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今回ご紹介するのはインプレスト東京八丁堀ル・サンクです！
［物件概要］
売主：双日新都市開発 NIPPO 坂入産業
施工：若築建設
価格：5298万円・5798万円
専有面積：40.08㎡・40.83㎡
総戸数：99戸（事業協力者戸数12戸含む）
規模：12階建て
交通：
東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀」駅徒歩2分
JR各線「東京」駅徒歩14分
都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩6分
東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩9分
所在地：東京都中央区八丁堀3丁目
竣工予定：2019年8月下旬
管理費：月額11670円～11890円
修繕積立金：月額4010円～4080円
駐車場：機械式21台 ※21台のうち、事業協力者優先区画3台、車椅子利用者優先1台
駐輪場：173台
バイク置場：3台
地図はこちらです↓
画像出典：インプレスト東京八丁堀ル・サンク公式HP
今更次郎ではありますが完売直前のインプレスト東京八丁堀ル・サンクを見学してきました。
販売を開始したのは2018年4月頃、当時は同じくらいの単価であればプラウド日本橋富沢町など他におすすめがありましたし東日本橋駅周辺では単価が抑えられた新築マンションが乱立していましたから検討者の評価としても人気マンションで売れ行き好調と言えば嘘となる販売スピード(低層階の単価安住戸など一部を除く)だったのですが競合マンションが相次いで完売、後続の新築マンションが立地の割に高くなってきたことから今年に入って販売スピードが加速、竣工まであと1ヶ月ほどの今、完売間近となっています。
立地条件としては八丁堀物件ではあるものの新大橋通りよりも東京駅側となりますから東京駅まで徒歩14分という距離感となります。橋を渡った新川アドレスでは供給が続いておりクレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンスが坪単価約390万円、シティハウス東京八重洲通りが坪単価約405万円にて販売中ですがインプレスト東京八丁堀ル・サンク側は滅多に分譲マンションが出てきません。私が最後に物件調査したのは2014年築のプラウド東京八丁堀となります。
新川にもインプレスト東京八丁堀というマンションがありますからちょいとややこしいですね。今回はNIPPOのル・サンクブランドがお尻に付きます。
プラウド東京八丁堀は東京駅徒歩12分とインパクトがあっただけに今回の徒歩14分はそこまで近く感じないものの新川から橋と新大橋通りを渡るよりかはストレスがないですし八重洲通りに出て都営バスに乗車すればサクッと東京駅へ行くことができます。東京駅周辺の就業人口が伸びていく中でこの立地となれば将来的な売却・賃貸運用の際も足かせになるような物件ではないでしょう。
新川よりも有楽町や銀座へも行き来しやすいですし東京駅徒歩14分(ホームまではもっと時間がかかりますが)であることから利便性の高さは言わずもがなです。
ただ、住み心地としては大きなデメリットもあります。
プラウド東京八丁堀と同じく南面が約4m道路、北面が約3m道路、東面が道幅の割にまぁまぁ交通量があるなど眺望の抜け感や日当たりに期待できるお部屋が少なく、それでいてごちゃごちゃ感ある立地となっています。新川あたりで物件調査をしていると子育てファミリーも多く見かけますがこの辺りは少ないですね。(そもそもファミリー向けのお部屋があるマンションが少ない)
眺望・採光・ごちゃごちゃ感を妥協してでも交通利便性と資産性を得たいという方には向いていることでしょう。
プラウドは四面接道でしたがインプレストは西側が接道しておらず三面接道というのは劣る部分ですがプラウドは外廊下であったのに対して内廊下としている点は強みと言えるでしょう。周辺のマンションより優れたポイントを兼ね備えてきてくれるのはありがたいですね。建築費高騰の影響で周辺の築浅中古より優れた点がない新築マンションも数多く出てきていますからね。。。プラウドよりもブランド力では劣りますし造り手側の過去マンに負けてたまるかという気合が伝わってくるのは嬉しいことです。
外観に関してもプラウドと似た部分がありバルコニーを少なめにして窓面を接道いっぱいまで出しているのですが大きく評価したいのはバルコニーの位置です。どのお部屋を見てもバルコニー同士が隣あっていないのです。その代わり避難ハッチはマストとなりますしリビングからバルコニーに出られない間取りもできてはしまうのですがバルコニーが隣り合っていないというプライベート感は素晴らしいものがあります。
南面は逆梁、北面は順梁ですが北側のバルコニーも両端がコンクリートとなっています。下部含めて隔て板のないマンションは珍しいですよね。隔て板があると外観が安っぽく見えがち(とくに非トールタイプだと、、、泣)ですが今回は隔て板もないため良い意味でマンションっぽくない外観となっています。接道が狭くその外観を障害物なしに眺められないのは残念ですが(笑)
中央区ではグリーンパークブランドで名の知れた坂入産業が売主に入っておりグリーンパーク同様坂入産業が設計を担当しています。坂入産業らしいかっこよい外観に大手売主(インプレストの知名度が高いかと言えばそうではないですが売主は誰もが知る双日系)の安心感が加わった物件です。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［北向き］
Hタイプ 1LDK 40.08㎡ 管理費(月額)11670円 修繕積立金(月額)4010円
画像出典：インプレスト東京八丁堀ル・サンク公式HP
Iタイプ 1LDK 40.83㎡ 管理費(月額)11890円 修繕積立金(月額)4080円
画像出典：インプレスト東京八丁堀ル・サンク公式HP
12階 5798万円 坪単価469万円
平均坪単価は約425万円です。
1LDKですから仕方ないと言われればそれまでですが平均坪単価からするとそこそこ盛られてしまっています。
設備仕様はディスポーザー、キッチン天板＆側面(!!)御影石もしくはフィオレストーン、食洗機、浴室フラットラインLED、ミストサウナ、ローシルエットトイレ＆トイレ手洗いカウンター、全窓LOW-Eガラスなど単価なりのものとなっています。ただし玄関前カメラ付きインターホンはありません。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmとあまり高くはありませんが逆梁側のサッシ高を約2200mmとしているため開放感があります。
北向きだと上階へいっても前の建物とべったり感ありますが南向きだと中層階になればまぁまぁ抜けて日当たりに期待できるお部屋も多くなります。ただ、2ブロック先の京華スクエア(小学校跡地)では開発計画がありますから抜け感を失う可能性はあるでしょう。
プラウドは全戸南方向で外廊下、インプレストは北向き住戸を設けたかわりに内廊下となっています。Wコアとして建物中央部分でフロアをわけており各フロア4戸もしくは5戸に1基のエレベーターとなります。家族構成などを無視した単純に1基あたりの戸数を見てみると西側が1基あたり44戸、東側が1基あたり55戸となりますから待ち時間は西側のほうが少ないかもですね。
完売済みでご紹介できないのが残念ですが真ん中でわけたことを活かして中住戸に両面バルコニープランがあります。
1階部分に住戸は設けずラウンジや自転車置場としています。総戸数99戸でありながらもコンシェルジュサービスを採用、営業時間は平日が15時～20時、休日が8時から18時と気が利いています。管理人は平日8時～15時の勤務です。それでいて管理費は㎡291円とサービス内容にしてはお安くなっています。内廊下でエレベーター2基、ディスポーザーも付いていますしここまで抑えられるとは思わなかったです。駐車場の収入があるというのも理由の一つでしょうけどもこの管理費単価は数多くの物件を見ている人ほど魅力と感じるはずです。
※管理費㎡291円がお安いという意味ではなくディスポーザー、内廊下、管理体制など総合的にみてお得感ある
周辺相場を確認しましょう！
・グランスイート東京 2004年築 八丁堀2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約350万円
・プラウド東京八丁堀 2014年築 八丁堀2 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約395万円
・グリーンパーク八丁堀 2016年築 八丁堀2 新築時の坪単価約375万円 直近売り出し事例なし
上記相場からインプレスト東京八丁堀ル・サンクの将来価値を予想すると
Hタイプ 1LDK 40.08㎡ 4階 5298万円(新築時) → 4980万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［日比谷線］
八丁堀 8:00発
茅場町 8:01着
人形町 8:04着
小伝馬町 8:05着
秋葉原 8:07着
仲御徒町 8:09着
上野 8:10着
入谷 8:12着
三ノ輪 8:14着
南千住 8:16着
北千住 8:20着
八丁堀 8:01発
築地 8:04着
東銀座 8:06着
銀座 8:08着
日比谷 8:09着
霞ヶ関 8:12着
神谷町 8:15着
六本木 8:18着
広尾 8:22着
恵比寿 8:25着
中目黒 8:28着
［京葉線］
八丁堀 8:00発
東京 8:02着
八丁堀 8:02発
越中島 8:04着
潮見 8:07着
新木場 8:10着
葛西臨海公園 8:13着
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着
［浅草線］
宝町 8:00発
日本橋 8:02着
人形町 8:04着
東日本橋 8:05着
浅草橋 8:07着
蔵前 8:09着
浅草 8:10着
本所吾妻橋 8:12着
押上 8:14着
宝町 8:01発
東銀座 8:03着
新橋 8:05着
大門 8:07着
三田 8:10着
泉岳寺 8:12着
［東西線］
茅場町 8:01発
日本橋 8:02着
大手町 8:04着
竹橋 8:07着
九段下 8:09着
飯田橋 8:11着
神楽坂 8:14着
早稲田 8:16着
高田馬場 8:19着
落合 8:22着
中野 8:26着
茅場町 8:03発
門前仲町 8:06着
木場 8:08着
東陽町 8:10着
浦安 8:17着
西船橋 8:24着
［有楽町線］
新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着
新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着
［都営バス］
亀島橋 8:02発
八丁堀二丁目 8:03着
通り三丁目 8:05着
東京駅八重洲口 8:07着
いろいろな路線が使えますが一番近いのは八丁堀駅(日比谷線側の出入り口)で信号なしで行き来できます。最寄りバス停も東京駅方面であれば信号なしですし本数も多いのにしっかり屋根ありバス停ですからバスの使い勝手もよいでしょう。
マルエツプチ、肉のハナマサ、ぱぱすなども近いですから飾らない日常の買い物も便利です。
【総評】
プラウド東京八丁堀から見るとだいぶ単価が上がったなぁ～とは感じますがマンション供給の多い八丁堀エリアの中でも供給の少ない東京駅寄り(新大橋通りの西側)という立地条件ですし上物のグレードも単価なりとなっていますからおすすめしやすいです。(残り住戸は少ないですけども・・・)
まもなく竣工ということもあり100戸近い規模感ですから一般的には1.2戸はキャンセル住戸が出る可能性も十分あるわけで完売している2LDK、3LDKを検討している方も再度手を挙げてみても良いのではないでしょうか。
駐車場設置率は約21％。身障者優先を除くと機械式で地下に格納される水平循環式を採用しています。抽選前ではありますがアンケートベースではぎりぎり足りそうとのことでした。首都高の出入り口が周辺に複数あるなど車移動も便利(物件周辺は一方通行が多かったり狭い道も多いですが)ですから東京駅徒歩14分という都心立地に住まいながらも車も諦めたくないという方にも合っています。月額利用料金は38000円の区画が主です。
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