今回ご紹介するのはアネシア東京尾久Ⅱです!

[物件概要]先着順販売概要

売主:トヨタホーム
設計:ウィル・アーキテクツオフィス
施工:埼玉建興
価格:4298万円~5598万円
専有面積:57.55㎡~71.74㎡
総戸数:51戸
規模:7階建て
交通:JR上野東京ライン「尾久」駅徒歩6分 JR京浜東北線「上中里」駅徒歩13分 都電荒川線「荒川車庫」停留場徒歩2分
所在地:東京都荒川区西尾久七丁目
竣工:2019年11月下旬

管理費(月額)14080円~17760円
修繕積立金(月額)4920円~6210円

駐車場:8台(専用駐車場2台・福祉用1台含む)月額使用料:25000円・28000円
自転車置場:102台 月額使用料:100円・200円

地図はこちらです↓

画像出典:アネシア東京尾久Ⅱ公式HP

尾久駅最寄りのアネシアブランド第二弾となります。

前作のアネシア東京尾久は尾久駅徒歩2分と駅前と言っても違和感ない距離でしたが今回は尾久駅徒歩6分と前作に比べると駅距離はあります。ただ、尾久駅前に商業施設が多いわけでなく、少し離れたほうが東武ストアやコモディイイダなどスーパーマーケットが近くなりますから日常の買い物利便性は今作のほうが便利です。

都電荒川線の荒川車庫前停留所へも徒歩2分と近く、王子や町屋までサクッと出れてしまいますから輸送障害で上野東京ラインが止まってしまった際にも迂回が容易です。都営バスのバス停も近く、池袋や浅草方面へも出ることができます。

また、大きな違いとしてはアドレスです。前作は北区、今作は荒川区となります。前作の時に一定数いたであろう「尾久駅最寄りは今と同じだけどアドレス変わるのは・・・」という方にはかなり響くものがあることでしょう。

周辺は小さな工場、事務所なども多いですがそこまでうるさい施設はないですし、尾久アドレスの中でも隣接道路が幅広いため窮屈感がありません。駅徒歩6分とほど近い距離で静かな環境ということで利便性と住環境のバランスが魅力となっています。明治通りがほど近いですが物件側に橋がないため抜け道として使われることもほぼないですから車通りも少なめです。当然ながらハザードにはかかってしまい、最大で5mほどというエリアですがそれを言ってしまうとこのエリアでは買えないですね。

前作も外観デザインは魅力あるものでしたが今回もエリアとしては浮いてしまう(笑)くらいおしゃれなものとなっています。都心の低層マンションのようにバルコニーを半分ほどとしているのですがバルコニー面をそちらよりもさらにせり出し(その窓が大窓となっている)、天然木を塗装(練りこみ)したルーバーを用いるなどかなりこだわりある外観としています。隣戸境もほぼタイル張りのコンクリート&下部隔て板としていますからバルコニーのプライバシー性はもちろん外から見た時も高級マンション感を出せています。

南面を大きくとれる東西に長い土地(東のみ非接道)を活かして植栽もぐるりと配置することができていますし、前作と同じくエントランスアプローチは短めなものの景石を多く使い高級感あるエントランス周りとできています。エレベーターホールまでの間には2つラウンジを設けており、同じフロアで色味を変えることでデザイン性豊かなものとしています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※売れ行き好調のため調査時より販売がかなり進んでいるかもしれません

[東・西・北角]

Rタイプ 3LDK 73.53㎡ 管理費(月額)17860円 修繕積立金(月額)6250円
4階 5898万円 坪単価265万円

[南・西角]

Iタイプ 3LDK 75.13㎡ 管理費(月額)18250円 修繕積立金(月額)6380円
2階 5998万円 坪単価263万円

[南向き]

Cタイプ 2LDK+S 63.25㎡ 管理費(月額)15360円 修繕積立金(月額)5370円
3階 4843万円 坪単価253万円

D1タイプ 2LDK+S 63.25㎡ 管理費(月額)15360円 修繕積立金(月額)5370円

画像出典:アネシア東京尾久Ⅱ公式HP

1階 4631万円 坪単価242万円

Fタイプ 3LDK 64.87㎡ 管理費(月額)15760円 修繕積立金(月額)5510円
2階 4758万円 坪単価242万円

Jタイプ 2LDK 57.97㎡ 管理費(月額)14080円 修繕積立金(月額)4920円

画像出典:アネシア東京尾久Ⅱ公式HP

1階 4298万円 坪単価245万円

Nタイプ 3LDK 71.57㎡ 管理費(月額)17390円 修繕積立金(月額)6080円
6階 6198万円 坪単価286万円

G5タイプ 3LDK 64.90㎡ 管理費(月額)15770円 修繕積立金(月額)5510円
5階 5098万円 坪単価259万円

[南・東角]

Kタイプ 2LDK 64.56㎡ 管理費(月額)15680円 修繕積立金(月額)5480円

画像出典:アネシア東京尾久Ⅱ公式HP

1階 4698万円 坪単価240万円

Hタイプ 3LDK 73.11㎡ 管理費(月額)17760円 修繕積立金(月額)6210円

画像出典:アネシア東京尾久Ⅱ公式HP

2階 5598万円 坪単価253万円

平均坪単価は約255万円です。

今回残っている中で面白いのがJタイプとKタイプの1階住戸となります。

狭めのお部屋ながらも専用駐車場が付いており、この専用駐車場がお隣とくっついておらず独立しているのです。1階住戸で専用駐車場付きというのはよく見かけるのですがお隣の駐車場スペースと隣り合うことも多いのですが今回は完全に独立していますからドアを全開にして荷物の出し入れができます。対応可能なサイズとしてはJタイプが全長4950mm全幅2300mm、Kタイプが全長5300mm全幅2270mmですから大体のトヨタ車は止められます。えっ?もちろんトヨタ車ですよね?(笑)

売主がトヨタ系列というのもあるかもしれませんがなかなかお目にかかれない専用駐車場で感動しました!

ただ、車離れの時代ですし専用駐車場は使う使わないに限らず毎月28000円もキャッシュアウトしていくものですから部屋の広さからして「いったい誰が選ぶのか?!」というくらい売るのが難しいでしょうからハマる人を探すのは容易なことではないでしょう。贅沢な専用駐車場ですからハマる人には最高なんですけどね。

1階住戸はバルコニー側にも鍵があるためエントランスを経由せずにお部屋内と行き来できます。

北側の敷地内駐車場もすべて平置きでPHEV等の充電器が付いた区画もあります。

住戸内の設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板御影石、キッチン側面及び正面パネル、浴室ダブルハンガー、ローシルエットトイレ、専有部への玄関もハンズフリーシステム、可動式ルーバー面格子、LOW-E複層ガラスなど単価以上のものとなっています。構造は二重床・二重天井です。

エレベーターセキュリティも導入しており風除室と合わせてダブルロックとなっています。(1階住戸もエレベーターとは別にオートロックがあるためダブルロック)

各戸に防災倉庫が付いており、別途1階にトランクルームが付く住戸もあります。

細かい部分ですが住戸内のコンセントが2口ではなく3口、トイレ人感センサー、クリアミド(網戸とは思えないくらいクリア)、メールボックスがアマゾン対応のものとなっていたりと数多くの物件を見ている方ほどこだわりに気付けるスペックと言えるでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ尾久壱番館 1996年築 荒川区西尾久8 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円

・セザール荒川遊園 1998年築 荒川区西尾久7 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約145万円

・コスモ西尾久 1999年築 荒川区西尾久7 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・プライムコート上中里 1999年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約165万円

・コスモステージ荒川遊園 2000年築 荒川区西尾久8 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・ルイシャトレ尾久 2000年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約170万円

・ローヤルシティ尾久 2000年築 荒川区西尾久7 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・コスモデュオスクエア 2002年築 荒川区西尾久8 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約160万円

・リーデンススクエア滝野川ステーションマークス 2004年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約185万円

・ローヤルシティ尾久第2 2004年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし

・プレジール尾久 2010年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約205万円

・プレジール尾久ステーションマークス 2013年築 荒川区西尾久7 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・アネシア東京尾久 2018年築 北区昭和町2 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

上記相場からアネシア東京尾久Ⅱの将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 64.87㎡ 2階 4758万円(新築時) → 3980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から尾久駅まで)
建設地周辺動画③(建設地から荒川車庫前停留所まで)

【住むレーション】

[上野東京ライン]

尾久 8:04発
上野 8:10着
東京 8:17着
新橋 8:21着
品川 8:27着
川崎 8:36着
横浜 8:44着

尾久 8:09着
赤羽 8:13着
浦和 8:22着
さいたま新都心 8:26着
大宮 8:29着

[都電荒川線]

荒川車庫前 8:01発
王子駅前 8:04着
新庚申塚 8:13着
大塚駅前 8:19着
東池袋四丁目 8:25着
鬼子母神前 8:28着
早稲田 8:35着

荒川車庫前 8:02発
熊野前 8:09着
町屋駅前 8:16着
三ノ輪橋 8:24着

京浜東北線の上中里駅へもさわやか橋(もしくは踏切)を経由して徒歩13分とサブ利用としては現実的な距離感となります。

王子駅寄りのOKストア(コーナン)も自転車でサクッと行ける距離となります。

通学校は尾久第六小学校で徒歩4分、第七中学校で徒歩9分、運動場や子供プールへも10分かかりませんから子育て世代にも魅力が多いことでしょう。現在リニューアル工事中のあらかわ遊園(子供プールと運動場の先)へは徒歩11分、2021年夏のリニューアルオープンが楽しみですね!

【総評】

総合的に見ても単価以上のものとなっていますからおすすめしやすいですね。

新築マンション全体で見ても売れ行きが良い時代とは言えない中で販売から半年ほどのスピード感とは思えぬ状況でした。

繰り返しになりますが尾久は駅前が賑わっていないですから駅から離れたほうが買い物利便性が高いことはたしか。ただ、駅徒歩2分であったⅠと比べてしまうとリセールバリューとしては弱めです。Ⅰの平均坪単価は約265万円でしたからⅡのほうが若干お安めですが駅距離や階数差を考慮すると若干の値上げ(実質の)感はあります。

それでも都電荒川線にグッと近づくのでその点でも魅力が多いでしょう。都電荒川線は休日に池袋へ遊びに出かけたい際は東池袋四丁目停留所(サンシャインシティ寄り)まで25分ほどでアクセスできたりなんだかんだ便利なんですよね。

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