パークコート麻布十番東京 ザ タワーノース／ザ タワーサウス　予定価格と間取り　足元は緑豊かなパークシティ

今回ご紹介するのはパークコート麻布十番東京です！

［共通物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　日鉄興和不動産　三菱地所レジデンス　首都圏不燃建築公社
交通：都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩2分　都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩8分
所在地：東京都港区三田一丁目
全体総戸数：1342戸（一般販売対象戸数762戸）※ザサウステラス（一般非分譲棟）140戸を含む
全体駐車場：機械式446台、平面式14台
全体駐輪場：二段ラック式352台、スライドラック式906台、前輪ラック式17台、平置き97台
全体バイク置場：22台

［ザ タワー ノース物件概要］

設計：アール・アイ・エー
施工：戸田建設
価格：未定
専有面積：44.02㎡～225.60 ㎡
総戸数：695戸（一般販売対象戸数480戸）
規模：地上42階地下1階建て
竣工予定：2030年3月下旬
引き渡し予定：2030年6月下旬

駐車場：機械式256台(内3台来客用)、平面式10台
駐輪場：二段ラック109台、スライドラック542台、前輪ラック9台、平置き47台
バイク置場：6台

トランクルーム面積：1.00㎡（40F以上の全住戸＋26F以上の120㎡以上住戸に設定）

［ザ タワーサウス物件概要］

設計：アール・アイ・エー
施工：大成建設
価格：未定
専有面積：30.00㎡～160.79㎡
総戸数：507戸（一般販売対象戸数282戸）
規模：地上31階地下1階建て
竣工予定：2029年7月下旬
引き渡し予定：2029年10月下旬

駐車場：機械式190台(内2台来客用)、平面式4台
駐輪場：二段ラック180台、スライドラック284台、前輪ラック8台、平置き47台
バイク置場：16台

トランクルーム面積：1.00㎡（30F以上の全住戸＋13F以上の65㎡以上住戸に設定）

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

麻布十番駅から徒歩2分、首都高と古川沿いの約2haの広大な土地です。

分譲されるノースとサウス、どちらも表記上の駅徒歩分数は同じですが大江戸線のヘビーユーザーならノース棟が便利です。(ホーム位置の影響)

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業として35年ほどかけて進められてきた大規模プロジェクト、パークコート麻布十番ザタワーとシティタワー麻布十番の新築販売時にもすでに話が出ていましたね。

現在はちょっと暗い印象の現地ですが森(緑地)だけで約4800㎡、さらに港区へ移管される提供公園も約2500㎡ほどありますから竣工すると街の印象がガラッと変わることは間違いありません。

低地ではありますが言わずもがなシンプルに港区の都心立地、かつほぼ駅前ですから足回りの良さや規模感あるマンションに住みたい方からすれば魅力が大きいでしょう。

何と言ってもパークコートシリーズ最大戸数、緑豊かな森、広々した道路、3つのゲートを設けるなど足元に関してはパークコートブランドながらもパークシティらしさも感じられるのがスペシャルだなぁ～と。

パークコート麻布十番東京、ロケーションが良いとか外観がカッコいいとか眺望が良いとかいろいろな魅力はあるけど一番惚れるのは足元

緑もくもくで歩道も美しい…

パークコートブランドだけどパークシティ感もあるのよね

都心に住みながらこれだけの緑を感じられるのはスペシャルだよなぁ〜 pic.twitter.com/a1S4a5HYfM

— マンションマニア (@mansionmania) March 12, 2026

『港区のタワマンに住みたい！』ならたくさん選択肢はありますが、そんな中でも『パークコート麻布十番東京に住みたい！』と指名買いが起こるであろうくらい存在感があります。

どちらの棟も二層吹き抜けのグランドラウンジで窓面豊かですから夜の雰囲気も映えること間違いなし、上層部にかけて優しい色にするなど重たすぎないスタイリッシュな外観デザインも美しいですね。

とくにノース棟のグランドラウンジは北側と南側のエントランスを結ぶ通路とするなどスケールメリットを活かした贅沢な空間となっています。

共用施設に関しては相互利用可能、今作の素晴らしいところはどちらの棟も共用施設が充実していること。

例えば一般的に人気と言われるランドリールーム、フィットネスルーム、キッズルーム、ゲストルーム、ワークブース、パーティルームなどがどちらの棟にもあります。

そんな中でサウスには1回500円、予約なしで利用できる裸の付き合い処となるスパ＆サウナ、ノースには貸切で利用できるスパ(ゲストルームも兼ねているため宿泊も可)など棟毎の色も出してくれているのが面白いですね。

多くの共用施設を2階に集約しているため利用しやすいでしょう。

ノースの34～35階にキュレーションレストランやバーサービスありのスカイラウンジ、同じくノースの屋上には東京タワーを望めるルーフトップテラスなどタワマンらしい高層階の共用施設もあります。

尚、地権者のみで構成されるザサウステラスにお住いの方はサウス棟のゴルフルームとパーティールームは利用できる規約にする予定とのことです。

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

日常の買い物はワールドデリカテッセン、成城石井、ダイエー、ナニワヤなど近隣にありますがノース北側の店舗・オフィス棟1階にスーパーマーケットを誘致予定のため利便性が大きく向上します。

バックヤードでどれくらいもってかれるか次第ではありますが800㎡ほどあるためエリア内比較としてはそこそこ広めのスーパーマーケットになる可能性があります。

さらにノース棟からは完全直結ですし、サウス棟からもノース棟エントランスまでの数十秒を除けば雨に濡れないため大変便利です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［ノース］

E61s　2LDK　61.66㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N61sw　2LDK　61.89㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E62An　2LDK　62.93㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E62Bn　2LDK　62.03㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S63se　2LDK　63.94㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S63w　2LDK　63.12㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N70ne　3LDK　70.60㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N71nw　2LDK　71.36㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N71Asw　3LDK　71.38㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E72s　3LDK　72.04㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S72Bnw　3LDK　72.44㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N72nw　2LDK　72.44㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N72sw　3LDK　72.28㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N80nw　3LDK　80.96㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E80ne　3LDK　80.00㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S82se　3LDK　82.74㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S86sw　3LDK　86.62㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E100Ne　3LDK　100.03㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E100se　3LDK　100.03㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N100Anw　3LDK　100.37㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N100Bnw　3LDK　100.04㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S102se　3LDK　102.66㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

S120Bsw　3LDK　120.80㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N120nw　3LDK　120.55㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E121Se　3LDK　121.70㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

N124Ane　3LDK　124.34㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

E124n　3LDK　124.96㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

［サウス］

70Bse　3LDK　70.41㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

71e　2LDK　71.74㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

72se　3LDK　72.20㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

74Se　3LDK　74.34㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

74e　2LDK　74.52㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

75se　3LDK　75.40㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

78Se　3LDK　78.71㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

79s　3LDK　79.46㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

81w　2LDK　81.74㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

90e　3LDK　90.31㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

121se　3LDK　121.60㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

128s　3LDK　128.26㎡

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

平均坪単価は約2000万円ほどになりそうでしょうか。

第一期は60㎡以上の供給となります。

当然ではありますが価格に眺望代が大きく乗っていますね。

例えばグロスが抑え目の2LDKで見てみるとノース棟の近しい面積帯でもサウス棟被りと東京タワービューで1億円以上の差があります。

もちろん予算許すなら東京タワービューを狙いたいところですがノースの南方位低層は足元の森が見えてきますし、首都高ビューも流れる車を眺めることができるなど地権者棟被りや商業・オフィス棟被りを除けば苦しい眺望というわけではありません。

しっかりと差がついているからこそ選びやすく、これは大変上手い値付け(売り手も買い手もwinwin)と言えるでしょう。

設備仕様としては40㎡未満は非全熱になるなどスペック大きく下がるようですが第一期はスペック高めの面積帯から供給です。

ディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板シーザーストーン、リビング＆寝室天カセと床暖房、浴室テンパーガラス＆日ポリ化工、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠、全熱交換器などなど単価帯なりに充実しています。

ただ、100㎡未満はリビングと寝室以外は壁掛けエアコン(標準設置)となったり、ミーレもとても広い部屋を除くと標準にはならずパナソニック製となるなど『平均坪単価2000万円クラスならもう一声…』となってしまう部分もありました。

まぁ、この価格帯ならオプションやリフォームで好みに変える資金力があるでしょうからお金で変えられない天井高や換気方式、そして階高を頑張ってくれているわけでそこまでネックにはなってこないでしょう。隠し丁番など細かいところも頑張ってくれていました。

100㎡を超えてくるとフローリング突板、浴槽オリジナルジャクソンなどさらにスペックが高くなります。

基本天井高は一般住戸でもリビングと寝室が2800mm、サッシ高2350mmとかなり頑張ってくれています。一般住戸でこのレベルはさすがですね…

階高はノースが3450mm、サウスが3400mm、一般的なマンションと比べて一層あたり400mmほどゆとりがあります。

ただ、サウスの一部広い部屋は基本天井高2800mmに対して下がり天井2300mmの範囲が広大となるため2800mm部分が穴のように見えてしまいかねないのは注意が必要です。むしろ基本天井高2500mmくらいでフラットにしてほしかったなぁ～と。

当然ながら設計段階の相場としては今の半値くらいの時でしょうから求めすぎと言われてしまえばそれまでなのですが…(当時はまさか坪単価2000万円平均で販売するつもりはなかったはず)

引き渡し後の下がり天井の処理、これはオーナーやリフォーム会社にとって腕の見せ所でしょう。

構造は二重床・二重天井、ノースは免震、サウスは制振です。

首都高側はT3～T4などサッシで音対策しています。

周辺相場を確認しましょう！

■シティタワー麻布十番

2009年築　麻布十番駅徒歩4分

新築時の坪単価約485万円
現在の坪単価約1500万円

動き一例

約59㎡
新築時6900万円台
中古時21600万円台

約102㎡
新築時14500万円台
中古時45500万円台

■パークコート麻布十番ザタワー

2010年築　麻布十番駅徒歩3分

新築時の坪単価約470万円
現在の坪単価約1600万円

動き一例

約89㎡
新築時12800万円台
中古時42500万円台

約117㎡
新築時27500万円台
中古時73500万円台

■白金ザ・スカイ

2022年築　白金高輪駅徒歩3分

新築時の坪単価約680万円
現在の坪単価約1430万円

動き一例

約41㎡
新築時7600万円台
中古時15300万円台

約56㎡
新築時11900万円台
中古時22900万円台

約76㎡
新築時15900万円台
中古時39600万円台

■三田ガーデンヒルズ

2025年築　麻布十番駅徒歩5分

新築時の坪単価約1350万円
現在の坪単価約2200万円(坪単価1400万円台～3700万円台)

動き一例

約82㎡　ノース
新築時25500万円台
中古時53000万円台

約100㎡　ノース
新築時38200万円台
中古時69800万円台

約101㎡　サウス
新築時37500万円台
中古時65000万円台

約128㎡　パーク
新築時53800万円台
中古時95000万円台

約140㎡　サウス
新築時72800万円台
中古時115000万円台

賃料相場を確認しましょう！

■シティタワー麻布十番

58.94㎡　月額43万円　㎡単価月額約7300円
62.88㎡　月額45万円　㎡単価月額約7160円
62.88㎡　月額46万円　㎡単価月額約7320円
62.88㎡　月額47.5万円　㎡単価月額約7550円
104.33㎡　月額90万円　㎡単価月額約8630円

■パークコート麻布十番ザタワー

67.32㎡　月額47万円　㎡単価月額約6980円
88.88㎡　月額68万円　㎡単価月額約7650円

■白金ザ・スカイ

56.72㎡　月額49万円　㎡単価月額約8640円
73.35㎡　月額69万円　㎡単価月額約9400円
81.98㎡　月額64万円　㎡単価月額約7810円
92.84㎡　月額105万円　㎡単価月額約11310円

■三田ガーデンヒルズ

56.24㎡　月額50万円　㎡単価月額約8890円
60.67㎡　月額58万円　㎡単価月額約9560円
64.51㎡　月額65万円　㎡単価月額約10080円
66.63㎡　月額72万円　㎡単価月額約10800円
68.90㎡　月額63万円　㎡単価月額約9140円
70.94㎡　月額70万円　㎡単価月額約9870円
72.51㎡　月額80万円　㎡単価月額約11030円
80.09㎡　月額77万円　㎡単価月額約9610円
81.22㎡　月額110万円　㎡単価月額約13540円
82.11㎡　月額80万円　㎡単価月額約9740円
110.02㎡　月額140万円　㎡単価月額約12730円
127.81㎡　月額200万円　㎡単価月額約15650円
158.15㎡　月額248万円　㎡単価月額約15680円

上記相場からパークコート麻布十番東京が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S82se　3LDK　82.74㎡　31階　47500万円台→　42600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はノースが地下、サウスが1階のセキュリティエリア内で設置率約37％です。

タイヤ外幅や重量は頑張ってくれていますがノーマルルーフ区画のほうが割合多いのは惜しいですね。

～パレットサイズ～　月額50000～58000円

全長5300mm×全幅2050mm×全高1550/2000mm×重量2600～2770kg×最低地上高90mm×タイヤ外幅2050mm(EV充電パレットはタイヤ外幅1960mm)

専用使用権(売却しても引き継げるのはこちらだけ)の平置きは全長5500mm×全幅2500/3000mmで月額78000～83000円を予定しています。

新築時の優先権としてはサウスのほうが緩い(70㎡台前半でも希望すれば必ず確保できるプランがある)ため予算伸びないけど敷地内駐車場マストという方は自然とサウス狙いになるでしょう。

駐輪場はエレベーターありの屋内で1世帯1台は確保できます。

管理費はノースが㎡単価月額約614円、サウスが㎡単価月額約643円、当然ながら24時間有人管理(ノースもサウスも防災センター設置)＆コンシェルジュサービスあり、内廊下、各階ごみ置場あり、多彩な共用施設があるわけですから今の時代の新築タワマンとしては抑えられている(コスパが良い)ほうですね。

修繕積立金はノースもサウスも当初㎡単価月額約180円です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティタワー麻布十番　総戸数502戸　管理費㎡単価月額約270円

■パークコート麻布十番ザタワー　総戸数440戸　管理費㎡単価月額約361円

■白金ザ・スカイ　総戸数1247戸　管理費㎡単価月額約386円

【住むレーション】

［南北線］

麻布十番　8:00発
六本木一丁目　8:01着
溜池山王　8:04着
永田町　8:06着
四ツ谷　8:08着
市ヶ谷　8:11着
飯田橋　8:13着
後楽園　8:15着

麻布十番　8:03発
白金高輪　8:05着
白金台　8:08着
目黒　8:11着

［大江戸線］

麻布十番　8:03発
六本木　8:05着
青山一丁目　8:08着
国立競技場　8:10着
代々木　8:13着
新宿　8:15着
都庁前　8:17着

麻布十番　8:02発
赤羽橋　8:04着
大門　8:07着
汐留　8:09着
築地市場　8:12着
勝どき　8:14着
月島　8:16着

まだ時間はかかりますが南北線の品川延伸の恩恵をがっつりと享受することができますね。

そもそも今作の引き渡しは3年～4年先ですから今時点よりかは工事も進捗しているはずで期待への景色も変わっていることでしょう。(南北線の品川延伸は麻布十番にとってかなり大きな出来事です)

この価格帯になると車移動の方も多いでしょうけども首都高へのアクセスも良く大変便利ですね。

画像出典：パークコート麻布十番東京公式HP

【総評】

足元が緑豊かで竣工したら歩くだけでも心地よいだろうなぁ～と。

スケールメリットを活かした住民専用の共用施設が素晴らしいことはもちろんなのですが、公開空地も素晴らしすぎて…これは買う買わないに限らず竣工したら散策させていただくこと間違いなしです。(もちろんその公開空地を維持するのは今作のオーナーなわけですがこの価格帯で維持費がどうこう言うのはナンセンスでしょう)

新築マンションの枠を超えた都市開発としての重みが伝わってきます。

港区アドレスで足回りが良いマンションはいくらでもあるわけですがこれだけ大規模な開発のタワマン、しかもそれを誰にでも買えるチャンスがある(一般販売してくれるという意味)というわけですから買える人は買うべきでしょうね。

価格に関してはお安くはないですがお安く売る必要がないというだけであり、こんな素敵なマンションを所有権で売っていただける時点で感謝しかないでしょう。買える人は買う。それだけです。

とはいえ現状では想定利回り2％ほど、「割高です」としか言いようがありません。あくまで予定価格段階であり、正式価格がどうなるかは分かりませんが現状の予定価格を見て「割安だ！」という人はほぼいないでしょう。アートを買うようなコレクション感覚の方を除いて(笑)

ただ、今作の竣工は数年後です。その数年後をどう見るかで評価が大きく変わることも確かです。

今作は街全体の地図さえも変えてしまう大規模プロジェクトです。竣工時には「販売開始当初の地図には戻らない」ということはしっかりと意識していきたいところです。

相場から見た際に割高感ある物件価格と手付金ルールが高額(70㎡未満は物件価格の10％、70㎡以上100㎡未満は15％、100㎡以上は20％)ということも相まって、それを4年近く眠らせるとなれば4年待つことを自分自身とマーケットが成長する時間であるとプラスに捉えられるかどうかです。

もっと嚙み砕いて言うのであればこの重たい手付金を「約4年間のワクワクを買うためのコスト」と割り切れるかどうかが買う買わないの判断基準になりそうですね。

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