今回ご紹介するのはプラウド神田駿河台です!

[物件概要]定期賃借権 2083年3月までの62年(居住期間は約60年)

売主:野村不動産
施工:竹中工務店
価格:未定
専有面積:48.51㎡~79.66㎡ (一部住戸にはトランクルーム面積0.73㎡、サイクルトランク2.05㎡含みます)
総戸数:36戸
規模:14階建て

交通:
JR中央線・総武緩行線「御茶ノ水」駅徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩6分
東京メトロ半蔵門線「神保町」駅徒歩7分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩8分

所在地:東京都千代田区神田駿河台一丁目
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:平置き3区画 月額47000円・50000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド神田駿河台公式HP

千代田区の中でも希少な高台立地(番町・神田駿河台)かつマンション供給が少ない(というかほとんどない)神田駿河台アドレスということで注目されている方は多いでしょう。

しかも今回は高台の最南端で全戸南向きですから採光・眺望にも期待しやすい住戸が多くなっています。南面は明治大学14号館があり建設地との間には木が立ち並び緑豊かですから低層階なら緑、中層階なら緑と抜け感、高層階なら抜け感を得ることができます。(私なら緑も空の近さも得られる5階、6階くらいにします)

ただ、明治大学14号館は建替えられることになっており確定眺望ではありません。(それでも明治大学のほうが低地のため眺望・採光は守られやすくなっています。また、木を残すことは決まっているそうです。)

なお、南面の緑は明治大学とプラウド神田駿河台の地主さんが所有していますがプラウド神田駿河台購入者の負担はないそうです。

水道橋駅と神保町駅からは上り坂ですが御茶ノ水駅まではフラットな道のりとなります。高台立地ながらも駅までフラットな道のりというのは大きな強みです。

外観デザインとしては日本初の木質系構造部材を使用した高層分譲マンションということで柱や壁、内装材に国産木材を使用しています。11階まではコンクリートに木材を接着してそれをそのまま室内に出します。(木目調ではなく木材)12階~14階は柱自体にも木材を使用しており、壁もより木材メインとなります。

室内の下がりの部分やバルコニー隣戸境にも木目シートを貼っていますし、エントランスホール内には国産木材を使用するなど全体的に木を感じることができます。モデルルームも木のいい匂いがしました!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南向き

Aタイプ 2LDK 52.62㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9400円 地代(月額)3690円 解体準備金(月額)14110円 地代事務管理費(月額)760円
予定価格表示なし

Bタイプ 2LDK 48.51㎡ 管理費(月額)19700円 修繕積立金(月額)8700円 地代(月額)3400円 解体準備金(月額)13010円 地代事務管理費(月額)700円

画像出典:プラウド神田駿河台公式HP

2階 8000万円台 坪単価545万円
4階 8300万円台 坪単価565万円
8階 8600万円台 坪単価586万円

Cタイプ 2LDK 52.62㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9400円 地代(月額)3690円 解体準備金(月額)14110円 地代事務管理費(月額)760円

画像出典:プラウド神田駿河台公式HP

2階 8700万円台 坪単価546万円
5階 9200万円台 坪単価578万円
8階 9500万円台 坪単価596万円
10階 9700万円台 坪単価609万円

Dタイプ 2LDK 79.66㎡ 管理費(月額)32400円 修繕積立金(月額)14300円 地代(月額)5580円 解体準備金(月額)21350円 地代事務管理費(月額)1150円
12階 15800万円台 坪単価655万円
14階 16800万円台 坪単価697万円

Eタイプ 2LDK 79.66㎡ 管理費(月額)32400円 修繕積立金(月額)14300円 地代(月額)5580円 解体準備金(月額)21350円 地代事務管理費(月額)1150円

画像出典:プラウド神田駿河台公式HP

12階 15900万円台 坪単価659万円
14階 16900万円台 坪単価701万円

平均坪単価は約605万円です。

億を超えないことを意識した面積帯です。11階までのすべての部屋で住宅ローン減税が使えません。

AタイプとCタイプはクローゼット、洗濯機置場を廊下側に出しています。食器棚があるのはいいのですが奥行がないため電子レンジはキッチンのコンロ下に置くこととなります。

Bタイプは浴室サイズが1LDKでお馴染みの1216というのが残念。せめて1317だとよかったですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、リビング天カセ、トイレ手洗いカウンターはあります。ディスポーザーがない時点で「単価的に…」とはなってしまいますがリビングライティングレールが付いているのは珍しいですね。ただ、この単価で電動給気シャッターはちょっと。。。

12階以上は全熱交換器、全部屋天カセなど億超えらしい設備仕様となります。

基本天井高は11階までは2700mm、12階以上は2800mmとなります。サッシ高も2200mmと高く、角住戸多めですからコーナーサッシ部分が室内からの開放感にも外から見た時のかっこよさにも活きてきます。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス 2018年築 神田駿河台2 新築時の坪単価約630万円 現在の坪単価約655万円

上記相場からプラウド神田駿河台の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 52.62㎡ 10階 9700万円台(新築時) → 8880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としてはワテラスの㎡6000円ほどまでは伸びないとは思いますが㎡5000円台半ばにはなるはずです。

Cタイプ 2LDK 52.62㎡ 10階 9700万円台 → 月額賃料29万円(マンションマニア予想) 利回り約3.5%

今回居住期間約60年間の定期借地権となりますが70年でないのは残念ですね。ただ、希少性ある立地ですから売るに困ることはないでしょう。利回りとしては都心物件ですから4%切りは致し方ないにしても定借であることを考慮すると低めです。

土地持ち主は一般社団法人日本雑誌協会となります。

駐車場は建物下に平置きが3区画あります。

敷地内にシェアサイクルの基地が設けられることもあってか駐輪場はサイクルトランク6区画のみです。

かっこいいですね,,,素敵です。 画像出典:プラウド神田駿河台公式HP

【住むレーション】

[中央線]

御茶ノ水 8:00発
神田 8:02着
東京 8:04着

御茶ノ水 8:01発
四ツ谷 8:06着
新宿 8:11着

[総武中央線]

御茶ノ水 8:00発
秋葉原 8:02着
浅草橋 8:04着
両国 8:06着
錦糸町 8:08着

御茶ノ水 8:01発
水道橋 8:03着
飯田橋 8:05着
市ヶ谷 8:07着
四ツ谷 8:09着
信濃町 8:11着
千駄ヶ谷 8:13着
代々木 8:15着
新宿 8:17着

[丸ノ内線]

御茶ノ水 8:02発
本郷三丁目 8:03着
後楽園 8:06着
茗荷谷 8:09着
新大塚 8:11着
池袋 8:14着

御茶ノ水 8:00発
淡路町 8:02着
大手町 8:04着
東京 8:05着
銀座 8:08着
霞ヶ関 8:11着
国会議事堂前 8:13着
赤坂見附 8:15着

[半蔵門線]

神保町 8:03発
九段下 8:04着
半蔵門 8:07着
永田町 8:09着
青山一丁目 8:11着
表参道 8:14着
渋谷 8:17着

[新宿線]

神保町 8:01発
九段下 8:02着
市ヶ谷 8:05着
曙橋 8:07着
新宿三丁目 8:10着
新宿 8:12着

[三田線]

神保町 8:02発
大手町 8:05着
日比谷 8:07着
内幸町 8:09着
御成門 8:11着
芝公園 8:13着
三田 8:15着
白金高輪 8:18着
白金台 8:22着
目黒 8:24着

[千代田線]

新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂 8:12着
乃木坂 8:15着
表参道 8:17着
明治神宮前 8:19着

スーパーマーケットがワテラスのオリンピック、神保町のマルエツプチなどが主となり駅との導線上にないのはデメリットとなります。自炊派で毎日買い物したい方にはあまり向かない立地でしょう。

通学校はお茶の水小学校となりますが言わずもがなで私立の選択肢も多いです。

【総評】

再開発案件でもないのにプレリリースを出すくらいですから特色ある物件であることはたしかです。

モデルルームでも体感できますが木の匂いは癒されますね。私は好きです。

プラウド神田駿河台の公式HPがオープンした際は「ザ・富裕層向けのマンションかなぁ~」と思ったのですがまったく逆で攻めてきましたね。

専有面積を抑えて二馬力もしくは高収入シングルの方にも手が届く価格に抑えています。内装もそのような方に合わせて高級というよりはおしゃれな感じに仕上げてきています。

「部屋は狭くていいから立地は妥協したくない!!おしゃれなマンションがいい!!」

という方にはウケが良いでしょう。

一方でザ・富裕層からすれば物足りない部分も多いでしょう。ましてや先発のパークコートを知っていると「うぐぐ…」となるでしょう。パークコートはディスポーザー、各階ごみ置き場、内廊下、主寝室床暖房などなどレベル高かったですからね。

ただ、億超えは6戸しかないですから動きはするでしょう。全戸億超えとなればパークコート並に設備仕様を上げなくてはなりませんし、この時代に1億5千万円クラスを26戸よりかは狭めのお部屋を混ぜて36戸のほうが売りやすいですからね。

動画もご覧ください!

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プラウド神田駿河台 建設地周辺

プラウド神田駿河台 建設地から御茶ノ水駅まで

プラウド神田駿河台 水道橋から建設地まで

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