今回ご紹介するのはサンクレイドル蘇我ステーションウィズです！

［物件概要］

売主：アーネストワン
設計：光和設計
施工：多田建設
価格：3398万円～4598万円
専有面積：64.96㎡～80.46㎡
総戸数：78戸
規模：14階建て
交通：JR京葉線・内房線・外房線「蘇我」駅徒歩5分
所在地：千葉県千葉市中央区今井1丁目
竣工予定：2024年3月下旬

駐車場：40台（内訳：機械式駐車場24台、屋内平置駐車場2台、屋外平置駐車場13台、福祉車両優先平置駐車場1台）月額12000円～15000円
バイク置場：4台　月額2000円
自転車置場：137台（内訳：平置きラック式42台、2段ラック式（上段24台、下段スライド式41台）、スライドラック式30台（3人乗り））［月額使用料／200円～500円］

管理費(月額)10500円～12650円
修繕積立金(月額)5200円～6440円

地図はこちらです↓

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

蘇我駅から徒歩5分、西口の駅近としては1997年築のダイアパレス京葉蘇我Ⅱ以来の25年ぶりの供給となります。

建設地は駅から見て湾岸道路の手前ですから大通りを渡る必要はありません。湾岸道路からは少し離れているためそちらの音はあまり気にならないですが東側の接道はそこそこ交通量があるため東寄り住戸は少々気になってきそうです。また、製鉄所を近く感じやすい立地のため地元でない方だと工業地帯感がちょっと抵抗あるかもしれないですね。

湾岸道路を超えるとすぐにハーバーシティ蘇我があります。ロピアが入る島忠ホームズ、イトーヨーカドーが入るアリオ、映画館、スーパー銭湯など日常の買い物＋αを身近で楽しむことができます。

ジェフユナイテッド千葉の本居地であるフクダ電子アリーナは大型公園(千葉市蘇我スポーツ公園)と一体となっているため大きな公園も身近となります。通学校は蘇我小学校で徒歩9分、蘇我中学校で徒歩18分です。

接道は東側のみですが東西に長い土地形状のため全戸南向きとなっています。南側には背の低いアパートなどがありますが建物はセットバックするため低層階でも採光には期待できそうですし中層階以上であれば眺望も抜けてきます。斜め方向を望むと工業地帯の夜景も楽しめそうです。

外観デザインはバルコニー手摺は色の異なるガラスを主として側面から見ても縦のラインが強調されるなど周りに背の高い建物が少ないこともあり竣工すると目立ってきそうですね。

風除室は少し奥まれせてくれていますしホールも小さいながら複数の折り上げ天井と間接照明、そしてエレベーターへはあえてのクランクイン動線としています。風除室を少し奥まらせているのに対して南と東へ庇を伸ばしているのがかっこいいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　73.02㎡

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

4階　4298万円　坪単価194万円

Bタイプ　3LDK　70.74㎡

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

4階　4098万円　坪単価191万円

Cタイプ　3LDK　67.5㎡

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

5階　3918万円　坪単価191万円

Eタイプ　3LDK　64.96㎡

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

3階　3398万円　坪単価172万円
11階　3998万円　坪単価203万円

Fタイプ　4LDK　80.46㎡

画像出典：サンクレイドル蘇我ステーションウィズ公式HP

2階　4598万円　坪単価188万円

平均坪単価は約190万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱は食い込み、角住戸も窓面が少ないなどシンプルです。それでも今の時代1列とはいえ80㎡を設定してくれています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなどスペックは低めですが単価帯とサンクレイドルブランドのコンセプトからすれば違和感ないでしょう。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

［西口］

・ダイアパレス京葉蘇我Ⅱ　1997年築　蘇我駅徒歩3分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約130万円

・コスモ京葉蘇我　1997年築　蘇我駅徒歩6分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約100万円

［東口］

・セレナハイム蘇我　1998年築　蘇我駅徒歩4分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約130万円

・ライオンズマンション蘇我駅前　1999年築　蘇我駅徒歩3分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約130万円

・グランシーナ蘇我ザプレミアム　2007年築　蘇我駅徒歩6分　新築時の坪単価約115万円　直近売り出し事例なし

・イクシア蘇我駅前　2008年築　蘇我駅徒歩2分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約160万円

・サンクレイドル蘇我南町　2013年築　蘇我駅徒歩6分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約140万円

・ルネ蘇我ディアパーク　2016年築　蘇我駅徒歩5分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約165万円

上記相場からサンクレイドル蘇我ステーションウィズが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　67.5㎡　5階　3918万円　→　3100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は16台が平置き(内2台屋内)、建物下の機械式が24台、設置率は約51％です。ハザードマップで色が付くエリアですが1階に住戸はありません。

駐輪場は屋外で設置率約175％です。

管理費は㎡単価月額約160円、サンクレイドルブランドらしく抑えられています。エレベーターは1基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・イクシア蘇我駅前　総戸数91戸　管理費㎡単価月額約191円

・サンクレイドル蘇我南町　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約218円

・ルネ蘇我ディアパーク　総戸数163戸　管理費㎡単価月額約188円

建設地

【住むレーション】

［総武線(内房線・外房線)］

蘇我　7:44発
本千葉　7:47着
千葉　7:50着
稲毛　7:55着
津田沼　8:02着
船橋　8:06着
市川　8:13着
新小岩　8:18着
錦糸町　8:24着
馬喰町　8:28着
新日本橋　8:30着
東京　8:32着
新橋　8:37着
品川　8:42着

蘇我　7:44発
浜野　7:47着
八幡宿　7:51着
五井　7:55着
姉ヶ崎　8:01着
長浦　8:06着
袖ヶ浦　8:10着
木更津　8:17着
君津　8:24着

［京葉線］

蘇我　7:46発
新木場　8:15着
八丁堀　8:23着
東京　8:25着

［有料特急］

蘇我　7:30発
東京　8:10着

総武快速線だけでなく京葉線の通勤快速も利用できるので都心までの時間距離としては平日朝ラッシュ時間帯でも40分～50分ほど、オフィスの場所次第ですがドアtoドアで60分もぎりぎり射程圏内には入ってくるでしょう。京葉線の各駅停車で座って～というのを選択することもできますし有料特急も利用可能です。

【総評】

4000万円前後で購入できる新築マンションとしては立地条件が良いですね。

蘇我駅自体は古さもありますしなかなか開発は進まないものの今作は西口側の駅近ですから大規模商業施設も近い(数年前に東口にもベルクがオープンしました)ですから車を持たなくとも徒歩でハーバーシティ蘇我、電車で千葉駅など行動範囲が広がる立地です。

中広域検討者であればパークホームズ千葉との比較検討が面白いでしょう。あちらも大手ブランドとしては驚きのコストコントロールが多いとはいえ駅前立地(千葉中央駅)です。

■パークホームズ千葉の価格と間取り(一部)

Bタイプ　3LDK　62.20㎡(すんごい狭い3LDKです…がグロスは抑え目ですね。狭くていいので部屋数欲しい方なら…狭いですが)

画像出典：パークホームズ千葉公式HP

4階　3560万円　坪単価189万円
8階　3640万円　坪単価193万円
14階　3830万円　坪単価203万円

Lタイプ　3LDK　66.68㎡

画像出典：パークホームズ千葉公式HP

5階　3810万円　坪単価188万円

パークホームズ千葉のほうがより徒歩圏内が賑やかになってきますし便利ではありますが東向きになり眺望が抜けにくいことや背中側ですが線路が近いなどのウィークポイントもあります。サンクレイドル蘇我ステーションウィズのほうが静かな立地で南向きですからブランド力では劣りますが千葉中央の三井物件と戦える条件は揃っています。

京葉線と総武線を使い分けたいとなれば蘇我のほうが便利というのもありますね。

蘇我で分譲マンションの購入を検討されているのであれば中古は検討せず気持ちよく購入してほしい新築マンションです。

動画もご覧ください！

■サンクレイドル蘇我ステーションウィズ　現地周辺レポート

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