今回ご紹介するのはシティタワー大井町です!

[物件概要]第1期1次 100戸(販売済み)

売主:住友不動産
施工:西松建設
価格:3390万円~12490万円 
専有面積:23.28㎡~83.53㎡
総戸数:635戸(非分譲住戸142戸含む)その他事務所4区画、店舗6区画、保育施設
規模:29階建て

交通:
JR京浜東北線「大井町」駅徒歩4分
りんかい線「大井町」駅徒歩4分
東急大井町線「大井町」駅徒歩6分
東急大井町線「下神明」駅徒歩7分
JR湘南新宿ライン「西大井」駅徒歩12分

所在地:東京都品川区大井一丁目
竣工予定:平成31年7月中旬

管理費(月額)7870円~25510円 
修繕積立金(月額)2330円~8370円

駐車場:186台 非分譲住戸分含む(平置き2台、タワーパーキング184台※身障者用2台、来客用5台含む)他に商業用2台、全体共用3台 
月額:29000円~35000円

自転車置:759台(非分譲住戸分含む)その他店舗用あり 月額:200円~500円

バイク置場:35台(非分譲住戸分含む) 月額:5000円~7000円 

ミニバイク置場:32台(非分譲住戸分含む) 月額:3000円

地図はこちらです↓

画像出典:シティタワー大井町公式HP

いよいよ販売が開始されたシティタワー大井町ですが第一期販売住戸100戸の内ほとんどのお部屋に申し込みが入ったとのことで住友さんお馴染みの「時期は値上げの可能性がある」とのことでした。

品川駅まで1駅3分の大井町駅からフラットな道のりで徒歩4分、駅前の商業エリアから離れているため比較的静かな環境に位置しています。大井町駅周辺は昔ながらの個人が経営する飲食店、イトーヨーカドーやアトレなどの大型商業施設が点在していますから幅広い世代、趣向に対応できる街でしょう。

商談をするのは住友不動産総合マンションギャラリー田町館となりますがギャラリーへ向かう前に現地周辺を訪れてから電車で田町まで移動されることをおすすめします。同エリアにお住まいの方であればすでにお分かりのことですが都心に近い!!

京浜東北線に乗車してしまえば次は品川です。都心部のオフィスで仕事して郊外の自宅へ帰宅するというのは大変であることは事実でしょう。もちろんその苦労を背負ったとしても郊外には郊外なりの魅力があります。実際に私も郊外が好きです。それでも職住近接を重視する方も増えていることは事実で、シティタワー大井町はそれが叶うマンションとなります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

LBwタイプ 23.60㎡ 西向き

画像出典:シティタワー大井町公式HP

5階 3490万円 坪単価488万円

MC2タイプ 56㎡ 西向き

画像出典:シティタワー大井町公式HP

10階 7190万円 坪単価423万円

MD2wタイプ 71.04㎡ 西向き

画像出典:シティタワー大井町公式HP

7階 8190万円 坪単価380万円

第一期の平均坪単価は420万円程度であったとのことでした。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

ブリリア大井町ラヴィアンタワー 2012年築 JR大井町駅徒歩5分 28階建て 総戸数269戸

新築時の坪単価315万円程度 現在の坪単価350万円~365万円程度

大井町では目立つ存在の免震タワーマンションです。新築時の価格もけしてお安くはありませんでしたが今では値上がりしています。

一例

6700万円台(新築時) → 7400万円台(中古時) 約67㎡ 中層階

5400万円台(新築時) → 6000万円台(中古時) 約56㎡ 中層階

上記相場からシティタワー大井町の将来価値を予想すると

MD2wタイプ 71.04㎡ 7階 8190万円(新築時) → 7500万円(築5年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

住友不動産のタワーマンションとしては比較的珍しく高層階にスカイラウンジ、屋上にデッキを設けています。その他にゲストルームが2部屋用意されています。

共用廊下は内廊下、各階にごみ置き場を設けています。管理は24時間有人管理、コンシェルジュサービスもあります。室内は天井高が2500mm~2600mm、ワイドスパン住戸が多く設備はディスポーザー、食洗機、ミストサウナなどを基本装備、キッチン天板は天然石とするなど高級感もあります。構造は免震としています。

ただし1Rタイプのお部屋にはディスポーザーが設置されていません。投資で買う方からすると未設置のほうが好都合と思われる方も多いと思いますが、実需用で買われる方からすると妥協点になるでしょう。

【住むレーション】

[京浜東北線]

大井町 8:01発
品川 8:04着
新橋 8:12着
東京 8:17着

大井町 8:02発
川崎 8:14着
横浜 8:29着

[りんかい線→埼京線・りんかい線]

大井町 8:02発
大崎 8:05着
渋谷 8:13着
新宿 8:19着
池袋 8:25着

大井町 8:06発
東京テレポート 8:14着

[東急大井町線]

大井町 8:04発
二子玉川 8:20着

[湘南新宿ライン]

西大井 8:03発
武蔵小杉 8:08着

湘南新宿ライン、横須賀線が利用できる西大井駅までもほぼフラットな道のりのため日常使いすることも可能な距離でしょう。

シティタワー大井町とブリリア大井町ラヴィアンタワーの間に分譲マンションが建設されます。

【(仮称)大井町一丁目マンション新築工事】

所在地:東京都品川区大井一丁目

敷地面積:1.445.50㎡
建築面積:665.73㎡
延床面積:10.935.83㎡
高さ:71.70m(最高高さ75.60m)
階数:21階地下1階

建築主:伊藤忠都市開発 三菱地所レジデンス
施工者:未定

工事期間:平成29年9月15日~平成32年3月31日(予定)

シティタワー大井町に比べると規模感がなく、当初から比較的囲まれ感があるのに加えて西側に時間貸し駐車場があるという不安もあります。とはいえ駅距離など利便性が良いことに変わりはありませんから注目したいマンションです。同じ価格帯ならシティタワー大井町のほうが魅力的なマンションとなると思われますがさすがに価格差はつけてくるでしょう。公式発表が楽しみです!

近隣では三井不動産レジデンシャルがマンションを建設していますが賃貸事業部と記載があったため分譲ではないでしょう。パークアクシスブランドとなるのかもしれません。

西大井駅から物件までの間にあるニコン大井製作所の跡地は何になるのでしょうか。

広大な土地ですからマンション兼商業施設でしょうか?

今後情報があればお伝えしたいと思いますがすでに情報をお持ちの方はお知らせいただけると幸いです。

大井町駅前のJR社宅跡地にはキャッツシアターの建設が予定されています。

画像出典:劇団四季公式HP

【総評】

住友不動産のタワーマンションの中では池袋のグランドミレーニアを見学したときの感動を思い出しました。駅周りは賑やかで、物件自体も駅近で利便性が高いのだけども現地に着くと「あれ?駅から少ししか歩いていないのに静かな環境だ」と思えるんです。

大井町の駅周辺だけを知る方が地図を見ると賑やかそうな場所だと思ってしまうかもしれませんが駅近の割には静かな環境です。大井町エリアの中でも坂がなく、城南住宅エリアに位置している点は相当な強みでしょう。西向き住戸に関しては住宅街を望むため半永久眺望となります。また、大井町は品川区役所などの公共施設があるため行政エリアとしても中心的な役割を持っています。

多くの方が気にされている今後の飛行機問題(羽田空港新ルート)としては私は精神衛生上の問題かなと思っています。私自身も飛行機が住まいの真上を通過する場所に住んだことがありますが旅客機のため音はさほど気にならず、むしろバルコニーから眺めるなどして楽しんでいました。とはいえ新ルートとなれば現住民が反対するのは当然でしょう。しかしながらシティタワー大井町に関しては契約する時点で大井町エリア上空を通過することになるかもしれないことを承知で購入するわけですからあとは精神的な問題ではないでしょうか。

私は気にしない派ですがこればかりは個人差があるでしょう。私は先に述べたように気にしていないどころか眺めて楽しんでいたくらいですが同じエリアに住まう方でも「騒音が酷い!!」と声を挙げている方もいました。

「羽田空港新ルートの影響でシティタワー大井町の資産性はどうなりますか?」という質問もいただきますが「当たり前の回答になり申し訳ありませんがプラス材料にはならないでしょう。」という回答をしています。

シティタワー大井町の物件詳細はコチラ


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