今回ご紹介するのはプラウド市川マークスです！
［物件概要］
売主：野村不動産
施工：野村建設工業
価格：未定
専有面積：65.67㎡～100.16㎡ (一部トランクルーム0.55㎡～0.94㎡含む)
総戸数：53戸
規模：14階建て
交通：JR総武緩行線・総武線快速「市川」駅徒歩5分
所在地：千葉県市川市市川一丁目
竣工予定：2020年1月下旬
駐車場：16台 月額25000円
駐輪場：85台 月額200円～800円
ミニバイク置き場：3台 月額2000円
地図はこちらです↓
画像出典：プラウド市川マークス公式HP
いや～これは買い物件ですね(笑)
何が素晴らしいって市川エリアで住まいを探している方が求めるマンションにできていることです。
最寄り駅は総武快速線も停車する市川駅から徒歩5分と駅近ではあるのですが市川駅とプラウド市川マークスの間にルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスというマンションが建設中でもうまもなくモデルルームオープンとなります。これはあくまで予想ですがルフォンのほうがお安いと思います。
つまりプラウド購入者は毎日ルフォンを通過して市川駅に向かうこととなるわけで、普通に考えれば駅に近くて価格もお安い(はず)ルフォンにしたほうが良くないですかとなりますよね。
しかしながら市川駅周辺で住まいを探す方の価値観はこうです。
「価格は高くてもいいので条件の良いお部屋が欲しい」
というのもルフォンは駅に近いものの囲まれ感が強いのですがプラウドはバルコニー面から先が住居エリアですから囲まれ感がなく、ほとんどのお部屋で眺望・採光が確保されます。
駅前のタワーマンションであったり資産価値重視のエリアであればルフォンの方が評価されて当然なのですが市川駅周辺で住まいを探す方の価値観としては値段云々よりも条件の良いお部屋に住みたいのです。
ルフォンはモデルルームオープン前ですから売れるか売れないか、おすすめできるかできないかはわかりません。ただ、少なくとも自信をもって言えることがあります。
「プラウド市川マークスは売れます」
だって市川駅で住まいを探す方の条件にドンピシャなんですもの(笑)
売れないわけがありません。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
全戸南西向き
Eタイプ 2LDK 65.67㎡
2階 5640万円 坪単価283万円
Aタイプ 3LDK 72.88㎡
画像出典：プラウド市川マークス公式HP
11階 7190万円台 坪単価326万円
Bタイプ 3LDK 70.14㎡
2階 5990万円台 坪単価282万円
6階 6380万円台 坪単価300万円
11階 6530万円台 坪単価307万円
Cタイプ 3LDK 70.15㎡
画像出典：プラウド市川マークス公式HP
6階 6380万円台 坪単価300万円
11階 6530万円台 坪単価307万円
Dタイプ 3LDK 77.58㎡
2階 6990万円台 坪単価297万円
6階 7640万円台 坪単価325万円
11階 7890万円台 坪単価336万円
Fタイプ 4LDK 96.19㎡
14階 11580万円台 坪単価397万円
Hタイプ 4LDK 100.16㎡
14階 12760万円台 坪単価421万円
最上階となる14階、100㎡前後の2部屋は抽選になるかもしれないですね。富裕層も多いエリアですから・・・。
角住戸はリビングより洋室のほうが開口部が取れているというのは好き嫌いが分かれそうではあります。ただしミライフルですから階数によってはある程度いじることができます。モデルルームはアイランドキッチンとしていました。
設備仕様も上げてきています。
ディスポーザー、キッチン&洗面天板御影石、廊下タイル、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニーコンセントなどなどケチっていません。
ミライフルを採用した二重床・二重天井となっています。
天井高は1階がなんと2750mm！！その他の階も2520mm～2600mmとゆとりがあります。
バルコニー面を狭くしているため外観に高級感がでますし、バルコニー隣戸境がコンクリートとなります。
1階部分に住戸を無理くり2部屋設けているためエントランスホールが賃貸マンション並みの狭さになってしまっているのは残念でした。ごみ置き場もエレベーター横にあり1枚扉・・・。
住友不動産ならせめて1階部分のお部屋は1部屋にしてエントランスホールを広げていただろうになぁ～と。
一概には言えませんが野村不動産の小規模～中規模マンションって完成後に内見すると「あれ？エントランスホール狭くないか・・・」ということが多々あるんですよね。会社ごとの特徴があるのは当然ではあるのですが市川の条件が良い立地に建つわけで、1階部分はもう少し頑張ってほしかったですね。仮に1階のお部屋を一つ減らしても各戸に上乗せされる価格は200万円前後でしたでしょうからエリア的には耐えられたのではないかと思ってしまいます。
敷地の一部が都市計画道路となっていますから将来的には買収(管理組合にお金が入ります)となる可能性があります。その場合には既存不適格となるため将来同じ規模の建物を建設することは難しくなります。
維持費一例
Bタイプ 3LDK 70.14㎡ 管理費(月額)18200円 修繕積立金(月額)9540円
規模感がないので維持費はそこそこですがアトラクティブ30(プラウド港北センター北の記事でご紹介したもの)を採用しているため修繕積立金の上がり幅が少なくなっています。
駐車場が平置きのみというのは車を持つ方にも持たない方にも魅力と感じることでしょう。駐車場の出入り口には高速シャッターゲートが採用されています。
周辺相場を確認しましょう！
・パークホームズ市川一丁目 2006年築 市川駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円
・プラウド市川大門通り 2009年築 市川駅徒歩4分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円
・アイリンクタウン いちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス 2009年築 市川駅徒歩1分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円
・エアリス市川ステーションプレミア 2010年築 市川駅徒歩2分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約270万円
・プラウド市川一丁目 2012年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし
・プラネスーペリア市川一丁目 2012年築 市川駅徒歩3分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約255万円
・エクセレントシティ市川一丁目 2014年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円
・ウィルローズ市川一丁目 2017年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 直近売り出し事例なし
上記相場からプラウド市川マークスの将来価値を予想すると
Cタイプ 3LDK 70.15㎡ 6階 6380万円台(新築時) → 5300万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
全戸即日完売は難しいかなぁ～とは思いますがエクセレントシティ市川ステーシアと同じくらいの販売スピードにはなるのではないでしょうか。
【住むレーション】
［総武快速線(横須賀線直通)］
市川 8:02発
新小岩 8:07着
錦糸町 8:13着
馬喰町 8:17着
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:32着
市川 8:03発
船橋 8:09着
津田沼 8:13着
稲毛 8:20着
千葉 8:24着
［総武緩行線］
市川 8:00発
秋葉原 8:22着
御茶ノ水 8:24着
水道橋 8:27着
飯田橋 8:29着
市ヶ谷 8:31着
四ツ谷 8:33着
信濃町 8:35着
千駄ヶ谷 8:36着
代々木 8:38着
新宿 8:40着
［京成本線］
市川真間 8:00発
日暮里 8:30着
京成上野 8:35着
外環道千葉区間が開通したため車での移動も便利になったエリアです。
小学校が近いのはいいのですが中学校が徒歩20分以上かかる場所にあるためその点はデメリットとなります。中学校は大学などがある落ち着いた立地条件なことは魅力的なのですがちょいと遠いですね。
【総評】
さいたま新都心駅最寄りのシントシティの記事では
「設備仕様などは残念でしたが売れるでしょう」
というようなことを書いたところ
「設備仕様がいまいちなのになぜ売れると思うのですか？」
というような質問を多くいただきました。
答えは
「さいたま新都心駅最寄りで住まいを探す方の多くは高くて良い物を求めていないからです」
となります。
設備仕様を上げて価格が上がってしまうくらいならば設備仕様を抑えたとしても価格も抑えた方がいいというのは当然の判断と言えます。売れない商品をつくっても仕方ありません。(プラウドさいたま新都心は北与野寄りで規模感もなかったためけっこう頑張ったものとしていましたが)
しかしながら同じ埼玉県でもプラウドタワー川口は真逆で価格は高いけども免震構造含めて設備仕様などもしっかり上げてきています。これは川口駅西口で住まいを探す方の価値観が
「価格は高くてもいいから良いものが欲しい」
というものだからです。
実際にプラウドタワー川口は坪単価290万円というエリア的にはけっこうな高単価でありながらも売れ行き好調です。
千葉県市川市のプラウドタワー市川マークスもはっきり言って高いです。高単価であることは事実です。でも売れるでしょう。市川駅で住まいを探す方の価値観にがっつり一致していますから。
ただしもともと市川人でなかったりで交通利便性や教育環境を求めてたまたま市川で探しているという方にはルフォンの条件が悪くてお安いお部屋の方がコスパが良く魅力に感じるかもしれないですね。地元ウケとしてはプラウドの方がいいでしょうけど。
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～2018年11月8日追記～
第一期販売概要
販売戸数：43戸
価格：5598万円 (2戸) ～12768万円 (1戸)
最多価格帯：6400万円台(6戸)
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：65.67㎡～100.16㎡ (一部トランクルーム0.55㎡・0.94㎡含む)
管理費(円)/月額16800円～25600円
修繕積立金(円)/月額8930円～13620円
enecoQシステム料金/月額2090円
駐車場：16台平置15台、身障者優先平置1台 月額:25000円
駐輪場：83台スライド式40台、スライド式複合型18台、2段式16台、傾斜式5台、小型4台、他にシェアサイクル2台あり 月額:200円～800円
ミニバイク置き場：3台 月額:2000円
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