セントラルパーク・ウエストシータワーの相場＆幕張ベイタワーズの間取りを見て気になる点が・・・。

※2017年9月1日追記・・・床暖房が標準装備であることがわかりました！

幕張ベイタワーズの公式HPオープンから約2ヶ月程度、資料請求した方には簡易資料も届いたかと思います。その資料が届いてからこのような質問が複数来ました。

「床暖房はないのでしょうか？」

たしかに届いた資料を見ても公式HPや各種ポータルサイトに掲載されている間取りを見ても床暖房がある気配がないですね。

画像出典：ライフルホームズ

お問い合わせいただいた方には回答済みですがモデルルームオープン前で簡易的な図面になっている可能性が高いので必ずしも標準ではないと断定できる時期ではありません。

いまどき三井のタワマン、しかも4000戸を超える大規模プロジェクトで床暖房がオプションなんてことはないと思うのですが。。。床暖房を使う使わないは人それぞれですし、私自身もなくても困らないという考えです。ただ、これだけの大規模タワーで標準にしてこなかったら驚きですね。

三井さんは柏の葉で内廊下タワマンなのにディスポーザーを採用しなかったなど驚きなことをしかけてくるので幕張ベイタワーズも床暖房はオプションなのかもしれないですね。

ん～がっかりタワマンにならないといいのですが。続報を待ちましょう！

床暖房の件以外ではやはり価格、リセールなどの相談が多いですね。価格発表はまだ先ですし今からあーだこーだ言っても仕方ないのですがそれが楽しい時期でもありますからみんなであーだこーだ言いましょう(笑)

私の予想は平均坪単価200万円であることに変わりはありません。仮に平均坪単価180万円以下なら爆売れ状態になりますし、平均坪単価220万円以上であればチャレンジ価格となりますから平均坪単価200万円というのは妥当な線で、爆売れはしなくとも人気が出ることは間違いなさそうなラインです。

参考になるのは幕張ベイタウンエリアでも希少な所有権マンションである「幕張ベイタウン　セントラルパーク・ウエスト　シータワー」(以下、シータワー)です！

上記画像の向かって右側のタワーがシータワー、左側のタワーは所有権ではない幕張パークタワーです。

［シータワー　物件概要］

売主：三井不動産　清水建設　興和不動産　三井物産　第一ホテルエンタープライズ　日本新都市開発　鹿島建設
施工：清水建設
総戸数：226戸
専有面積：65.89㎡～150.81㎡
規模：32階建て
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩8分
所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目
竣工：2001年3月

私が新築マンションのモデルルームを見学し始めたのは2004年頃ですから新築時の状況はわかりません。海浜幕張の物件調査をするようになったときにはすでに建っていたわけですが「シータワーは所有権なんだよ」という声を何度も聞いたことがあるくらい同エリアではランドマーク的な位置づけとなっています。平均専有面積が90㎡を超えているのも幕張ベイタウンらしいですね。

新築時の販売概要と現在の相場を見てみると

新築時の販売価格　坪単価190万円程度

最多販売価格帯（一期予定）※三井不動産プレス発表資料より
4500万円台（3LDK 82.37㎡）
5600万円台（3LDK 89.60㎡～95.47㎡）
6700万円台（4LDK 101.51㎡）

現在の相場　坪単価150万円程度

一例・・・4500万円程度(新築時)　→　3700万円台(中古時)

となっています。

駅徒歩8分のランドマークタワマンでも坪単価150万円程度で購入できるわけですから幕張ベイタワーズが高価格で販売することが難しいことは一目瞭然です。シータワーは築16年ですから新築と比べるのは難しいですが、幕張ベイタワーズが築15年になったときの相場は坪単価150万円程度が限界であることがわかるわけです。

いずれにしても幕張ベイタワーズは資産価値というよりかは街の魅力を買うマンションですからリセールがどうこう言っても仕方ないわけで、値上がりはしなくとも値下がりしにくく、一生住めるような素晴らしい街づくりに期待したいところです！

現在海浜幕張エリアにお住まいの方はもちろん、ほとんど知らない街だけど幕張ベイタワーズに興味があるという方からの情報、相談などなどお問い合わせお待ちしております。一番気になるのは打瀬エリアの方から見たときに若葉地区はどのように映るのかということです。学区のこと、打瀬エリアLOVEの方から見た若葉地区の印象などなどぜひお聞かせください。

私が打瀬エリアで取材していて感じたことは、打瀬エリアの方は幕張ベイタワーズのことは良くも悪くもさほど関心がないということです。

「4000戸以上もできるのですか。電車が混みそうですね。」

「え？あまり詳しくは知りませんでした。」

などなど(笑)

打瀬エリアの新たな開発は基本的にない状況の中で、打瀬エリアの方は打瀬LOVEで定住モードの方が多くあまり興味がないのでしょうか。賃貸住まいの方も多いエリアですから賃貸と持家でも考え方は違うかと思いますが、あれだけ近い距離なのに遠い話のようにお話される方が多いのにはびっくりしました。

京葉線の車内から工事中の様子が見えることも影響しているとは思いますが検見川浜以東の方からの問い合わせのほうが多いです。もう少し地元の方の意見も欲しいので買う気はないけど～という打瀬在住の方からもご意見いただけたら嬉しいです！

幕張ベイタワーズも大々的な広告はこれからですからなんとも言えませんが、部屋の広さから考えると買い替え需要よりも価格勝負で幕張エリアを知らない層、とくに東京湾岸エリアなどが予算オーバーの方を取り込む計画なのかなと感じています。

モデルルームオープンが待ち遠しいですっ！！

～2017年5月24日追記～

打瀬住民の方からいただいた情報と幕張ベイタウンニュース240号記載の内容を共有いたします。

2017年4月23日、打瀬小アリーナで開催された若葉住宅地区に関しての説明会によると若葉地区に小中学校が新設されることはなく、通学区は打瀬小、打瀬中にする予定となっているとのことです。当初の計画では若葉地区内に小学校を新設して中学校は幕張西中学校でしたが打瀬地区の児童数減少もありキャパが足りるとのことで変更があったそうです。

建設計画に関しては高層マンション中心街区が6つ、低層街のみの街区が2つ、15年間かけて完成させていくとのことで、全戸引き渡し完了は2032年頃になりそうです。

8 件のコメント

マンションマニア様

初めまして。ベイタウンのあるマンションの賃貸（訳があって）の住人で、ベイパークに移住希望です。また、全幅制限のあるタワーパーキングによる駐車場の難民でもあります。

この日曜日に、家族でモデルルームを観てきました。営業の方の丁寧さもあり、３時間半もご説明していただきました。家族としては、娘が幕張インター（高速道路の方でなく）におりますので、そのこともあってSW106ptが希望です。そこで、質問と懸念なのですが、

１）当初、ベイタウンからベイパークに移住希望が多いと思っていたのですが、買い替えをしても「同じ面積の居住スペースが取れない等」と理由から、「ベイタウンの方が良い」と納得されて、帰られる方が多いとことです。これは（ベイタウンのシータワーを除いて）定期借地権付きマンションから土地付きのマンションへの買い替えを希望するケースの典型的なケースでしょうか？

２）ベイパークの北には、幕張総合高校という巨大な学校があります。その高校生が、今後できる商業施設も通って、通学されることになるのでしょうかね？

３）最後に、現在の開発地区の線路側の方と比較した場合、現在の開発地域との違いは、どんなことが予想されますか？

もし可能でしたら、１）、２）と３）に関して、ご意見をいただければ幸いです。

XXXXX

追伸　SWの方角から外を観ると、アパホテル・タワーが富士山を少し隠しておりました。あのホテルがなければ！