[物件概要]

売主:東急不動産 日鉄興和不動産
施工:前田建設工業
管理会社 日鉄コミュニティ
価格:未定
専有面積:41.41㎡~125.94㎡(TR面積0.57㎡~1.71㎡含む)(予定)
総戸数:578戸(事業協力者住戸184戸含む)
規模:地上39階地下2階建て
交通:JR埼京線「十条」駅徒歩1分 JR京浜東北線「東十条」駅徒歩9分
所在地:東京都北区上十条二丁目
竣工予定:2024年9月上旬

住宅用駐車場:177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場:1070台
住宅用レンタサイクル:16台
住宅用バイク置場:32台(大型18台/普通14台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

【ウェビナー視聴後のTwitterファーストインプレッション】

※安いという意味の至急ではなく高くて驚いた至急です。苦笑

前回の動画で「専有面積がしっかりとしているので坪単価抑えてくるのではないか」とお伝えしましたが「専有面積がしっかりとしているだけでなくザタワマンスペックとするので坪単価も高い」ものとなりそうです。

前回から建物スペックの高さについては語っていたところですがその後エントリー者限定サイトに公開されるCGや間取り(浴室サイズやリビングinが多いなど悪い意味で気になる間取りも多いですがスパンはしっかりとしています)、そしてウェビナーで触れられていた内容からして原価高騰の中ではしっかりとしたタワマンとなりそうです。

室内スペックに関してはプレミアム以外がどうなるのかは気になりますね。ウェビナーで少しだけ映ったモデルルームを見るとサッシ高は今一つですがダイレクトウィンドウ部分の大きな下がり天井はなさそうでした。(間取り図を見ても全体的に柱を外に出せている)

プレミアムは基本天井高が2800mm(38階)、2950mm(39階)で全熱交換も入りますし、地下駐車場の抽選時優先権も付くようです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※向きの表記がなかったため同一専有面積があると誤掲載になる可能性があるため公式HPでご確認ください

2LDK 58.23㎡
26階 8200万円台 坪単価465万円

3LDK 66.52㎡
26階 9200万円台 坪単価457万円

3LDK 72.11㎡
30階 10200万円台 坪単価467万円

3LDK 78.13㎡ 角
30階 11500万円台 坪単価486万円

平均坪単価は約470万円です。(中央値を紹介している場合)

前回の記事では

理想 = 坪単価350万円
現実 = 坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー) = 坪単価450万円

と予想しましたがまさしく価格よくばるタワーとなりそうです(笑)

※予定価格のためあえて高く見せている可能性はあります(一度予定価格を見せてしまうと上げるのは難しいが下げるのは容易なため高く見せるのは一般的)

東京をよくばるタワー。
画像出典:ザ・タワー十条公式HP

今後も供給がバンバン続くエリアではないですし、同一駅でエリア№1を奪われることもないでしょうし、近隣のマンション価格が高騰している(埼玉へいっても駅前は高い)わけで「安く売る理由はありません」と言われたらそれまでです…

また、第一期の販売対象住戸は26階~39階、2LDK~4LDK、58.23㎡~127.37㎡と条件良い住戸からを予定しています。そのため低層階がお安いのであれば平均坪単価としてはグッと下がるのですが高層階が順調に売れるとなれば実質の値上げ(高層階と低層階が同じ価格など)もあるかもですね…とくに今作は背の高い建物が少ない街にポツンとできるタワマンのため低層階でも条件悪くないのですよね。武蔵小山の「後発があることで街力や先発物件の資産価値が向上するけども眺望が守られにくい」とは条件が異なります。

2年前の記事で坪単価400万円前半と予想したわけで坪単価450万円を超えること自体は市況の変化からすれば違和感ないのですが、もっと多くの人にとって手が届く価格なら嬉しかったなぁ~と。もちろん民間企業ですから利益の追求自体は当然ではありますが。

2階のスーパーマーケットに関しては2024年12月に開業予定とのことで入居してすぐに利用できそうです。(2024年11月下旬入居開始予定)

相場を確認しましょう!

【近隣駅の相場】

[赤羽駅]

・プラウドシティ赤羽
2011年築 赤羽駅徒歩4分 北区赤羽
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約410万円

[板橋駅]

・プラウドシティ池袋本町
2011年築 板橋駅徒歩2分 豊島区池袋本町
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約405万円

[池袋駅・東池袋・要町エリア]

・ダイレクトタワー池袋要町
2015年築 要町駅徒歩1分 豊島区池袋3
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約400万円

・ブリリアタワー池袋
2015年築 東池袋駅徒歩1分 豊島区南池袋
新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約650万円

・プラウドタワー東池袋
2019年築 東池袋駅徒歩5分 豊島区東池袋
新築時の坪単価約425万円
現在の坪単価約490万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築 東池袋駅徒歩1分 豊島区東池袋
新築時の坪単価約520万円
現在の坪単価約540万円

・ブリリアタワー池袋ウエスト
2024年竣工予定 池袋駅徒歩5分 豊島区池袋
新築時の坪単価約520万円(予定)
販売前

[東十条駅]

・ザ・ガーデンズ東京王子
2018年築 東十条駅徒歩5分 北区王子
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約335万円

[上中里駅]

・バウス上中里
2022年築 上中里駅徒歩2分 北区上中里
新築時の坪単価約380万円(予定)
販売前

【山手線駅の相場】

[目黒駅]

・プラウドタワー目黒MARC
2023年竣工予定 目黒駅徒歩9分 品川区西五反田
新築時の坪単価約685万円
販売中

[田町駅]

・ブランズタワー芝浦
2021年築 田町駅徒歩8分 港区芝浦
新築時の坪単価約525万円
販売中

・プラウドタワー芝浦
2023年竣工予定 田町駅徒歩11分 港区芝浦
新築時の坪単価約515万円
販売中

[浜松町駅]

・ブリリアタワー浜離宮
2023年竣工予定 浜松町駅徒歩5分 港区海岸1
新築時の坪単価約655万円
販売中

【毛色の近い駅の相場】

[武蔵小山駅]

・パークシティ武蔵小山ザタワー
2019年築 武蔵小山駅徒歩1分 品川区小山
新築時の坪単価約465万円
現在の坪単価約585万円

・シティタワー武蔵小山
2021年築 武蔵小山駅徒歩1分 品川区小山
新築時の坪単価約650万円(現在)
販売中

これを見ちゃうとザ・タワー十条の予定価格がもんげー高いものではないことがわかってしまうのが怖いですね。十条だけではなく周りもガンガン値上がりしています。

武蔵小山と異なり行政区がちょいととっつきにくいですよね。これは行政のサービス面という意味ではなく完全にイメージの問題です。私は板橋区出身ですから北区もとっつきやすいですが地縁がなければとっつきやすい行政区かといえばそうではないかと思います。

駅までの動線はやはり屋根なし区間がありそうです。これは惜しいですね。ただ、車の通る道路を渡らずに駅と行き来できるのは大きな魅力です。信号もないですし、駅がコンパクトがゆえに無駄もありません。(現在は地上の対向式ホームのため都心方面へは改札内の通路もしくは踏切渡って反対の改札を通ることにはなります)

メインターゲットは都心や都心近接エリアで住宅購入検討中のパワーカップルですね。(一部は北区の富裕層向け)

そのようなエリアで検討されている方からすれば十条なら専有面積のゆとり、駅前の再開発タワマンを手にできるわけで魅力が大きいことでしょう。東京の東側でも検討できるならパークタワー勝どきやプラウドタワー亀戸クロスなど駅前のタワーマンションが購入できるにしても武蔵野台地でないとダメという人も多いですからね。(低地は親NGも多い)

晴海フラッグとなれば駅遠ですからどんなにお得でも駅距離あると検討できない人も多いものです。

価格に関しては高いという印象ですが売れる売れないでいえば売れる要素はしっかりとあります…しかしながらすごい時代がきましたね。マンション価格が値上がっているというよりかはお金の価値(日本円)がどんどん値下がっているように思えるのが怖いところです。総額は違えどなにもかも値上げ祭りですものね。上がらないのはお賃金くらいですがもっている人はもっていますし、二馬力が多いですからね、高いお金を出してでも利便性高いところに住みたい人は多いものです。

完全個人的な話になっちゃいますけどももしも私が仮に一次取得だったら5000万円くらいが限界ですもの。ローン自体は低金利でガンガン貸してくれる(金融機関と属性次第では10倍もある)ので1億円くらいも借りれるとは思いますが1億円借りたら毎月支払えない(車手放して趣味を削ればなんとか…)です。

30代半ばの一馬力で5000万円の家を買って車を持ってもある程度ゆとりある生活ができる。手前味噌ですがそんなにスペック低くないと思うのですよ(笑)

でもTOKYOという世界での住宅購入属性としてはスペック低いほうになります。

だからこそ多くの人が二馬力で7000万円、8000万円まで予算を伸ばしています。(数年前まで7000万円の壁という言葉もありました)

それでもきつくなっていますからね…もちろん住宅に対して都心への利便性や駅距離、スペックを気にしなければ選択肢は豊富ですが二馬力だからこそ不便な立地はきついですからね。

私含めて数年前や2000年代に購入した人の多くは含み益たっぷり(何回か売り買いしていればそれだけで数千万円get←私もその一人)なのでまだなんとか今の相場でもついていける(それでも買い替えようとなるかは別ですが)のですが一次取得層はかなりきついですよね。(株で儲けた~親が太い~などがあれば話は別ですが)

話がかなり脱線してしまい申し訳ございません。驚いておりまして。でも現実を受け止めないといけないですからね。

いつの時代も予算内で自分たちにとって最高の選択をすることが大正義です。

めちゃくちゃ価格は高いですが最高の選択になる要素はしっかりとあるため売れるとは思います。(ウェビナー、オンライン相談を早めに受けると優遇倍率があります)

武蔵小山のパークシティを思い出しますね。もんげーびっくりしましたもの。ひっくり返りました。あの時も「思っていたより1割高い」と発言していたと記憶しています。今となっては買いでしたが。(おすすめしていなかったというわけではなく今のザ・タワー十条のような感じです。高いけどいいですね~と。)

「駅前再開発タワマン、新築販売時は思っていたより1割は高いけども竣工すると値上がる説」がザ・タワー十条でも起こるのでしょうか。それは私にはわかりませんが(※)今時点のマーケットからすればおすすめしやすいことはたしかです。(住んで便利、替えのきかない希少性などなど万が一値下がっても後悔することは考えにくい)

※私は将来値上がる値下がるではなく今時点でベストな選択をしていただきたく発信しています。今時点でベストな選択をすればどちらに転んでも後悔は少ないですし、いろいろと勉強したうえでベストな選択と思って購入した物件ほど資産性は高いものです。将来の姿も見てあげるべきですがまずは今時点で割安なのか適正なのか割高なのかを調べることのほうが現実的です。予想はプロでも外しますが今時点でどうなのかはデータがあるため外しようがありません。

えっ?今時点で割安な新築マンションが欲しいですと?晴海フラッグ、パークタワー勝どきあたりがおすすめでございます。(別に湾岸推しするわけではないですがそりゃそうなっちゃいますよね…好みの問題を除けば)

好み~としてはザ・タワー十条がお好きな方であればザ・パークハウス戸越公園タワーも合ってきそうです。

【住むレーション】

[埼京線]

十条 8:00発
板橋 8:03着
池袋 8:08着
新宿 8:14着
渋谷 8:20着
恵比寿 8:22着
大崎 8:26着

十条 7:53発
赤羽 7:58着
戸田公園 8:03着
武蔵浦和 8:09着
中浦和 8:11着
南与野 8:13着
与野本町 8:15着
北与野 8:17着
大宮 8:20着

通学校は王子第五小学校で徒歩5分、十条富士見中学校で徒歩6分と駅前ながらも学校関係も近いです。保育園や私立幼稚園も選択肢豊富です。行政サービスとしても良い話を耳にすることが多いです(公式HPでも謳っています)。

動画もご覧ください!

■ザ・タワー十条 ウェビナー視聴後のファーストインプレッション(2022/04/17)

■ザ・タワー十条 公式HPオープン後のファーストインプレッション(2022/01/13)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

これまでの記事

ザ・タワー十条 価格は?! 近隣駅最寄りの中古マンション相場(2022.01.13)

ザ・タワー十条 価格は?! 現地を見てきました!(2020.05.28)

十条駅再開発でタワーマンション建設へ 埼京線も高架化へ 新日鉄興和不動産と東急不動産が事業主(2015.02.21)

アーバンガール その241 十条駅再開発×自転車の乗る女子高生さん!!(2015.03.18)

アーバンガール その240 十条駅再開発×女子高生さん 十条駅西口地区第一種市街地再開発事業(2015.03.15)

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2 件のコメント

  • こう見ると価格が正当化される気がしてくるのがまた恐ろしい相場ですね。
    戸越公園はそろそろ価格予想記事を上げる予定があったりしますか?十条がこの価格なんで怖くなってきました。。

    • ローン検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      戸越公園は記事化の予定は当面ないのですがご相談はあるため見学を予定しています!!
      お安くはないかと思うのですが楽しみですね!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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