※2017年9月1日追記・・・床暖房が標準装備であることがわかりました!

幕張ベイタワーズの公式HPオープンから約2ヶ月程度、資料請求した方には簡易資料も届いたかと思います。その資料が届いてからこのような質問が複数来ました。

「床暖房はないのでしょうか?」

たしかに届いた資料を見ても公式HPや各種ポータルサイトに掲載されている間取りを見ても床暖房がある気配がないですね。

画像出典:ライフルホームズ

お問い合わせいただいた方には回答済みですがモデルルームオープン前で簡易的な図面になっている可能性が高いので必ずしも標準ではないと断定できる時期ではありません。

いまどき三井のタワマン、しかも4000戸を超える大規模プロジェクトで床暖房がオプションなんてことはないと思うのですが。。。床暖房を使う使わないは人それぞれですし、私自身もなくても困らないという考えです。ただ、これだけの大規模タワーで標準にしてこなかったら驚きですね。

三井さんは柏の葉で内廊下タワマンなのにディスポーザーを採用しなかったなど驚きなことをしかけてくるので幕張ベイタワーズも床暖房はオプションなのかもしれないですね。

ん~がっかりタワマンにならないといいのですが。続報を待ちましょう!

床暖房の件以外ではやはり価格、リセールなどの相談が多いですね。価格発表はまだ先ですし今からあーだこーだ言っても仕方ないのですがそれが楽しい時期でもありますからみんなであーだこーだ言いましょう(笑)

私の予想は平均坪単価200万円であることに変わりはありません。仮に平均坪単価180万円以下なら爆売れ状態になりますし、平均坪単価220万円以上であればチャレンジ価格となりますから平均坪単価200万円というのは妥当な線で、爆売れはしなくとも人気が出ることは間違いなさそうなラインです。

参考になるのは幕張ベイタウンエリアでも希少な所有権マンションである「幕張ベイタウン セントラルパーク・ウエスト シータワー」(以下、シータワー)です!

上記画像の向かって右側のタワーがシータワー、左側のタワーは所有権ではない幕張パークタワーです。

[シータワー 物件概要]

売主:三井不動産 清水建設 興和不動産 三井物産 第一ホテルエンタープライズ 日本新都市開発 鹿島建設
施工:清水建設
総戸数:226戸
専有面積:65.89㎡~150.81㎡
規模:32階建て
交通:JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩8分
所在地:千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目
竣工:2001年3月

私が新築マンションのモデルルームを見学し始めたのは2004年頃ですから新築時の状況はわかりません。海浜幕張の物件調査をするようになったときにはすでに建っていたわけですが「シータワーは所有権なんだよ」という声を何度も聞いたことがあるくらい同エリアではランドマーク的な位置づけとなっています。平均専有面積が90㎡を超えているのも幕張ベイタウンらしいですね。

新築時の販売概要と現在の相場を見てみると

新築時の販売価格 坪単価190万円程度

最多販売価格帯(一期予定)※三井不動産プレス発表資料より
4500万円台(3LDK 82.37㎡)
5600万円台(3LDK 89.60㎡~95.47㎡)
6700万円台(4LDK 101.51㎡)

現在の相場 坪単価150万円程度

一例・・・4500万円程度(新築時) → 3700万円台(中古時)

となっています。

駅徒歩8分のランドマークタワマンでも坪単価150万円程度で購入できるわけですから幕張ベイタワーズが高価格で販売することが難しいことは一目瞭然です。シータワーは築16年ですから新築と比べるのは難しいですが、幕張ベイタワーズが築15年になったときの相場は坪単価150万円程度が限界であることがわかるわけです。

いずれにしても幕張ベイタワーズは資産価値というよりかは街の魅力を買うマンションですからリセールがどうこう言っても仕方ないわけで、値上がりはしなくとも値下がりしにくく、一生住めるような素晴らしい街づくりに期待したいところです!

現在海浜幕張エリアにお住まいの方はもちろん、ほとんど知らない街だけど幕張ベイタワーズに興味があるという方からの情報、相談などなどお問い合わせお待ちしております。一番気になるのは打瀬エリアの方から見たときに若葉地区はどのように映るのかということです。学区のこと、打瀬エリアLOVEの方から見た若葉地区の印象などなどぜひお聞かせください。

私が打瀬エリアで取材していて感じたことは、打瀬エリアの方は幕張ベイタワーズのことは良くも悪くもさほど関心がないということです。

「4000戸以上もできるのですか。電車が混みそうですね。」

「え?あまり詳しくは知りませんでした。」

などなど(笑)

打瀬エリアの新たな開発は基本的にない状況の中で、打瀬エリアの方は打瀬LOVEで定住モードの方が多くあまり興味がないのでしょうか。賃貸住まいの方も多いエリアですから賃貸と持家でも考え方は違うかと思いますが、あれだけ近い距離なのに遠い話のようにお話される方が多いのにはびっくりしました。

京葉線の車内から工事中の様子が見えることも影響しているとは思いますが検見川浜以東の方からの問い合わせのほうが多いです。もう少し地元の方の意見も欲しいので買う気はないけど~という打瀬在住の方からもご意見いただけたら嬉しいです!

幕張ベイタワーズも大々的な広告はこれからですからなんとも言えませんが、部屋の広さから考えると買い替え需要よりも価格勝負で幕張エリアを知らない層、とくに東京湾岸エリアなどが予算オーバーの方を取り込む計画なのかなと感じています。

モデルルームオープンが待ち遠しいですっ!!

~2017年5月24日追記~

打瀬住民の方からいただいた情報と幕張ベイタウンニュース240号記載の内容を共有いたします。

2017年4月23日、打瀬小アリーナで開催された若葉住宅地区に関しての説明会によると若葉地区に小中学校が新設されることはなく、通学区は打瀬小、打瀬中にする予定となっているとのことです。当初の計画では若葉地区内に小学校を新設して中学校は幕張西中学校でしたが打瀬地区の児童数減少もありキャパが足りるとのことで変更があったそうです。

建設計画に関しては高層マンション中心街区が6つ、低層街のみの街区が2つ、15年間かけて完成させていくとのことで、全戸引き渡し完了は2032年頃になりそうです。

(仮称)幕張ベイタワーズプロジェクトの物件詳細はコチラ


8 件のコメント

  • マンションマニア様

    初めまして。ベイタウンのあるマンションの賃貸(訳があって)の住人で、ベイパークに移住希望です。また、全幅制限のあるタワーパーキングによる駐車場の難民でもあります。

    この日曜日に、家族でモデルルームを観てきました。営業の方の丁寧さもあり、3時間半もご説明していただきました。家族としては、娘が幕張インター(高速道路の方でなく)におりますので、そのこともあってSW106ptが希望です。そこで、質問と懸念なのですが、

    1)当初、ベイタウンからベイパークに移住希望が多いと思っていたのですが、買い替えをしても「同じ面積の居住スペースが取れない等」と理由から、「ベイタウンの方が良い」と納得されて、帰られる方が多いとことです。これは(ベイタウンのシータワーを除いて)定期借地権付きマンションから土地付きのマンションへの買い替えを希望するケースの典型的なケースでしょうか?

    2)ベイパークの北には、幕張総合高校という巨大な学校があります。その高校生が、今後できる商業施設も通って、通学されることになるのでしょうかね?

    3)最後に、現在の開発地区の線路側の方と比較した場合、現在の開発地域との違いは、どんなことが予想されますか?

    もし可能でしたら、1)、2)と3)に関して、ご意見をいただければ幸いです。

    XXXXX

    追伸 SWの方角から外を観ると、アパホテル・タワーが富士山を少し隠しておりました。あのホテルがなければ!

    • DT2様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ご回答いたします。

      1)当初、ベイタウンからベイパークに移住希望が多いと思っていたのですが、買い替えをしても「同じ面積の居住スペースが取れない等」と理由から、「ベイタウンの方が良い」と納得されて、帰られる方が多いとことです。これは(ベイタウンのシータワーを除いて)定期借地権付きマンションから土地付きのマンションへの買い替えを希望するケースの典型的なケースでしょうか?

      →私の相談者様でベイタウンから越される方は大きく分けて2パターンございます。

      ①同じくらいの広さを求める→ベイパークの100㎡くらいのお部屋を求める
      ②子供が独立したので部屋を狭くする→70㎡くらいをお部屋を求める

      将来的には近居も流行るエリアになると思いますので今回供給される2LDKなどはその需要も睨んだ方が選びそうですね。

      2)ベイパークの北には、幕張総合高校という巨大な学校があります。その高校生が、今後できる商業施設も通って、通学されることになるのでしょうかね?

      若干ルートからそれますよね。噴水のところから行くはずなので。高校生が好むお店が入れば帰宅時は寄るかもしれませんがららぽーとに出ちゃう方が多いですよね。

      3)最後に、現在の開発地区の線路側の方と比較した場合、現在の開発地域との違いは、どんなことが予想されますか?

      幕張ベイパークの特徴としてはタワーに関しては1棟目、2棟目に良い立地を供給します。3棟目以降は1棟目と2棟目に比べて同じ価格、もしくはお高い価格なのに立地が劣るということになりそうです。開発エリアあるあるですが先に購入したほうがいいですね。

      1棟目はベイタウンからの移住者が多くなりますが2棟目以降はより広域の集客が必要でしょう。

      個別の相談も実施しておりますのでよろしければ問い合わせフォームからご連絡ください。また相談会も開催しておりますのでぜひお越しいただければ幸いです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • 追伸 私も少しお知らせできることがあるとすれば、「若葉地区」と「打瀬地区」の双方に関する比較です。

           現在、打瀬ベイタウン側にいる身としては、たまに「潮の香り」がする。(=時間がたって、建物などにもサビが出ている場所が多々ある。)できれば、主観では、無害の「緑」の方が良いかと思う。

          また、打瀬地区から若葉地区に越境通学している子(ヘルメットをかぶっての自転車通学)を持っている親としては、若葉地区に小学校ができないことは少し理不尽だと思いました。

          そして、過去に打瀬ベイタウンでは、当初、「高齢者施設」には反対で「病院誘致」を掲げていましたが、現在は「高齢者施設」をという要望が多くなっている気がします。そういう点では、「ベイパーク・タワー」の第一弾の中に、しっかりと高齢者施設ができるというのは、完全にベイタウンの打瀬1丁目の要望を現実的に反映させているのではと感じました。

        • DT2様

          マンションマニアです!

          情報いただきありがとうございます。
          幕張ベイパーク、おそらく今後の敷地に医療施設やジムを入れてきそうですね。

          マンション内の共用施設が少ないのは逆に街の将来性に期待できるポイントとなります。

          とても楽しみなプロジェクトです!

          引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンションマニア様

        早速のご返信と客観的な意見をありがとうございます。

        1)に関連して、「ベイパーク・タワー(新)」と「セントラルパーク・ウエスト・シータワー(もう少し古いと感じています)」をただ単純に物件だけを比較した場合、気に入ったら、やはり購入でしょうか?

         また、それに関連してなのですが、双方のタワーの「居住者のイメージ」ですが、新しいベイタワーの居住者は、シータワーの当初の居住者と同じような、やはりある程度、「勢いがある方々」なのでしょうか?ご存知だと思いますが、その一方、シータワーの駐車場には、バブル時代の車などもあり、やはり時代を感じさせくれます。

        2)「19−37階」と「2ー18階」の違い

         この点で、ご指摘やアドバイスできることはありますでしょうか?特に、これは巷でもよく言われているタワマンの「ハイ・アンド・ロー」の対象になるでしょうか?営業スタッフの方からは、スカイラウンジの直下を避ける方が良いとのご指摘で、エレベーターのスピードは、ワールド・ビジネス・ガーデン(WBG)と同じくらいだと言われました。ですので、「エレベーター待ちはないに等しい」とのことでした。

        以上、お時間がある際に、アドバイスいただければ幸いです。

        DT2

        • DT2様

          マンションマニアです!

          千葉エリアとしてはお安いマンションではなくコスパが良いとも言い難いため平均年収は自ずと高くなりますよね。都内でも買える方が選んでいるということもあり無理して買うのはやめたほうがよろしいかと思います。

          DT2様自体に無理がないのであれば住民層を心配するマンションではないため安心しておすすめできます。

          エレベーターに関しては高層は分速180mではあるものの2基(ごみ収集用を合わせると3基)は多いとは言えません。逆に低層は分速105mながら3台と多いですね。エレベーター待ちはタワーマンションを買う以上仕方のないことですがそれが嫌であれば低層をおすすめいたします。

          引き続きよろしくお願いいたします。

          • マンションマニア様

            ご返信ありがとうございます。

            我々のファイナンスを考えていただき、ありがとうございます。

            ちなみに、家族構成は40歳代後半の夫婦、子供1人の計3人の夫婦共働きの給与所得者です。職業的には、夫婦共に社会的な信用があると言われている職業と言われています(居住地のベイタウンの外では先生と呼ばれるのが普通ですが)、「ビジュアル重視のベイタウンの1丁目」では、とても見下され感が強いです。

            なお、ベイタウン方々がとても気にされている世帯年収(当初、1人あたりの平均年収だと思っていました)としては、打瀬1丁目打瀬小学校地区の平均世帯収入(児童や高齢者を含む1人あたりでない)と比較した場合、我々の世帯は約3.5倍程度です。また、ローンはありません。購入希望物件は、その2倍程度までを考えています。(いずれにしても、「平均世帯収入」でなく、その中間値(1人あたりでも、世帯でも、最も頻度がある値)を出した方が、実態と合うと思います。というのも、ご存知のように、最近まで「ある方」が住んでおりましたので平均値だけは非常に高くなっていたようです。

            千葉の幕張周辺が気に入っているというよりは、むしろ、仕事の関係上、この場所から動けない状況であるため選択肢が限られています。もちろん、都内に移住ができるような状態ではありません。

            最後に、ベイタウン住民の周りの人々から、「ベイパーク・タワーはあまり良くない。」いう否定的な意見が多いので、冷静に、客観的な意見を述べられているマンションマニア様が我々の救いです。

            DT2

          • DT2様

            マンションマニアです!

            ペイタウンはすでに魅力あるですし、ベイパークも今後今時の魅力ある街になるのではないでしょうか。ベイタウンにお住いの方がベイタウンを推しているということはそれだけ良い街ということなのではないでしょうか。

            ベイパークも都内などからの住み替え層が多くなって当然ですから新しい住民が増えることにより新しい風が吹くのではないでしょうか。
            相談会も開催しておりますのでぜひお越しください。

            引き続きよろしくお願いいたします。

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